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【鉅亨網記者陳美玲／台北‧10月26日】 今年下半年房地產市場在政府公布數據不佳、景氣 轉黃藍燈下，陷入多空交戰，北區房屋總經理彭培業表 示，以目前建設公司持續加碼房市，加上明年總統大選 的選前利多政策，不論是政策面、市場面來看，台灣房 市仍處於偏多格局。未來 3年內，台灣房市將是穩定， 而且充滿機會。

以下為彭培業接受專訪內容：

(記者)問：下半年房地產市場在官方數據公布不佳 後，景氣即呈現趨緩的情況，房市真有轉趨向下、衰退 的現象？

(彭培業)答：房地產在官方數據公布Q2房市景氣轉 黃藍燈後，引起多空交戰的雜音，但台灣目前已趨向 M 型化社會，對於政府所公布的訊號燈已出現「偏離」的 狀況。以2004年第 3季來說，政府公布房市景氣也亮起 景氣衰退的黃藍燈，但在第 4季時景氣燈號又轉為綠燈 ，顯示官方公布數據僅能作為「參考」。

台灣房市呈現買氣鈍化、民眾處於觀望的態度，主 要是因為民眾所接收的資訊不完整，如果民眾在資訊方 面充足，也不致形成信心面不足的情況。

問：依您來看，台灣房市目前是否有泡沫化的危機 ？

答：房地產出現泡沫化的狀況，要從法拍屋的拍定 率、小套房和豪宅銷售情況、政策引導以及房市餘屋量 來看，若這 5個面向均達到，那麼房地產才算真正出現 泡沫化情況。

以法拍屋的拍定率來說，美國房地產多頭走了將近 10年，房市泡沫化狀況始自去年底開始，今年 2月27日 及 7月27日美國次級房貸造成全球股災，其中一個最明 顯泡沫化的現象，就是法拍屋數量大增，拍定律上升至 50%，加州更高達85%。

台灣目前法拍屋並未增加，仍處於在安全水位的狀 態。台灣在SARS之前法拍屋接淪落至三拍、四拍，甚至 出現流標的狀況，但現階段法拍屋在一拍時即達到 60% 成交，二拍時也有 40%，整體來看，法拍屋在一拍和二 拍時即有 60%成交率，顯示市場仍有承接買盤，房市仍 未出現泡沫化狀況。

若以小套房來看，因為小套房的投資門檻較低，因 此容易吸引許多財力不多的投資客進場，當房市出現泡 沫現象時，銀行首先開刀的產品就是小套房，但若房地 產景氣好轉時，首先起漲的也是套房產品，因此套房銷 售狀況也可算是房地產泡沫化指標之一。

豪宅產品也是房市景氣指標之一，因豪宅屬於高總 價產品，若帝寶、信義帝寶出現買氣頓化現象，則顯示 政體經濟出現衰退跡象。另外政策引導也很重要，像民 國79年政府祭出土增稅實質課稅、土地限期使用、空地 禁止融資等政策，造成當時建商重大衝擊，不少建設公 司還因此倒閉。

餘屋量也是房市泡沫化的重要指標，一般來說，市 場餘屋量供給超過 1年以上，房市則有蕭條情況出現， 但以目前房市餘屋量僅 6-9個月來看，仍在安全範圍內 ，因此目前無餘屋量過多情形。

因此綜合法拍屋的拍定率、小套房和豪宅銷售情況 、政策引導以及房市餘屋量來看，現階段小套房懺品出 現銷售下滑情況，其餘 4項指標仍在安全範圍內，因此 房市無泡沫化跡象。

問：明年總統大選是否會對目前房市呈現另一個利 空或是利多的轉折點？

答：以目前情況來看，無論哪一個政黨執政未來房 市仍是偏多格局，因為不論誰當選一定希望有一番經濟 實績呈現，對於兩岸三通議題僅在開放速度快慢、深度 與廣度的不同，未來三通後勢必吸引中資和外資進場。

回到市場面來看，在國華人壽中山大樓以以53.7億 元、高出底價13.7億元標脫下，加上力仁電子以9.88億 元買下皇鼎「太陽科技廣場」，還有華固建設以7.05億 元、每坪單價185萬元購入內湖5期重劃區379.78坪住宅 土地，創下內湖當地新高價位來看，顯示建設公司對於 未來房地產發展仍處看多，若房市未來有衰退跡象，建 商也不會反其道而行加碼房市。

在建設公司一片看好台灣房市下，加上明年總統大 選前頻頻釋出的選前利多政策，不論是政策面、市場面 來看，台灣房市仍處於偏多格局。未來 3年內，台灣房 市將是穩定、充滿機會的狀況。