各國境外買農地

【Comment】

日本最為瘋狂？這又是中國媒體擅長以民族主義愚民的宣傳作品，基於部分事實的恣意解釋。

相對的，ROC政府卻不斷釋出台灣農地。好像近日的農發條例就是這樣。

日本海外狂屯農田　面積是其國內三倍　■中國評論新聞網（2009.04.28）

從全球範圍來看，農田正在以令人吃驚的速度消失。據估計，由於城市化進程、人口增長、經濟和工業發展，全球每年有大約2000萬公頃農田消失。

看到了農田資源的稀缺性，一些金融企業也使用來自各國政府的金融危機救援資金加入到海外屯田的行列。而在海外屯田行動中，日本最為瘋狂。

日本口糧差一大截

重慶晚報報道，由於人口增加、飲食結構的變化以及農民種糧積極性的降低，日本的糧食自給率從上世紀60年代的79％下降到了目前的39％。

2007年底，日本三井公司在巴西購買了10萬公頃農田以種植大豆，僅這一協議涉及的耕地面積就相當於日本本土可耕種農田面積的2％。

根據非政府組織GRAIN在2008年公布的一份報告，日本的食品企業於2006到2008年間在巴西、非洲和中亞等地租用和購買了大量農田以種植有機作物。

海灣國家全球置地

而在新一輪的海外屯田大潮中，腳步邁得最快、投入最多的非海灣國家莫屬。

他們在老撾、印尼、菲律賓、越南、柬埔寨、巴基斯坦、泰國、緬甸等東南亞國家 以及中亞和歐洲的烏克蘭、哈薩克斯坦、格魯吉亞、俄羅斯和土耳其都達成或正在磋商租地、購地協議。

在非洲的蘇丹和烏干達，也留下了海灣國家屯田的足跡。http://www.chinareviewnews.com/doc/1009/5/3/7/100953736.html?coluid=70&kindid=1850&docid=100953736&mdate=0427173935

優惠房貸加碼 6大門檻

優惠房貸加碼 6大門檻

 ( 2009/04/26 09:00 時報資訊 )

工商時報 馬婉珍／台北報導

行政院所增撥的2,000億優惠房貸，即將開辦。

第一波2,000億優惠 房貸的申請額度已用完，待增撥版開辦後，民眾可繼續掌握機會，向 182家承辦的金融機構申請。依申請人本身、及房屋狀態，先釐清六 大條件，申辦將更有利：

申請人掌握四大要項： 一、必須年滿20歲，不得與之前的優惠房貸重複申貸：內政部營建 署國宅組組長王安強說，這次增撥2,000億優惠購屋專案貸款，申請 條件不變，房屋所有權人、也就是申請人年滿20歲，就可向承辦的1 82家金融機構申請。

至於年齡的計算，是以向承辦金融機構的申請日為準，也就是自2 008年9月22日至申請日期間，實足年齡為20歲者，皆可適用。

而為防止人頭戶的問題產生，內政部營建署提醒，房子的所有權人 及申請借款人，必須是同一人，不能由他人代為申請。

二、北市每戶350萬元額度、其他縣市每戶300萬元額度：台灣房屋 首席總經理彭培業表示，增撥2,000億優惠房貸，與之前一樣是台北 市最高可貸款350萬元、其他縣市可貸款300萬元，彭培業認為，300 萬元貸款額度，對於中南部的購屋人來說，只要跟著交通走，就可以 買到不錯的房子。

而申請額度的標準，是以買屋地點為審核標的，假設申請人劉小姐 的戶籍在桃園市，但她今年初在台北市買房子，想要爭取2,000億優 惠房貸時，仍可申請350萬元的貸款額度。

三、夫妻合買屋、共同持份，僅能借得一個單位的額度：舉例來說 ，張姓夫妻兩人共同買下一間北市的房子並共同持份（兩人都是借款 人），張姓夫妻合計僅能借得350萬元的優惠房貸額度。

若張姓夫妻 兩人共同持份，但僅張先生一人提出申請，則僅能適用175萬元的優 惠房貸額度。

四、貸款戶若因經濟因素無法負擔房貸，可申請本金展延或延長還款期：增撥2,000億優惠房貸，已提供3年付息不還本的寬限期，若寬 限期屆滿，因故無法如期還款，可再協商本金展延兩年，但是僅限一 次。

至於延長貸款年限，則貸款戶可檢附經濟困境等證明文件，申請延 長貸款年限30年，但政府補貼利率的期限，仍以20年為準。

房屋掌握二大要項： 一、必須是「住宅」用途才適用，預售屋不適用：民眾所購買的住 宅，必須是在2008年10月14日以後完成建物移轉登記的中古屋或新屋 ，買預售屋者無法申請。

