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購買中古屋應注意哪些問題
分類：房屋資訊2007/05/30 23:40

檢視房屋現況 : 中古屋的最大缺點往往在於施工不良或使用不當而導致屋況不佳，如排水管道堵塞、牆壁滲水，因此最好能不厭其煩的檢視屋況，看看牆壁有無龜裂、滲水？地磚是否完整？水管是否通暢？門窗是否牢靠？壁紙或油漆是否脫落？採光通風良否？建材的使用等級？這些日後都會直接影響到房屋的使用機能與價格評估。如果興建過程採用較高級建材，且有良好的維護管理，就能賣得較高價格，因此，選擇一家信譽良好的建設公司所興建的房屋，不僅居住品質較有保障，未來轉手價格亦較穩定。正常來說, 一棟建築物的使用壽命至少在40年到60年間。大體上屋齡較久的房子可能會有水管生銹或屋頂、外牆龜裂滲水問題，購屋人可藉由實地勘查房屋狀況及向左鄰右舍探聽消息得到概略輪廓。由於早期房屋的熱水管多半為白鐵管，再經十幾、二十年的使用，可能會有污垢，部份水電專家有時會建議乾脆將其換為不銹鋼明管，唯此種做法的先決條件是獨棟洋房或得經過上、下樓層住戶同意方能進行。比較讓一般人望而生畏的問題是屋頂或牆壁龜裂滲水，這種情形在一些潮濕地區更為明顯，屋頂或牆壁滲水將可能產生「壁癌」，嚴重者甚至會有屋頂漏水、異臭等情況。 由於房屋漏水問題可大可小，輕者上防水處理油漆即可，嚴重者可能要進行大翻修。因此，當消費者購買屋齡較舊的中古屋時，千萬不要有「白吃午餐」的想法，仍應仔細勘察房屋的室內及室外維護保養，免得因小失大。

屋齡勿太高 : 一般而言，中古屋的折舊可以5年為一分界，通常5年以內的中古屋，其價格約為新屋的85%至90%，五年後每年約再折價1.5%。其次，每年之維修費用、房屋稅、地價稅以及房貸利利息等也是一大負擔。更何況屋齡越久越容易顯現建物老舊之各種缺點，不僅脫手不易，整修費用也會隨屋齡之增加而遞增，因此，選購時應以屋齡愈短愈好。

具有增值潛力 : 一般而言，購屋置產會考慮到房屋所在區位之發展遠景，因此，選購時以地段佳及交通便捷為著眼點，亦即在地段選擇上，應緊跟都市發展的腳步，優先考慮快速道路或捷運系統等交通便捷的地段，藉以掌握未來可能的增值利益。

裝潢與家具預售屋交屋時 : 一般只有基本建材設備而已，買方還得花上大筆家具和裝潢費用，無形中增加了不少購置成本。有些中古屋則裝潢與家具一應俱全，購買後只花少數的費用稍做整修即可進住，此就首次購屋者而言，既經濟又實惠。

方便性要夠 : 一般選購中古屋最主要的原因乃取其方便性，例如台北市東區忠孝東路，雖然房價不便宜，但其附近商圈及生活圈均相當高級，生活方便性極佳，因此，附近中古屋鮮有空置者，再加以租金一向都很高，因此，只要是價格合理，皆可在最短時間順利出售。

管理維護是否良好  : 管理維護之良窳，不僅直接影響居家品質，更關係整棟建物之價格評估；其次，亦應注意是否純住家，尤應避免住商混合而影響居家安寧。

房價要便宜 : 中古屋市場因產品較多且品質不一、選擇性又高，尤其有些面臨法院拍賣，急於求現或出國急售等個案，往往低於市價甚多，購置之後只要稍加整修裝潢即可煥然一新。惟選購之前仍得多花點時間多看、多比較。如選購法拍產品，則應特別注意是否點交等相關問題。

檢查舊屋梁柱位置 : 有些中古屋，會因營業用途或是為了加大空間利用，進行裝潢，但少數屋主可能因此更動或打掉部分的梁柱，為了確保梁柱的結構安全，避免因地震來襲或其他因素，發生意外。看中古屋時，不妨請買方或仲介經紀人提供房屋原始平面圖，並查看「不動產說明書」中建築物的使用履歷，仔細核對建築平面的梁柱位置，檢查有無遭到破壞。

