購屋需求原則
購屋需求原則一：人
決定居住的人數
一般來說，買房子第一個問題應該先決定到底要住幾個人？這個答案將決定房子的基本空間需求（隱私型空間）也是想買房子的人第一個需要釐清的問題。到底要3房2廳還是4房 2 廳呢？針對單純的住房，不包含功能性的房間，我們可以透過估算預計長住之人口數，流動性的人口數，以及未來人口數變化進行解析，以便決定到底要幾房才夠用。「居住人數」需求點檢表提供一份簡單的分析方式，可以查核自己對於房間數的需求。
表格1-1
舉例來說，一對剛結婚的年輕夫妻，不久之後可能會生幾個小寶貝，公公婆婆、岳父岳母偶爾會過來住，所以他們需要一間主臥室、一到兩間兒童房與一間客房，所以至少應該是3房2廳的格局。
或者有些人事業不錯，桃李滿天下，朋友常來家裡作客甚至留宿過夜，因此可能需要多幾間客房，或運用通舖、和室的方法規劃以容納這樣的需求。
考慮附近居民素質
買房子的時候最好多到附近逛逛，跟鄰居的老人家聊聊天，可以獲得一些小道消息。
若附近居民友善可親，彼此感情融洽，遇到事情能相互幫忙，居住起來也安心無虞。建議買屋者，購買前應該去視察標的物週遭環境。通常我們會用「物以類聚」的法則判斷，例如：．八大行業附近龍蛇雜處，往來人群複雜。．小學附近住戶多屬於疼小孩的鄰居，商家多為書局等因應學校而生的類型。．鄉間民風純樸，居民熱心，來往熱絡，較能發揮守望相助的精神，但也容易一點小事情傳千里。
所以，買屋之前，應該針對自己的需要，為下一代著想，才不至於買了後悔。如果買了之後，才發現根本不是自己想要的，也不用擔心，因為，「一種米養百樣人」，每個人的需求不同，同樣的地點，一樣會有人喜歡，有人厭惡。所以，賣了它換現金，或是出租賺租金也是不錯的方式。
買屋考量原則二：事
喜歡在家裡從事什麼活動
想像自己希望在這個家裡做什麼事，一項項紀錄下來，因為這些都是「夢想」。接著思索進行這些活動，需要什麼空間，多大的空間，是否有重疊運用的可能，例如書房與畫室可以規劃為一間。最後打分數與評比，讓自己知道這些空間是不是一定要有，還是可有可無。
將自己想過的生活一項項列下來，並且在後面加上註解。
．畫圖-> 畫室或書房，要一張夠大的桌子，最好有水槽可以洗畫筆。
．做菜-> 廚房，需要有吧台、烤箱。
．慵懶躺在沙發-> 需要一張貴妃椅，或是坐臥兩用的沙發。
．在沙發上看外面-> 需要一面大型的落地窗。
你呢？有沒有想過自己的夢想？為自己描繪一個畫面，想像會做些什麼事情、從事哪些活動，延伸出來的，就是做這些事情需要哪些空間與配備。唯有正視自己的興趣與喜好，事先做好評量，才能更容易挑到適合自己的房子。
住家附近的行業
影響生活環境的因素除了居民素質之外，當地行業種類也有著很大的關連。
一些會產生噪音、污染的行業，例如：鐵工廠、化學工廠、瓦斯行，或是像禮儀社、殯葬業等等一般也不受歡迎。住在鐵工廠附近，每天都會聽到「鏗、鏗、鏗」的聲音，精神不容易集中，容易焦慮；附近有化學工廠則擔心毒氣外洩，或者化學物質流入地下水層，引發身體疾病。
近年由於無線通訊發達，大哥大基地台到處林立。雖未能證實基地台對於人體的影響，但是，諸如此類大眾避之唯恐不及之事務，也應該列入考量。
每個人對於不同行業的觀感不一，因此更應該依自己的喜好、嫌惡程度區分，在購屋時提醒自己發現這些問題，以免購買之後才後悔莫及。
生活機能的便利性
房地產市場有個通則，生活機能好的地方，房價都相對較高。這不是沒有原因，想想每個人的大量基本民生需求：食、衣、住、行、育、樂、康，這些日復一日，在在考驗著你未來這個住家是否具有耐久性，是否可以長久居住，因此，聰明的你更應該以「住」為中心點，評估每一項基本需求的重要性與可接受程度。