此外，建物所有權狀的用途登記，應是「住」字樣或含有「住宅」 字樣者，若登記為「工廠」、「店舖」、「辦公室」等字樣，便不得 辦理。

二、房屋必須是買賣交易而取得，若是以贈與、繼承、交換或自地 自建等原因而取得，則不適用優惠貸款：內政部營建署指出，優惠房 貸是為了協助減輕民眾購屋負擔，因此房屋的過戶登記，應是以買賣 或者是法拍等交易所取得，其他如贈與、繼承或自地自建等原因而取 得房屋者，不屬於「購置住宅」的範圍，不符合申辦資格。

騎樓供公共通行使用 可減免地價稅

【聯合新聞網】

台北市稅捐處表示，依稅法規定供公共通行的法定騎樓用地，可在9月22日前申請減免地價稅，當年就可以適用減免後的地價稅課徵，若逾期申請，將從次年起適用。

台北市稅捐處說明，騎樓只要沒有作生意、而提供公眾行走，就可以減免地價稅。

減免的比例依權狀所載建物總層數為原則，如平房屋簷的騎樓，可免徵地價稅；騎樓上方有1層房屋，可減徵騎樓面積1/2，有2層房屋，可減徵1/3，有3層房屋，可減徵1/4，有4層房屋以上，可減徵1/5。

換屋享優惠土增稅 一生N次

【經濟日報/陳美珍】

換屋族有福了，出售自用住宅土地增值稅10%優惠稅率，不再僅限一生一次，名下只有一棟自用住宅的單屋族，持有並設籍滿六年後再出售，一生不論換屋幾次，均可重複使用10%低稅率優惠，減輕換屋稅負。

這項換屋減稅政策，預料將會順利在今（27）日立法院財政委員會初審通過，總計全台有69%自用住宅持有人、共計423萬戶受惠，減稅利益粗估達51億元。

財政部說，修法方案實施後，民眾購屋減免土增稅優惠將達三種，即一生一次、一生一屋與重購退稅。前二者需繳稅，但稅率僅有10%；後者則屬先繳後退的補貼機制。

財委會今審查由政院提出的土地稅法第34條條文修正草案，繼民眾換購自用住宅一人一生一次10%優惠土增稅率後，增訂「一生一屋」的優惠選擇機制。

符合以下條件換屋民眾，可不限次數按10%低稅率繳交土增稅，包括：出售都市土地面積未超過1.5公畝（約45坪），或非都市土地面積未超過3.5公畝（約105坪）部分。

以及出售前持有並應連續在該地設有戶籍達六年以上，且出售前五年內沒有供營業使用或出租情況；出售時，本人、配偶及未成年子女名下無該自用住宅以外的房屋。

財政部強調，新增「一生一屋」適用土增稅低稅率優惠，需以土地所有權人與其配偶、未成年子女僅有一處房地的換屋者為限，持有兩戶以上，或夫、妻各持有一戶自用住宅，均不在減稅之列。

根據財政部統計，以房屋所有權人本人、配偶及未成年子女為單位，全台僅持有一棟房屋者共計423.3萬戶，占618萬戶的68.45%。財政部表示，未來這些單屋族較有希望在換屋時，無限使用10%的低稅率優惠。

土增稅按累進稅率課徵，自用住宅最低稅率為10%，一般稅率最低20%、最高40%。

財政部指出，自用住宅優惠土增稅增設「一生一屋」減稅條款後，以一生換屋四次計算，每年土增稅將減少51.3億元，但相對會增加所得稅、契稅與印花稅等週邊稅收共24.4億元，以致減稅措造成的淨損失約只有27億元。不過，若按一生換屋六次估計，淨稅損會達60億元。據統計，台灣一般家庭換屋次數約三至四次，自用住宅持有年限平均10.8年。

買房子 簡易估價自己來

中時電子報 曾萃芝台北報導

買房子，房仲業表示，簡易估價可以自己來。

太平洋房屋企研室經理鄭國英表示，買房除了衡量自己的需求，首要做好資金規劃，至少要擁有買屋總價款的三成做為自備款，而每月房貸支出必須是家庭總收入的三分之一以下。

永慶房屋總經理葉凌棋也指出，如果資金不充裕，很可能發生捉襟見肘的窘境，甚至淪為斷頭賤賣的命運，所以價錢是購屋的最大考量因素。

太平洋房屋企研室提供購屋者三招簡易估算房屋價格的參考方法：

1.參考標的物區域及周邊最近的成交價格，亦可參考官方或房屋仲介公會製作的「房屋成交行情」（例如上網點選台北市不動產仲介經紀商業同業公會「行情價查詢」，或進入台北市政府「台北市不動產數位資料庫」網站http://www.tred.tw查詢。

