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仲介的特色之一就是他對於生產毫無貢獻，他所提供的服務僅在於促使他人交換某種利益。比如房地產仲介讓一棟房子從賣方轉到買方，讓金錢從買方轉到賣方，在交換的過程中，並沒有多產生出任何利益，但仲介卻因服務而賺取佣金。

房地產仲介的佣金，一般是以成交價格的百分比計算，例如這棟房子以1000萬元成交，佣金比例是百分之二，仲介就可以在這次交易中賺取20萬元。這個比例通常是一開始就約定好的，因此成交的價格愈高，仲介的佣金就愈高。

然而，就成交價格而言，買賣雙方的立場是矛盾的，買方希望價錢愈低愈好，賣方希望愈高愈好。這是所有交易的共同點。在一個自由市場中，交易的價格按照供需法則最後會達到平衡，進而得出一個相對合理的價格。然而，在仲介加入的場合就不是這樣了。

由於仲介的佣金依成交價的比例計算，成交價愈高，佣金愈高，所以仲介本質上就沒有「公正的立場」可言。他必然會偏袒賣方，與賣方站在同一陣線，努力提高價錢，而非他所宣稱的「居間」────居於中間。有些房地產仲介甚至向買方收取佣金，這就更荒謬了────買方花愈多錢買房子，就要付出愈多佣金！

由於立場的不公正，仲介應該被視為賣方的「房地產銷售者」。他受賣方的委任，努力銷售物件，以成功出售為唯一使命，他所擁有的一切工作技能都在幫助他成功達成這唯一的使命。這是他的利益所在。如果說提供服務賺取報酬的對象才算客戶，那麼，只有「賣方」才是房地產仲介的唯一客戶。

但沒有買方，就沒有成交，仲介便不能賺到佣金，因此如何讓買方掏錢買房子甚至花更多錢買房子，就成為房屋仲介的重要課題。看看目前國內幾家大型的房屋仲介公司，包括信義房屋、永慶房屋、東森房屋、太平洋房屋、中信房屋、住商不動產、21世紀不動產等等，他們的行銷口號是甚麼？「永遠捧您在手心」、「永遠提供最優質的服務」、「牽成人們『家』的夢想」、「買得安心、住得放心」、「關懷您的生活，滿足您的需要」、「提供購屋三大保障」、「靠你最近，知你最深」………說得比唱得還好聽，讓人誤以為買房子找他們準沒錯！

真正賺取利益，提供服務的對象是賣方，卻以服務買方作為號召，這就是顯然的詐欺！而且是本質上的詐欺。也就是說，不這樣詐欺是不行的，不這樣詐欺就賺不到錢。試想，某家仲介公司的廣告上寫著：「我們努力幫您賣房子，保證賣出您滿意的價格！絕不會讓您少收到一毛錢……」這樣還有哪個買方願意上門？

由於本質上的詐欺，引申出仲介各式各樣的具體詐欺行為。例如，銷售的房子每到雨天就滲漏水，沒關係，把它重新粉刷過，再趁晴天的日子帶買方來看房子。房子是海砂屋，沒關係，只要勾結不肖的檢驗單位做出一份合格報告書，就能瞞過買方。如果屋頂已經有塌陷的情形，或者牆壁水泥塊剝落，甚至鋼筋外露，只要重新做裝潢把整間屋子包裝一下，不但不必賤價出售說不定還能賣得更高價。至於其他問題，像貸款、稅捐、規費手續費、環境、鄰里關係、交易流程等等，統統可以用謊言或者近似謊言的技巧加以蒙混。總之一句話：高價賣出才是王道！在仲介的眼中，沒有賣不掉的房子，賣不掉的不算是房子。

有人說，房地產仲介提供的服務讓買方順利買到符合自己需求的房子，所以對社會是有貢獻的。富春江必須嚴厲駁斥這種傷風敗俗的說法！房地產仲介對社會不但沒有任何貢獻，反而有害，就像蛀蟲一樣侵蝕這個社會！沒有仲介就買不到土地房屋嗎？或者讓買土地房屋這件事變得很困難？是的，在目前的情況下。如果全國的仲介公司轟然一聲全部倒閉，或許消費者一時只能靠報紙廣告、電線杆上的紅紙條、社區佈告欄等等方式得到售屋資訊，但只要有一個網際網路資訊平台，就能完全解決這個問題。在這個平台上，屋主只要付一點點固定的會費，就能在網站上刊登自己的售屋資訊，有意購屋者只要上網瀏覽，就能直接與屋主洽談交易條件或現場看屋。在今天的台灣，這已經是很普通的技術，如果能匯集一定的客戶量，那麼會員費也能相當低廉，不像現在仲介公司動輒收取數十萬元佣金，還冒著被詐騙的風險！

