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專有部分，指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上的獨立性，且為區分所有之標的者。

共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

至於停車位其可否外賣予區分所有權人以外的第三人，係與停車位的「種類」以及「登記方式」有直接的關係，本文分別以法定停車位以及獎勵、增設停車位加以說明：

     法定停車位：

u法定停車位係依建築物的用途，及總樓地板達到一定標準所應設置的停車位，其設置的主要目的係在於能使區分所有建物的專有部分增加其使用上的效用，所以應與專有部分具有「主從」關係。

u 簡單說即依照建築技術規刖，大樓按其總樓地板面積多寡所必須設置之停車位。有產權，但沒有獨立權狀、不得與主建物分開買賣。且買賣對象僅限定同楝大樓的住戶。

u為了強制將法定停車空間予以管理，內政部於民國80年9月18日發佈台內營字第8071337號函解釋，強制規定「法定停車空間」必須以共用部分﹝亦即公共設施﹞的方式辦理產權登記，並應為該區分所有建物全體所有權人共有﹝以大公方式登記﹞，或合意由部分該區分所有建物所有權人共有﹝以小公方式登記﹞。由於強制規定應以共用部分的方式辦理登記，依據土地登記規則第八十條的規定，區分所有建物的共用部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關的專有部分而為移轉、設定或為限制登記。所以以共用部分登記的法定停車位是不可以與專有部分分離而為移轉，並且不能單獨的外賣予區分所有權人以外的第三人。不過該法定停車位如欲單獨移轉予該區分所有權人中的任何一人，依前述內政部的函釋是可以移轉的。值得一提的是，對於法定停車位產權登記方式的限制是否適用於全部建築物的法定停車位呢？其實不會的，基於法律不溯及既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，該函釋只對於發佈後新申請「建造執照」的建物才受到限制，至於在內政部發佈該函釋前已請領建造執照的建物以及增設、獎勵停車位，並不在受管制之列。

u依公寓大廈管理條例第45條：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」即法定停車位除不得讓售給區分所有權人以外之人外，亦不得約定由區分所有權人以外之特定人專用。

增設停車位：

u簡單說此係法定停車位以外，建商因超挖增加面積所規劃之停車位、此種停車位之產權登記得以公共設施或獨立權狀方式登記，且其停車位之使用收益乃由該停車位所有人自行為之，惟其出售之對象與法定停車位不同，並不限定於該區分所有建築物之區所有人。一般申請建築之起造人，在上開法令所要求應設的停車位以外，另外增加的停車位。這類停車位可以用公共設施或是獨立產權方式登記，不受上開內政部函釋限制，且非屬公寓大廈管理條例第四十五條第二項規範之範圍，可自由交易、買賣。

獎勵停車位：

u簡單說建商依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」所設置之停車位。依本要點增設之停東空間，應提供公眾使用，除應於建築執造、使用執造及平面圖上加註「於*層樓增設公共停車空間*輛供公眾使用外」，起造人或所有權人並應於建築進出口明顯位置設置標示牌，並負責管理維護。獎勵停車位是依據內政部發布建築技術規則設計施工編第59條,第59-1條,第59-2條規定，及台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點（台北市建築物增設室內停車空間鼓勵要點、高雄市建築物增設停車空間鼓勵要點）之規定，由建商在法令所要求應設的停車位以外，另外增設停車位供公眾使用，政府則允許給予額外樓地板面積作為獎勵。這類停車位可以獨立登記產權，並得單獨買賣，沒有「法定停車位」不得移轉給區分所有權人以外之人之限制。依台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點九：「依本要點增設之停車空間，應提供公眾使用，除應於建造執照、使用執照及平面圖上加註「於Ｘ層增設公共停空間Ｘ輛供公眾使用」外，起造人或所有權人並應於建築物進出口明顯位置設置標示牌，並負責管理維護之責。」需特別注意的是「法定停車位」的所有權人，必須將之開放供公眾使用，自己非但不能使用，尚需負管理維護之責。若建商出賣此種停車位卻未明白告知上情，則有可能涉及刑事上詐欺罪嫌。

u 獎勵停車位通常是用於停車位不足的區域，市府以放寬容積率的方式，鼓勵建商增設室內車位空間，增設的停車空間都不計入容積，但建商必須將一定比率的車位釋出，讓公眾都可以停車，也可加以管理收費。不僅公司企業大樓，一般住宅大廈也有類似獎勵措施，不過實施幾年來，民眾知道的並不多，很多都淪為私人買賣或出租使用。