另外也可參考台灣不動產交易中心（吉家網）網站查詢市場行情，或到鄰近各重要房仲店頭索閱成交行情公報。

2.由租金反推法：以標的物附近不動產租金反推售價，以2樓平均的租金價格乘以250倍計算，舉例來說若是房屋租金是3萬元，那麼房屋的合理價值約在750萬元左右（誤差可能在正負0.03％間）。

3.預售屋價格反推法：以「新成屋」為例，其價格通常是「預售屋成交價」的9成；至於中古屋部分，計算方式為「1-房屋使用年限/房屋耐用年限（一般為50年）」×預售屋價格×百分之90，但伴隨屋齡的提昇，中古屋折價比重也會鈍化。

舉例說明：一棟屋齡10年的中古屋，如果附近預售屋價格是1千萬元，那這棟中古屋大約值為（1-10/50）×1,000×90％＝720萬元左右（誤差可能在正負0.05％間）。

房屋買賣趕簽約五大細節

房屋買賣趕簽約五大細節

房屋買賣趕簽約五大細節

有很多人趕著在農曆年前交屋簽約，開始裝潢，準備到新家過好年，房仲業者表示，每年到十二月、隔年一月，要簽約交屋的人都比平常日子多了一至二成，也提醒買方，房屋契約五大細節要注意看。

一、確認屋況：

信義房屋表示，買賣雙方在簽立房屋買賣契約時，雙方就屋況、裝潢等設施所填寫表格，做為交屋依據，以杜絕紛爭，買方也應特別注意看房時，有瑕疵部分，如漏水問題、牆壁龜裂，賣方是否已經處理完成。

二、房地產權是否清楚：

通常買房地產的人，只看到賣方提出土地或房屋所有權狀，就相信賣方有權出賣，這是大錯特錯的事。

所有權狀充其量只能說明或證明賣方對該不動產曾經有過權利而已，何況權狀會有假造的。

因此，在簽約之前必須確知房地產所有權歸屬，以免買到設定抵押等他項權利或已經法院查封、假扣押、假處分及將進行拍賣的房地。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說，要知道賣方到底有無出售之權利，最好的方法是親自到地政事務所聲請發給土地及房屋總登記謄本，謄本可上網查詢申請或親至地政事務所申請。

三、買賣契約書是否有清楚記錄：

住商不動產表示，對買方來說，首先必須要確定賣方是否為屋主，或者授權代理人身份，自己購買的房屋，坪數、棟別及樓別是否正確，並可核對其土地及建物謄本。

事先也應先了解屋主是否尚有貸款，其金額是否超出成交價金，屋況確認及屋主附贈物品須註明在契約上。

四、契約書內有明定取得產物之保證：

為防止買了來歷不明的房地產，導致日後發生產權糾紛，在簽定買賣契約時，應請賣方提出土地、建物所有權狀及相關身分證明文件，並申請近日的土地登記簿謄本，來判斷產權是否清楚。

且在合約上註明賣方保證產權清楚，日後發覺房子有任何糾紛，應由賣方負責清除，不要因此使自己權益受損。

五、各項稅費負擔：

在房屋過戶過程中，有許多規費、稅費要繳納，如買賣契稅、印花稅、地政規費、土地增值稅、交屋日前的水、電、瓦斯、管理費、銀行抵押權塗銷代書費等，也應該在契約中註明清楚，哪些是買方應繳、哪些是賣方負責，又或者有些稅務是年度課稅，要如何分擔，初次買賣房屋的民眾，可以請仲介業者協助，以避免日後交易麻煩。

什麼樣的人適合做業務員？

<<本篇文章轉貼自： 《大師輕鬆讀》第239期>>
作者：台灣戴姆勒克萊斯勒授權經銷商台明賓士主任 陳進順

如果你問我哪種特質的人適合做sales，真是很難畫出一個圖像，但基本條件就是要抗壓、耐挫、勤勞。然而就算統統具備，也未必能熬出頭。

我的親身體會是，sales想做得長久，必須誠實面對自己的心，充分接納這個工作的本質；同時對「人」要能保持高度興趣，永遠學習如何洞悉人性，再輔以專業和經驗，才能當做長期的生涯目標。

