區段徵收50問



















                          區段徵收五十問








      （一）、一般性問題

        1、什麼是區段徵收？
        2、辦理區段徵收的法令依據？
        3、區段徵收的作業程序如何？
        4、什麼是抵價地？
        5、什麼是優先買回土地？
        6、什麼人可以申請領回或買回土地？
        7、土地所有權人應在什麼時候申請領回抵價地？
        8、區段徵收範圍內供地主領回抵價地的面積是多少？
        9、土地所有權人領回抵價地面積如何計算？
        10、土地所有權人領回的抵價地或優先買回的土地是否都可以建築使用？
        11、政府對於辦理區段徵收地區可否禁止土地移轉或興建房屋？期間有多久？
        12、區段徵收應公告多久？在何處公告？
        13、納入區段徵收範圍內的既成建物如何處理？
        14、區段徵收範圍內被劃為公共設施用地的土地所有權人，與被劃為住宅區、商業區的土地所有權人，兩者權利有何差別？
        15、區段徵收開發總費用包括那些項目？
        16、區段徵收地區之土地所有權人與他項權利人，對區段徵收公告內容有異議時，如何處理？



      第1題解答：區段徵收就是政府將一定區域內之私有土地全部徵收，重新加以規劃、整埋、開發，一部分土地由原來的土地所有權人按一定比例領回或優先買回，一部分土地由政府供做公共設施用地或讓售給國宅或其他需地機關建設使用，剩餘土地則公開標售以償還開發成本。

      第2題解答：

      辦理區段徵收主要法令依據，是平均地權條例第五十三條至第五十五條之二平均地權條例施行細則第六十七條至第八十條及內政部訂頒的「區段徵收作業補充規定」，另外也可以依據大眾捷運法，促進產業升級條例、獎勵民間參與交通建設條例等相關法令規定，辦理區段徵收。

      第3題解答：

      （ 1 ）選定區段徵收地區範圍。
      （ 2 ）預計抵價地比例少於百分之五十者先報請上級主管機關核准。
      （ 3 ）邊界分割測量、查估土地及地上物補償費。
      （ 4 ）召開區段徵收說明會。
      （ 5 ）擬定區段徵收計畫書層報行政院核定。
      （ 6 ）區段徵收公告、通知土地所有權人並處理異議案件。
      （ 7 ）發放補償費。
      （ 8 ）受理民眾申請領回抵價地及核定是否發給抵價地。
      （ 9 ）工程規劃、設計及發包、施工。
      （ 10 ）辦理抵價地或優先買回土地分配作業。
      （11）地籍整理。
      （12）通知土地所有權人實地指界並點交土地。
      （13）標售剩餘土地。

      第4題解答：

      政府在辦理區段徵收時，對於應發給土地所有權人的補償地價，可以由原土地所有權人申請以徵收後可供建築之土地折算抵付，這種折算抵付補償地價的土地就是抵價地。

      第5題解答：

      原土地所有權人如果選擇領取現金補償地價，在區段徵收辦理完成後，可以按他所領補償地價申請優先買回的土地。

      第6題解答：

      政府在辦理區段徵收時，只有私有土地所有權人可以申請領回或買回土地，其他的公有土地所有權人、他項權利人、建築基地承租人、耕地承租人（佃農）、房屋所有權人等都不可以申請領回或買回土地。

      第7題解答：

      想要申請領回抵價地的土地所有權人，應該在區段徵收公告期間以書面提出申請。

      第8題解答：

      依平均地權條例第五十四條規定，抵價地總面積以徵收總面積百分之五十為原則，最低不得少於百分之四十，由主管機關考量開發目的及地區特性、都市規劃品質及公共設施比例、土地所有權人受益程度、開發成本及財務計畫等情形而決定，但是每一位地主實際領回的土地面積，需要再按他應領的補償地價多少以及將來領回土地位置好壞來計算，因此並不是每一位都相同。

