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好地段的「爛」房子，其實是黃金屋，而在中古屋市場，這樣的黃金屋特別多。而論房價，中古屋在同一區段中，比起預售屋、新成屋，又是最低的，最適合一般首購族或是預算有限的上班族。

台北市內，一間離捷運不遠的老公寓，曾經開過神壇，久未整理，裡頭又黑又亂，但屋主開價便宜，這樣的中古屋，到底是賣相差的「爛房子」，還是增值潛力強的黃金屋？

電視節目主持人蘇逸洪，最愛這種一般人眼中的「爛房子」，因為2007年他曾經靠這樣的老屋，5個月內獲利2倍，用200萬元本金賺進400萬元。

目前，蘇逸洪手上有5間房子，其中2間是父母和自己居住，其餘3間全部出租，每月單是收租就超過10萬元。他手上還有一筆過去兩年賣屋賺進的現金，等著這波房價回跌，再逢低買進。

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最近一次出手，是在2008年10月，買進的就是前面提到的那間「爛房子」。當時，全球金融海嘯剛爆發，台灣房市冷到幾乎沒人看屋、買屋，但爛景氣並沒有嚇退蘇逸洪，他反而在松山機場附近買下一間屋齡逾25年的4樓老公寓！

這間老公寓，位在一處老舊社區，在整排公寓中，這間房子外表最舊、最黑。原來，前一位房客在公寓裡開神壇，曾發生火災，讓房子的屋況變得很差。不過，聽完仲介的形容，蘇逸洪反而興趣大增，因為別人望之卻步的爛屋，可是他心目中具備增值潛力的黃金屋。

為什麼？蘇逸洪分析，他其實在附近看屋將近1年，跟附近住戶、店家和房仲打聽到許多資訊，包括這個老社區距離即將開通的松山機場捷運站走路只要十多分鐘，而且已經有建商在當地洽談改建。由於房子是老公寓，土地持分高，未來一旦改建，馬上可以賺到可觀的增值利潤。

最後，蘇逸洪用總價820萬元、每坪約28萬元，買下這間權狀29坪、連同頂樓加蓋使用坪數近60坪的老房子。經設計師裝修後，目前老公寓分成兩層出租，付掉每月攤還本利1萬5,000多元的房貸，還有1萬7,000多元的淨收益，租金報酬率接近5%。

敢買這間神壇屋，是因為2007年時，蘇逸洪曾只花1小時看屋，就決定買下了一間爛公寓，5個月後轉手，讓他賺進400萬元。那一次投資中古屋的經驗，讓他充分體會：「只要地段好，房子老、屋況差，反而有賺頭，因為可以用來殺價，獲利空間更大！」

回憶那一次的買屋經驗，蘇逸洪表示，一位代書朋友打電話問他，要不要去看一間老公寓，位在台北市永吉路，29坪開價800萬元。蘇逸洪聽完一算，每坪才27萬多元，以地段來看，這價格確實便宜。

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他盤算》土地持分大，1小時成交

他先請代書傳真房屋權狀影本，看到老房子的土地持分逾6坪、銀行鑑價後的貸款成數可達7成，他一算，現在土地1坪至少值150萬元，6坪地就值900萬元。

到了現場，1樓是間小吃店，沒有處理好的垃圾，傳來一陣陣臭味，抬眼看位在2樓要賣的老房子，他心中暗笑：「三面採光的邊間，很加分。」進到房子，由於老舊、久無人住，浴室、廚房都積了厚厚的黑垢，後陽台更是散布雜亂的管線。「難看的門面不是問題，因為可以重新裝修。」蘇逸洪暗自計畫著。

因為地段好、生活機能佳，房子的格局和採光不錯，加上最重要的是：土地持分大。所以，屋況差反而變成利多，可以逼屋主把價位放低。「最差，大不了就是出租等改建，所以不到1小時，我就決定買了。」蘇逸洪回憶當時的決定。

結果不到半年，樓下小吃店搬走了，換成85℃咖啡連鎖店。很快的，代書朋友來報，有人出價1,200萬元要買這間老公寓，因可現賺400萬元，蘇逸洪馬上爽快賣出。

這個成功經驗讓蘇逸洪確信，好地段的「爛」房子，其實是黃金屋，而在中古屋市場，這樣的黃金屋特別多。因為：

1.中古屋市場價格最亂、物件最雜，但亂中反而最能找到好機會。
2.老房子土地持分高，買房其實是買地，未來獲利空間大。
3.同地段，中古屋價格最便宜、使用空間最大，最值得投資。

抱地不抱房，先培養挑貨能力

在台北市中心，蘇逸洪竟然能買到每坪30萬元以下的老房子，戴德梁行台灣區總經理顏炳立認為很高竿，因為他深諳中古屋要「抱地不抱房」的道理。

顏炳立則表示，現在的重點不在於能不能進場，而在於你有沒有「挑貨」能力，如果有能力挑到好房子，最差的結果是「只會買貴不會買錯」，即使進場時「短套」，未來也不會「長套」。

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