以下，富春江進一步分析房地產仲介與投資客的關係。

由於房價的增值造成買進賣出之間有差額利潤，增值的幅度愈大或者房價波動的頻率愈高，這種利潤就愈有操作的空間。一個投資者以500萬買到的房子，在兩個月後以600萬賣出，他就賺了100萬！重點是，這種寄生蟲式的賺錢法，完全是不勞而獲的剝削，在他持有房屋的兩個月間，完全沒有付出任何勞動力就能坐享漲價的利益。如果這漲價是隨著經濟成長，那他是侵奪全民的利益；如果這漲價是投資炒作的結果，那麼被他剝削的是房地產的真正消費者。

房地產市場愈熱，這種「投資客」就愈多。一棟房子或土地從原來的出售者到真正消費者之間，可能經過三、四個甚至更多投資客的轉手，每一次轉手，就從中套取一筆差額利潤，同時將價格向上提升。最後，真正的消費者要付出非常高額的代價才能取得房地產，這中間的差價可以說完全是消費者被投資客剝削了。

這樣炒作的結果，讓房地產價格不斷升高，造成經濟繁榮的泡沫假象，使得更多的資金投入房地產市場。直到有一天，生產過剩，供過於求，於是價格下跌，投資客退場，人們這才發現原來花錢買到的東西根本不值那個價值，辛辛苦苦的勞動果實都進了投資客的荷包。

誰是投資客的頭號幫凶？正是房地產仲介。房地產仲介正是投資客屠殺國民經濟的手中利刃！

普通消費者一輩子能買幾次房子？一個創業開工廠的實業家需要買幾間廠房？一個自耕的農人能買幾畝田地？他們是為了需要而買，不是為了賺取差價而買。投資客以買賣房地產牟利，買賣房地產本身成了一種營業行為，它必然有反覆慣行的性質。投資行為反覆慣行，而仲介仍可按件收費，因此投資客無疑成為仲介的最佳客戶。

尤有甚者，仲介勾結投資客，故意在一般買賣中增加投資客的投資機會。舉個例子，一位屋主A願意以500萬賣掉他的房子，仲介業者卻找了一位買主Z，並且想盡辦法將Z的出價拉高到500萬，甚至600萬！這樣能夠成交嗎？不能，因為在仲介的阻隔下，買賣雙方永遠不會知道對方的「底線」在哪裡。比如仲介會告訴買主，說屋主非要700萬不可，然後再告訴屋主，買方只願意出價450萬。這樣就不能成交了，仲介不就賺不到錢嗎？不，他們找投資客來買。投資客B以500萬向A買到這房子，再以520萬賣給投資客C；C以540萬賣給D；D以560萬賣給E；E以580萬賣給F；F再以600萬賣給Z。投資客B到F五個人，每人從中賺取20萬。而仲介佣金以每一次成交價2%計算，六次交易總共賺到66萬！假如他直接促成A與Z交易，即使以600萬成交，仲介佣金就只有12萬了。就過程而言，仲介獨占了資訊的優勢，消費者被詐欺了；就結果而言，仲介與投資客都賺了錢，只有消費者被剝削了。

我還沒提到仲介本身兼做房地產投資的終極邪惡呢！那種事，我連想一想都感到無比的噁心與嫌惡，以至於手指都發抖了！

可能有人會說，這只是少數不肖業者，不能一竿子打翻一船人。當然，這只是一個例子，不是每家仲介公司都用這種手法，富江要強調的是房地產仲介的邪惡本質。因為本質邪惡，所以引申出各種邪惡的手法，也許甲公司這樣，乙公司那樣，不能說甲公司沒有乙公司的邪惡手法，就表示甲公司沒有其獨特的邪惡之處。

