你可能不知道，專門協助出獄受刑人的更生保護會，在全台擁有上百億的資產。不過，由於大多數的土地都只有低度利用或者荒蕪，因此，法務部指示更生會引進民間企業管理，未來將以BOT經營飯店等事業，預估每年可望有數十億元的收入，對更生保護的業務推動，將有更大的幫助。

（杜大澂報導）

根據更生會全面清查資產之後，發現房屋有四百多戶，土地有上百筆，面積十八萬多坪，每年還有數千萬緩起訴處分金入帳，資產高達上百億元，不過，土地的利用低，甚至荒蕪沒有整理，法務部因此指示更生會重新規劃，希望透過民間的合作，讓資產有效利用。

法務部次長李進勇表示，雖然司法界缺乏企業經營人才，不過，透過BOT方式重新開發，能夠增加收益，以利更生保護業務的推動。

根據了解，更生保獲會擁有的土地不少在溫泉遊憩區或者市區精華地點，未來如果能開發成溫泉飯店或者會議商務中心，預估每年光是權利金就有十多億元的收入。

全球暖化議題發燒，二氧化碳減量成全球運動，而有錢住大宅可能成為環保罪人，因為豪宅耗能十分可觀。今年大台北頂級豪宅（售價六千萬元以上）推案數約四五○戶估算，每年較一般住宅多出的耗電需求衍生出的CO2排放量，需要九．四座大安森林公園才能吸納。

受到社會財富結構改變的影響，近年國內豪宅產品格外火紅。根據永慶房屋統計，二○○三年至二○○七年六月，豪宅推案戶數占當年純住宅推案比例，台北市約在四％上下。總價逾六千萬的頂級豪宅推案戶數占純住宅總量比例逐年攀升，今年已達一．六七％，累計上半年推案戶數達二三八戶，預計全年推案量上看四五○戶。

就建商推案數量來看，自二○○三年至二○○六年國內豪宅及頂級豪宅數量就有八千四百多戶。

每戶每年多耗電一萬三千度

豪宅推案量攀升，主力坪數也不斷放大，由過去八、九○坪，提升至目前一五○至三○○坪。房子越蓋越大，耗能量跟隨攀升。

雲林科技大學機械系教授鍾基強指出，大坪數豪宅耗電量是一般住家好幾倍。例如，購買豪宅的住客為求美觀、方便，多會使用以戶為單位的小型中央空調，由於住家空間大，若要冷房效果佳，使用的主機自然要夠大，耗電量因此相對增加。

依經濟部委外調查發現，若不考慮住家成員使用習慣差異，住宅每平方公尺每年耗電量平均約三六．二度，即國內住宅每坪每年耗電量約一一九．四六度。

豪宅有多耗能？一般住宅約三、四房、四○坪；頂級豪宅一戶「至少」一五○坪，比較兩者用電量，一戶頂級豪宅較一般住宅每年多出約一萬三千一百度用電量。

也就說是，以今年大台北地區新增四五○戶頂級豪宅估算，未來買家進駐後，每年多耗電力達五八九．五萬度，約是台電台中火力發電廠四部風力發電機一年的發電量；產生的CO2排放量達三八三一．三二噸。如此龐大的溫室氣體，須要造林達九．四座大安森林公園才夠吸納。

豪宅除了面積大，須要的照明、空調設備也遠較一般住宅多，耗電量當然較大。為講究景觀、視野，豪宅多規畫大面積封閉窗設計，遮陽與通風效果因此大打折扣，成為豪宅耗電量較一般住宅增加的另一原因。

產生CO2 九座大安森林公園吸納

部分建商已開始注意住宅耗能問題，規畫時即納入節能概念，部分豪宅推案，大樓外觀照明多採省電的LED燈、梯廳全採用省電燈泡，社區並備有雨水回收系統，回收雨水灌溉植物。

承接豪宅設計規畫的室內設計師林朝成不諱言，豪宅確實較一般住家耗電，但近年來年輕一代豪宅買家，如科技新貴等，開始注意節能設計，在自家設立終端控制系統或紅外線感知系統，前者可設定家電開關時間、方式，後者可減少燈具開啟時間，都能避免不必要的電力浪費。

國內豪宅愈蓋愈大、愈多，為要維持保全系統、噴泉、游泳池等公設，豪宅管理費每月動輒上萬。更值得注意的是，台灣豪宅的冷氣空調輸出功率都有過量設計情形，導致用電量驚人。

許多豪宅住戶為求舒適，二十四小時開空調，全台最貴的豪宅帝寶，一戶中央空調造價一三○萬起跳。

工研院服務業科技應用中心工程師楊國祥說，很多豪宅當初蓋的時候，建築師因為按坪數計價，許多建築師都設法將室內面積做大。

他表示，申請建照過程需要空調、電梯、消防、結構等技師背書，但整個案子是建築師事務所談成的，有些設計師拿到建照費後，都把空調等技師費用壓得很低。空調技師賺不到錢，只好放大每一住戶空調設備輸出功率，從設備廠商這邊拿傭金，結果導致有些公寓大樓中央空調主機明明只需要九十噸，卻裝了一百噸，用戶平均用電因此增加一成。

