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財產交易所得包括：

u 出價取得的財產和權利，以它出售時的成交價額，減去原來取得成本和一切改良費用後的餘額。

u 因繼承或贈與而取得的財產或權利，以它出售時的成交價額，減去繼承時或受贈與時的時價，和繼承後或受贈與後的一切改良費用後的餘額。個人出售土地及家庭日常使用衣物、傢俱的交易所得，依法免納綜合所得稅，不包括在內。

93年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準

註1：計算基礎依房屋評定現值為準。

註2：適用對象以未申報或已申報而未能提出證明文件者。

《按實際成交價申報》

檢附私契（載明市價，買、賣皆需要）

u 土地、建物價格分開，若未分開則依公式計算：　

u 建物市價 ＝ 房屋評定標準價格 ／（土地公告現值 ＋ 房屋評定標準價格）× 總市價

u 出售價格減去買入價格及各項費用（搬運、裝潢、仲介費、廣告費...須有統一編號）及成本（契稅、印花、代書費各項規費、仲介費、公/監證費...）之餘額，即為財產交易所得額。

u 房屋稅、管理費、清潔費即借貸款利息均屬使用期間相對代價，不得列入成本或費用。

若納稅義務人屬賠本將房子售出（財產交易所得或損失的認定，是以出售時的成交價額，減去原來取得成本和一切改良費用後的餘額。餘額為正數就是所得；餘額為負數就是損失），可檢附有關證明之文具申報扣除，但申報扣除之數額，已不超過當年度申報之財產交易所得為限，如果當年度無財產交易所得可資扣除或不夠扣抵，得以以後3年的財產交易所得扣除之；財產交易所得免稅者，如有交易損失，亦不得申報扣除。

如以實際價格計算財產交易所得損失額度時，須注意：

u 準備原始買賣契約書(即俗稱之私契)、收付款的紀錄證明、契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、土地增值稅單、裝璜費等作為證明文件。

u 但若財產交易損失已在往後3年的財產交易所得稅中扣除，便不得再適用「重購自用住宅」 減稅優惠。

實例 : 你可以採取以下兩種報稅方式：

u 官方簡式版，以契稅單上的「核定契價」乘上財政部公告的「個人出售房地核定標準」。官式版試算簡便，又無須辛苦地保存相關單據，但缺點是售屋損失的部分無從扣抵，只能照規定繳納交易所得稅。

u 依照實際簽訂契約中的房屋價格減去原來取得時發生的成本和費用。依照實際費用報稅，因此當年購屋時的搬運費、裝潢費、清潔費、契稅、規費、代書費、仲介費或廣告費等花費，不但要檢附不動產買賣契約書和相關費用單據，還要貼上千分之4的印花稅，且須經國稅局審核。

如果3年內連續出售2間房子，且先賠後賺，則較適合採用第2種方式，其中賠售部分的交易損失可在日後售屋有獲利時，從交易所得中扣除。

因此賣方在3年內連續出售2間房子，且狀況是先賠後賺，則較適合採用第2種方式，其中賠售部分的交易損失可在日後售屋有獲利時，從交易所得中扣除。

財產交易所得案例 :

某甲賠本出售原先購買800萬元位於台北市中正區的房子（土地公告現值總和300萬元，房屋核定契價100萬元），售出價格為560萬元。第一種官方公式，則只須以契稅單上核定契價100萬元乘以台北縣核定標準20％，求得財產交易所得為20萬元，將200,000元併入綜合所得總額中即可。若年度所得總額合併後在37萬元以內，稅率為6%，須增繳1.2萬元；若所得總額在37萬元至99萬元元，稅率為13%，因此最高繳納金額約為2.6萬元。