為了方便讀者分析，設計了一個「生活機能」需求點檢表，若項目不夠可以自行擴充增加，根據下列三個層次去解析，進而找出哪些是必要的需求，哪些是不必要的，以及自己可接受的程度為何。
．可接受時間：走出家門口之後，運用步行、騎摩托車、開車等行進方式到這些生活機能地點所需要花費的，也是可接受的最長時間。
．需求頻率：意指多久會發生一次，即多久要到這個地方一次。
．需求程度：概估你對此項機能的需求程度，分為三種：必備、可有可無、不需要。
表格1-2
若是每日必備的活動，相對的，花費時間一定要短，否則生命白白浪費在移動上，不僅耗費金錢（油錢），更浪費時間（生命）。常言道：生命應該浪費在美好的事物上。我們應該多留一些時間，待在夢想的房子裡，享受美好的居家生活。
買屋考量原則三：時
想在這裡住多久
「住多久」或者「多久之後想換屋」是個很重要的決策點，會決定你應該買什麼樣的房子。
有些年輕夫妻，手頭不夠寬裕又想擁有自己的房子，因此，考慮了現在經濟能力許可的房子，卻在小孩子出生兩、三年後開始後悔，因為房子已經放不下一家三口的東西，到處都堆滿玩具、衣服、書籍，回家連想休息都沒有地方坐。
有個賴姓朋友半年多前決定不再當租房族，因為以現在的利率來看，租不如買，每個月的利息只有幾千塊，比租金還便宜。由於尚未結婚，又沒有女朋友，他認為先買個套房住就可以了，所以預訂一間快蓋好的小套房。
最近他拿著喜帖給我，高興的說要結婚了，但是眉間卻透露著煩惱。詢問之後才知道，原來在訂了套房之後的兩個月，他認識了這個即將一起步入紅毯的女人，兩人交往幾個月之後決定要結婚，才發現套房可能不夠用，因為她肚子裡已經有小孩了。
很多事情人算不如天算，多考慮一下，給自己多一點時間去思考未來的狀況是很重要的。
準備負擔多久的貸款
一間房子單價高達上百、上千萬，甚至上億元，多數人都需要動用到貸款的方式來協助。雖然貸款的利息可以節稅，但仍是一筆相當可觀的支出，所以思考要背負多久的貸款是很重要的。
通常房屋購屋貸款的年限都是二十年，也有三十年期的。分攤的方式主要以本息固定攤還，與本金固定攤還兩種為主。
．本息固定攤還：每一期負擔的金額固定，即本金與利息總和固定。
．本金固定攤還：每一期負擔的金額隨時間遞減，每期本金固定。
一般銀行都會以「本息固定攤還」方式規劃你的貸款，最初的寬限期可能兩年到五年，這段期間不需要還本金，只需支付利息，對經濟能力有限的消費者來說，是個不錯的選擇。
區域未來的發展性
這裡談的是時間，舉凡跟時間有關的考量都需要納入，前面講了「買了房子要住多久」，也提到「要負擔多久的房貸」，當然，一個地區的「未來發展性」也應該納入考量。
若買房子只設定四、五年後換屋，那未來的發展性為你帶來的利益應該遠少於你在生活機能上的要求；若考量的是未來發展，你應該在開始發展之前介入市場，或者開始發展之初進入，絕不是在區域已經進入快速成長期才投資，這樣獲利相對較少，也容易掉進「套房」，即房子被高房價套住了，賣不出去。
對外交通聯繫的重要性
古今中外，每個大城市都是因為交通運輸建設經過，金融與經濟活動頻繁，人口集中，「住」的需求相對提升，當供需不平衡，需求大於供給時，地價房價就飆漲了。
要看一個地方未來是否有發展性，「交通建設」是第一個重要的指標，這裡的交通泛指陸、海、空三種。各國港口都是該國相對發展性高的城市，如中國大陸的上海、澳洲的雪梨與美國的紐約。
台灣早期由於多數人出門主要是步行或騎腳踏車，要去遠一點的地方就要靠公車或鐵路，所以發展都是從鐵路車站周圍開始，如台北、台中與高雄；近年來因為自用車普及，很多人習慣開車出門，因此，發展據點開始改以快速道路與交流道為主。
以台北新竹為例
