奢侈稅專題-談政府打房措施與不動產仲介業因應之道－ㄚ清房地產物業專業整合服務網

奢侈稅專題-談政府打房措施與不動產仲介業因應之道

奢侈稅專題

談政府打房措施與不動產仲介業因應之道(一)

一、源由

高房價、民怨及預防泡沫經濟

台灣的高房價問題，由於近期房價不合理飆漲，非不動產市場之正常現象，已被列為10大民怨之首，而房屋短期移轉稅負低，以及土地短期交易未課徵土地增值稅之部分，乃由於借錢容易、利率太低、投資成本低、獲利高所致，炒作充斥；另外，也因為高消費帶動了物價上揚，購買高價奢華商品，引發平民不當奢侈感受。

財政部為了避免造成社會對稅改只圖利富人的不良觀感，參考香港和新加坡的案例，研議「特種消費及勞務稅條例」，也就是通稱的「奢侈稅」。短期移轉持有時間在1年以下課徵15%，持有1-2年課徵10%，不論賺或賠都要課徵，屬於消費稅性質。

目的在使不動產市場交易降溫，而綜觀亞洲各國政府，為了抑制快速上漲的房價，也致力推出各種不同的打房政策，防範可能產生的房地產泡沫危機。

二、現況分析：

央行、財政部、金管會、國稅局多管齊下

壹、央行打炒房措施：

(一)早期三縮：

1.利率加碼2.成數減少3.取消寬限期

(二)選擇性性用管制：

1.房屋貸款：

(1)選擇性信用管制範圍，除台北市全區，新北市13區(板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止、三峽、林口、淡水)。

(2)最高貸款成數降至六成，含自然人辦理第二套房貸，以及公司法人戶。

(3)無寬限期以及嚴禁銀行利用修繕、週轉金等其他貸款名目，額外增加貸款成數。

2.土建融資：

(1)借款戶應提出具體興建計畫。

(2)貸款額度不得超過該筆土地取得成本與鑑價值較低者之6.5成，其中1成要等到動工興建使得撥款。

(3)央行對餘屋貸款準備開鍘。

3、配合奢侈稅：

(三)逼降價以抑制房價：

(1)土建融利率將飆高，建商剉咧等。

(2)緊縮餘屋貸款打擊建商囤屋。

(3)貸款將由二年再縮減。

(四)央行打炒房措施奏效：

房貸餘額成長趨緩，占放款比重從99年6月的27.97％，降至100年元月的27.2％。

台北市及新北市13個行政區等「特定地區」，房貸放款集中度已見改善。特定地區新承做房貸金額，占全體新承做房貸總金額的比重，從99年6月的64％，降至100年元月的60％。

特定地區房貸貸款成數下降，房貸利率上升；數據顯示，貸款成數從99年7月的6成4，降至今100年元月的6成，利率則由1.94％提升至2.17％。

貳、財稅改革措施：

(一)墊高投資客成本

1.改革項目：高價房屋分級課稅

內容：更細緻訂定房屋標準單價及按地段率調整房屋現值，讓高價房屋多繳房屋稅，也就是「豪宅稅」。

2.改革項目：打擊囤地及囤屋

內容：並授權地方政府開徵「空地稅」，抑制投機囤地。

3.改革項目：預售屋移轉

內容：預售屋移轉多未誠實申報，針對預售屋權利移轉等加重課稅。

(二)達成課稅公平

4.改革項目：縮小現值與市價差距

內容：落實公告現值調整與市價一致政策，達到以市價課徵土增稅目地。

5.改革項目：縮短房價評議時間

內容：評定房屋標準價格時間，由三年縮短為一年。

6.改革項目：縮短公告地價調整時間

內容：修正平均地權條例，將公告地價調整時間為三年縮短為一年，以更

貼近市價。

7.改革項目：非自用房地短期交易等開徵特種貨物及勞務稅

內容：非自用房地短期交易加重課稅，短期內頻繁移轉的房屋徵奢侈稅，並且鎖定鎖定豪華汽車、私人飛機、遊艇，奢華商品等，以「特種貨物及勞務稅」名義課徵。

三、奢侈稅預計100年7月1日開跑：打房及懲富

(一)政策預期效果

1、健全房市：

藉由合理的租稅手段，將可抑制假性需求，而使房價趨於合理，避免所得財富分配日趨惡化。

2、打擊炒作：

避免不動產資源由少數人壟斷，投機者炒房，尋求社會公平正義，房價合理透明。

(二)立法重點：

1、打房：

持有非自用住宅的房屋及其座落基地、空地2年內移轉，都將課徵最高10-15%的奢侈稅

2、懲富：

高額消費的貨物部分：

例如小客車、遊艇、直升機、飛機、超輕型載具單價在新台幣300萬元以上，龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、皮草、家具單價在50萬元以上的部分，課10%的特種消費稅。