若以實際成交價格來申報，則必須先計算出房屋出售價格及購買價格，包括

房屋出售價格為 560萬 × 100萬 / (300萬 + 100萬) = 140 萬元

房屋購買價格為 800萬 × 100萬 / (300萬 + 100萬) = 200 萬元

財產交易所得為 140 - 200 = ( - ) 60萬元（財產交易損失為60萬元）

兩份契約買賣價格千分之4的印花稅為（800萬 + 560萬）× 0.004 = 5.44萬元

如此財產交易所得的部分可以全額抵扣，但須增繳印花稅5.44萬元，因此以官方版方式申報較為划算。

上述例子尚餘有60萬的交易損失金額，如果陳先生在3年度內再售屋，仍可抵扣沖銷。

財產交易所得案例 :

案例參考A：

某人93年度綜合所得淨額為10,000,000元則他的應繳稅額為：

10,000,000元 × 40 % － 655,300元＝ 3,344,700元

個人綜合所得稅應繳 3,344,700元

案例參考B：

某人93年度個人綜合所得淨額為 5,000,000元繳稅額為：

5,000,000元 × 40 % － 655,300元 ＝ 1,344,700元

個人綜合所得稅應繳 1,344,700元

案例參考C：

老趙89年時在信義區向建設公司購買預售屋一戶，總價720萬元，92年底因職務調動而將房屋售出，總價780萬元。

老趙未妥善保存預售合約書及幾年來各項費用之單據；而出售時核定契價為60萬元，請問老趙應申報多少財產交易所得？

所得額 ＝ 核定契價 × 所得標準 ＝ 600,000元 × 19﹪＝114,000元

【所得稅稅率速算表】

財產交易損失案例 :

張三於85年購買新店市房屋一戶，時值房價高檔，買價600萬元，於90年出售時僅售480萬元，假設90年新店之土地公告現值總額為200萬，核定契價為50萬；請問91年是否該申報財產交易所得？張三92年6月又賣了汐止市的房屋一棟，核定契價為40萬元，若汐止這間房子無法按實際成交價申報財產所得，請問張三93年申報綜合所得時，是否該申報財產交易所得？

A計算如下：

一、新店土地和建物出售共損失：

600萬－480萬＝120萬，所以91年申報綜合所得稅時，如無其他財產交易所得可扣抵，當年度申報額為零，但其中屬建物部分之損失，得向國稅局申請財產交易損失證明後，以後3年發生之財產交易所得扣除。

建物損失＝土地建物損失 × 建物核定契價∕（土地公告現值總額＋建物核定契價）＝120萬／（200萬＋50萬）＝24萬

二、92年出售汐止市應納之財產交易所得： 400,000 × 10﹪＝ 40,000元

93年申報綜合所得稅時，可先申報財產交易所得4萬元，後再檢附『財產交易損失證明』申報財產交易損失扣除額4萬元，相抵後該項所得為零，而另外的20萬元，可在94年中如有發生財產交易所得時，再以扣除。

備 註：房屋核定契價值參考房屋稅單，土地公告現值可由土地登記謄本中得知，實際負擔的房屋財產交易所得稅

換屋族報稅 :

年度綜合所得稅已開始辦理申報！去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族，在申報所得稅的時候，到底有沒有節稅的招數呢？

正常來說，民眾出售房地產，就土地的部分，在買賣交易發生當時，就需申報繳納土地增值稅；房屋的部分，則統一於隔年申報所得稅的時候，由納稅義務人自行申報售屋所得，併入所得總額計算。

但是，民眾如果同時有購屋及售屋行為時，如果購買的房屋價值大於出售房屋，是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

「重購自用住宅扣抵稅額」一項，由於涉及買、賣不同角度的交易程序，每每遇到報稅的時候，也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件。

綜合所得稅「重購自用住宅扣抵稅額」規定事項

舉例來說，小林於93年3月出售自用住宅房屋一棟，買進成本為540萬元(純房屋價格)，賣出價額為550萬元，應申報之財產交易所得為10萬元，再於93年12月以655萬元購買自用住宅房屋一棟。其93年度綜合所得總額(含財產交易所得10萬元)為81萬元，免稅額單身74,000元，扣除額為124,000元，其申報93年度綜合所得稅之重購自用住宅扣抵稅額為13,000元。計算方式如下：

