當代不動產投資分析工具─淨現值法 & 內部報酬率法－ㄚ清房地產物業專業整合服務網

當代不動產投資分析工具─淨現值法 & 內部報酬率法

評估一個投資開發案的可行性，最常使用淨現值法 (Net Present Value, NPV) 和內部報酬率法 (Internal Rate of Return, IRR)，因為淨現值法衡量投資所得的總折現值和期初投入成本的差額，因此未來的現金流量都經過折現 (discounted)，此過程稱為Discounted Cash Flow (DCF)。

舉例而言，今年買了一幢房子1000萬，一年後以1200萬賣掉，利率3%，則這項投資的淨現值為165萬。

年	收入	利率3％	折現值
0	-1000萬		-1000萬
1	1200萬	1200萬 / (1+3％)	1165萬
NPV			165萬

由上例可之，若NPV大於O，代表未來收益之現值大於成本，則計畫可行。反之，則不應投資。
上述案例，是以利率作為折現率，其決定也可取決於投資者要求的報酬率 (Required Rate of Return)，高風險的投資，通常要求報酬率會提高。

以上的案例，如果Required Rate of Return 大於20%，則NPV就會小於 O，不適合投資。根據市場經驗值，台灣不動產投資者的Required Rate of Return 通常都在15％至30％之間。

另一個類似NPV替代評估法，就是內部報酬率法，簡稱IRR。IRR的計算：當其NPV大於O，即可得到此一專案的內部報酬率。

假設投入1000萬，一年後回收1100萬，則投資報酬率為10％，因為每投資1元，即可回收1.1元，此10％即為該投資的「內部報酬率」。

然而，是否接收IRR = 10％的投資呢？此時可以與 Required Rate of Return 比較，如果：
IRR > Required Rate of Return 可接受投資計畫
IRR < Required Rate of Return 拒絕投資計畫
IRR = Required Rate of Return (此時NPV = O) 示客觀條件而定
但是，如果發生 NPV & IRR 產生不同結論時，應採用 NPV 的結論。

以上簡單介紹不動產投資之財務可行性評估工具，有了這些基本觀念，我們來看在不動產市場中，如何計算不動產的資產價值。