      第9題解答：

      土地所有權人領回抵價地之面積計算公式如下：
      （1）預計抵價地總面積＝申領抵價地總面積＋優先買回土地總面積
      （2）預計抵價地總地價＝Σ各宗預計抵價地的面積×各該土地評定的單位地價
      （3）原土地所有權人應領抵價地或優先買回土地的權利價值＝（二）式×該所有權人被徵收土地應領補償地價÷區段徵收補償地價總額
      （4）原土地所有權人應領抵價地或優先買回土地面積＝（三）式÷該土地評定的單位地價

      第10題解答：

      土地所有權人領（買）回的土地隨時都可依建築有關法令規定申請建築使用。

      第11題解答：

      區段徵收地區選定後，政府在正式辦理區段徵收前，可以視實際需要報經上級主管機關核定後，分別或同時公告禁止土地移轉、分割、設定負擔及建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形等事項。禁止期間以一年六個月為限。

      第12題解答：區段徵收公告期間為三十日。公告地點為該管有縣（市）地政機關門首及被徵收土地所在地之鄉（鎮、市、區）公所門首。

      第13題解答：

      區段徵收範圍內的既成建物如果妨礙都市計畫，應該一律拆除，如果不會妨礙都市計畫，也不會影響區段徵收計畫，原則上可以按原位置保留分配，並且依應領之抵價地面積繳納差額地價。

      第14題解答：

      區段徵收範圍內的私有土地，不論是劃為何種土地，原土地所有權人都可以申請領回抵價地或優先買回土地，兩者權利並沒有差別。

      第15題解答：

      （1）私有土地補償地價及公有土地有償撥用地價，
      （2）無償撥用公有出租耕地補償承租人地價，
      （3）道路橋樑、溝渠、地下管道等公共設施之規劃設計費、施工費、材料費、工程管理費及整地費，
      （4）土地整理費用，
      （5）貸款利息等。

      第16題解答：

      若土地所有權人及他項權利人對公告事項有異議時，應在徵收公告期間內以書面向辦理徵收機關提出，未提出異議者，視為同意，如在公告期滿後才提出異議者，則不予受理。







      （二）、土地及地上物補償

        17、區段徵收土地的補償地價如何計算？
        18、補償地價以什麼方式發放？
        19、補償地價於什麼時候發放？
        20、區段徵收範圍內各宗優先買回土地的地價如何計算？
        21、區段徵收土地，以現金補償地價者，土地所有權人如果未在規定期限內領取或拒絕受領或住址不詳無法通知者，如何處理？
        22、如未在規定期間內領取補償地價經依法提存法院待領者，原土地所有權人能否申請優先買回土地？
        23、區段徵收範圍內建築改良物如何查估補償？
        24、區段徵收範圍內農林作物、魚類如何查估補償？
        25、區段徵收範圍內墳墓如何處理？



      第17題解答：

      區段徵收範圍內土地的補償地價，是以徵收當期的公告土地現值乘上被徵收土地面積。

      第18題解答：

      土地所有權人可以就（一）領取現金補償地價，或（二）於徵收公告期間內以書面申請發給抵價地等二種方式選擇一種作為補償。

      第19題解答：

      土地所有權人選擇領取現金補償地價者，政府應在區段徵收公告期間屆滿十五日內發放完畢；土地所有權人若於公告期間內申請領回抵價地，政府最慢應在六個月內審查完畢，經核定發給價地者，視為抵價地補償完竣，如果經核定不發給抵價地，應在核定之日起十五日內發給現金補償地價。

      第20題解答：

      各宗優先買回土地的地價，是該宗土地的原徵收補償地價加上公共設施費用。

      第21題解答：

      政府會將補償金額提存法院待領。

      第22題解答：

      可以。

      第23題解答：

      合法的建築改良物，是依照各縣（市）興建公共設施拆遷合法建築物補償辦法辦理查估補償。

      第24題解答：

      農林作物及漁業，是依照各縣（市）當年度適用之辦理徵收土地農林作物及漁類補償費、遷移費查估基準規定之項目、種類、補償單價辦理查估補償。

      第25題解答：

      墳墓所有人在政府公告期間認領，並在規定遷移公告期內自行遷移者，依各縣（市）政府所訂之墳墓遷移費標準發給遷葬費，未認領也未在規定期間內自行遷移者，由政府妥為遷移安葬，不另外發給遷葬費。







