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房地產 VS. 網路五大趨勢

網路對房地產的革新，不分晝夜二十四小時在上演，潛移默化中，網路改變使用者的習慣，網路對購屋行為的影響愈來愈大，這也間接使得房地產業者，必須因應使用者的改變而改變。房地產搭上網路快車後，將會駛向何方呢？

網路問世不過十年，但是對人類造成的改變，卻遠勝過去的數百年。有關學習、知識類的領域，幾乎全被網路所取代，已經很少人再去翻字典查單字和成語，師道的尊重不復以往。

娛樂遊戲類的活動，除了網路取代不了的陽光、空氣與水之外，幾乎全被網路所包辦，不用呼朋引伴也可以打方城之戰，任天堂的新遊戲機（wii）也會讓你汗流浹背大呼過癮。

房地產當然也不例外，順應日新月異的網路洪流，這個屬於傳統中最為傳統的行業，也跟著這波趨勢在調整腳步，預料下一個五年，會比上一個五年，變化得更多、更快。

趨勢一：網站掌握景氣走勢

長久以來，房地產就像個龐然大物，大多時候都是處於「緩上、緩下」，除非是突如其來的天災地變，或是人為的政府政策操作，否則房市景氣的上下變動，通常不會是「急上、急下」的。

但這是過去的房地產，現在情況愈來愈不同，過去大家會認為，股市房市一家親，如果股市走在上升波段，大約經過一季到兩季的時間，獲利後就會反應到房市，帶動房市需求，進而提升房價。

這是不久前過去的現象，現在已經截然不同了。台股隨著國際股市，走在盤跌波段；而個案工地現場買氣，幾乎同時降溫，從前不久的門庭若市，轉變到門可羅雀，時間差不過是一個月，只要經濟環境改變，房市就像變色龍一樣，立即跟著調整。

也就是說，房地產景氣的變動，已經逐漸呈現「股市化」現象，景氣快速迅速，使得買方及賣方，對市況都更難掌握，房市已經脫離了過去的經驗法則。

當房市也開始瞬息萬變，網路就變得更重要了，因為網路最大的特色，就是反應即時現況，從網站使用者的行為變化，可進一步分析市況的變動，做為房地產景氣走勢研判的參考。

網路是搜集行為的一種工具，未來對房地產的重要性，勢必是與日俱增的。即便目前房地產產業對網路運用的普遍性仍不高，但是在缺乏相關經驗法則的前提下，預料網路資訊將會變成研判市況重要的參考依據。

趨勢二：實體結合網站 功力大增

房地產究竟適不適合運用網路？或是說，該運用到何種層面，才是最恰當的？其實這是「定位」的問題。

房地產交易金額龐大，房地產對網路的運用，目前發展到「資訊平台」的角色，無論是租屋或是購屋，房地產交易最終還是要回歸到實體，親自到現場看屋，才會做出最終的購屋決策，即便網路看屋科技愈來愈成熟，從最基本的現場照片顯示、三百六十度虛擬實境看屋，到現場影片拍攝看屋等等，但目前還無法只透過網路看屋而租屋、購屋。

看屋學問大，即便是現場看屋，可能都還看不仔細，可能看一次都還不夠，尤其對購屋經驗不足的新手來說，看屋重點很難掌握；想要了解屋況，實體看屋已是困難重重，更何況是網路看屋。

無論是透過照片、現場影片，或是虛擬實境，網路看屋只能幫助使用者篩選房屋，在掌握自主性的原則下去看屋，提升看屋的效率，減少在外奔波選屋的時間。

因此對房地產來說，網路工具對賣方及買方，應該是分別被定位在「擴大接觸」及「資訊搜尋」的角色，而不是成為取代房屋買賣交易的平台。

所以，房地產運用網路，一定要依附在一個「實體」之下，對房地產的需求者來說，有「實體」才能讓人安心，畢竟，購買房地產是需要規劃、需要思考的。

這樣的觀念延伸到房地產媒體，一樣是需要實體媒體與網路媒體並進，由網路媒體擴大讀者接觸面，由實體媒體服務尚未依賴網路的讀者，以及偏好以實體媒體查閱資訊的讀者。

以體為用，以網路為傳遞，房地產實體加上網路，擴大效用是以「等比級數」的威力在擴大的。

趨勢三：網路行銷漸成主流

網路的發展史不過十年，行銷的模式還在開發階段，房地產的網路行銷，起步更晚，無論是入口網站業者，還是房地產商，對於如何運用網路協助個案行銷，都還在摸索中。

入口網站在近年來紛紛成立房地產頻道，包括雅虎（Yahoo）、中華電信（HiNet）、鉅亨網（cnyes） 、天空傳媒（yam）等入口網站，當然這與這幾年房地產市場熱絡有關。

其中雅虎最早成立房地產頻道，初期合作對象以房仲業者為主，後來才慢慢擴及到代銷及建設業者；中華電信則是延續地政電傳系統的優勢，將房地產頻道分割為以消費者為主的房地產，以及以專業使用者為主的地政便利通。

鉅亨網則是台灣數一數二的財經入口網站，從去年九月起，也加入房地產頻道的行列，將理財服務的範圍，從金融擴大到房地產。從入口網站紛紛成立房地產頻道的現象來看，顯示網路業者已經意識到，網路行銷中，房地產不但不能缺席，而且有機會變成主角之一，因此積極將房地產推上網路行銷的舞台。

