不動產經紀業管理條例申論題精選
【申論題範例】
壹、不動產經紀業管理條例
一、名詞解釋：
(1)「預售屋」(2)「成屋」。(3)「經紀業」。(4)「仲介業務」(5)「代銷業務」。 (6)「差價」。(7) 「經紀人員」。
(1)預售屋：
指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。
(2)成屋：
指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物。(2)經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。(4)仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。(5)代銷業務：指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務。(6)差價：係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。(7)經紀人員：指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。
二、試述經營不動產經紀業之積極要件？經營經紀業申請許可應檢附那些文件？
1、積極要件：
(一)申請許可：
經營經紀業者，應先向主管機關申請許可。(二)辦妥公司或商業登記：經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，應依法辦理公司或商業登記。(三)加入公會：
並加入登記所在地之同業公會後方得營業。
(四)限期營業：
並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。但有正當理由者，得申請展延一次，其期限以三個月為限。
(五)繳存營業保證金：
經紀業於辦妥公司登記或商業登記後，應依中央主管機關規定繳存營業保證金。經紀業應繳存之營業保證金，超過一定金額者，得就超過部分以金融機構提供保證函擔保之。2 、應檢附之文件：經營不動產經紀業者，應檢附下列文件，向所在地直轄市或縣（市）主管機關申請許可：
(一)申請書一式二份。
(二)公司負責人、董事、監察人、經理人或商號負責人、經理人名冊，及其身分證明文件影本。
(三)其他經中央主管機關規定之文件。(經紀施§2)
三、試述那些情形經紀業不予許可情形？其已經許可者，如有該等消極要件情形時，應如何處理？
1、有下列各款情形之一者，不得申請經營經紀業，其經許可者，撤銷或廢止其許可：
(一)無行為能力或限制行為能力者。
(二)受破產之宣告尚未復權者。
(三)犯詐欺、背信、侵佔罪、性侵害犯罪防治法第二條所定之罪、組織犯罪防制條例第三條第一項、第二項、第六條、第九條之罪，經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定，尚未執行完畢或執行完畢或赦免後未滿三年者。但受緩刑宣告者，不在此限。
(四)受感訓處分之裁定確定，尚未執行完畢或執行完畢後未滿三年者。
(五)曾經營經紀業，經主管機關撤銷或廢止許可，自撤銷或廢止之日起未滿五年者。但依第七條第一項逾期未開始營業或第三十條自行停止業務者，不在此限。
(六)受第二十九條之停止營業處分，尚未執行完畢者。
(七)受第三十一條停止執行業務處分尚未執行完畢，或廢止經紀人員證書或證明處分未滿五年者。(經紀§6)
2、限期改善：經紀業經公司登記或商業登記後，其公司負責人、董事、監察人、經理人或商號負責人、經理人有前項各款情形之一者，由主管機關命其限期改善；逾期未改善者，廢止其許可，並通知其公司或商業登記主管機關廢止其登記。四、營業保證基金之設置及管理相關規定為何？若經紀業分別繳存之營業保證金低於規定之額度時應如何處理？
1、營業保證金之管理：
(一)營業保證金由中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會統一於指定之金融機構設置營業保證基金專戶儲存，並組成管理委員會負責保管；基金之孳息部分，得運用於健全不動產經紀制度。
(二)前項基金管理委員會委員，由經紀業擔任者，其人數不得超過委員總數之五分之二。基金管理委員會之組織及基金管理辦法由中央主管機關定之。
(三)第一項營業保證基金，除本條例另有規定外，非有依第二十六條第四項之情形，不得動支。
2、限期補足：經紀業分別繳存之營業保證金低於第七條第三項規定之額度時，中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會應通知經紀業者於一個月內補足。(經紀§8)五、試問營業保證基金在何種時機下之，得請求退還原繳存之營業保證金情形？請求退還營業保證金應檢附之文件為何？
1、退還時機：(一)經紀業因合併、變更組織時對其所繳存之營業保證金之權利應隨之移轉。其因申請解散者，得自核准註銷營業之日滿一年後二年內，請求退還原繳存之營業保證金。但不包括營業保證金之孳息。(經紀§9)
(二)請求退還原繳存之營業保證金，係指下列情形之一：
一、公司組織申請解散者。二、商號組織申請歇業者。三、營業項目經變更登記後，該公司或商號已無不動產仲介經紀業及不動產代銷經紀業而組織仍存續者。(經紀施§13之1)2、應檢附之文件：(一)經紀業依前條規定請求退還原繳存之營業保證金者，應檢附直轄市或縣（市）主管機關核發之核准註銷營業證明文件及其他經中央主管機關規定之文件。
