土地法規、土地稅法總複習1
壹.地權
一、何謂土地改良物？
本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種。附著於土地之建築物或工事，為建築改良物。附著於土地之農作物及其他植物與
水利土壤之改良，為農作改良物。(土地法§5)
二、平均地權條例第二十二條規定，都市土地「依法限制建築」或「依法不能建築」，仍作農業用地者，徵收「田賦」。何謂「田賦」？「依法限制建築」？「依法不能建築」？
1、 係指政府對於供農業使用之土地，按各地目等則之賦額，所課取之收益稅。
2、 所謂「依法限制建築」，係指實現都市計畫目標，基於法定因實施一定期間禁建
，一定期間經過後，仍回復其興建發展之權利，俾促進土地經濟供給提高其利用
價值。
3、 所謂「依法不能建築」，係指法定原因限制建築基地興建發展之權利，俾促進土
地經濟效益及保護人民生命財產之安全。
三、何謂土地債券？
本法所稱土地債券，為土地銀行依法所發行之債券。(土地法 §7)
四、何謂不在地主？有無例外規定？
1、意義：
本法所稱不在地主，謂有左列情形之一之土地所有權人︰
(1)土地所有權人及其家屬離開其土地所在地之直轄市或縣 (市) ，繼續滿三年
者。
(2)共有土地，其共有人全體離開其所在地之直轄市或縣 (市) ，繼續滿一年者。
(3)營業組合所有土地，其組合於其土地所在地之直轄市或縣 (市) 停止營
業，繼續滿一年者。
2、例外情形：
土地所有權人因兵役、學業、公職或災難、變亂，離開土地所在地之直轄市或
縣 (市) 者，不適用前項之規定。(土地法 §8)
五、何謂地權？
所謂「地權」係指以土地為標的物之土地權利，謂之地權，包括所有權及他項權利，茲說明如下：(民法 §765)
1、所有權：指於所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物
，並排除他人之干涉之權。
2、他項權利：指土地所有權以外之土地權利。其種類可分為六種，茲分述如下：
(1)地上權： 稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹
木為目的而使用其土地之權。(民法 §832)
(2)永佃權：稱永佃權者，謂支付佃租永久在他人土地上為耕作或牧畜之權。永佃
權之設定，定有期限者，視為租賃，適用關於租賃之規定。(民法 §842)
(3)地役權：稱地役權者，謂以他人土地供自己土地便宜之用之權。(民法 §851)
(4)抵押權者：
(a)稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權
擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。(民法 §860)
(b)稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權
人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。(民法 §881之1)
(c)其他抵押權：地上權、永佃權、及典權，均得為抵押權之標的物。(民法 §882)
(5)典權：稱典權者，謂支付典價，占有他人之不動產，而為使用及收益之權。
(民法 §911)
(6)耕作權：指公有荒地之承墾人自墾竣之日起，無償取得所領墾地之耕作權，
應即依法向該管直轄市或縣(市)地政機關聲請為耕作權之登記。但繼續耕作
滿十年者，無償取得土地所有權。(土地法 §133)
六、何謂自耕？
本法所稱自耕，係指自任耕作者而言，其為維持一家生活直接經營耕作者，以自耕
論。(土地法 §6)
七、何謂共有土地？
所謂「共有土地」係指土地單一所有權歸屬於數人共同擁有者，稱之。
貳.地籍一、何謂地籍整理？
係由國家依照法定程序，將所轄各行政區域每一宗公私有土地之座落、形狀、
界址、面積、使用情形及其權利關係，加以詳實精確之測量、調查與登記，製
成地籍圖，編成登記簿以明示之。
二、土地登記之意義？1、土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。
2、土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則
，由中央地政機關定之。(土地法 §37)
三、土地總登記之意義？
1、辦理土地登記前，應先辦地籍測量，其已依法辦理地籍測量之地方，應即依本
法規定辦理土地總登記。
2、前項土地總登記，謂於一定期間內就直轄市或縣(市)土地之全部為土地登記
。(土地法 §38)
四、何謂地籍圖重測？
為對已辦地籍測量之地區因地籍原圖測製年久，精度遜劣，再加以自然或人為因
素之變遷，因地籍圖破損、遺失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實施地籍