違建的合法性－違建均有報拆風險 : 很多人喜歡購買公寓頂樓或1樓住家，主要是希望能附帶違建，以求買到更大的使用面積。違建通常包括了頂樓加蓋、露台加蓋、陽台外推及夾層等。在民國84年1月1日之後新建的頂樓違建部分，列為第一拆除對象，舊違建的拆除則列為次級順序；北縣則是無論新舊違建即報即拆，也就是說，這些違建均具有報拆的風險，只是時效性較不急迫罷了。夾層亦有類似的狀況，基本上仍屬於違法的部分，只是建管單位在人力不足的前提下，以拆除新違建為主，因此對於這一類的違建列為「緩拆」，但是並不表示絕對不會拆除，買方在購屋時應有認知。所以購買附違建的房屋時，要特別注意違建類型及存在時間，以免遭到拆除命運。

增建改建部分簽名確認 : 購買中古屋，常有增建或改建部分，賣方應事先就其位置及面積充分告知買方或仲介公司。若委託仲介公司銷售，應將相關事項具體記載於標的現況說明書，並要求仲介據實向買方解說，最好還能請買主簽名確認，避免屆時買方因個人因素違約不買時，以賣方或經紀人員未告知有違建為由，藉故不買。

附贈物－白紙黑字才算數 : 附贈物的問題看似不大，但實際上卻很容易引起價格上的爭議，部分賣方在買方看屋時，通常會表現的十分大方友善，表示冷氣、燈飾、櫃子等等家具用品均會保留給買方使用，但是口頭上的承諾多半不具公信力，或是意思表示不明確，很容易造成承諾的誤會。 因此精明的買方最好是與賣方協議，將這些賣方承諾保留的家具書面化，一併填寫在買賣契約書中。這一類的糾紛經常是發生雙方沒有確定的表達附贈物，日後買方因此而要求賣方減價以彌補另行購買損失，雙方因而造成成交的障礙。

帶筆看屋 敲出缺點 : 賣相好的房子，不代表品質好。買房子最怕買到金玉其外，敗絮其內，看房子時，身上最好帶點可敲打的東西，以防屋主為賣得好房價，而用裝潢將缺點掩蓋。最好手上有支筆在牆壁和瓷磚上敲打，萬一敲到異樣的地方，可當場向屋主詢問，還可藉機殺價。

可拿硬幣 敲敲磁磚 : 帶著1支粉筆和1枚10元硬幣去驗屋，可以簡易檢查出房屋有無瑕疵。在檢查浴室和廚房牆面時，可利用硬幣輕敲貼壁面上的磁磚，一塊塊仔細的敲打，聽聽聲音，敲打的聲音應該要有密實飽滿的感覺才算合格。若是聽起來感覺空空的，表示磁磚貼面沒有處理好，為避免地震時掉落，趕緊拿出粉筆，打上大大的記號，要求改善。

議完單價再殺總價 : 買房子如果沒有討價還價，小心自己當冤大頭。房仲業者或建商會故意拉高單價或總價，讓消費者有議價空間，建議如果要議價，先從單價開始談起，30坪的房子，每坪若下殺2萬，就可省下60萬元，單價議完後，再從總價殺價，要求將總價尾數去掉，520萬元變成500萬元，殺價千萬不要手軟。

拿法拍屋價來殺價 : 這幾年法拍屋數量不低，而且又以大型社區最常出現，所以消費者在購屋時，可以仔細觀察該社區內有無法拍屋，像是待標廣告或是從該地地方法院取得的資訊，然後再將拍定價格當成談價的起點，因為只要社區中一出現法拍物件，通常都會拉低社區行情，而且只要法拍物件一多，其他待售屋主心態也會較鬆，殺價的空間就變大了。

買新成屋撿便宜 : 一般來說，新成屋通常在第1批買進的客戶交屋後，多少會有一些房子流入中古屋市場，因為當初購買這些房子的消費者，在經過簽約到交屋這段時間的沉澱後，有的是因為立即感受到難以負荷的房貸壓力而後悔，有的則是因為購屋需求改變而求售。轉手再賣的房子，通常會比剛推出時的價錢來得低，這就好像買新車，車輪落地就打8折的道理一樣。但如果是透過仲介買這類房子，記得要將服務費納入成本計算。

開電錶箱看水痕 : 在選購1樓中古屋時，若想知道有沒有淹過水，除可詢問屋主或事先調查外，蘋果再提供幾個小撇步供讀者做檢視的參考。首先可先察看房屋的牆壁、附近鄰居的圍牆是否有淹水過後留下的水痕；其次，注意房屋是否有比道路的水平面高，再察看附近水溝是否暢通。最後，不忘打開電錶、水錶、插座開關箱，看看裡面有無因淹水沒清乾淨的污泥痕跡喔。

趁土增稅減半換屋 : 隨著土地增值稅減半確定延長1年後，如果手上握有老舊的公寓，而且地價高，可以趁土增稅減半延長期間，進行換屋作為理財規劃。由於目前房市景氣逐步回溫，對於擁有老舊公寓的屋主而言，在此時換屋，可以趕搭景氣復甦列車，享受房價增值的效益，而且也可以少繳一些土地增值稅，對於買賣雙方都可以互蒙其利。