房地產仲介的邪惡本質，除了他不事生產卻在交易過程中剝削利潤之外，他的營業行為也完全充滿欺騙性，而且必然具有欺騙性。試想，對房地產的買主而言，最重要的是甚麼？不外乎房地的產權與現況。一棟房子住起來安不安全、建築有沒有瑕疵、附帶的設備有沒有問題、土地的產權清不清楚、周圍的環境到底怎麼樣，甚至付了錢會不會拿不到東西等等。而這些，對一般買主而言是相當專業的，必須具備相當程度的知識否則無法確認。同時，這些問題也決定了買主願不願意購買，或者願意花多少錢購買。然而，對這些問題的確認卻注定無法經由房地產仲介來完成。甚至我們可以這麼說，仲介令這些問題更難被確認！

首先，客觀來講，仲介業務員就不具備確認這些問題的足夠知識。有些甚至連常識都相當缺乏。台灣的法律規定每家仲介公司必須至少設置一位「不動產經紀人」，而不動產經紀人須經國家考試及格，以確保他的專業學識。考試的科目有民法、土地法規、經紀業法規、不動產估價學等等。姑且不論這些科目是否即為仲介業務員所必須具備的知識，要從事房地產仲介業務卻不必經過這項考試。為甚麼呢？因為法律規定另外一種資格，叫作「不動產經紀營業員」，取得這種資格只需要在特定機構上課滿30個小時。一天上課3小時，大約兩週就搞定了；上完課也不必考試，時間夠了就有資格，即使上課時間全部睡覺也無所謂。一旦取得「不動產經紀營業員」的資格，就可以從事房地產仲介業務，換句話說，就可以自由自在地出去騙錢了！

我們可以輕易發現，房地產仲介從業人員當中，有極大多數不是地政、建築、城鄉或法律等科系的畢業生，更多是來自其他行業的「業務」、「推銷」人員。他們沒有受過嚴格的專業訓練，這幫人在職場上所受到的教育，完全是行銷技術：如何開發新客源、如何取得客戶信任、如何有效地掌握客戶、如何爭取到最多的委賣案件、如何報價、議價、拉價、殺價………如何騙錢！總之，他們的技能與買方關心的房地產權、實況、瑕疵、環境等問題，毫不相干。

弔詭的是，他們在客觀上不具備滿足買方需要的知識與能力，他們卻必須爭取買方購買房地產，這樣他們才有業績，才有錢賺。這是個矛盾，所以他們必須讓買方誤以為他們有那知識與能力────他們必須詐欺。

再就主觀面來講，一個仲介業務員也沒有為買方服務的動機。誠如前述，成交價格愈高佣金愈高，所以仲介與賣方才是利益共同體，而買賣雙方的利益又是個矛盾，因此仲介與買方也必然存在矛盾。在利益矛盾的情況下，仲介如何產生服務買方的動機？除非你是相信人間處處有溫暖的低能兒。

你不是低能兒，但你仍會受騙上當。如果說「花言巧語」是業務員的共通專長，那麼仲介業務員就是花言巧語到「人格分裂」的地步。他們在買方面前總是極力誇讚這間房子有多好，在賣方面前卻百般挑剔────因為房子愈差，他愈有理由殺價。他們總是對賣方說，這個價錢達到本區的新高點！錯過這次你再也賣不到這麼好的價錢！但同一價格他們卻告訴買方，這是天上掉下來的便宜貨，現在不買一輩子後悔！

他們懂得見人說人話，見鬼說鬼話。不單是面對買賣雙方人格分裂，即使面對買方的丈夫、買方的父母、大廈的管理員、公司的同事、主管，他們都有不同的面具。在一個簽約場合，由於買方的丈夫對文件還有些疑惑，遲遲不答應簽字，於是業務員將他請到隔壁房間，拿出一大堆資料企圖向他說明。等到他發現到那些資料與他的疑惑根本毫無關係，發覺業務員只是一味地說些場面話及廢話拖延時間，隔壁他的太太已經在另一個業務員的花言巧語下簽了字。

這難道是某個業務員的品格低劣嗎？難道不是這個行業的特性造成他的低劣嗎？醫師不需要對病人花言巧語，因為病人來求診不是因為醫師說話漂亮、動聽，而是他能治好病。當這位醫師治不好你的感冒，或者吃他的葯產生一些負作用，你下次不會再找他看病。但房地產仲介不需要讓客戶滿意，沒有幾個人是因為上次買房子買得很滿意，所以這次光顧同一家仲介。大多數人一生買不了幾棟房子，卻常常需要看醫生。