(二)經紀業向直轄市或縣（市）主管機關申請核准註銷營業者，應檢附公司或商業登記主管機關核發之公司解散、商號歇業或公司、商號營業項目變更登記證明文件。
(三)直轄市或縣（市）主管機關於核准註銷營業後，應通知該經紀業所屬之同業公會轉知其全國聯合會。(經紀施§13之2)
六、經紀人及經紀營業員之執業資格？
1、中華民國國民經不動產經紀人考試及格並依本條例領有不動產經紀人證書者，得充不動產經紀人。
2、經紀人證書有效期限為四年，期滿時，經紀人應檢附其於四年內在中央主管機關認可之機構、團體完成專業訓練三十個小時以上之明檔，向直轄市或縣(市)政府辦理換證。
3、經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格或不動產經紀人考試及格，並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明者，得充任不動產經紀營業員。
4、前項經紀營業員訓練不得少於三十個小時，其證明有效期限為四年，期滿時，經紀營業員應檢附完成訓練二十個小時以上之證明檔，向中央主管機關指定之機構、團體重新辦理登錄。
5、前二項登錄及發證費用，由中央主管機關定之。
6、第二項訓練機構、團體之認可資格、程式、廢止認可條件、經紀營業員之訓練資格、課程、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。(經紀§13)
七、經紀業之義務及責任？
關於經紀業之法律義務及責任分述如下：
1、證照及文件揭示：
該條例第十八條規定：「經紀業應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯之處；其為加盟經營者，應併標明之。」及第二十條規定：「經營仲介業務者應揭示服務報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處。」
2、不得賺取差價：
該條例第十九條第一項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」
3、廣告銷售真實：
(一)經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。
(二)前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。
(三)廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。
4、指派經紀人簽章：
該條例第二十二條第一項規定，不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：
(一)不動產出租、出售委託契約書。
(二)不動產承租、承購要約書。
(三)定金收據。
(四)不動產廣告稿。
(五)不動產說明書。
(六)不動產租賃、買賣契約書。
第1款及第2款之規定，於經營代銷業務者不適用之。
5、掣給收據：
施行細則第二十三條規定，經紀人員收受委託人或與委託人交易之相對人之有關文件，應掣給收據。
6、損害賠償任：
該條例第二十六條第一項規定：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。」
7、遵守經紀業倫理規範：
該條例第七條第六項規定：「全國聯合會應訂立經紀業倫理規範，提經會員代表大會通過後，報請中央主管機關備查。」
8、受主管機關檢查：
該條例第二十七條規定：「主管機關檢查經紀業之業務，經紀業不得拒絶。」
八、請問依據不動產經紀業管理條例對於服務報酬有何規定？那些應由不動產經紀人簽章之文件？
1、服務報酬規定：
(一)經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。
(二)違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。(經紀§19) (三)依中央主管機關規定，買賣服務費最高以成交價金百分之六計收；出租最高以月租金一個半月計收。
2、簽章規定：不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：(一)不動產出租、出售委託契約書。
(二)不動產承租、承購要約書。
(三)定金收據。
(四)不動產廣告稿。
(五)不動產說明書。
(六)不動產租賃、買賣契約書。
2、前項第一款及第二款之規定，於經營代銷業務者不適用之。
3、第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。
(經紀§22)
九、不動產說明書之規範內容？又其不得記載事項包含哪些？
1、簽章與製作：(一)不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章。
(二)受託人製作不動產說明書，並經委託人簽認後，將副本交由委託人留存。
2、解說：
(一)經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。
(二)前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。(經紀§23)
3、交付：
(一)雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之人，並由相對人在不動產說明書上簽章。