      （三）、補償費之領取

        26、私有土地所有權人如何領取地價補償費或土地改良物補償費？
        27、法人如何領取地價補償費或土地改良物補償費？
        28、已提存之地價補償費及土地改良物補償費，其所有人如何領取？
        29、已訂有耕地租約的土地，土地所有權人如何申請抵價地？
        30、區段徵收範圍內之土地所有權人與耕地承租人（佃農）如有糾紛無法解決時，可否請求調解？由何單位調解？如果調解不成時，如何處理？
        31、已設定抵押權的土地，土地所有權人如何申領抵價地？
        32、已設定地役權或永佃權的土地，土地所有權人如何申領抵價地？
        33、有限制登記之土地，土地所有權人如何申領抵價地？
        34、祭祀公業土地所有權人，如何申領抵價地？
        35、原土地所有權人死亡，他的合法繼承人如何申領抵價地？
        36、原土地所有權人在區段徵收公告期間死亡，未辦理繼承登記之土地繼承人，如何申領抵價地？



      第26題解答：

      由土地所有權人或土地改良物所有權人攜帶本人國民身分證、印章及土地所有權狀或建築改良物所有權狀等在通知期間內親自領取，所有權人因故無法親自領取者，得委託代理人提出委託書及相關證明文件代為領取。

      第27題解答：

      由負責人攜帶法人及其法定代表資格證明、印鑑證明、其本人之國民身分證、印章及土地所有權人或建築改良物所有權狀等，在通知期間內親自領取，負責人因故無法親自領取者，得委託代理人提出委託書及相關證明文件代為領取。

      第28題解答：

      由提存物受取人攜帶法院寄發之提存通知書、國民身分證、印章及土地所有權狀或建築物改良物所有權狀等向法院提存所領取。

      第29題解答：

      土地所有權人應該按徵收當期公告土地現值計算補償地價，將其三分之一補償承租人，並取得證明文件，在公告期間內以書面向政府提出申請。

      第30題解答：

      土地所有權人與耕地承租人（佃農）有糾紛時，業佃雙方可先向土地所在地之鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會申請調解，調解不成立時，由鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會送至各縣（市）耕地租佃委員會調處，調處不成立時，由各縣（市）耕地租佃委員會將有委員會將有關案卷移送司法機關審理。

      第31題解答：

      土地所有權人應該檢具抵押權清償證明文件或抵押權人同意塗銷原抵押權登記的文件，在公告期間內以書面向政府提出申請。

      第32題解答：

      土地所有權人應檢附已補償地役權或永佃權人之證明文件，在公告期間內以書面提出申請。

      第33題解答：

      土地所有權人應檢附法院塗銷限制登記之囑託書或預告登記權利人同意塗銷之文件，或限制登記確已塗銷之證明文件，在公告期間內以書面提出申請。

      第34題解答：

      祭祀公業土地除規約另有反對管理人領取補償地價的規定外，可以由管理人為祭祀公業利益提出申請，政府在受理後應該通知祭祀公業派下員，如果有派下員在受理申請期限內提出異議時，需經全體派下員同意，才可以准予申領抵價地，否則就發給現金補償地價。

      第35題解答：

      原土地所有權人已經申領抵價地，且經政府核定後才死亡者，他的合法繼承人應該各按其應繼分計算應領的抵價地。

      第36題解答：

      可以由繼承人之一為全體繼承人利益申請發給抵價地，政府在受理後應該通知其他繼承人，如果有其他繼承人之一在受理申請期限內提出異議時，就一律發給現金補償地價。






    （四）、稅賦優惠措施


        37、區段徵收範圍內之土地所有權人是否需繳納土地增值稅？
        38、領回抵價地後第一次移轉時，是否享有土地增值稅減免的優惠？
        39、區段徵收辦理完成後，是否享有地價稅減免的優惠？



