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撰文／照片提供：蔡慶文律師

案例：
　創業族阿牛向田樵李承租鬧區的房屋作為經營早餐店之用，雙方於租賃契約中明定租期三年，每月租金新台幣二萬元，押租金四萬元；對於房屋的修繕費用以及其他就租賃物所支出的費用，則並未約定。進駐之後不久，阿牛發現，該店面有部分管路通過的地方會漏水；又為了防竊，阿牛想在一樓加裝不鏽鋼鐵窗。嗣後，田樵李移民加拿大，並將該店面讓售予阿舍，但未將上揭押租金交付給阿舍。試問：一、修繕漏水所支出的費用應由何人負擔？二、加裝不鏽鋼鐵窗的費用應由何人負擔？三、租期屆滿時，阿牛該向何人請求返還四萬元押租金？

解析：
　按「契約自由原則」係民法的一項重要指導原則，在一般的情況下，當事人間契約所約定的內容，只要不違反法律強制、禁止之規定，或公共秩序、善良風俗，原則上都有效力，足以拘束債務人履行。

　不過，有很多時候，當事人間訂定的契約，常有未盡事宜，此際即有賴民法及其他相關法律，適時地發揮補充的功能，以排解當事人間因契約所發生的紛爭。

　依上說明，基於契約自由原則，案例中阿牛與田樵李如已約定修繕費等費用由誰來負擔，自應由該方負責；惟事實上，雙方就修繕費用以及其他就租賃物所支出的費用，既未於上開租賃契約中訂明負擔之人，其相關疑義，即有加以闡明之必要。再者，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，（民法第四百二十五條第一項），在這種出租人已有變更之情況下，原租約中由承租人所交付的押租金，應如何處理，亦值推究。

茲就上開問題析述如下：

一、修繕漏水所支出的費用應由田樵李負擔：

（一） 民法第四百二十一條第一項規定，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；從本條對租賃契約的定義可知，將出租物交給承租人使用、收益，是出租人的主要義務，為了達成讓承租人就承租物使用、收益的目的，民法第四百二十三條後段遂規定，出租人並應於租賃關係存續中保持其合於使用、收益之狀態。

試想，如果房屋的管路漏水，牆面、地板濕滑，不僅會損及裝潢，更可能產生安全問題，承租人如何能使用該房屋，又如何能利用該房屋取得利益？因此，為了確保出租人隨時保持租賃物合於使用、收益之狀態，民法第四百二十九條第一項特別規定，租賃物之修繕，除契約另有規定或另有習慣外，由出租人負擔。

（二） 本件阿牛與田樵李並未事先於該租賃契約中約定房屋修繕費用的負擔方式，因此，如果阿牛對管路發生漏水的原因無須負責時，阿牛應依民法第四百三十七條第一項的規定，通知出租人田樵李，並定相當期限催告其修繕，如果田樵李逾期仍不為修繕，阿牛可以解除契約或終止該房屋租賃契約，或聲請強制執行，並得請求損害賠償。另外，阿牛也可以選擇自行僱工修繕，然後請求田樵李償還必要費用，或者從租金中抵扣（民法第四百三十條參照）；甚至，在田樵李修繕管路漏水問題之前，阿牛可以視情況行使民法第二百六十四條之同時履行抗辯權，主張暫時拒絕給付租金。

二、田樵李如不反對加裝不鏽鋼鐵窗，則其費用（金額如何認定，詳如下述）亦應由田樵李負擔：

（一） 就租賃物所支出的費用，可大別為「必要費用」與「有益費用」兩者；前者，係指為了保存及使用、收益租賃物所不可或缺之開支，例如前述修繕管路漏水之費用；後者，則是指為了增加租賃物的價值所支出的費用，例如加裝不鏽鋼鐵窗、遮雨篷等是。依民法第四百三十一條第一項規定，如果承租人就租賃物支出有益費用，並能夠實際上增加該租賃物的價值，且出租人明知而不表示反對時，在租賃關係終止之際，以租賃物現存之增價額為限，出租人應償還其費用。

（二） 按照常情，加裝不鏽鋼鐵窗，足以增加租賃物的價值應無疑問；準此，案例中的阿牛，如果想要在一樓加裝不鏽鋼鐵窗，首應通知田樵李，假使田樵李知悉此事後卻未表示反對之意，那麼在租賃契約終止的時候，阿牛可以就「該房屋因加裝鐵窗而現存的增價額」以及「加裝鐵窗支出的費用」二者中之較低額，於二年內向田樵李請求償還該項有益費用。

三、租期屆滿時，阿牛應向田樵李請求返還四萬元押租金：

（一） 依據司法實務的見解，認為押租金的契約，是有別於租賃契約的另一個獨立契約，並不當然包含在原租約移轉的內容當中；換言之，原房東如未將押租金交付予受讓租賃物之人（新房東），新房東也就沒有受到押租金的移轉，所以，新房東對於承租人也就不必負擔返還押租金的義務。

（二） 本件田樵李移民加拿大，並將該店面出賣予阿舍，依據民法第四百二十五條第一項「買賣不破租賃」的規定，原租約仍繼續存在於承租人阿牛與新屋主阿舍之間。但押租金契約既係另一個存在於阿牛與田樵李之間的獨立契約，並不當然隨同原租約移轉，而田樵李又未將上揭押租金交付給阿舍，依上說明，當該房屋租期屆滿時，阿牛應向田樵李請求返還四萬元押租金，而非向新房東阿舍請求。

惟值得注意的是，如果當初田樵李與阿牛約定，該四萬元押租金在足夠抵充租金的時期以內，阿牛可以不用再支付租金，而將該押租金視為預付的租金時，此際縱然新房東阿舍實際上並沒有拿到該押租金，承租人阿牛仍然可以以此約定對抗新房東阿舍；也就是說，阿牛可以用四萬元押租金，對阿舍主張抵充二個月的房租。〈本文選自創業搶鮮誌2006年7月號〉