勞務部份：例如高爾夫球證、俱樂部，對於入會費在50萬元以上的部分，也課以10%的特種消費稅。

(三)對不動產之重大影響：

(1)非自用住宅短期內移轉，不論賺或賠皆課徵

(2)從嚴定義自用住宅，本人、配偶及未成年子女之名下只有一戶。

(3)訂約30日內，由納稅義務人自動申報。

(4)一旦短漏報奢侈稅或使用人頭遭查獲，除要補稅，最高將加罰奢侈稅額的3倍。

(5)業界憂慮可能出現資金外流、市場閉鎖效應、房價租金下滑、房地產業裁員關店等4大副作用。

四、比較亞洲各國打房政策：

(一)亞洲各國打房新訂稅制：

國家	台灣	新加坡	香港
稅種	奢侈稅	印花稅	印花稅
種基	預定 -銷售價格	銷售價格	銷售價格
實施時間	預計100年7月	100年1月	99年11月
打房措施	非自用住宅持有1年內移轉，按銷售價格課徵15% 逾1年至2年內，按銷售價格課徵10% 豁免條款：自住房地、農舍、公共設施保留地、因強制拍賣、繼承或遺贈取得、建商建屋後第一次移轉、銀行處分因行使抵押權取得及其他經財政部核定者。	持有不動產 1年轉售須繳印花稅16% 2年內轉售須繳印花稅12% 3年內轉售須繳印花稅8% 4年內轉售須繳印花稅4%	持有不動產 (排除商辦及土地) 6個月內轉售須付額外印花稅15% 6~12個月內轉售須付額外印花稅10% 1~2年內轉售須付額外印花稅5% (既有印化稅最高4.25%)

(二)從香港經驗打炒房：

受到成熟國家大舉實施量化寬鬆，導致資金浮濫擁向新興國家，大量游資推升亞洲各國主要城市之不動產市場不斷往上攀高，其中，香港的房地產飆漲更是有目共睹，因此香港政府於去(2010)年11月底推出房產調控新政，在既有最高4.25%印花稅基礎上，針對6個月內、6-12個月及12-24個月內轉售住宅開徵額外印花，稅率分別為15%、10%和5%。

根據香港中原地產指出，在政府宣布實施該措施之後，房市成交量在3週內較重跌70%，屋主開價也平均下修7-8%，總計12月時交易量下滑50%，但價格並未明顯下跌，到了今年1、2月甚至呈現「價量齊揚」的現象。今年更傳出有一棟豪宅別墅，以每坪新台幣1600萬元的價格賣出，不但突破打房前每坪新台幣1400萬元的高價，更創下世界房價的新紀錄。

香港的豪宅市場，主要的買方為擁有足夠資金的投資人或自用者，不受打房影響；至於一般住宅，受房市供給不足與中國投資客湧入等多重因素影響，房價不斷飆升；港府宣佈樓市降溫措施後，短期住宅開價略為下降，但長期價格預期仍保持穩定或上漲。商用不動產方面，由於投資人認為香港不動產收益穩固，大量外資及中國資金持續投入香港，預期商用不動產價格仍將上漲。

(三)新加坡市場尚待觀察：

新加坡也在今(2011)年1月中也將4年內轉手的非自用房地產印花稅，由原本的3%，大幅提升至第1年內16%、第2年12%、第3年8%、第4年的4%。

(四)台灣奢侈稅從嚴認定，但資金充沛問題仍未解決：

台灣此次打房是針對所有不動產的交易均適用，課徵對象包括非自用住宅、可供建築空地、商業大樓都納入，可說是比香港、新加坡與大陸等地針對住宅不動產的打房政策影響層面更為廣泛。

此外，香港對於非自用住宅採取「一生一次」之認定標準，意即全戶包括自己、配偶及未成年直系親屬，都可指定一處為自用住宅，但此權利僅限一次；換句話說，若配偶及未成年直系親屬未曾指定過，就可能被用來當作人頭；不過，台灣則是用較為嚴格的「一生一屋」，顯示全戶包括自己、配偶及未成年直系親屬，只能擇定一處為自用住宅，不能以配偶或是未成年子女名義指定第二處自用宅。

短期來看，市場的確「利空」充斥，建商、預售屋、中古屋、仲介業及投資客等無一倖免，重災區頻仍，但是景氣持續回升、資金充沛、ECFA效應以及房地產是抗通膨之最佳工具…等，利多仍在，長期看漲。