以台北為例，內湖由於南京東路、堤頂大道、中山高與北二高等等交通建設都匯集於此，加上高科技園區、大型商場紛紛進駐，讓這個區域高度發展，日後，我們會不會想到看電影就去美麗華戲院呢？這是值得觀察的。
以新竹縣市為例，在竹科產業蓬勃發展之下，這幾年房地產成交量都高居全國前幾名。以竹北來說，有中山高速公路貫穿可供北上台北、桃園，南下台中、高雄，南寮到竹東的東西向快速道路橫在其南邊，第二高速公路在鄰近的芎林接軌，這些大型的交通建設，提供這個區域很強的交通動能，也讓此區域延伸出廣大的腹地。
加上未來高鐵通車，高鐵六家站即將引來商機，為這塊區域注入經濟活水，帶動區域發展。現在竹北這個屬於新竹的衛星城市，逐漸成為相當具有潛力的明日之星。
買屋考量原則四：地
地點的選擇
每個人心中「夢想的房子」不盡相同，有人喜歡遠離塵囂，與大自然相處，享受大地的原始景色；有人喜歡熱鬧，生活在都市裡，買東西方便，去哪裡都便捷。喜歡鄉村生活的人，可以挑離市區遠一些的地方，享受寧靜；喜歡望遠的，可以挑山坡地，但要注意水土保持的問題。
大部分有能力購屋的人，不外乎朝九晚五的「上班族」與準備退休的「銀髮族」。前者可能是第一次購屋，經濟能力不太夠，並傾向找接近工作地點的區域，希望生活機能好，最好還鄰近國小學區，因此地點之選擇範圍常受侷限；後者則需要做好退休規劃，再決定買屋地點。
以新竹為例，有人打趣的說：「新竹馬路上廣告看板真多，一路上都是賣房子的」，的確如此，竹科的發展帶動週遭的飲食、服務、汽車、房仲等產業發展，但由於新竹市區缺乏大型土地可開發，加上土地取得成本過高，致使大家願意犧牲一點「交通時間」，來換取較低的房價或更好的地點。
建議讀者在選擇地點時，可以透過類似路訪的方式進行調查，到該地實際走走看看，問問附近的住戶，或是藉著到店家買東西時，詢問有關附近的治安、寧靜、居民素質等問題，藉此了解是否符合自己的需求。
水災、土石流
買房子盡量避開低窪地區或者山坡地，可避免發生水災、土石流等問題。這類天災略屬於帶點人禍的性質，部分責任應該歸於人類的濫墾濫伐、過度開發山坡地、未做好水土保持，大地反撲所致。
以台北縣汐止市為例，汐止之土地利用乃沿著基隆河沿岸為核心，逐漸向外擴張。過去汐止居民每年的夢魘，就是一到梅雨季節或颱風季節會面臨淹水之苦。 納莉風災後，基隆河整治計畫全面加速，主流沿線堤防加高，各支流全部整治，增設抽水站。在民國93年9月10日的豪大雨，適時啟動員山子分洪道，讓位在河道瓶頸的台北縣汐止市災情大幅減輕，不像往年幾乎全市淹沒、淤泥遍地。這兩年來，汐止市的房市行情還看到難得一見的上揚局面。
交通出入口動線：馬路寬度
每天出門需要通過的巷弄、道路，都會影響到你的心情。舉個例子來說，早期沒有妥善的都市計劃，加上一般人出門都靠兩隻腳，有腳踏車或摩托車都算是奢侈的，導致當時的馬路、巷道寬度可能都是4~6米以下，並且彎彎曲曲的。
以現代的觀點來看，很多人出門以車代步，如果你每天需要經過的巷道，兩邊停滿了車子，只剩下狹窄的空間供一輛車行駛，萬一，你遇到行進方向相反的車子，後面又有車子跟上，這時候可真是面臨「進退兩難」的處境了。
所以買屋前，實地開車到那附近的巷道去看看，感覺一下車道的寬度，行進的速度，多走幾個轉彎，很容易就有了決定。
由於有些人想購買的是預售屋，進出的道路可能是私有道路，在你需要進行決定的時候，可能都還沒有那些巷道出現，因此，以下提供一些簡單的判別方法供參考。
以車子寬度去衡量馬路寬度
當你預計購買房子的時候，或平時聽到有人講6米道路，你能立即感受到它的寬度嗎？很多人是沒有辦法的。因此，我們利用一種最直覺的方法，就是以車子的寬度去衡量馬路的寬度。
例如：NISSIAN的Cefiro 2.0車子的寬度為1.78米。