測量，以維持地籍圖之確實，便利土地管理之措施。五、何謂土地權利變更登記？
土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時，應為變更登記。(土地法 §72)六、何謂繼承登記？
指土地或建物辦竣總登記後，因登記名義人有死亡事實，由其合法繼承人繼受不
動產物權，致權利主體發生變更所申辦之移轉登記。七、何謂預告登記？
係預為保全對於他人土地權利得喪變更請求權所為之登記，其目的在阻止登記名義人對其土地權利有妨害保全請求權所為之處分。八、何謂「登記之權利人」？
所謂「登記之權利人」，係指土地登記利之主體，即土地及建築改良物之所有權人或他項權利人稱之。九、何謂「分別共有」？「公同共有」？
1、所謂「分別共有」，係指數人按其應有部分，對於一物所有權者，為共有人。各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。(民法 §817)2、所謂「公同共有」，依法律規定或依契約，成一公同關係之數人，基於其公同
關係，而共有一物者，為公同共有人。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。(民法 §827)參、土地使用一、何謂土地使用？依土地法第八十條規定：「土地使用，謂施以勞力資本為土地之利用。」乃指人類投施以移動的勞力與資本於不可移動土地上，而加以開發、改良、保育、利用之經濟行為。二、何謂空地？擬制空地？指已完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區並已完成自來水系統，而仍未依法建築使用；或雖建築使用，而其建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十，且經直轄市或縣 (市) 政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地。(平權 §37)三、逾期未建築、增建、改建或重建，「逾期」如何認定？1、指土地所有權人未於規定期間內請領建造執照開工建築而言。已請領建造執照開工建築但未按該執照核定之建築期限施工完竣領有使用執照者亦同。2、前項請領建造執照開工建築之期限，在直轄市或省轄市為二年，在縣轄市或鄉鎮三年。(平權施 §41)四、何謂荒地？凡編為農業或其他直接生產用地，未依法使用者，為荒地。但因農業生產之必要而休閒之土地，不在此限。(土地法 §88)五、何謂房屋租用？「房屋租用」，乃當事人約定，一方(出租人)以物租與他方(承租人)使用、收益，而他方支付租金之契約。(民法 §42)六、何謂優先購買權？何謂優先購買權視為放棄？(1) 優先購買權指不動產出賣於第三人時，特定人依法得以同一價格或同樣條件主張優先取得該不動產所有權承買之權利。而土地法的優先購買權有「債權性質的優先購買權」(土地法 §34之1)及「物權性質的優先購買權」等二種。(土地法 §104、土地法 §107)(2) 優先購買權視為放棄：指有優先購買權之人不於法定期限內，向所有權人主張或意思表示者，其優先權不受該法條之保護，視為放棄。七、何謂耕地租用：1、以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。2、前項所稱耕作，包括漁牧。(土地法 §106)八、何謂「市地重劃」？何謂「農地重劃」？1、所謂「市地重劃」，指都市計劃範圍中畸零分散、不合經濟使用之土地，依細部計劃之內容，加以重新整理、交換分合，並配置公共設施，使各筆土地成為大小適宜、形式方正之地塊，重新分配予原土地所有權人，以促進市地經濟利用之土地改良措施。2、所謂「農地重劃」，指將原來畸零狹小不適合於農事耕作之農地，予以交換分合、區劃整理成一定標準之坵塊，同時配合農、水路之興修，改良灌溉排水設施，俾利地籍管理及機械化經營，從而減少勞力、增加生產、促進農地利用之綜合性農地改良措施。九、何謂「抵費地」？「抵價地」？1、土地重劃區內公共設施用地、工程費用、重劃費用與貸款利息，應由參加重劃之土地所有權人按其受益比例共同負擔之，並且由土地所有權人以重劃區內未建築土地折價抵付，此種折價抵付之土地，謂之抵費地。2、實施區段徵收時，直轄市或縣(市)主管機關得以徵收後可供建築之土地折算抵補償原土地所有權人之地價，稱為抵價地。十、何謂「土地徵用」？指國家因興辦臨時性公共建設工程，依法強制占有使用私有土地或土地改良物，並給予補償費，於徵用期間經過後，仍回復原權利人使用權之行政處分。十一、何謂「公地撥用」？各級政府機關因公務或公共用途需用公有土地時，經洽商原管理機關後，依照法定程序層報行政院核准撥其使用。即政府基於公法上之權力，使需用公有土地之機關，取得該土地之使用權。(土地法 §26)十二、何謂「建蔽率」？「容積率」？1、係指可建築物面積所占基地面積之比率。2、係指可建築物各層之樓地板面積總和所占建築基地面積之比率。