要能認清客人永遠是客人

做sales，就要永遠保持超強的動機，衝勁夠，才能促使你花更多心思去了解產品和顧客，投入最多耐心取得他們信任、同時調整心態去消化一切的挫敗。

我有個互動10年的老客人，維修後發現雨刷有小雜音，他立刻在手機裡對我狂吼：「陳進順，你自己聽聽，雨刷在怪叫，你還說修好了！」我說董仔別生氣，先按兩下潤滑劑試一試，結果他吼得更大聲：「就按過啦，沒用啊！」眼看他即將失控，會說出更難聽的話，我雖滿肚子垃圾，老客人的基礎卻不能毀，只好趕緊轉移話題：「董仔，那天在你旁邊的美眉好漂亮，是哪家的？」此時你非得明白，客人永遠是客人，永遠不會變成你的朋友。

難道當sales就不必有尊嚴嗎？當然不是，但我非常清楚自己要的是什麼、分寸在哪裡，知道客人是情緒化反應，就能左耳進右耳出。

態度決定一切，我知道自己的位置，只要服務夠貼心、專業，我在客人心中就會有一定分量。

更何況這年頭，又不是只有sales會被罵，我就不相信上班族不會在辦公室裡，被老闆咬牙切齒拍桌子罵三字經！

永遠能讀懂顧客的心

耐心培養客人也是訣竅，要相信有誠意的服務，一定能打動人。

我有個客人，培養了5年才賣成一部車。當時他開一部舊賓士，言明了賓士夠勇，要多開幾年再換。等他的舊車滿12年，要進廠大保養，我嗅出時間差不多了，馬上做功課，幫他精算花在保養上要多少錢、再過多少年他一定會想換車，到時候可能會漲到多少、現在換的話有哪些優惠等，他果然點頭換新車，過去5年的服務投資還是值得。對客人，要看懂他的心，這點要靠些天賦，但大致來說，勤能補拙，不願費心揣摩、從經驗中學習的人就不適合做sales。

每年都要維持不錯的表現，對我確實是個壓力，但這些年我深深覺得適度放鬆很要緊，只要銷售數字到達標準，就不再一直自虐往上衝。

我也加入扶輪社，並非為了拉客人，從不四處發名片，純粹為了參與社團拓展視野與生活圈。

在許多人眼中，業務員看到很多五光十色，但我仍是那句話，態度決定了一切，你希望自己是什麼樣的人，就會怎麼安排自己的生活和生涯。

房貸壓力加重 可與銀行協商

更新日期:2009/04/17 09:12 陳雅芃

【記者陳雅芃報導】受全球經濟衰退影響，導致民眾因為房屋貸款還本付息壓力加重，為協助民眾共同度過不景氣，銀行公會在去年的理事會通過房貸還款期限寬緩措施，最長不超過三十年，而台大金融研究中心主任黃達業表示，這有助於高額房貸者減輕還款負擔。

金管會表示，銀行公會已於去年年底理事會通過相關房貸還款期限寬緩措施，只要民眾房屋貸款符合以下狀況：屬自用住宅購屋貸款、購置住宅貸款無積欠利息、借款人年齡加延長後之剩餘還款年限不得超過七十五歲等幾項條件，都可以向往來銀行申請延長還款年限，拉長到三十年。

銀行公會進一步提醒民眾積極些，像公會本身設有「消費金融無擔保債務協商委員會」服務專線，另外也可主動向各大銀行來請求協商。

然而將年限延長，總貸款的利息支出也會相對增加，民眾必須要仔細盤算清楚，台大金融研究中心主任黃達業表示，針對高額房貸者、低收入戶會比較適合，而他呼籲有貸款壓力的民眾，要時常留意金管會所公告的訊息，以維護自身應有的權益。

此外，大眾銀行表示，除「延長還款年限」外，都可透過銀行進行理債協商，包括像是「延長寬限期」及「減低房貸利率」等；兆豐銀行也提到，民眾可洽各分行進行個別諮詢。

履約保證制度　保障買賣雙方權利

更新日期:2009/04/21 07:08 張娜娟　陳柏霖

根據房仲業者的調查，一般民眾購屋最擔心的就是買賣過程有金錢糾紛。

為了保障買賣雙方，房仲業者和銀行推出履約保證，交屋前，買方所支付的款項會控管於履約專戶，賣方即使違約，買方也能拿回所有支付的價金。

這項制度同樣也能保護賣方，若房屋已經過戶，買方不支付尾款，則由履約保證機構墊付尾款，保障賣方能拿到賣屋全部的價金。

房屋買賣出租節稅五撇步大公開

中時電子報 馬婉珍台北報導

五月報稅季節將開跑，以房地產而言，買賣交易、出租、承租等行為，仍要申報綜合所得稅。

專家指出，民眾除了準備相關證明文件報稅之外，也要更了解稅法相關規定，爭取有利的節稅空間。

專家根據五大族群傳授撇步，讓你報稅輕鬆又省錢：

一、售屋族可採「財產交易損失舉證」節稅法：

以賣房子的屋主而言，最單純的情況是因賣房子而產生所得，申報方法是以「房屋評定現值」的固定比率，計算出售屋所得。

永慶房屋契約部經理陳俊宏舉例，屋主張先生位於北市的房屋，評定現值是100萬元，依財政部所公告，出售的房屋財產交易所得標準比率是29％，在申報所得時，應填寫財產交易所得為29萬元。