「豪宅住戶買房子只在乎建材是不是用名牌，根本不在乎冷氣噸數是否超裝。」楊國祥說，冷氣噸數如果超裝，台電裝設大樓配電系統時，也得多埋幾條線路，大樓管理委員會也必須與台電簽訂較高的契約容量，增加的電費更驚人。

此外，縣市政府發給大樓使用執照時，也未確實評估大樓是否做好隔熱工程。楊國祥表示，台灣在八十九年就頒布「建築外殼耗能管制」，但許多後來蓋的房子，根本沒照著原先建照，進行牆壁與頂樓隔熱。

台灣綠建築發展協會秘書長鄭期霖指出，許多大樓根本沒做隔熱，導致許多頂樓住戶必須用大量冷氣降暑；縣市政府發使用執照時也沒看現場。事實上「建設局官員只要拿著溫度計測量頂樓溫度，就可以知道隔熱做得扎不扎實」。

楊國祥說，「建商如果在開發過程就好好估算大樓用電基載，其實可以幫住戶省下很多錢」。鄭期霖說，政府應從嚴檢查大樓頂樓加蓋隔熱，在頂樓種植綠色植披能有效降低用電量。

店面投資術，五大類型店面商圈，新富人士先從社區型入手。

永慶房屋副理梁惠燕說，投資店面要有大把資金，同時，深入商圈、了解業態，以及租金行情、房產前景，以商圈型態來分，大致可以分成四大店面商圈。

包括一、百貨商圈店面，二、夜市、大學商圈店面，三、大學商圈店面，四、捷運商圈商店，五、社區商圈店面。

新富人士投資店面，最好一步一步來，從基礎篇、初階、中階、再進入高階，不是有錢就能投資。

梁惠燕建議，不妨先從社區型店面下手，總價二、三千萬，門檻較低，投入的金額不必太大。

對於看好店面前景的投資客，買進以後，主要出租賺取租金，如何增加店面的租金收益？

信義房屋經理蘇啟榮說，一間店面分拆、分割出租，例如，走廊租給賣髮夾的，頂級精華區一坪半可能就能收到二萬元，並且將不同的租客，重新組合。

要這麼做，前提是有錢、有閒、有本事、也要有興趣。

蘇啟榮，到底什麼地區的房子，可以當店面使用，除了市況以外，還要看法令規定，土地使用分區限制。以台北市而言，規定嚴格，一樓都可以當店面，但是，依據所處地區、巷道，限制營業規模、業態、業種，像小巷子只能做小吃，不能開餐廳，這是因為消防、逃生的考量。

只是，很多店面的使用狀況，和法令有出入，像台北市東區一些巷弄的店面，登記是小吃店，開的是餐廳、咖啡廳。倒是，信義計畫區管得就嚴了，連招牌大小、顏色都有規定。

蘇啟榮說，有心投資店面的人，要弄清楚法令規定，注意已在營業的店面，是否合法。

還有要注意使用狀況，曾有人買的店面，外推擴大使用面積，使用八十坪，但是，權狀六十坪，本來要租給大型知名商店，辦理變更使用登記時，主管機關實地勘查才發現，使用面積要縮小為六十坪，租金變少，還要花錢、費功夫復原。

〔記者林毅璋台北報導〕台北市房價居高不下，根據行政院經建會最新公佈的2007年第二季「住宅需求動向調查」指出，台北市的「房價所得比」首度達到9.9倍，購屋負擔沉重，平均台北市民得不吃不喝工作約十年才買得起一戶平均33坪的房子，因此，近來台北市民在居住需求上，已經呈現「向外遷徙」與「化買為租」的新現象。

目前台北市的平均住宅單價為全國之冠，每坪31.6萬元，不僅遠高於全國平均單價17.9萬元，也比第一季上漲1.1萬元；北市高房價所造成影響就是購屋者購買的住宅面積低於預期，及支付價格超出預算之比例增加；就「貸款負擔率」來看，台北市也首度到達四成，為40.4%，顯示購屋者的貸款負擔沉重。

全國各地區中，以高雄縣市的平均居住面積18.5坪最大，台北市以11.6坪敬陪末座；若針對全國已購屋者的部分來做調查，實際購買面積小於當初規劃面積15%以上的比例，較上季增加至19.2%，台北市更高達31.3%，顯示相當比例的購屋者即使買了房子，也難以實現其購屋前對住宅面積的理想大小。

另外，就租屋需求而言，數字顯示，民眾長期租屋需求的比例較上季小幅增加，且購屋時程拉長至五年內購屋，現在租屋者且期望於未來持續租屋的比例相當高。不過經建會的調查數字也有一點弔詭處，即使多項數字顯示出，今年第二季台北市民的購屋意願持續萎縮，台北市民的房價信心水準自2003年第三季以來首度低於100分，只有97.55分，也低於全國的100.87分；對照台北市民政局自今年1至4月間所統計的台北市公民人口遷出與遷入數，分別為3萬2,966人與2萬3,883人，遷出的公民人口數多了9,000多人，顯示出台北市呈現人口外移的現象；但經建會的調查數字卻顯示，台北市為外來人口遷入較多的地區，數字為22.1%。