一般而言，若路邊沒有阻礙物，如盆栽之類的路障，車子可以貼著建物的牆邊之最近距離為25公分至40公分。
「相對速度」，兩車若以慢速會車，即兩車會車時的速度會影響兩車之間的距離。例如：
(1)兩車以慢速會車
A車上行速度為30公里小時
B車下行速度為20公里小時
兩車之相對速度為50公里小時
兩車間距應為40公分到60公分。
(2)若相對速度超過50公里者
兩車間距應保持1公尺到1.5公尺以上。
以此法類推：
(1)道路為6米巷道，僅能馬路單邊停車，另一邊很難供車子會車。
(2)8米巷道若馬路單邊停車，則能提供會車，若雙邊停車，一樣會遇到會車困難的問題。
(3)10米以上巷道，若兩邊停車，剩餘路面寬度仍足夠會車用，再者，遇到火警之類的緊急事故，消防車等也容易進出，才不會耽誤到救火的黃金時間。
了解馬路寬度對進出動線的影響之後，仔細審視一下自己對於這些問題的看法，你可能習慣用摩托車代步，似乎不必擔心巷道寬窄，但是，若遇到別人無法會車、很難通過的狀況，摩托車恐怕也寸步難行，所以這些問題不可不慎。
買屋考量原則五：物
透天還是公寓哪個好
到底要買透天還是公寓？這一直是個見仁見智的問題。一般人都認為透天的房子有天有地，土地的保值性高，因此都傾向購買透天屋。
大抵來說，南部由於人口比北部稀少，稠密度較低，因此，大部分的住屋設計都以透天為主，對於公寓的排斥性很高；北部尤其以台北縣市更甚，因為人口密集，對於公寓的接受度較高，幾乎九成以上的房子都是公寓。
透天屋的優點與缺點
優點：
(1)有天有地，保值性高。
(2)自主性高，不需受到限制。
(3)有自己的院子。
(4)有地方可以洗車子。
(5)有加蓋的空間。
缺點：
(1)門戶管理不易，易遭小偷，須加裝鐵窗，多一筆額外開支。
(2)樓層間須使用樓梯，容易出意外。
(3)家人情感疏離。
(4)都市內透天需至頂樓晒衣服。
透天屋可能遇到的問題
透天屋通常在進行改裝或修繕時，比較不會受到其他鄰居干涉，但是幾個比較重要的觀點是：
(1)裝設鐵窗：大部分的透天都必須加裝鐵窗，時間一久鐵窗鎖頭生鏽，遇到緊急需要逃難時，可能無法打開而造成遺憾。
(2)家人情感疏離：以筆者住透天屋的經驗，每個成員回到家幾乎都在自己的房間所在樓層活動，到客廳要上下樓梯，到廚房也要上下樓梯，因此，除了吃飯外，幾乎都把自己關在房間，造成家人之間情感疏離。
(3)晒衣場所：透天屋還有一個有趣的現象，由於都市中的透天屋沒有足夠的庭院可以晒衣服，或者一樓根本就曬不到太陽，因此很多住家將晒衣場設置在頂樓，有些更將洗衣機設置在一樓，使得辛苦的媽媽每天必須在一樓將衣服洗好，然後提著上頂樓晾衣服。
公寓的優點與缺點
優點：
(1)通常為集合式管理，較安全，且高樓可不裝鐵窗。
(2)住家內部單一樓層，所有家事工作都在單一樓層。
(3)住家內無樓梯，對年長幼小者佳。
(4)土地成本較低。
(5)景觀視野佳。
缺點：
(1)樓上樓下聲響互相影響，容易產生維修糾紛。
(2)高樓須防止小孩墜落。
(3)與鄰居的互動性差。
(4)集合式住宅須遵守社區規定。
公寓可能遇到的問題
這樣聽起來好像公寓比較好，其實不盡然，公寓大多數為同一平面，少數為樓中樓式的，大部分來講，家人很容易到同一個公共空間──客廳，因此可以很輕易的聊聊學校發生的事情，工作上的狀況，溫暖的感覺油然而生。但是，若樓上鄰居家的小孩經常在家裡奔跑、扔擲積木或拿起玩具敲打地板，或者鄰居以拖行方式移動桌椅、敲敲打打等，任一聲響都足以影響生活品質，長期下來會令人導致神經質或過於敏感。
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