|
 |
|
|
跟蔡英文父親學買賣土地密技
|
口袋裡的土地多不可測
文／鄭育容
 連兒子都不知道老爸莊榮德口袋裡藏了多少土地！
這話聽來誇張，但確實是莊自強、莊自立兩人異口同聲說出。
這幾年，海霸王在桃園推出總計兩萬坪的「國際村」案，好不容易蓋了一萬坪、也順利銷售出清，負責建設的自立回報老爸戰果，沒想到莊榮德大手一揮又丟出一萬坪鄰地，讓自立覺得好似進度歸零、蓋也蓋不完似的。
從高雄起家，後來北上建立北台辦桌王的品牌，莊榮德全台擁有為數可觀的土地和物業。
而且他偏好買中古屋裝修後作為餐廳店面，而且還是整棟地買，土地則是純素地買賣賺時間增值價差。
當記者希望能窺知該公司的土地庫存數量，竟然得到莊家兄弟「莫宰羊」的答覆。
莊自強說，父親對地產的訊息來自五湖四海朋友相報，師承民進黨主席蔡英文父親蔡潔生，「他們兩人常常一起去看地、房子，父親下手買賣前也會請教蔡伯父的意見」。
莊蔡兩家相當友好，莊自強興味盎然地憶起，好幾回聽蔡潔生講述生平故事；原來蔡潔生是日據時代少數被選派到日本學飛機修理的機師，台灣光復後，則改做高級進口車的維修服務。
蔡潔生本身對地產投資很有眼光，會找上父親共同投資，則是看上莊榮德的靈活生意頭腦。
目前海霸王位於中山北路、民權東路口的餐廳大樓，房東有蔡家等人，當初為了綁住莊這個租客，讓他入股一成。
沒想到莊榮德在三個月免租期內，僅兩個月就完成硬體裝潢，硬是賺到一個月免租的營業時間，讓蔡潔生見識到這位年輕人的厲害。
日後莊家再向其他股東加碼買進另外三成持分，和蔡家成為主要房東，並於一九七九年合資成立正中企業公司（代表人為蔡英文三哥蔡瀛南），迄今每年海霸王餐廳上繳租金給該公司，再按比例分配給莊、蔡、張三股東。
莊自立曾歸納父親的土地經營有五大原則，
一、不碰新屋、成屋與預售屋。
二、只買舊樓，周邊最好有院子花園等綠地。
三、不買兩層樓以上的廠房。
四、只做改裝修，不碰繁瑣的蓋屋銷售。
五、接手物業次日，水電都要接通。不過，這些觀念已經慢慢在第二代的建議中，有了些微調整。
莊自強表示，蔡潔生當年分享自己在光復前後買的土地，大約是十年漲七倍，不過，九四年後土地漲幅趨緩。
莊榮德還會把銀行利率作為投資報酬率的參考值，稍微調整土地轉手的時間，提高獲利。
莊自立表示，父親已經漸漸能接受，將舊有資產重新活化、加值後，加速周轉獲利的觀念，因此，近幾年慢慢釋出那深不可測口袋裡的土地，讓第二代發揮創意蓋房子銷售。
幾家自營餐廳也多半為數十年前取得的房產，現在轉型做旅館、新式餐廳，更能發揮土地的鑽石效益。
更多精采文章請見《財訊》 |
 |
|
遠航三個月又嚇跑一位金主
|
張綱維不玩了！
文／黃琴雅
 當華航、長榮陸續減資後重新掛牌，在兩岸直航的題材上再度受到注目，而同樣有兩岸航權的遠航，卻仍在重整之路跌跌撞撞，連「做事從來沒有失敗過」的金主─樺福董事長張綱維也不想玩了……
今年七月間，遠航的新金主—樺福建設董事長張綱維才信誓旦旦的說「我做的事從來沒有失敗過」，言猶在耳，張綱維卻在九月十五日接受本刊訪問時，鄭重表示：「不會再投入遠航一毛錢，」並公開宣布：「不玩了！」
是什麼原因讓這位人稱「張大膽」的營建業新貴，在短短三個月內就縮手？
「遠航致命傷不是經營問題，而是人謀不臧以及銀行團無法合作，」張綱維嘆了一口氣說，「人破裂了，銀行互相協商機制也破裂了，怎麼救？」
「遠航的問題，是資金問題，」這是專業人士都明白的事。
但從去年五月，遠航停飛至今一年多來，即使市場傳聞有不少中資及台資對遠航有興趣，卻從來沒有人真正拿出一毛錢來，除了張綱維。
唯一的出資者拿二千萬救急
張綱維拿出他幫遠航墊付的兩筆款項證明，一是七月三十一日給交通部民航局台北國際航空站的機場場棚費用共一一四三萬元；一是八月五日匯給遠航員工薪資存款專戶的匯款單，共七四○萬元，加上一些雜支，他先後拿出約二千多萬元借給遠航，為流動現金僅剩下三百萬元的遠航，解決營運上的燃眉之急。
