房客欠租時，房東如何催繳租金或終止租約
文／李國禎
契約的精神原則上就是當事人雙方互負權利義務，這樣才能截人之所長補己之所短，達到互惠互利的社會共同生活。
可是當一方不願履行自己所負的義務時，互惠互利的基礎就會瓦解，另一方除了可以要求他方履行外，就是可以終止這種共同關係。
房屋租賃契約，出租人所付的義務就是在不移轉所有權的前提下，於特定或不特定時間內，提供一承租人所需求的房屋，並維持其訂約當時之狀態，而承租人則是以交付租金或其他出租人所要求之對價。
如果房客不再繳納租金了，房東該怎麼辦？
因為法律並不鼓勵人們違反自己的承諾，而且基於保護承租人的社會政策立場，房客不繳租金並不表示當然喪失使用房子的權利，房東並不當然可以將房客掃地出門。
只是這樣畢竟太過於要求房東去負擔違約房客的契約責任了，所以法律規定房東只有一定的忍耐程度，而且確認了房客的權利不會受損後，就可以請房客搬走了。
如果房客欠租，房東應先催繳，要求其於一定期限內給付，因為不教而殺謂之虐，而且要找個新房客重新適應彼此的關係也很麻煩，也許房客只是剛好出國或忘記，如果沒人提醒，如果不先告知就太不近人情了。
所謂一定期間並沒有規定是幾天，但一般而言必須保留通知和回覆或繳納的工作天數，所以通常認為五天以上為適當。
而催繳的方式並不拘形式，只要能讓房客知曉就算達到通知的義務了，而法律就所謂的「知曉」，則依據你通知的方式做出不同的推斷，在『對話』的通知方式，只要對方了解你的意思時，就算已經完成了你的意思表示，而對話並不限於面對面溝通，只要能夠即時達到互相溝通的效果就算是對話了，所以即使你用電話、視訊電話甚至是網路Skype，都算是對話的一種；如果是在『非對話』的情況（即無法達到立即溝通的效果，比方說書信、明信片等）時，則必須在你的通知到達對方時才能算是達到意思表示的目的。不過有疑問的是何謂到達？
只要該通知是處於對方可得支配的狀態下，即使非其本人而由其家人、同居人、受僱人或大樓管委會接收，都算是到達了。
不過為了證據的保全，一般人多採用存證信函的方式，只是如果不知道房客住哪邊或是一直沒人去認領，而存證信函如果無人招領，就不能算已經通知了，這樣關係一直懸而未決也不是辦法，必須聲請法院公示送達，等到一定時間經過後法律就推定說對方已經了解了。
如果催繳後房客還是不繳租金，法律就認為房東已經踐行了保障房客權利的手續，但基於保護房客的政策立場，法律還規定房東一定的忍耐程度，那就是兩個月的租金忍耐期。
如果租金欠繳已經達到兩個月以上了，房東才能取得終止權，而終止權是一種形成權，必須經過行使雙方的契約關係才會終止，所以也必須用通知的方式。
而配合前面所提到的催繳房租時要訂一定期限，所以很常見的情形是房東等到房客欠租兩個月以上時，於催繳函中載明「若未於該期限內繳清者，則以本函為終止租約的意思表示，不再另函通知」，避免因為如果要公示送達的話把整個終止的過程一拖再拖，不利租賃物之處理。
參考法條：民法第94條、第95條、第421條、第440條第1項、第2項
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