套房包租公、包租婆不好當？！購屋人務必精打細算

更新日期: 2007/07/03 16:18 記者:本報訊

隨著金管會政策佈達，使得各金融機構的消費性貸款緊縮，房貸成數急遽調降，造成房市買氣漸趨降溫。仲介業者指出，在各項住宅產品中，首當其衝受到影響的產品將以套房最為顯著。

由於許多銀行對於套房產品的貸款有越來越嚴苛的限制，不僅核貸成數降低，甚至多家行庫對於小坪數套房已不承貸，致使中古成屋市場套房成交量比由去年第4季的4.99%，在今年第1季已衰退為3.72%。

套房熱賣，房價不斷上漲，政府相關單位深怕建築融資與房屋貸款過於浮濫，會演變成下一個財政風暴，於是下令對投機性較高的產品，特別是套房降低貸款成數，使投機客無法運用高的財務槓桿套利。

這種政策性的動作，已使套房的買盤出現明顯縮手，根據住展統計，今年1至3月的推案量有27件，戶數2,813戶、案量139.4億元，預估全年推案戶數將減少至1萬戶左右，推案量也比去年減少2至3成。

另根據業者對台北市套房產品租金報酬率調查發現，由於薪資及物價水平的調整波動遠低於房價飆漲的幅度，使得目前許多台北市區段套房的出租投資報酬率已低於3%，因此，市場人士認為，套房產品正面臨政策及市場的雙重考驗，宜保守看待未來的市場。

造成套房投資市場不如預期理想的因素還有購置成本的問題。除非資金充裕，且在預售時期及早進場，一口氣購置多戶來等待增值或日後收租，否則，若以投資報酬率的角度來看，在租金市場行情相當的狀況下，購置全新的高價套房成屋投報率，自然是遠低於購置舊公寓改裝套房出租來的划算。

東森房屋板橋加盟店店東廖長生指出，舉例來說，一戶30年的舊公寓5樓，單層面積30坪，頂樓加蓋20坪，使用空間約50坪，大約可以隔成7～8間套房來出租，每間裝潢成本約在15～20萬，總成本約1120萬，租金從8000～10000元/月不等，投資報酬率大約在6％以上。

以板橋目前新成屋房價動輒突破30萬/坪的價格來計算，1間套房8坪，總價就要240萬，七間套房總價就要1680萬，比舊公寓還高，在一樣的租金條件上，新套房投報率明顯比舊公寓低很多。

東森房屋副總經理吳駿杰指出，套房可說是都會區景氣的指標。當都會區可取得之建地越來越少、面積也越來越小的時候，對建商來說，在景氣好轉時，最好的利用方式就是規劃套房產品來套利變現，利用都會區的生活便利性、以及低總價的特性，吸引購屋族群的青睞。

而除了單身自住族群、租賃投資、轉手獲利之外，以台北市都會區來說，購置明星小學學區作為設籍需求的投資型客源也不在少數，因此，都會區套房的市場需求始終保持在一定的水平上。在此要提醒購屋人，隨著景氣轉弱、銀根緊縮、需求降低、房價狂飆，套房產品可能瞬間從票房保證、跌落成票房毒藥；而且，套房產品普遍有公設比過高、戶數過多、出入份子混雜、管理不易、住商機能混淆、單價過高等問題，購屋人必須精打細算，才不至於因為貪圖一點蠅頭小利，反被牢牢套緊。