但是，三個月來，「遠東銀行重整前承諾給的過渡性融資沒給，鍾事原所代表的中華投資基金（V2V ）原本同意出資的五百萬美元也沒到位，」張綱維成為唯一的「凱子」。
不過，對於過渡性融資，遠東銀行表示，至今沒有一位遠航經營階層向遠銀提出融資申請，因此沒有核不核准的問題。
靠著捷運共構住宅一炮而紅的張綱維，年僅三十九歲，是營建業最年輕的董事長，也是最具話題的建商，旗下建案多找來知名藝人代言，加上黃金單身漢的身分，身邊總有演藝圈美女圍繞，成為八卦新聞的常客。
雖然娛樂話題不斷，這位營建新貴在經營事業上則以「敢衝、敢闖」著稱。
畢業於清大化工研究所的他，原是從事禮品貿易，於二○○○年跨足房地產，從收購不良債權做起，當時欣欣瓦斯讓出永和頂溪站的共構土地，由張綱維接下，並於○三年推出第一個共構案「捷韻名人」，成為他踏入捷運聯合開發案的開端。
接著，他為了擴展捷運共構的業務，購併財務不佳的三一建設及國民黨的漢洋建設，順勢拿下兩家手中的新店公館站與萬隆站的土地開發權，之後又拿下九個捷運站的聯合開發權，陸續推出「戀戀台大」、「環遊市」等共構案，至今已有十八件，推案超過百億元，案量不輸同樣專推捷運住宅的老建商冠德建設。
對於捷運站共構案，張綱維看上的是法令繁瑣又要跟公部門打交道，一般建商較不愛，使他得以在這塊沒人看好的園地中撈寶，光是七張站的「悠遊市」就為樺福賺進二十億元。
但真正讓他贏得「張大膽」封號的是，他砸下四十億元現金整合位在淡水小坪頂的山坡地開發案債權，於○七年五月推出全國單一最大規模的兩百億元「環遊郡」建案。該區在張綱維接手之前，曾搞垮了八家建商，被業者謔稱為「八掛山」，如今在張綱維規畫下成了樺福強力推銷的建案。
不過，專挑別人不敢做的事的張綱維，這一次卻在遠航認栽了。
由於想進軍中國投資房地產，張綱維踏進完全陌生的航空業，他透過自家顧問葛賢鍵認識了號稱在中國有不少投資案的美國私募基金中華基金駐台代表人鍾事原，當時鍾事原還是重整公司雅新的潛在投資人。
救遠航有把握對人性沒信心
今年五月，為了擔任遠航重整人，鍾事原找上張綱維協助開立二億元的資金證明交給法院，並附上樺福有意在重整完成後入股的「投資意向書」，張綱維就此成為遠航的金主，還請來前立委劉文雄擔任重整後公司的董事長，現則掛名總顧問，原遠航董事長室成為劉的專屬辦公室。
「在這裡頭，我是最無辜的，」張綱維說，當初想要跨進航空業，看上的是中國非常重視特許事業，一旦樺福成為遠航大股東，可以提升樺福在中國的知名度。
只是，他出錢又出力，請來劉文雄幫忙跟公部門溝通，爭取復飛的機會，但他與劉文雄「從沒列席過一場重整人聯席會，律師及重整人只有在缺錢的時候，才會來找我們，」張綱維不滿重整團隊對他做出的一堆小動作，包括放話叫他不要多管閒事，要他「辭」金主等。
「遠東航空的招牌不錯，鍾事原是銀行團到我辦公室來跟我推薦的，不然光是鍾一個人說，我怎會相信他？
我認識他不到半年，他只是一個想跟我合作大陸業務的美國基金業務員，我是相信遠東銀行才會加入，」張綱維氣憤的說。不過，遠銀方面也覺得很冤枉，他們認為鍾事原是張綱維具名推薦，而遠銀只是遠航債權銀行之一，無權管重整人事務。
張綱維說得明白，遠航絕對救得活，「不要說二億，要我拿十億出來也可以，」但山頭林立的遠航畢竟太複雜，「這二千萬就當作開發新案的規畫費用，」自認對處事很有把握的張綱維，承認自己敗在「人」身上，「對人，我認輸了！」
更多精采文章請見《財訊》 |
|
|
專案開發ㄚ清 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
留言列表
留言列表
{{ article.title }}
{{ article.title }}