不過，張先生當初購屋時，所付出的契稅、印花稅、仲介費、代書費等費用，甚至購屋後的裝修費用，若能提供證明文件，都可扣，只要備妥證明文件，將原本出售房子的價格，減去上述稅費、裝修費等取得成本，張先生就可按實際發生的價額，申報財產交易所得，財產交易所得可能低於29萬元。

若張先生認賠出售，依據所得稅法規定，財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得，陳俊宏建議，一定要備妥買進和賣出時的相關文件，報稅時可依這些證據列舉扣除。

二、購屋族可採「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法：

多數人買屋會向銀行貸款，陳俊宏說，若購買自用住宅向銀行貸款者，購屋借款利息可列舉扣除，每年扣除額最高為30萬元，每一申報戶以一屋為限，並以當年實際支付的利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額的餘額，申報扣除。

陳俊宏舉例，小明在2007年所支付的房貸利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，因此在申報購屋借款利息時，必須以50萬元減去10萬，所得到餘額是40萬元，但餘額已超過申報額度上限的30萬元，所以只能申報30萬元。

三、換屋族可採「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法：換屋族申報所得稅時，因同時有購屋及售屋行為，且若購買的房屋價值大於原出售房屋，就可從綜合所得稅中扣抵或退還。

不過，陳俊宏提醒，買進或賣出的兩間房屋，必須符合「自用住宅」的條件；且購入新屋的價格必須高於原本出售舊屋的價格；兩間房屋產權登記時間必須在二年內，掌握以上三大原則，才符合申報資格。

四、包租公備妥憑證、提高可供扣除額：

房屋租賃所得的申報方式，一是不需任何證明文件，可依財政部所公告的計算方式，以全年實收租金的57％申報；另一種是列舉扣除方式，陳俊宏說，對於因租賃而發生合理、必要的損耗費用，逐項提出證明，包括修理費、保險費、房屋稅等支出，可列舉扣除，兩種方式可擇優使用。

五、租屋族可採「租金支出列舉扣除額」節稅法：

在外租屋的租屋族，可享一年最高12萬元的租金支出列舉扣除額，只要承租的房子為自住而非營業用途，可附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一，做為證明文件。

陳俊宏舉例，單身楊小姐在外租屋，每月租金1.2萬元，年租金支出14.4萬元，若報稅時以「列舉扣除額」，取代「標準扣除額」申報，房租支出的列舉上限是12萬元，而單身族的標準扣除額是46,000元，假設所得淨額適用6％的最低級距，可產生（120,000－46,000）x 6％=4,440元的節稅效果，可見單身租屋族以「列舉扣除」方式較划算。

不動產節稅秘笈(上) 利用市價、現值落差 提高節稅效果

【經濟日報／李昀（國際認證財務顧問師協會認證課程講師）】

　　受年後股市反彈帶動的資金能量影響，近期各地房市明顯增溫，住宅市場確實出現一波旺盛買氣。

不過專家分析目前房價還缺乏合理的修正幅度，買氣就已先出，顯然不符合市場邏輯。

不論是房市空頭或多頭，身為財務顧問們必須關心的是不動產移轉的相關稅負問題，因為微利時代客戶最關切的是如何省錢和賺錢。

房地產移轉時 （例如買賣、贈與、繼承等不同移轉情形）將產生之稅賦和如何節稅？

　　壹、不動產買賣暨移轉時有哪些相關稅負及如何節稅呢？

　　在台灣房地產交易略為增溫此時，投資房地產如能善用一些節稅規定，更可以提高獲利。

由於買賣不動產的計稅方式，分成土地及地上物兩個部分課稅。

以土地公告現值與房屋評定現值為基準，利用房地產市價和土地及房屋評定現值的差距來達到買賣節稅等多重目的，利用市價與現值的落差愈大，節稅效果便愈高。

所以接下來討論買賣房屋時會產生之相關稅負及如何善用節稅技巧來提高獲利。

　　一、買賣房屋產生所得時之相關稅負及節稅技巧出售房屋有差價的部分，則需就財產交易所得繳納綜合所得稅。

財產交易所得是以出售時的成交價，減去取得成本（購入成本、契稅、印花稅、代書費、裝潢、搬家費及給中間商的佣金等）和一切改良費用後的餘額課稅。

如果納稅人無法提示買賣契約等證明文件，國稅局便會依照財政部頒定的「個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」，按房屋評定現值乘以規定的百分比計算所得。