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，由多項數字看來，這的確是呈現矛盾的現象，唯一能解釋的是在台北工作的科技新貴，紛紛出手購買新宅所致。不過，就業界而言，建商的確發現北市客有外移現象。遠雄房屋行銷副總經理江同辰表示，就遠雄在三峽地區的推案來看，這一段時間觀察下來，從台北市過來的客戶約由原本的35%增加至48%，把在地的北縣客比例都壓低了。北區房屋行政副總經理謝萬雄也指出，現在有不少北市的客人在找房子時，會直接從北市的房仲店面希望找林口、桃園一帶住宅，呈現出跨區購屋現象。

樸滿廣告專案經理翁加誠認為，幾個僅與北市一橋之隔的北縣熱門地帶，現在銷售的重點也都鎖定台北市的客群，像蘆洲、三重一帶的重劃區，都是熱門區域；這些區域內規劃良善又加上頂級建材的推案，在北縣居民的眼中價格太高，但在北市客的眼中卻划算許多；這些區域內方正的街廓，與完善公共建設的環境，很容易就得到北市客的青睞。

住商不動產總經理林倩也表示，隨著薪資與房價比創新高，轉買為租是許多人不得不的選擇；與去年同期相較，租案量有大幅成長的趨勢，特別是某些捷運可直達台北市的區域，例如板橋、新店、土城等地，捷運周邊租屋的市場相對特別活絡。

「你們那個業務員不是當初跟我答應說我買的房子可以貸款到9成嗎？怎麼現在又說不行了？！還說什麼銀行政策調整，這是不是藉口啊？我不買了可不可以！什麼，說我違約？！要我賠錢？你們還講不講道理啊！業務員離職了？那我之前付的斡旋金呢？還有我給的戶籍謄本、印鑑章、收入證明…那些東西呢？你們到底是不是合法的仲介公司啊？！

上述的交易糾紛，希望遇到的不會是你！

根據內政部地政司的統計資料顯示，從2002～2006年，近5年內全國不動產交易糾紛共有3,554件。這還是登記有案、經過調處的，若從「不動產經紀業管理條例」頒佈前來計算，各地傳出的不動交易糾紛更是不計其數，只是法令不完備，徒令消費者蒙受損失，讓大家敢怒不敢言而已！

有鑑於不動產交易糾紛層出不窮，近日由中華民國不動產仲介經紀同業公會發出了一份宣傳短片光碟，特別提出了推動「不動產交易安全年」的觀念，並提醒消費大眾慎選合法房屋仲介公司，來確保自己的交易安全。

面對競爭激烈的房屋仲介公司、林林總總的品牌、加盟直營的體系差異、各種特別強調的服務項目與良莠不齊的仲介經紀人，當消費者決定走進房屋仲介公司，不管是留下個人資料尋屋、或是將產權委託出去代為售屋時，心中還是不免有所顧忌。所以，如何選擇一間合格可靠的仲介公司，成了一個很重要的課題。

東森房屋副總經理吳駿杰表示，大多數的消費者可能知道要選擇品牌形象佳、有口碑、服務好、歷史悠久的房屋仲介公司。因為這種公司，對於仲介人員的素質，通常均有一定的要求。而仲介人員的素質若好，相對的其所提供的服務及品質必定較佳！且大品牌的房屋仲介公司因為較有制度，保障內容較多，對於客戶的售後服務較有規劃，通常也會給消費者較重視交易安全及較具專業能力的感覺。

但是，吳駿杰指出，除了上述選擇方法外，其實當消費者在走進一家房屋仲介公司的店面時，可以用一個很簡單的方法去判斷這家公司是否是一家合格的房屋仲介公司，那就是要注意這家公司有沒有懸掛相關文件及證照。

吳駿杰表示，依不動產經紀業管理條例第十八條，房屋仲介公司應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯處；其為加盟經營者，應併標明之。且同法第二十條也規定，仲介公司應將報酬標準及收取方式揭示於營業處所明顯之處。而該法施行細則第廿一條更詳細的舉出房屋仲介公司應懸掛何種文件。簡單的說，一家合格的加盟房屋仲介公司至少應懸掛下列七項文件與證書：1、經紀業許可函。2、營利事業登記證。3、公會會員證明書。4、不動產經紀人證書。5、營業保證金繳存證明。6、加盟證書。7、備查函。

如果有這七張證件，消費者至少可以知道這家房屋仲介公司是一家合格的公司；而要得到專業、熱忱、積極與完善的不動產仲介服務，則更需要找到長久在地經營、對社區環境與相關交易流程熟悉，不會常常換品牌換名片，可以信賴的專業經紀人來服務，才會更有保障。