房屋買賣出租節稅五撇步大公開


中時電子報 馬婉珍台北報導


五月報稅季節將開跑,以房地產而言,買賣交易、出租、承租等行為,仍要申報綜合所得稅。


專家指出,民眾除了準備相關證明文件報稅之外,也要更了解稅法相關規定,爭取有利的節稅空間。


專家根據五大族群傳授撇步,讓你報稅輕鬆又省錢:


一、售屋族可採「財產交易損失舉證」節稅法:


以賣房子的屋主而言,最單純的情況是因賣房子而產生所得,申報方法是以「房屋評定現值」的固定比率,計算出售屋所得。


永慶房屋契約部經理陳俊宏舉例,屋主張先生位於北市的房屋,評定現值是100萬元,依財政部所公告,出售的房屋財產交易所得標準比率是29%,在申報所得時,應填寫財產交易所得為29萬元。


不過,張先生當初購屋時,所付出的契稅、印花稅、仲介費、代書費等費用,甚至購屋後的裝修費用,若能提供證明文件,都可扣,只要備妥證明文件,將原本出售房子的價格,減去上述稅費、裝修費等取得成本,張先生就可按實際發生的價額,申報財產交易所得,財產交易所得可能低於29萬元。


若張先生認賠出售,依據所得稅法規定,財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得,陳俊宏建議,一定要備妥買進和賣出時的相關文件,報稅時可依這些證據列舉扣除。


二、購屋族可採「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法:


多數人買屋會向銀行貸款,陳俊宏說,若購買自用住宅向銀行貸款者,購屋借款利息可列舉扣除,每年扣除額最高為30萬元,每一申報戶以一屋為限,並以當年實際支付的利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額的餘額,申報扣除。


陳俊宏舉例,小明在2007年所支付的房貸利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,因此在申報購屋借款利息時,必須以50萬元減去10萬,所得到餘額是40萬元,但餘額已超過申報額度上限的30萬元,所以只能申報30萬元。


三、換屋族可採「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法:換屋族申報所得稅時,因同時有購屋及售屋行為,且若購買的房屋價值大於原出售房屋,就可從綜合所得稅中扣抵或退還。


不過,陳俊宏提醒,買進或賣出的兩間房屋,必須符合「自用住宅」的條件;且購入新屋的價格必須高於原本出售舊屋的價格;兩間房屋產權登記時間必須在二年內,掌握以上三大原則,才符合申報資格。


四、包租公備妥憑證、提高可供扣除額:


房屋租賃所得的申報方式,一是不需任何證明文件,可依財政部所公告的計算方式,以全年實收租金的57%申報;另一種是列舉扣除方式,陳俊宏說,對於因租賃而發生合理、必要的損耗費用,逐項提出證明,包括修理費、保險費、房屋稅等支出,可列舉扣除,兩種方式可擇優使用。


五、租屋族可採「租金支出列舉扣除額」節稅法:


在外租屋的租屋族,可享一年最高12萬元的租金支出列舉扣除額,只要承租的房子為自住而非營業用途,可附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一,做為證明文件。


陳俊宏舉例,單身楊小姐在外租屋,每月租金1.2萬元,年租金支出14.4萬元,若報稅時以「列舉扣除額」,取代「標準扣除額」申報,房租支出的列舉上限是12萬元,而單身族的標準扣除額是46,000元,假設所得淨額適用6%的最低級距,可產生(120,000-46,000)x 6%=4,440元的節稅效果,可見單身租屋族以「列舉扣除」方式較划算。


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