因此，如果賣房子賺錢，最有利的方式就是交給國稅局核定。

舉例來說，某甲97年花500萬元買一間臺北市的房子，同年以600萬元賣出，獲利100萬元。

因為當年度的土地公告現值不變，沒有土增稅的問題。

按97年財政部公告標準，位在台北市的房屋以評定現值29％計算。

假定某甲的房屋評定現值為100萬元，國稅局便會核定他出售房屋的所得為29萬元。

　　若是賣房子時賺的錢是來自土地漲價，而非房屋交易所得，就可以可檢具單據佐證，省去財產交易所得稅。

例如花1,000萬元買房子、用1,500萬元賣出，如能舉證售屋部分沒有賺錢，獲利都來自土地增值，則獲利的500萬元部分只要繳交土地增值稅，不必繳財產交易所得稅，假設土增稅額是150萬元，剩下的350萬元就可以全數落袋。

　　二、買賣房屋產生虧損時相關稅負及注意事項出售房屋有虧損的情形，依照「財產交易損失」的規定，可以由所得稅中扣除，但是扣除額以不超過當年度所申報的「財產交易所得」為限。

如果當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足，可在以後三年內的財產交易所得中繼續扣除。

但是損失必須提出相關資料佐證，否則稅捐稽徵機關將依財政部核定之標準核定其出售年度財產交易所得，所以不論是購屋或換屋，有關買賣之憑證（如私契及價款收付記錄、法院拍賣拍定通知書或其他證明文件）應妥善保存，俾於申報綜合所得稅時，提供稽徵機關據以審核認定，以維自身權益。

　　貳、不動產買賣暨移轉時有哪些相關稅負及如何節稅呢？

　　土地公告現值與房屋評定現值為基準，利用房地產市價和土地及房屋評定現值的差距來達到買賣節稅等多重目的，利用市價與現值的落差愈大，節稅效果愈高。

買賣房屋時會產生之相關稅負及如何善用節稅技巧來提高獲利。

　　三、重購自用住宅可扣抵稅額之相關規定與節稅技巧

　　自民國75年1月1日之後，納稅義務人因出售自用住宅房屋所繳的所得稅額，自完成移轉登記之日起二年內重購自用住宅時，若所購新屋價格超過所售舊屋之價格，則已繳之財產交易所得稅，可自新屋完成移轉登記年度之綜合所得稅額中扣抵或退還，此項規定於先購後售時亦適用之，無論是先賣後買；或是先買後賣都可以適用，但若將房屋出售給受扶養親屬，重購自用住宅則不能扣抵所得稅。

　　四、重購退稅之規定及節稅方法

　　買賣土地時通常賣方必須繳納土地增值稅，這是土地移轉最重要的成本。

如果不是自用住宅用地，土增稅的稅率由20 ％至40％不等，按兩次移轉間的土地公告現值價差計算，持分越多、持有期間愈長、公告現值漲得愈多，土增稅就愈高。

賣方一次要繳百萬至千萬元的土增稅，實為沉重的負擔，那麼重購退稅相關規定及如何節省土增稅呢？

1、土地所有權人於出售土地或被徵收後，自完成移轉登記或領取補償地價之日起，二年內重購土地合於左列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：◎自用住宅用地出售或被徵收後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分，仍作自用住宅用地者。

◎自營工廠用地出售或被徵收後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。◎自耕之農業用地出售或被徵收後另行購買仍供自耕之農業用地者。

2、前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出土地或土地始被徵收者，準用之。

3、第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。

土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款：重購之土地，改作其他用途者亦同

。繳稅是民眾的義務，節稅是民眾的權利。

熟悉不動產買賣相關稅負規定及節稅技巧有助於民眾買賣不動產時能維護自身權益，特別在微利時代所得不易累積，節稅規劃必須同步進行方能錙銖必較來累積財產、聚富一生。

買屋賣屋 額外成本算仔細

更新日期:2009/04/12 02:18 馬婉珍／台北報導

購屋圓夢是件美事，但多數人只顧慮到房價多少，其實購屋除了房價、自備款，還要注意額外成本。以中古屋來說，包括仲介服務費、代書費等，約占總價的3％，當然還有裝修、管線翻新等費用，百萬元跑不掉。而買預售屋必須預繳管理費、水電費等，賣房子則有土增稅等支出。