鉅亨網執行副總張家嘉表示，未來虛擬看屋及影音看屋，一定會是房地產網站的發展主流，將房地產資訊的菁華，以影音的方式呈現，更能吸納有效的顯在買方，到現場看屋，提升實地看屋的效能。

張副總並樂觀預測，在二○一○年時，全台灣房地產業者使用房地產網路行銷的比例，將大幅提升到五比五，只要網路看屋的觀念及工具能持續發展，這個目標很有機會達成，而這幾年的發展，將會是房地產頻道很重要的關鍵。

相較於平面媒體，網路就像延伸無限想像的立體空間，透過網路，可以更了解使用者對產品的認同度，更進一步貼近需求者真正的需求。

而現在房地產的網路行銷，都還停留在平面媒體的使用慣性，將網路行銷侷限在版面化，用版位大小及位置來決定其價值。房地產業要適應網路化的行銷模式，恐怕還需要一段時間。

但是值得欣慰的是，房地產代銷及建設業者，已經逐漸感受到網路行銷的「威力」；下一步，就是要靠專業的房地產網站，來發揮網路行銷的「魔力」了。

趨勢四：兩岸房地交流橋樑

「遠距交流」也是網路的一大特色，透過網路可以傳遞及接收遠在千里之外的訊息，跨越距離的阻隔。

前兩、三年，大陸房地產市場十分火紅，房價漲不停，許多台灣人想要跨海投資大陸不動產，都會先上大陸的房地產網站，蒐集房價及產品訊息，有了一個概念輪廓之後，再親自飛一趟對岸看屋、購買。

現在，同樣地，想要投資台灣房地產的台商或是陸資，同樣會先透過網站蒐集訊息，了解整體狀況，查看區域行情，降低入門的門檻。

畢生投身在房地產業的國土規劃及不動產資訊中心董事長張元旭，目前也是土地改革協會理事長，他表示，在兩岸密切往來的前提下，未來網路對房地產更有重大的任務，第一步是兩岸可以包機直航，再來就是修改大陸人民在台購屋的法令，開了這扇門之後，兩岸四地一日生活圈的效應，將從觀光推展到房地產業，而網路就是陸資購買台屋的最佳先鋒部隊，張董事長說，網站將成為兩岸房地產往來的重要聯繫工具。

在蘇州經營電子下游產業的張先生表示，之前他在上海投資新屋，但是現在景氣不好，整體走勢看跌，再加上三通之後往來便利，因此他改弦易轍，移轉部份資金到竹北買豪宅，購屋前就是先到住展房屋網查看個案資料，看中基本目標之後，回台一趟價格談妥，馬上就簽約購屋了。

張先生表示，三通才剛開始，兩岸使用者都還在適應階段，等半年後大家體會到三通的好處之後，回台購屋置產的台商就會更多，而台商買房子的第一個流程，就是先上網找資料，有詳細圖資的網站一定是首選，資料愈詳盡，肯定是愈好用。

趨勢五：討論互動盛行

網路是個虛擬的空間，難辨真假是非，也就是說，網路上的信任基礎是十分薄弱的，例如電子郵件不斷轉寄的訊息、視訊傳來的影像、充斥合成技術的照片等等，你我都可能是下一個受騙者。

相對的是，與房地產關聯的大小事，都需要高度信任的專業，與網站的特質似乎是相反的，那麼，網路是否適合房地產發展討論區呢？

房地產是個封閉的產業，買賣方資訊不對稱，成交行情不公開，合約書精神不利買方等等，將房地產資訊朝向公開化及透明化，一直是個大目標。因此，在尚未達到公開及透明化之前，一個彼此交換訊息的平台，是有必要的。

房地產討論區逐漸盛行，一來可讓網友之間交換心得，第二個功用則是讓業者重視消費者聲音，第三則是由房地產專家協助解惑。

討論平台有必要設立，但是需要管理，需要熟悉市場的專業者來管理，才不會落入失序與失控。根據統計，網路的討論區，約有八成是在交流常識類的資訊，有兩成是在討論事件真相。

常識類的資訊，一般在網路上也搜尋得到，爭議不大，專家與網路知識的差別，在於細節。而事件真相類的討論，就容易落入個人主觀判斷的思維，為了捍衛自己的想法，網路筆戰時有所聞。

更甚者是，惡意的攻擊行為，將網路討論平台當作工具，放話惡意中傷特定對象，引起誤導影響銷售；或是用所謂的「洗版」手法取得優勢，混淆視聽等等。

因此，房地產的討論區，應該還是要由立場客觀公正的第三者，來管理網站的討論，或者是回覆網友有關房地產的專業問題，及管理來者不善的不當言論，形成以地產專家的角色坐鎮討論區，這樣討論區才能健康發展，網友的疑問也才能真正獲得解答。

房地產與網路愈來愈密切，供給面的業者，必須放下舊有的心態，不再以經驗為師，學習新的技術與觀念，才能趕上趨勢，事半功倍；需求面的消費者，也得要養成新的習慣，去適應新的行銷模式，每一次的交易都更加精準。