一、先計算出售(含財產交易所得)年度的應納稅額

( 810,000 － 74,000 － 124,000 ) × 13% － 25,900 = 53,660

二、計算出售(不含財產交易所得)年度的應納稅額

[( 810,000 －100,000 ) － 74,000 －124,000 ] ×13%－25,900 = 40,660

三、前二項相減即為重購自用住宅房屋可扣抵或退還稅額

53,660 － 40,660 = 13,000

相關報導 :

個人出售房屋之財產交易所得或損失，應提示相關證明文件，供稽徵機關核認:

個人出售房屋財產交易所得之計算，如未於申報時填寫，遭稽徵機關以財政部頒訂之財產交易所得標準計算核定所得補徵稅額，如確實買賣有虧損時，應提示哪些證明文件，憑以辦理更正財產交易所得？財政部臺灣省北區國稅局表示，近來有納稅義務人反映，閒置多年之房屋以幾近腰斬的價格賣出，並且賠了200多萬元，國稅局卻以財政部頒訂之財產交易所得標準計算核定所得補徵稅額，實在太沒道理，經專程前往申訴，必須檢附當初購屋時的價款證明、貸款明細等多項繁雜資料，始得辦理更正所得。經該局查證結果，係該君申報綜合所得稅時，並未申報該筆財產交易損益等資料，稽徵機關無從得知該筆房屋出售是否產生損失，乃依財政部頒訂之財產交易所得標準計算核定所得發單補徵。該君於接獲繳款書後提出異議，經承辦人員告知應提示房屋之買賣契約書（即俗稱私契）及收、付價款之紀錄或向銀行貸款證明等資料，憑以辦理更正；嗣經該君提示相關資料並經稽徵機關審核後該出售房屋之交易確有虧損，已註銷該筆財產交易所得，並通知納稅義務人在案。

本局特別呼籲納稅義務人如出售房屋確實買賣有虧損時，應於申報時填報損益情形並檢附相關證明文件，如未於申報時填報，亦可於接到繳款書時，於限繳日內主動向國稅局所屬分局、稽徵所或服務處辦理更正所得。因此，納稅義務人經稅捐機關依規定核定財產交易所得而補徵稅額時，嗣後經提示相關證明文件仍可辦理更正所得，並不影響納稅義務人之權益。

本局同時表示，如納稅義務人欲申請更正出售房屋之財產交易所得，請依下列規定提示相關證明文件，供稽徵機關審核憑以辦理更正。

一、 個人出售房地，能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，財產交易所得之計算：

(一)房屋與土地之各別價格可劃分者：

１、應提示買進及賣出該房地之買賣契約書，且該契約書(即俗稱私契)附有收、付價款之紀錄或另有收、付價款之憑證，經稽徵機關查明屬實者，可分別提示買賣時房屋、土地之各別價格，以憑核實計算財產交易所得。

２、有關成本費用之核認規定如下：

成本方面：包括取得房屋之價金、購入房屋達可使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費。規費、監證或公證費、仲介費等)，於房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。

)移轉費用方面：為出售房屋支付之必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

３、至於取得房屋所有權後，於出售前支付之各項費用，除前述轉列房屋成本之增置、改良或修繕費外，其餘如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。

（二）因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差額，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。

二、 納稅義務人出售房屋提示買賣公契作為交易證明文件者，稽徵機關經依所得稅法施行細則第十七條規定按財政部核定標準核定所得之案件，納稅義務人提出異議時，可參酌下列方式經實際查證後作為核課之依據：

u 請納稅義務人補具私契及價款收付紀錄。

u 向房屋買受人查明實際售價。

u 比較鄰近房屋或同地段其他房屋成交價格。

u 該房屋向銀行貸款之公證鑑定房屋評價。

由於出售房屋財產交易所得之認定較為繁雜，本局再次籲請納稅義務人如買賣房屋確實有虧損時，應主動向國稅局所屬分局、稽徵所或服務處查詢並辦理更正，以保障自己的權益。