    第37題解答：

    土地所有權人不論是選擇領取現金補償費，或是申請領回抵價地，都可以免繳土地增值稅。

    第38題解答：

    原土地所有權人領回抵價地後第一次買賣移轉時，可以減徵收土地增值稅百分之四十。

    第39題解答：

    區段徵收辦理完成後，自完成之日起可以減半徵收地價稅二年。







      （五）、土地分配

        40、抵價地或優先買回土地之位置如何劃定？
        41、抵價地或優先買回土地的最小分配面積如何劃定？
        42、原土地所有權人領回抵價地的位置如何決定？
        43、優先買回土地的位置如何決定？
        44、土地所有權人有兩筆以上土地被徵收，抵價地如何分配？
        45、土地所有權人應領權利價值，沒有達到各分配街廓最小分配面積之權利價值時，應如何處理？
        46、區段徵收範圍內之土地所有權人如果不要領（買）回土地，其他土地所有權人是否可以多分配一些土地？
        47、區段徵收範圍可供建築土地經土地所有權人領回抵價地或優先買回土地後，剩餘之土地應如何處理？
        48、抵價地分配結果應公告多久？在何處公告？
        49、抵價地及優先買回土地應在何時點交原土地所有權人？
        50、區段徵收完成後，土地所有權人實際領回抵價地面積與應領之面積有增減時，應如何處理？



      第40題解答：

      由徵收機關依徵收目的及地方實際情形劃定。

      第41題解答：

      由政府依照區段徵收目的及地方實際情形劃定，但不可以小於畸零地使用規則及都市計畫土地使用分區管制所規定的最小建築寬度、深度及面積。

      第42題解答：

      由土地所有權人自行選擇街廓並經過公開抽籤來決定，也就是說，政府先將可以建築的土地劃為數個分配區，再由原土地所有權人依個人意願填寫調查表，如果同一街廓沒有其土地所有權人申請分配，政府就將這個所有權人的土地分配在該街廓，如果有二個以上的土地所有權人申請分配同一個街廓，就以公開抽籤方式來決定分配優先順序，假設該街廓土地不夠申請人分配，不夠分配的土地所有權人就在下一次另外選擇剩餘街廓土地來分配。

      第43題解答：

      申請優先買回土地的土地所有權人，需等到抵價地全部分配完畢後，在政府通知期間內就剩餘街廓土地申請優先買回，並繳納優先買回土地地價。

      第44題解答：

      土地所有權人領回之抵價地，係按其所有被徵收土地地價總合計算應領權利價值，由土地所有權人自行決定究竟是分配為一筆或分開分配為數筆，但每筆都需要達到所選擇街廓最小分配面積之權利價值。

      第45題解答：

      土地所有權人應該在規定期間內申請與其他土地所有權人合併分配，如沒有在規定期間內提出請，政府會在規定期間屆滿之日起三十日內，按原徵收補償地價發給現金補償，該補償地價免課土地增值稅。

      第46題解答：

      區段徵收範圍內原土地所有權人可分配之土地面積，都是按個人的權利價值比例來計算，與其他土地所有權人是否申請領（買）回土地無關。

      第47題解答：

      讓售國民住宅機關興建國民住宅或讓售需地機關興建安置原住民住宅或公開標售，所得價款作為償還開發成本之用，如有盈餘，全數撥充實施平均地權基金。

      第49題解答：

      抵價地分配結果應公告三十日；公告地點為該管縣（市）地政機關門首及被徵收土地所在地之鄉（鎮、市、區）公所門首。

      第49題解答：

      抵價地及優先買回土地應在工程完工，且完成地籍整理、釘樁測量，確定土地位置後，點交原土地所有權人。

      第50題解答：

      （1）實際領回抵價地之面積超過應領之面積者，就其超過部分按評定區段徵收後地價繳納差額地價。
      （2）實際領回抵價地小於應領之面積者，就其不足部分按評定區段徵收後地價發給差額地價


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