十三、公共設施保留地？指都市計畫範圍內，經劃設公共設施用地而未經開闢或使用之公私有土地。十四、都市計畫？係指在一定地區內有關都市生之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂與重要設施，作計畫之發展，並對土地使用作合理之規劃。(都計 §1)十五、何謂「土地使用分區管制」？1、都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。2、前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。(都計法 §32 )十六、甲種建築用地？乙種建築用地？丙種建築用地？丁種建築用地？1、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。2、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。3、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。4、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。十七、區域計畫？所稱區域計畫，係指基於地理、人口、資源、經濟活動等相互依賴及共同利益關係，而制定之區域發展計畫。(區域 §3 )土地法規、土地稅法總複習2
肆．土地稅
一、何謂「規定地價」？何謂「公告地價」？
1、指政府依法定程序，將公告地價(標準地價)查報確定，作為業主申報地價參考，
劃分公、私產權界限，並據以編造地價冊及總歸戶冊。2、地政機關地價調查時，應抽查最近二年內土地市價或收益價格，地價相近及地段
相連或地目相同之土地，劃分為地價等級，並就每等級內抽查宗地之市價或收益
價格，以其均數或中數為各該地價等級之平均地價，該平均地價報經該管直轄市
或縣(市)政府公布後，即為標準地價。二、何謂「法定地價」？何謂「申報地價」？
1、指土地所有權人聲請登記所有權時依法申報之地價。而土地所有權人申報地價時
，僅得為標準地價百分之二十以內之增減，其不同時申報地價者，以標準地價為法
定地價。2、指在舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人應於公告期間內自申報地價，
依據申報地價，編造地價冊及總歸戶冊。三、何謂「公告現值」？
直轄市或縣(市)政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區圖並估
計區地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告作
為土地移轉及定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現
值及補償徵收土地地價之依據。(平權 §46 )四、何謂「平均地權」？實施平均地權的辦法有那些？
1、所謂「平均地權」，指全體國民均等享受土地所產生之權益。2、實施平均地權辦法如下：(1)「規定地價」：指政府依法定程序，將公告地價查報確定，作業主申報地價
參考，以劃分、公私產權界限，並據以編地價冊及總歸戶冊。(2)「照價徵稅」：指政府按土地之原價或素地地價，逐年徵收因天然所產生之利
益，以賦稅方式實現地租歸公，達到地利共享目標。(3)「照價收買」：指國家按照私人所申報的地價或未盡利用，強制收買土地，取消
土地所有權之行為，為平均地權四大綱領之一。(4)「漲價歸公」：指土地所有權人在持有土地期間，非因施以勞力本增加土地價值，
於發生所有權移轉或設定典權時，政就其自然漲價之部分，向原所有權人課徵之
稅賦，以實現「漲價歸公」，達到地利共享的目標。五、何謂「公有土地」？「私有土地」？
1、凡未經人民依法取得所有權之土地、私有土地所有權消滅之土地、不得私有之土
地及政府依法取得所有權之土地，總稱為公有土地。
公有土地，指國有、直轄市有、縣 (市) 有及鄉、鎮 (市) 有之土地。(土稅 §7 )2、私有土地，土地所有權屬於私人、私法人之土地，指其經人民依法取得所有權者
，為私有土地。六、何謂「都市土地」？「非都市土地」？
1、都市土地，指依法發布都市計畫範圍內之土地。
2、所稱非都市土地，指都市土地以外之土地。(土地法 §8)
七、自用住宅用地之定義？
指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用
地。(土稅 §9 )八、農業用地之定義？何謂「耕地」？何謂「工業用地」？
1、指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內土地，依法供下列使用
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