管理雜誌:我是全球大房東
我是全球大房東
管理雜誌電子報153
我是全球大房東
文�瓈鶨y萍
出處�疞瑊z雜誌第397期（2007年7月）
星期六晚上，何偉志坐在書房的皮製座椅上，眼球隨著電腦螢幕畫面而移動，一向對全球不動產投資有興趣的他，目光正被香港交易所的幾檔REITs（Real Estate Investment Trust，不動產投資信託）所吸引。
三年前，他透過在美國從事不動產投資朋友的推薦，開始這項金融商品的投資，初期他選擇新加坡三年期REITs，一次投資200萬元，去年的總報酬率170％，連同本金利息回收340萬元，贖回後，他繼續選擇其他潛力夠的REITs。
在亞洲地區像何偉志這樣的投資人愈來愈多，他們隨時都在找適合投資的金融商品。
REITs是資產證券化商品之一，將不動產以發行受益憑證方式銷售給投資大眾，投資概念類似共同基金，結合大眾資金投資於各種類型的房地產，以辦公大樓、商場賣場、飯店旅館、住宅等為投資標的。
REITs有債券投資固定收益的特質，主要的利息收入來自於不動產租金收入，扣掉不動產管理的固定成本後，90％的租金收入必須分享給投資者，所以買一檔REITs就是擁有不動產部份股權，就像房東一樣收取固定的租金。REITs也具有股票投資的性質，主要視房地產增值的收益而定，由於REITs在證券交易所掛牌，具備市場流通性，可以吸引投資人自由買賣，掛牌REITs一旦被看好，股價也會隨之水漲船高，因此具備資本市場投資（Capital game）的特質。
REITs比股票投資風險低，比債券投資報酬率高的特性，在低利率、物價上漲、通貨膨漲等因素下，已成為投資人所關注的金融商品。
REITs是搭趨勢的車，賺全球不動產投資的聰明錢。
各國REITs這麼多檔，到底要如何選擇？主要考量兩項重點，一是固定收益部份，以租金收入為主；二是不動產資產增值、交易所掛牌股權收益的部份，建議從基本面、經營面、外部環境及風險考量。
固定收益的部份，可觀察這檔REITs支付股息的能力，也就是租金收入的現金流量扣掉固定成本後，有多少資金可以做為股息支付給投資人。租金收入的穩定性，受到進駐房產租戶的穩定性影響，通常基本面經濟成長不錯，租戶的穩定度也會相對提高。
而不動產資產增值、股權收益的部份，首先觀察基本面，如該國的經濟、房地產供需狀況，若供不應求會有上漲的空間，以及國家普遍的租金水準，和預期未來土地、租金的漲幅空間。
其次是經營面。張婉彗建議，主要觀察發行公司的經營績效，如一檔REITs同時有五棟建築物所組成，這需要專業的經營團隊選擇投資標的與管理，可以從過去的財務品質判斷經營團隊的管理績效。
投資人在持有REITs後，到底要長期持有，或是短期投資？
依REITs本身不動產增值的長期趨勢來看，如果長期趨勢看好，長期持有較適合，因為長期持有的年化報酬率及三、五、十年的總報酬率會逐年成長。
而REITs本身具備高流動性的特色，也是讓投資人在預期獲利了結後，可以再選擇其他更高投資報酬率的標的，所以，想投資的人，就看自己對全球REITs的掌握程度，一般掌握度愈高，選擇性就愈高。
「多元配置REITs」是玩家最好的投資狀態，張婉彗指出，一般投資人很難判斷各國REITs的投資效益如何，而單一市場的波動風險又很大，所以真正可以同時投資多國REITs的玩家不多。
想知道如何成為全球大房東？請見管理雜誌第397期
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