購買預售屋應注意事項
分類：房屋資訊2007/05/30 23:41
u有否請領建造執照
建築物的興建，必須要領有建造執照，才可以向建築管理機關申請開工，完成時才可以申報完工，經檢驗合格才可以領取使用執照，而後才能申請接通水、電，並據以辦理建築物保存登記，並申請建築改良物所有權狀。
u 防止拿不到土地產權建築公司蓋房子，有時是自地自建，有時是和地主合建。如果建設公司是和地主合建，購屋者最好和地主簽立土地買賣契約及與建設公司簽立房屋買賣契約，以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時，拿不到土地產權，不可不慎。
u 瞭解稅費的負擔
房屋買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔，買賣房屋所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公（監）證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等，除依法令規定（如契稅應由購屋者繳納及土地增值稅由出售人繳納）外，其餘稅費由誰負擔，應在契約中明訂，以免日後發生糾紛。
u 房屋買賣應標示清楚
買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數，註明房屋是那一棟那一層，並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中，較為明確清楚。
u 瞭解房屋面積坪數及單價
建設公司所計算房屋坪數，通常包括室內、陽台及公共設施面積，在預購買房屋時應考慮公共設施及陽台所佔坪數的比例。有些建設公司只列私有面積及公共設施面積，而所謂私有面積則包括室內、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內，公共設施面積包括地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔，所以事實上，私有面積並不等於自用面積，購屋者應予注意，否則自以為單價便宜，但是扣除公用面積外，其單價則相當高。另行政院公平交易委員會前於84年11月29日決議：契約書中應說明公共設施所含項目、公共設施分攤的計算方式及各戶持分總表應明確列示等事項，並自85年2月1日起，業者如未依前開決議執行，即認定違反公平交易法第24條規定。
u 注意房屋室內的格局
室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便，房間的通風與採光是否良好，也都是購屋者應注意的地方。
u 瞭解付款辦法及貸款額度
許多建設公司為了促銷，常會以動人的廣告來吸引人們購屋，但是付款辦法是否合適，貸款額度多少，購屋者應充分瞭解。
u 建材及設備
許多建設公司銷售房屋時，常印有精美說明書，其中說明地坪、門窗、衛浴、廚房、水電等建材，購屋者應注意契約中是否有註明建材規格、廠牌、等級等事項，以防止賣方以劣質品充數，而在交屋時發生糾紛。
u 注意開工日期、完工期限及交屋日期
購屋者最關心的是交屋日期，簽約時應詳細註明開工日期，以及完工期限與交屋日期，以保障自身的權益。
u 完工後之管理維護
有些社區完工後建設公司會輔導成立住戶委員會，並按月繳納一定金額之管理費用，購屋者應事先瞭解並配合，以維持社區整潔。
u 違約事項
購買預售屋，從簽約到實際交屋約需經一至三年的時間，因此於簽定契約時，有關違約條款內容應詳加注意，以免日後發現房屋有瑕疵或重大問題時，如欲解約卻因違約條款，而可能造成鉅大損失。
u如果為已建好之預售屋需注意 :
² 房屋條件 : 預售屋推出後久久仍未售出，很可能是條件較差的產品，而在興建完成後，往往就會以成屋姿態再行出售，購屋時最好能多瞭解實際屋況，以免買到這類被挑剩下的存貨。惟若遇上不滿意，但可接受的餘屋，不妨以此缺點作為議價的籌碼，或許也可趁機撿個便宜貨。
² 品質優劣：成屋顧名思義，就是業已完工的房屋，也正是購屋者可以實地參觀的建築實體，而在檢視時除了周圍環境以及建材設備之外，更要詳細 的檢查施工品質，看看有沒有偷工減料的情形，而其最簡單的方法便是視地下室既無裝潢，也沒油漆之處。
² 價格高低：成屋在售價方面通常都會較預售屋為低，但購買時仍應注意是否有虛灌坪數之嫌，以免吃了暗虧仍不自知。
² 信用與產權：一屋兩賣的情形在成屋市場時有所聞，為避免此一問題的發生，除了購屋時要事先審閱所有權狀之外，亦可至地政事務所申請查閱登記簿謄本，而最重要的便是以信譽良好的公司為選購對象。此外，簽約之前應事先查明該標的物是否向銀行辦理抵押貸款，抑或有其他民 間借貸之情事？以確保購屋權益。
² 付款方式：成屋畢竟不同於預售屋，不僅自備款繳付期間較短，並且其金額也較多，有時甚至必須由買方自行辦理貸款，因此購屋時就要注意是否可延長付款等相關事宜，藉以減輕負擔。
² 實品屋：實品屋係為用以招攬顧客之廣告樣本，格局較佳，且也比較講究裝潢設計，因此購屋時可以實品屋為假設目標，藉以要求贈品或是以少許加價之方式來洽購實品屋，有時賣方急於脫手，很可能連室內擺設的家具及家電用品都可以一併贈送。
² 進住率：藉著夜間各戶燈光情形即可輕易研判其進住率，如空屋率偏高，則應防管理費偏高或房價下跌之風險。
² 居住水準：從已進住住宅的燈飾及房屋內部裝潢、家具擺設等，即可進一步的了解其居住水準，而這些平時較不易察覺到的情況，在夜間往往也都會一一顯露出來。
² 地主保留戶：所謂地主保留戶顧名思義，即是地主與建商合建所分得的房屋，因此，應特別注意其房屋位置是否較差、建材設備是否有別，甚或虛坪偏高等相關情事。
² 買清方式：購買成屋除了契稅、代書費、保險費、貸款手續費之外，更涵蓋其他各項規費甚至外水電等各項費用，購屋時可視情況界「買清方式」以減輕購屋負擔。一般而言，成屋售價均較預售屋為低，但若為工地餘屋，則又往往潛藏著不少缺點，因此，購屋時應格外小心謹慎。
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