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說，買房子是大宗支出，一定要精打細算。購買中古屋的屋主，除了設定房屋總價的預算門檻之外，最好能再準備至少占總價2％的現金，因為包括交屋、產權過戶等代書費用，都將運用到這筆支出，以總價1千萬元的房子來看，應備足約20萬元支應，當然如果房子需要裝潢，則預算應再多出一成才夠用。

此外，現今民眾買賣房屋時，多半會透過房仲代理，以買方而言，成交後必須支付1％至2％的仲介服務費，依各房仲的規定不同，通常是買方1％、賣方4％或買方2％、賣方4％的模式收取，買賣雙方的收取比例，相加不超過6％。

而想買新成屋的首購族，若預算不夠，就該謹慎斟酌，群義房屋執行協理林昌輝指出，因新成屋的房價較高，以三房格局的中古屋房價來看，大約只能買到二房格局的新成屋，不過，相較之下，買新成屋不必預留1- 2百萬元的翻修費用。

張欣民說，不論是買預售屋或中古屋，房屋銷售人員都不會告訴你，買屋應負擔哪些額外成本，比例約占總價的1％至2％，看似負擔不重，但若以房價600萬元來估算，這筆額外負擔也要準備12萬元以上，才足夠支應，張欣民認為，若當初只把所有心力放在籌備房屋總價上面，這時恐怕就有點捉襟見肘了。

另外，買預售屋後，購屋人必須負擔瓦斯管線費、預繳管理費、外接水電管線費等。永慶房屋代銷協理王財旺指出，這些額外費用，在交屋前就應繳清，包括外接水電等管線費，大約要花上10至20萬元。

至於瓦斯管線費，則依據接通瓦斯管線的總費用，再由各戶數分攤，假設總費用是200萬元，由20戶分攤，則每戶應負擔10萬元，除非是地段偏遠的預售屋，拉管線的距離很長，須耗費成本，通常不論是套房或豪宅，住戶分攤的費用都差不多。

近年來新建的大樓社區，都很注重社區管理品質，所以建商在交屋的同時，會向購屋人預收管理費，預收期間自3個月至1年不等，目前多數是預收半年期，依各戶的坪數大小，而收取不同費用。

一般而言，應預繳的管理費通常每坪50元至150元不等，豪宅則是每坪約250元至300元。假設30坪的預售屋，每坪管理費100元，建商在合約中約定，預收半年期管理費，則該住戶須支付1.8萬元。

而安裝天然瓦斯的社區，瓦斯管線費也採取「使用者付費」原則，瓦斯公司會對民眾收取下列名目的費用：表內管、表外管工料費、道路修補費等，大約3、4萬元左右。

最後，住戶還要支付搬家及裝潢費用，以30坪住宅而言，換屋族搬家時，大約要花上1萬元，至於裝潢費用，張欣民則建議，費用抓在房屋總價的1成，較為妥當。

而賣房子則需要負擔土地增值稅、貸款塗銷費等，張欣民說，目前土增稅可享自用住宅優惠稅率10％，貸款塗銷費是一筆1,500元，並要按交易時間點，與買方分攤房屋稅、地價稅等，若透過仲介成交，則要負擔3％至4％的仲介服務費。

居家風水系列—電塔、高架橋的吉凶效應

選擇住家，大環境小環境的物事種切，都是觀察的重點。風水所謂的外六事，指的即是自宅戶外距離較近，感覺上具有實際影響的能見物。例如其他建築，道路、電桿、路燈、路樹、煙囪、電塔、墳墓、高架橋、山坡、擋土牆、溪流等等。此外，如紀念碑、美術雕塑、牌樓，也都顯眼到無法忽視。

從風水堪輿的實務來看，前述外六事種種造作物及自然景觀，究竟有何吉凶效應？意即對於周遭居者，是否產生吉旺或衰敗的具體影響。

由於現實生活中，人們的住家、辦公室已愈建愈高大強固。因此，多數形體較小，結構單薄弱勢的物事，已很難威脅鋼筋水泥甚至鋼骨建成的高樓，風水上的影響微乎其微。例如，板橋某知名工地，其中一棟正面路沖；但從一樓到頂樓，一、二十戶全部銷售完畢。

所謂「龍神強固，不畏八煞」，指的即如前述情況。試想，十餘層甚至二、三十層的RC建物，怎會在乎電桿、路燈、行道樹？至於高架橋、電塔、山坡和擋土牆，則視形局而定；換言之，距離和相對位置才是吉凶的檢驗標準，而非視野所及統統算犯煞。

