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購屋實務操作

購屋實務操作

一、如何計算坪數？
目前謄本的計算面積是以平方公尺為單位，換算坪數之公式：
【坪＝平方公尺×0.3025】
※例：100平方公尺 = 100 X 0.3025 = 30.25坪

二、購屋時公設比應為多少才合理？
一般來說，住宅用的五樓公寓公設比大約為10%~12%，七樓以上華廈大約為12~15%，　12樓以上大樓大約15~20%左右；若為開放式大樓則其公設比更高，約30~40%。當然，公設比會依個案不同而不同。因此在購屋時應將公設比考慮進去才不會吃虧！

三、如何選購停車位？
目前市面上的停車位可區分為「所有權」及「使用權」二種型式，其差異如下：
所有權模式：擁有單獨之建物及土地之權狀，在建物使用區分上是屬於「停車用途」，這種停車位是最安全且具增值空間的價值。

使用權模式：僅擁有使用權並沒有獨立的權狀。增值性較低；若是您購買的是屬於公共設施的車位使用權，則依據現行「公共設施不得與主建物分離，必須隨主建物的移轉而移轉」的規定，有時會因房屋買賣，使得具有車位產權的新屋主主張索回使用權的情形發生，相對的其風險較高。

　　另外，目前市面上最常見的停車位種類，從停車塔到升降、機械及坡道式
等。當然消費者要依自己的預算來購買。而坡道式車位可算是最方便進出、安全性最高的一種，當對的其價格也是最高的。

四、查閱權狀及謄本時，需注意哪些事項？
下些項目是必仔細確認部分，千萬不可大意以確保安全：
◎權狀部分：
1. 是否有地政機關之關防。
2. 核對所有權人姓名：是否與委託出售人相同，若不同時應檢視是否附
有效之授權書。
3. 土地之地段、地號、權利範圍、面積等。
4. 建物之門牌、座落、權利範圍、建材、面積及用途等。

◎ 謄本部分：
1. 查閱是否有列印日期及發文機關。
2. 核對所有權人姓名：是否與委託出售人相同。
3. 土地之地段、地號、權利範圍、面積等，是否與權狀相同。
4. 建物之門牌、座落、權利範圍、建材、面積及用途等，是否與權狀
相同。
5. 他項權利證明書上有關抵押權設定之狀況。

五、如何避免買到輻射屋？
因輻射屋是指建物所使用之鋼筋建材遭輻射污染，因此在看屋時用肉眼是很難察覺出，而長年居住於輻射屋內會導致紅血球沉降率增加、發高燒、出血等急性症狀，也會導致白內障、不孕及出血等，影響之大不可不慎！因此建議您若欲購屋之建築完成日期是民國七十一年十一月至七十五年一月間時，可進行輻射檢測以確立居住安全。您可利用行政院原子委員會網站，輸入您欲查詢之地址即可得知。
行政院原子委員會網站 (http://www.aec.gov.tw/www/service/index04.php)

六、一般房屋買賣何時可算是取得正式的產權？
依土地登記規則規定，土地權利一經登記完畢後便具有絕對效力，就算是取得正式的產權。但為了保險起見，應再次申請登記謄本，查明是否有新的權利記載，以避免有遺漏或錯誤。

七、一般房屋買賣過戶手續需費時多久？
一般來說，如果買賣雙方均備妥所有相關證件，並於簽約之同時，完成所有各類書表完整之印鑑且無遺漏者，則約只需20天左右即可完成。

八、代書可以為您提供哪些服務？
代書的服務相當廣泛，從買賣契約的簽定、雙買賣方意見的協調、土地現值申報、契稅申報、監證或公證申請、增值稅及契稅單的領取、代繳及完稅，乃至於謄本申報、權狀領取等均可包辦到底。

九、如何選擇好的仲介公司？
購屋為一生中的大事，有人終其一生可能就這麼一、二次，當然需要精挑細選，更何況交易金額動輒數佰萬，當然需謹慎！謹慎！再謹慎！

　仲介品牌大大小小不勝枚舉，仲介從業人員更高達萬人，究竟要如何選擇，是一大難題？