五、如何從排除條款找銷售商機：

奢侈稅的議題發酵，使得市場的供需狀況產生重大變化，現在正處於賣方急於出售，當買方觀望極為濃厚，來客數銳減，現在正屬於買方市場，若是賣方的降價幅度與買方預期價格差距大時，短期市場將「價跌量縮」，交易量會減低，所以建議從「豁免條款」尋找商機：

行政院訂出短期「出售不動產不用繳奢侈稅的十大項目」如下：

(1)本人、配偶及未成年直系親屬僅有一處自住房地。

(2)自住房地先買後賣，換新屋後於一年內出售舊屋

(3)農舍。

(4)公共設施保留地徵收前移轉。

(5)強制拍賣（法拍屋）。

(6)繼承或受遺贈取得。

(7)營業人興建房屋完成後第一次移轉。

(8)銀行處分因行使抵押權取得之不動產（銀拍屋）。

(9)政府出售或依法贈與

(10)其他經財政部核定者

【說明】：

1.自用住宅：

參照「一生一屋」規定，土地所有權人、配偶及未成年直系親屬僅有一處自住房地。

2.先買後賣：

土地所有權人、配偶及未成年直系親屬只有一戶自住房地，換新屋後於一年內出售舊屋。

3.農舍：

合法農舍。

4.公設地：

公共設施保留地徵收前移轉。

5.法拍屋：

遭強制拍賣的房地

6.繼承或受遺贈

被繼承人往生後，繼承取得或受遺贈取得的房地；一般贈與未排除

7.建商出售新屋

營業人興建房屋完成後第一次移轉，亦即「新屋買賣」

8.銀拍屋

銀行處分因行使抵押權而取得的不動產

9.政府交易物件

各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地。

10.其他

其他經財政部核定者，由銷售不動產的所有權人舉證

註：「豁免條款」其中一項「其他」，凡符合「合理、常態及非自願性移轉」，經財政部核准後也可免課奢侈稅。

奢侈稅專題-談政府打房措施與不動產仲介業因應之道(二)

七、房仲業者因應之道：

短期會出現賣方售屋潮，買方觀望氣氛濃厚，雖然議價空間也因各地而異，時計成交量必然下降，在此也建議房仲同仁一些預期規避方式及經營建議：

(一)、預測規避方式：

(1)找尋避災之「鐵板區」產品，如以自住需求的區段相對抗跌，而買盤一向穩定。

(2)新的承買方或投資者建議以出租方式暫避風頭。

(3)私人立契「留底契約」，先付一些訂金，或先搬進去住，拖過兩年後再過戶。

(4)投資客借用符合「自用住宅」條件之人頭戶，人頭戶必將充斥氾濫。

(5)隱藏實際成交價，買賣契約作假，低報成交價金以減少課稅。

(6)將10%至15%之稅務轉嫁至消費者。

(7)以贈與的方式進行過戶(贈與稅扣除免稅額只有公告現值及房屋現值之10%)。

(8)信託方式的廣泛應用

(二)給予不同需求的房地產買賣消費者有利的建議：

市場遭遇打房衝擊，其現象如下

現象一：投資客降價出售，口袋淺者又怕奢侈稅的短炒型客戶將趁著政策上路前提前出場。

現象二：市區買方呈刺探及觀望態度，看屋人數銳減，議價幅度深的案例及郊區不受影響。

現象三：危機入市，只要有利可圖，口袋深者照樣投資，搶進精質個案。

現象四：房市Ｍ化，中價位有降價壓力

(1)首購自住客：

勇於議價，逢低進場，可以低總價物件為首要考量。

(2)換屋族：

鼓勵趁此降價良機儘早換屋。

(3)短期投資者：

建議出清或減量手中物件，亦或轉租案投資方式。

(4)中線投資客：

提高自備款，尋找具位能（地段佳、有增值潛力、Location）、功能(例如近科學園區)或動能(交通便捷)的潛力發展區。

(5)長線投資客：

開發靠近都會核心商圈的案件，建議以養店面及A級商辦，可望長期獲利。

(三)從房仲話術調整賣買雙方之經營：報憂及報喜

(1)賣方：在菜市場裡面的套房進出複雜→買方：在菜市場裡生活機能超優。
(2)賣方：現在沒有電梯的公寓大家都不買→買方：就是因為沒有電梯價位才會這麼優。
(3)賣方：沒有停車位人家要買的意願較低→買方：現在停車這麼方便，誰要花錢買停車位。
(4)賣方：裡面的現況格局這麼差，要找到買主很難→買方：大部分買來都會重新改過，就是現況差價錢更好壓。
(5)賣方：套房租金的價位太高，很難租出去→買方：這裡的套房租金算最低的，全部都滿租中。