有些職業需要靠口碑，你看不到他的電視廣告，例如醫生；有些行業不需要靠口碑，卻值得花大錢做廣告，例如房屋仲介。這是行業的特性使然，房地產仲介基於特殊的投機性、取巧性、詭詐性與虛假性，必然形成其從業人員的人格分裂現象！品格高尚的人一旦進入這個行業，不是漸漸變得低劣卑鄙，就是收入微薄難以維生最後黯然離開這個行業。

另外，房地產仲介業還有一項特性，就是人力的絕對依賴。工廠要有機器，工人才能生產；農田要肥沃，農夫才種得出東西；醫院裡有設備，醫師才能幫病患治療。就是舌燦蓮花的產品推銷員，也必須有公司提供產品他才能創造業績。但房地產仲介業不同，業務員靠一張嘴花言巧語，就能直接從客戶身上賺取利潤。他不需要工廠、機器、設備、產品或其他公司才能提供的資源，所以他對公司的依賴度很低。如果不是因為法律規定，仲介業務員必須從屬於仲介公司，不能當個體戶或成立「個人工作室」，業務員大可以獨立作業。

員工對公司的依賴度低，公司對員工的控制力就愈低，這是很簡單的道理。

這項特性造成一個矛盾，就是仲介打出的是公司旗號，例如「信義房屋」、「永慶房屋」，可實際上提供「服務」或者說實際操弄買賣的，是個別的業務員。而公司對業務員的控制力低，意味著公司對客戶提出的承諾無法拘束業務員個人行為，無法通過業務員去實踐企業經營者的理念或企業良知。基本上，對於業務員手法的卑劣性與詭詐性，公司根本無力加以改良。

不但無力改良，業務員對公司依賴度低，同時也意味著公司對業務員的依賴度高，因為公司要靠業務員替他賺錢，業務不賺錢，公司就要虧本。一家虧本的公司還談甚麼理念與良知？一位專業、負責，充滿熱忱的業務員，與另一個無知、詭詐、花言巧語的業務員，公司會重視哪一個？答案是清楚的。如果一家公司只重視會賺錢的員工，你還能期待它展現任何道德良知嗎？

然而，你卻始終以為替你服務的是「住商不動產」，幫你完成「家」的夢想的是令人感動的「住商不動產」。行銷包裝的終極目的就在於誤導消費者。閱讀本文之後，你可以清醒了。

為甚麼富江要特別強調買方權益？賣方也是人阿！仲介至少對賣方提供了服務，讓賣方賣得好價錢，這也是一種貢獻吧！然而，我們要批判一種行為或職業，不能只看他是否有利於特定人，而必須看他對社會整體是否有利或有害。就連持槍搶劫也有利於軍火販賣商啊！

我們分析買賣關係，可以輕易發現一個特點，就是買方居於劣勢。首先，在買賣過程中，由於房地產移轉手續複雜，不可能「一手交錢一手交貨」，所以必須有一方先行給付。然而房地產無法分階段移轉，我國又採取登記主義，一旦完成登記產權就盡歸他人所有了。因為這個特性，一般交易習慣都不會先將不動產辦理過戶，而是由買方先行支付一部分價金給賣方。換言之，買方已支付部分價金，卻全未取得任何房地產。這是第一個劣勢。

目前業界有模仿網際網路交易的所謂「Escrow」制度，就是由第三人暫時保管價金，待貨物順利交到買主手上，該第三人才會付錢，避免賣方收錢不交貨的風險。這樣做確實避免掉一些風險，稍微平衡買賣雙方的權益。然而，觀察目前房地產交易現況，使用「Escrow」還是相當少數，大部分的賣方仍堅持必須先收取價金。即便使用「Escrow」，在賣方違約或因故無法過戶的情況下，買方通常仍須經由冗長的訴訟程序才能取回由第三人保管的價金，仍須損失相當的利息及訴訟費用。而賣方以逸待勞，隨時能自由地使用、收益、處分其不動產，並無絲毫損失；如果暫時保管價金的第三人，又正好是承辦該案的仲介商，那麼誰能在買方不利的情況下得利，就不言自明了。

其次，就買賣的結果來看，賣方得到金錢，買方得到不動產。除非買方支付偽鈔，否則賣方所得到的一毛錢也不會少，毫無瑕疵，百分百確定。買方可就不同了。買方得到房子，可誰也無法保證一間房子是百分百無瑕疵的，尤其是中古屋的買賣。換言之，買方支付絕無瑕疵的金錢卻換取可能有瑕疵之物，這是他第二個劣勢。

