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地政士、不動產經紀人、不動產估價師的區別：

【一】地政士，以前稱為土地代書，辦理如下事項：

1.代理申請土地登記事項。
2.代理申請土地測量事項。
3.代理申請與土地登記有關之稅務事項。
4.代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
5.代理申請土地法規規定之提存事項。
6.代理撰擬不動產契約或協議事項。
7.不動產契約或協議之簽證。
8.代理其他與地政業務有關事項。

民國90年實施地政士法，土地代書改稱地政士，只要牽涉不動產登記變更
(比方說買賣、繼承，房子的名字由甲改為乙，以及一切因此而發生的稅費計算；
或土地需丈量邊界，以及法規規定如公證、認證、提存、協議等事項的「代理」)
國家發給代理人一張證書，可以「代理」不動產產權人去地政機關辦理相關手續，
並收取費用的證照。

一般不動產登記，其實不動產產權人可以自己辦，
只是很麻煩，稅費計算也很瑣碎，
而法令上這種事情是禁止沒有地政士執照的人代辦的，
所以一般會委託地政士辦理。

地政士的酬勞，是依委託類型，論件計酬；
比方說一般買賣房屋案件，一件約三至四萬元(不含稅費)。
金額(或案件複雜度)超過一定程度，收費更高，還可收取潤筆費(或車馬費)之類的。
考取執照後，需加入地政士公會，始能執業。

至於路邊常常看到那個「○代書，客票、公司票、小額急救......」
那個是地下錢莊，不是地政士業務。至少不是法定的業務。
(地政士當然也可以做不動產融資，雖然並不違法......)

【二】不動產經紀人，業務如下：

於不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，
下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：

1.不動產出租、出售委託契約書。
2.不動產承租、承購要約書。
3.定金收據。
4.不動產廣告稿。
5.不動產說明書。
6.不動產租賃、買賣契約書。

也就是說，不動產經紀人與仲介業有密切關係，
只有在不動產交易上，才有經紀人發揮的餘地。
雖然法條上規定經紀人只要簽一簽上述的東西就好，
實際交易過程大概都掌握在「經紀營業員」手裡，
(也就是一般看到的「仲介」啦)
也就是說，買賣房子的時候，那個業務員大多都只是「經紀營業員」(沒牌照的)。
有照的(經紀人)通常根本見不著一面。不過也真的不用見他。

法律規定，上述的文件都需要經紀人簽署，而經紀人當然地，
就其簽署的文件負法定的責任。
比方說保證廣告的內容為真、不動產狀況說明屬實，
(例如有沒有漏水、是不是輻射屋海砂屋、是否為凶宅......這不是買方用肉眼看得出來的)

經紀人的酬勞，也是論件計酬，簽署一件一般公寓買賣文件，收取三至五仟不等，
(是「一份」文件，不是「一個」交易案，一個交易案可能有好幾份文件，
就會有好幾個酬勞，但一般也有統包的計酬法)
依案件複雜程度，酬勞也相對提高。

經紀人亦需加入公會，並有一年以上經紀營業員資歷，始能執業。

【三】不動產估價師，業務如下：

1.辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。

不動產估價師，看起來業務種類最少，就只是計算價格而已。
但其實這是最複雜的一件工作，也是最難考的證照。

估價師必須懂地政士、經紀人懂的事，還需要懂地政士、經紀人不懂的事。
比方說不動產投資、土地經濟學、估價理論及實務。

不動產估價師一般來說是接受委託，估算不動產價格。
這對許多擁有土地、大樓的公司企業體，至為重要。
是進行土地或大樓買賣，或在會計稅務上決定資產的價值。
因為一個估價因素的差異，價差就可能千萬，甚至上億。
估高了或估低了都未必對企業體有利。

一般個人也可能進行估價委託，比方說是地主，要進行聯合開發，要蓋大樓。
或者是有存在於不動產上的權利(地上權或抵押權)，想要交易。

估價師的酬勞，一般來說，由委託人與估價師約定，不是固定金額。
而估價師考取後，需有兩年以上估價經驗，始得申請開業。
一般大型估價案，光靠估價師一個人單槍匹馬，大概也搞不過來。
所以一般都會加入事務所，雜務就交給一般行政人員搞定。