開水龍頭檢查水壓 : 樓層愈高、視野愈好，價位也隨著樓層逐漸攀升。樓層高雖然視野好，但是因為家用水多是靠抽水馬達抽取發送到各戶，樓層愈高、愈容易遇到水壓不足的問題。讀者在參觀新成屋時，除了讚嘆窗外景觀，也抽空到廚房、浴室把水龍頭打開到最大，看看水流量。水流量若是夠大，就表示水壓足夠，水流量若是太小，則要注意高樓層水壓不足的問題，請建商馬上來解決。

冬天上山買公寓撿便宜(如淡水, 三芝) : 淡水冬天風大, 天氣冷, 買氣淡, 另冬天是溫泉的季節，北投行義路一帶許多房舍，因鄰近溫泉區，加上環境清幽，成為許多消費者購屋的重點區域。因冬天山上天氣很冷，加上位在溫泉區屋況較不易維持，且空氣中硫磺味漫布等諸多不利賣方因素，使得冬天行義路公寓的價格會往下調降，若消費者對生活機能和交通便利性較不在意，冬天上山買公寓是不錯的時機。

買頂樓留意防水設施 : 買頂樓有時漏水問題是來自鄰房，如鄰房的屋頂比自家高，下雨時水自然流向自家屋頂，若2家中間沒有渠道接水管讓水迅速排到樓下，這個地方就容易發生漏水問題；若再加上自家屋頂的防水本就沒有作好，遇到連夜雨時屋子就漏得更嚴重了。最基本的是要有洩水坡度，買房子時可以詢問屋頂防水的細節，作為議價的參考。

裝潢時記得拍照存證 : 花錢請人裝潢，最好將過程拍照存證，可以免除雙方對施工過程及用料的疑慮。買裝潢好的房子，也可以請賣方出示裝潢過程照片，掌握看不到的屋況。同理，若是買來舊屋欲裝潢後轉售，有這些照片給買家看，就可以提高房子的賣相。

大雨後再付抓漏尾款 :

格局動過 最怕抓漏, 老舊房屋最怕抓漏抓不到，因為中間轉過很多手，格局可能動了很多次，「把圖調出來看差很多」，是購買前要注意的地方。舊屋難免有漏水問題，請抓漏專家維修時，記得款項先付一半，另外一半，等到下過3次大雨後，若確定沒有漏水問題，再付清。若第1次下雨過後還是會漏水，就要請抓漏專家找出沒修好的地方，等待下一次下大雨的確認時機來臨；雖然過程可能很冗長繁複，但漏水是很頭痛的問題，還是確定修好比較放心。

購買套房先看地段 : 套房是景氣時代的建築產品，一般業者廣告訴求多半是以總價及付款輕鬆的優勢，來贏得年輕族群青睞，也有部分規劃是針對知名學區，規劃出租套房以吸引投資型客戶購買。無論是選擇投資或是純粹自住，一般套房由於規劃戶數複雜，除非地段不可取代，大部分在轉售時都不太好處理，所以建議讀者購買前，應先評估好地點、建商口碑及社區管理等因素後，再作決定。

小坪數首重管理品質 : 一般小坪數產品由於總價較低，戶數多，因此住戶水準較難控制，常有可能出現龍蛇混雜的情形，因此大樓管理及鄰居的好壞，是購買小坪數民眾需列入考慮的重點。尤其部分大樓的低樓層開放供商業用途，如果大樓內有酒店等8大行業進駐，最好避免購買，除會影響居住品質及安全外，未來不易轉手及房價可能受影響，都是不可輕忽的問題。

自辦保險可退佣金 : 大部分民眾在購屋時都需要申辦房屋火險或地震險，但是很多人卻不曉得，如果是透過建商或銀行申辦，保險費用中都會有一筆佣金支出。其實申辦房屋火險及地震險並不難，只要願意花一點時間自行辦理，產險業者都會將這筆佣金退回。以目前行情來說，至少能退回原來保險費的1成左右，雖然金額不多，但對於現金不多的購屋人仍不無小補。

事先打聽管委會運作狀況

交屋後整體管理的素質，對房價及生活品質亦有決定性的影響，購屋前不妨先向鄰居打聽，社區是否已組成管委會；若有，管委會的營運情況又如何，特別是戶數多的社區。管委會若較強勢，對各戶管理費的收取及共同意見的執行較為有利，容易維持一致的生活水準；有的管委會甚至內分派系，意見不合恐導致管理停頓。