再者，即便買方真的支付偽鈔（事實上除非是白癡，很少人會接受巨額現鈔），賣方只是蒙受財產上的損失。然而買方購買房屋是用來居住的（邪惡的投資客除外），若房屋有瑕疵，影響的是身體健康、居住安寧甚至是生命安全。即使買辦公室辦公，買廠房經營工業，買倉庫存放貨品，買農地種植作物，土地房屋的瑕疵都將造成無窮後患，不會僅限於購買的價錢損失。所以就交易瑕疵所帶來的傷害而言，這是買方的第三個劣勢。

買方有以上三大劣勢，因此在交易上更需要保障。然而目前除了法律規定之外，買方並無任何實際上的保障機制。所謂的消費者保護機構（包括政府的消保官及民間消保團體），完全無法在買賣前或買賣過程中保障買方的權益，僅能提供事後的協助，也就是必須等到具體的傷害發生後才能發揮作用，而且作用不大。買方需要一個角色，能在購買前過濾、審查、篩選、把關；在買賣進行中監督管理交易流程；在購買後擔負起產品保固的責任。這個角色，在今天的台灣是沒有的，買方很自然地將這個角色錯置在仲介身上。

「我是向信義房屋買房子的，信義房屋當然必須負起責任！」消費者如是說。

房地產仲介能在買方這三大劣勢上提供任何助力嗎？完全不能！不但不能，這三大劣勢正是仲介可利用之機，利用買方的弱勢，仲介才能更順利的銷售房屋，賺到佣金。誠如前述，房地產仲介無論主觀或客觀，都沒有協助買方的意願與能力，他們只是賣方賣房子的代理人，他們不幫著賣方欺壓買方就謝天謝地了。

房地產仲介是舊時代的遺跡，是新社會應努力消滅的陋俗。過去的社會資訊不發達，資源交流有相當大的障礙，利用這種社會障礙而產生中間人的剝削，尤其在資源交換的情況產生了剩餘價值，促成交換的人便能夠就近取利。如今資訊技術進步了，資訊的交流已經達到相當便利的程度，我們豈能再繼續忍受仲介這種寄生蟲的剝削？只需要一個網路平台，就能夠完全取代仲介的一切功能，同時免除仲介的苛刻剝削。今日，正是消滅仲介這個下流行業的時刻！

你覺得用「剝削」二字言重了。當你到仲介公司看看櫥窗廣告，業務人員跑出來向你介紹房子，可能有幾間讓你動心，於是業務人員帶你到現場看屋。你可能看了三次，或者四次、五次，然後決定要買其中一間。你花了750萬買了房子，但另外支付了2%也就是15萬佣金給仲介公司，但仲介究竟做了甚麼？他向你介紹了幾間房子？三、五間；他提供了甚麼資料？土地建物謄本地籍圖，那些東西你跑一趟地政事務所花不到一小時全都能取得；他還告訴你甚麼？這裡的行情不錯，你買的價錢好便宜，這些都是屁話；他還告訴你一些社區規定，每月繳多少管理費，附近明星小學的學區………這些你再多花一個下午的時間走訪，就能統統弄清楚。就這點兒跑腿工夫，你得付他15萬，還不包含氯離子、放射線、鋼筋水泥結構、裝潢品質、白蟻、滲漏水………等檢測費用。一個普通上班族要努力工作三、四個月，甚至是有些人工作半年的收入，他這樣輕輕鬆鬆賺到，這不叫剝削叫啥？說搶劫也不為過！

如果仲介告訴你，他真正的功勞在於議價────他付出了多少心力，幫你殺了多少價錢，才讓你以這麼便宜的價格買到房子。如果你信這種屁話，就該去醫院看醫生了，因為你腦子有病。記住富春江說的，只有努力把價錢提高，才符合仲介的利益；沒有人會努力讓你買到便宜房子，好讓自己的佣金變少。

覺醒吧！消費者，尤其是買方。我要再一次強調，今日正是消滅仲介這個下流行業的時刻！只要有房地產仲介存在的一天，這個社會就不可能走上公平正義的道路；房地產仲介一天不滅，地球就永遠沒有乾淨與光明的一天！只有大家齊聲討伐，共同抵制，徹底揭露房仲業的邪惡下流的本質與真相，才能讓它徹底消失滅絕。

不過，正義的呼聲總是微弱的，像蟑螂那樣下流的生物總能億萬年存活。我對於人類的前途很悲觀……………