(二)前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。(經紀§24)
4、不動產說明書不得記載事項如下：
(一)不得約定「不動產說明書」內容僅供參考。
(二)不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。
(三)不得約定繳回不動產說明書。
(四)預售屋出售標的，不得記載未經依法領有使用執照之夾層設計或夾層空間面積。
(五)不得為其他違反法律強制或禁制規定之約定。
十、試述經紀業之損害賠償責任？
1、因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。2、經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。
3、前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時，視為已向基金管理委員會申請調處，基金管理委員會應即進行調處。
4、受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償；經代為賠償後，即應依第八條第四項規定，通知經紀業限期補繳。(經紀§26)
十一、經紀人之設置及經紀人到職、異動之報備？有關經紀業分設營業處所申請備查之相關規定？
1、經紀人之設置及度到職及異動備查：
(一)經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人。但非常態營業處所，其所銷售總金額達新台幣六億元以上，該處所至少應置專業經紀人一人。
(二)營業處所經紀營業員數每逾二十名時，應增設經紀人一人。(經紀§11)
(三)經紀業應於經紀人到職之日起十五日內，造具名冊報請所在地主管機關層報中央主管機關備查，異動時，亦同。(經紀§12)
2、經紀業分設營業處所：經紀業分設營業處所，依本條例第五條第三項規定，應於設立後三十日內，以書面記明下列事項，向經紀業所在地直轄市或縣（市）主管機關申請備查：
(一).經紀業名稱及所在地。
(二).營業處所名稱、所在地及設立日期。
(三).該營業處所僱用之經紀人員姓名、身分證明文件字號及證書字號。
經紀業分設之營業處所為本條例第四條第十款所稱非常態之固定場所者，前項第二款應記
明事項，改以該營業處所之設立目的、代理銷售不動產名稱、所在地、銷售總金額及設立
期間代之。
直轄市或縣（市）主管機關准予備查後，應通知該經紀業所屬之同業公會轉知其全國聯合
會；經紀業分設之營業處所非在其所轄區域內者，並應將第一項或前項之資料，通知該營
業處所所在地直轄市或縣（市）主管機關。(經紀施§8) 十二、不動產經紀管理條例及施行細則規定，有關裁撤營業處所有何規定？1、經紀業分設之營業處所裁撤時，應於裁撤後三十日內，以書面向經紀業所在地直轄市或縣（市）主管機關申請備查。
2、直轄市或縣（市）主管機關准予備查後，應通知該經紀業所屬之同業公會轉知其全國聯合會，裁撤之營業處所非在其所轄區域內者，並應通知該營業處所所在地直轄市或縣（市）主管機關。(經紀施§10)
十三、不動產經紀管理條例及施行細則規定，應於營業處所明顯之處揭示之文件？廣告及銷售之相關規定？
1、營業處所明顯之處揭示之文件
(一)經紀業應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯之處；其為加盟經營者，應併標明之。(經紀§18)
(二)經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處。(經紀§20)
(三)經紀業應依本條例第十八條及第二十條規定，於營業處所明顯之處，揭示下列文件：
一 經紀業許可文件二 同業公會會員證書三 不動產經紀人證書四 報酬標準及收取方式前項第一款至第三款之文件，得以影本為之。第一項第四款規定，於代銷經紀業不適用之。〈經紀施§21〉2、廣告及銷售之規定：
(一)經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。
(二)前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。
(三)廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。(經紀§21)
十四、不動產經紀管理條例規定經紀業或經紀人員之獎勵情形為何？非經紀業及經紀人員擅自營業之罰則為何？
1、獎勵情形：
經紀業或經紀人員有下列情事之一者，主管機關得予以獎勵；其在直轄市者，由直轄市主管機關為之；特別優異者，得層報中央主管機關獎勵之：
一、增進不動產交易安全、公平，促進不動產經紀業健全發展，有優異表現者。
二、維護消費者權益成績卓著者。
三、對於不動產經紀相關法規之研究或建議有重大貢獻者。
四、其他特殊事蹟經主管機關認定應予獎勵者。
前項獎勵辦法由中央主管機關另定之。(經紀§28)
2、擅自營業之處分：
(一)非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。
(二)公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。( 經紀§33)
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