議價空間 7%變13%3位Top Sales 教你「地段進階」買好屋
俗話說，買房子最重要的3個條件是「地段、地段、地段」，對陳明珠、張有林及溫村池這3位房仲經驗老到的Top Sales而言，也一致認為「地段」最重要。其中，擁有交通建設利多，更被點名為最具抗跌及保值性的最佳條件，尤其是捷運站方圓500公尺之內，更是3位Top Sales眼中的黃金地段。撰文：李偉麟 攝影：陳志亮、張智傑
溫村池擁有18年房仲資歷，以東湖、內湖一帶為主要經營區域，提到捷運帶動房價的效應，他指著店門前的康寧路3段說，這一帶的新建案價格，已經與民權東路6段國醫中心附近的房價並駕其驅，而由知名品牌建商所推的個案，價格甚至更高。康寧路比起民權東路6段距離台北市更遠，但有捷運卻讓它的房價得以抬頭挺胸。
捷運加持 汰弱換強
張有林也指出，1988年以前，板橋的房子單價都在20萬元以下，但是捷運、高鐵的開通，使得目前板橋在捷運站附近的公寓，比起新莊的電梯大樓都還要貴，原因也是交通建設帶動。而「捷運」支撐房價，也是自2003年復甦的這一波房地產景氣，與前3波的景氣高峰不一樣的地方。
陳明珠並分析，以前幾波的經驗，都是股市先漲，然後房地產才漲；然而這幾年國外的房地產漲幅很大，台灣的房價相形之下處於低檔，再加上低利率的成本，與其他的投資管道相比，顯得具有吸引力。
張有林則肯定政府自2000年開始實施的優惠房貸政策；他認為只要出現「低利率、有寬限期、貸款成數高」這3個因素，房市就能維持一定的買氣。
只是，目前的貸款環境對購屋人而言已不再擁有這樣的優勢，利率走升，再加上股市跌跌不休，買氣縮手是很正常的反應。張有林補充：「台灣房市是個淺碟型的市場，很容易受到風吹草動的影響；看景氣要看量，量先價行，雖然目前成交量有縮減的情況，對自住型的客戶反而是進場看屋的好時機。」
看屋半年 年底進場
另一方面，由於銷售時間拉長，陳明珠也建議，可以花半年的時間看屋掌握行情。
溫村池認為，目前市場成交量縮、議價空間由上一季的7%拉大到目前的13%，購屋族應該把握機會進場獵屋，而且要採取「地段進階」策略；也就是如果原先的購屋預算，只能買到距捷運站20分鐘步程的房子，那麼目前是個好機會，能夠用同樣的預算，買到距捷運站10分鐘步程的物件。
張有林也指出，手頭上有房子的人，現在正好「汰弱換強」，換更好房子的好時機。
溫村池說，「油電雙漲」對購屋人產生的壓力最大，但是油價最近有回跌趨勢，美國「房地美」與「房利美」的「二房」問題也獲得美國政府的奧援，大家擔心的壓力會慢慢緩解；再加上馬政府上台後的新政效應，最快也要到明年才會發酵，想買房子的人，年底前都是好時機。
尤其是那些資金沒有套在股市的首購族，把錢存定存的利率不到3%，卻被通膨吃掉，溫村池建議可以買房子保值。
陳明珠有個絕招，那就是「把不動產當成動產」的觀念，她自己就是最好的實踐者。
1983年，她咬牙把存了3年的錢，用自備款60萬元、貸款60萬元，買下現在忠孝東路SOGO百貨附近的第1間房子；由於好幾次換屋的地段都選在北市精華地段，房價逐年上漲，現在住的是大安區1樓60坪的房子，這一切都是由當初的60萬元自備款開始。
善用優惠 賺到價差
精打細算的購屋人，可以善用政府的各項優惠房貸政策，既能賺到較優惠利率省下的利息，在買氣停滯的此時，又能賺到房價價差。
既然買氣短期回歸理性，長期又怎麼看？陳明珠、張有林及溫村池3人的看法倒是很一致：從過去的經驗來看，房地產的價格走勢是一直上揚的，只要地段選得對，房地產抗通膨和保值的效果是令人滿意的！
判漲跌
看景氣要看量，量先價行，成交量如果持續縮減，代表價格缺乏上漲力道
房價是供需問題，不是漲跌問題
往回看數十年的軌跡，房地產的價格呈上升趨勢
選地段
捷運站方圓500公尺之內是不敗產品
有重大公共建設項目之處
明星學區、有都市更新利多之處
練心法
把不動產當成動產
做好財務規劃，存到自備款就買房子，幫自己的錢保值
花3個月到半年的時間找仲介看房子，培養自己對行情的判斷力，並與仲介建立感情，取得資訊優先權
資料來源：陳明珠、張有林、溫村池 資料整理：李偉麟
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