準備要買房子，要先準備些啥呢？ @ ㄚ清房地產物業專業整合服務網

準備要買房子，要先準備些啥呢？

準備要買房子，要先準備些啥呢？

一、選擇購買地區：
一般而言，每個人在選擇區域時大多會先考慮曾居住過或熟悉的環境，不管您選擇哪裡，在選購區域上需考量的基本因素有週邊環境、價位及交通便利性等，茲說明如下：

項目	說明
地段	選擇好地段，在未來需轉手或做出租用途時會較容易，如車站、公園附近等地段。
未來增值性	可選擇公共建設附近，如重要幹道沿線、捷運站出口或重劃區，其增值性較高。 2. 人口快速增加的區域，房屋之需求相對增加，增值空間亦相對增加。
學　區	一般來說好的學區附近通常是一屋難求，而且價格往往超出市場行情，如台北市新生國小，台中市惠文完全中學，高雄市新上國小附近。
生活機能	需考慮不要離主要商圈太遠，以便生活購物之需要，另若有休閒公共設施或附近有醫療機能等更好、更方便，另外要注意的是房屋四周社區的人口素質與自己本身是否有差異。

２、價位評估：買房子不能一時衝動，需考慮貸款及償還能力才可，所以需事前評估自己的購屋能力（如自備款、相關費用、貸款金額及其他費用等），再依能力範圍內選擇房子。
那麼，買房子倒底該準備多少錢才夠呢？一般來說，購屋總價的比例，以家庭收入來計算，最好不要超過家庭年收入的4到5倍；每月可承受貸款的支出則是月收入的1/4到1/5。舉例來說，夫妻倆結婚了三年，婚前就有穩定的收入，平均每月夫妻共同收入有六萬塊，那麼，簡單計算，他們可以負擔的房屋總價約在288萬到360萬之間。以自備3成、貸款7成來計算，平均每月負擔的房貸約在11,000到14,000之間，看起來還不算太重。

３、交通便利性：交通在都會區是個令人頭痛的問題，因此在購屋時需考慮其
交通的便利性，其考量重點建議如下：
１> 通勤時間：一般而言控制在３0~４５分內最佳。
２> 換車次數：最好是能只搭乘一種交通工具、不需再經過轉
乘。
３> 候車時間：候車時間不宜過長，最好能選擇班次及車次多
者較能節省候車時間。
4> 多元的交通工具：除了自用車之外最好能有二種以上的
交通工具可選擇，如捷運、公車或火車
等。

二、蒐集市場資訊：
行情蒐集有助於購屋資金的籌措及規劃，一般取得資訊的管道不外乎詢問仲介公司、報章雜誌、網路或預售屋的接待中心等等，藉此可了解區域的成交行情以避免購買價格過高造成損失；另有關優惠貸款的內容也需同時進行蒐集了解，一般來說政府為提高購買力，均會釋出優惠房貸以供一般民眾或首購者使用，一般購屋民眾千萬不要錯過以爭取最佳的貸款條件、利率等。

三、財務能力規劃：
在經過區域評估及蒐集市場資訊後，應可初步訂出心中欲購買之房屋區域及價位，即可針對資金來源、費用支出進行您的財務規劃，以衡量自己購屋能力的依據及參考值。

1、資金來源：一般而言分為自備款及資金籌措二方面：
●可準備之自備款：、預售屋：通常為總價款之一成。
‚、中古屋：通常為總價款之三成。

●不足資金之籌措：、銀行貸款。
‚、保險公司貸款。
ƒ、標會。
„、借貸。

2、費用支出：一般而言可分為買屋稅費及其他費用，說明如下：

項目	稅費(率)	計算公式
契稅	買賣：6%	契價×6%
印花稅	1/1000	公契價款×0.１%
登記規費	1/1000	建物核定契價×0.１% 土地申報地價×0.１%
其他費用	１.貸款徵信查詢費２.住火險、地震險費

四、一般購屋族該買什麼房子好？新成屋、中古屋、預售屋或法拍屋？
預購買的房地產大約可分為新成屋、中古屋、預售屋及法拍屋四種類型，其優缺點比較分析如下，消費者可依本身需求進行購買：

類　別	優點	缺點
新成屋	1. 通常為新落成之房屋，屋齡新、外觀設計新，看起來視覺效果佳。 2 . 看的到實品、不需承擔建商倒閉的風險。 3. 可現買現住，無須負擔交屋前之租金支出。 4 . 通常建商為出清房屋會有優惠措施，故自備款之負擔會比購買中古屋來得輕鬆。	1.住戶尚未完全進駐，門禁安全較難管理。 2. 由於新購戶大多會裝潢。因此需忍受鄰居裝潢所帶來的噪音。
中古屋	1. 價格一般來說可比預售屋約便宜2~3成左右。 2. 購屋族所負擔之風險指數較低，只要屋況、產權沒問題，等辦完過戶手續後即可遷入，不必擔心賣方出狀況。 3. 有實品可看，屋況及品質能一目了然且較能掌握。	1. 自備款約為總價款的3 ~ 4成，對許多手頭缺現金的購屋者而言，是一項沉重的負擔。 2. 若屋齡老舊者，通常都需要再整修，尤其是水電管線，為了安全起見一定需重新檢修，因此必須再準備一筆裝潢或整修費用。
預售屋	1. 由於尚未完工或未動工，通常自備款較低，甚至可分期繳付不必一次付清，對較無現金之購屋者負擔較輕。 2. 可事先變更室內隔局，不必等房子完工後再動工變更，省下一筆裝潢費。 3. 通常在建材或設計規劃上會較新穎、大膽，較能吸引消費者的眼光。	1. 預售屋的單價通常較高，且因施工期長短不一，很可能完工後會因市場不景氣而貶值，對於完工後急需脫手之購屋者而言，通常是需降價求售的。 2. 因無實品屋可看，常因建商廣告不實或精緻海報所誤導，於完工交屋時也較易產生品質的糾紛。 3. 由於需要施工期，需承擔建商因財務問題而倒閉的風險，到時可能會血本無歸。
法拍屋	1 . 法拍屋一般來說約為市價８成，若未拍成，就依底價打８折再拍，依目前狀況，一般法拍屋經三、四拍是很正常的，常常到拍定價格時只剩下原價格的一半。 2. 可購買銀行承受下來的法拍屋，由於所有權屬於銀行，有意購買者也可以看屋況，消費者可確定現況再購買以確保權益。	1. 因法拍屋是管產權不管屋況，所以購屋者無法事先了解屋況現狀，頗有風險。 2. 由於標購法拍屋需具備專業知識，了解其有無租賃或有無點交，有時甚至標到了也無法順利入住，所以需格外小心。