例如，台北一女中校園坐東朝西，西北方虎頭有總統府的尖塔式高樓，文昌方見尖形物，稱為「文筆峰」，大利文昌科第。且看該校百年來人才輩出，聲譽不墜，除了傳統延續之外，風水形局亦有助益。不少山坡地周遭住家，正前方望見電塔，心生疑慮；唯書云，「乾山乾向水流乾，峰上有峰出狀元」。山坡上的電塔，很可能帶來文昌科第的效應，對居者的讀書考試升遷有利。

至於坡地邊緣的「駁坎」，外觀並不討喜，一樓住家會感覺前方似被堵住。其實住宅社區的中庭也一樣，戶戶面對相似的建物，同樣感到被堵。在風水上，建物前方六米、八米的氣（空間），即算夠用。因此，擋土牆或駁坎，需要的是綠化美化，而無需風水上的化解。至少，好過正對厝角、路沖或不整齊的屋形。

社區中庭的造景，通常以水木為主體。花草樹木之外，水池、流水、噴泉、泳池最普遍。水幕則有明顯風水效應，值得一提。新加坡的賭場新近完工，集團發言人對外表示，他們造賭場，有參考風水；說穿了，即是各建物之間美輪美奐的水景。

新加坡知名的商業中心—新達城(Sunteck．City)，五幢商辦大樓中庭，造了極美的水幕，象徵聚財。當時該國政府推出招商，打著風水吉旺旗號，短時即滿額。若干年過去，那些企業流動率甚低，可見水幕的造作，確有相當的吉順效應。

台灣建商有不少類似的手筆，信義計劃區內，至少有好些案例。此外，部分以造美廈聞名的建商，各有各的強項，但中庭水系的處理，都花費相當功夫。居者旺相，名宅風評自佳，建商當然獲益，此乃多贏的局面。建議蓋房子的老闆，多留意風水格局；購屋的買家，睜大眼睛，選中吉厝旺邸，人人都順意。

 

台灣房屋仲介就業市場分成三種等級!!!

房屋仲介就業市場真實現況!!!

曾經有網友在問我:-----房仲也是抽好多佣金不是嗎?!

----我的答案:

房屋仲介就業市場真實現況!!!

台灣房屋仲介就業市場分成三種等級:

(1).普專制度:以信義房屋以及永慶房屋為主!!-----信義房屋新進業務前半年每月保證底薪有4萬~5萬,若是做不到半年而且又未達成實際業績佣金25萬,因此而離職要罰款3.7萬元賠償給公司!!!升正式員工後底薪只有2.3萬+獎金比率8%,正常來說每月平均收入約3萬~4萬元!!如果一直昇級底薪自然會升,以我為例平均月收入在5萬~7萬元左右(含年終獎金)!!!.............

(2).中專制度:有底薪:但是通常只有幾千元~1萬元左右,獎金比率通常只有10%~20%左右!!例如:中信房屋-----------很多房屋仲介業務因為薪水低常常會無法生活!,故而轉行!!!!

(3).高專制度:完全沒有底薪:通常業績很容易掛零,獎金比率通常只有20%~60%左右!!例如:中信房屋,住商不動產,21世紀,永慶不動產,北區房屋,全國房屋,太平洋房屋.....,中信房屋-----------很多房屋仲介業務因為沒有薪水,每個月白做工無法生活,故而轉行!!!!--------這是一個很累又辛苦的行業!!!每月只能休假4~6天(大部份規定只能休每週星期三或星期四)!!每天工作時間為早上09:00~晚上十時左右!!因為我以前一直在信義房屋工作近十年,本來想說可以做到退休!!!....那知道信義無情無義,竟然在96年十月底要我自行離職!!!......不給我資遣費......,當然失業!!!!-------------因此我一直找不到有像普專底薪有2.3萬以上+獎金比率8%的工作(ps:外面仲介公司幾乎都是無底薪的高專制度!!!)........-------------我有去應徵許多房屋仲介公司,例如:北區房屋,中信房屋(台北市,板橋民權路.....),21世紀,全國房屋......-------------每一家房屋仲介公司的店長都要我做高專,不給我底薪!!!-------------噯!!!我們一家四口,之前就只有我在工作賺錢,而小孩都還小!!!另一方面太太一直無適合的工作,而且全家都還是租住房屋,每個月光是房租就要一萬五千元!!!!更加別說生活費用,小孩的教育費用等等...........,所以那些店長搞不清楚我堅持要求要有薪水3萬元~4萬元?!!!-------------我沒有底薪要我如何生活???-------------所以只有等過年後(2月中)繼續找工作吧?!!曖!!!所以說像我今年過年沒有錢可以買年菜.....,就全家4口都很不好過!!!!......

室內設計相關證照

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