為何要找代標公司? |
一、何謂代標公司 ? 有哪些服務 ? |
所謂代標,意指代理標購法院拍賣房屋或土地,從拍賣資料提供、投標過濾評估、產權過戶 |
到點交房屋,都是「代標公司」服務範圍;由於法拍屋不同於一般房屋買賣,標購過程的專業程度 |
包含法律關係、市場投標生態、交屋談判能力,一般土地代書業者或房屋仲介業者及律師本身,非 |
有相當專研,亦不能勝任。能夠讓客戶買得安心又輕鬆,買得到又買得便宜,實是代標公司最高服 |
務目標。 |
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█ 代標公司有哪些服務 ? |
1、過濾案件:過濾排除有瑕疵陷阱案件 |
(1)查明附屬增建物有無在拍賣範圍 |
(2)查明停車位有無他人佔用 |
(3)查明有無第三人陳報租約,拍定後是否確定點交 |
(4)催促、追蹤拍賣日期 |
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2、評估標價:標得到又標得便宜 |
(1)投標文件繕寫及準備 |
(2)檢查投標單、委任狀、保證票有無齊全 |
(3)調查左鄰右舍及區域投標者競標狀況 |
(4)投標前提供「投標評估報告」 |
(5)投標全場陪同及標價最後建議 |
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3、包辦點交:和諧快速交屋 |
(1)律師書寫聲請點交狀 |
(2)法院遞交狀紙 |
(3)追蹤點交進度 |
(4)催促管區警察到場 |
(5)安排鎖匠待命 |
(6)與法官協商現住人交屋事項 |
(7)拍賣遺留物 |
(8)協調現住人和諧交屋 |
(9)辦理債務人退稅 |
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4、代墊尾款:辦理銀行代墊及貸款,輕鬆購屋 |
(1)辦理銀行代墊投標尾款手續 |
(2)催促法院核發「不動產權利移轉證書」 |
(3)快速辦理產權過戶 |
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專業有信譽的代標公司,一旦接受委託到交屋結案, |
以上四項服務,鉅細靡遺,不得有所遺漏。 |
二、不肖代標公司有哪些陷阱 ? |
目前代標公司還不算是有規範,也還沒有相關的法令管理,因此市面上的代標公司良莠不齊 |
,有正派經營的,有跑單幫的個人業者,也有些不肖業者從中騙取利益;其中不肖公司常用的騙術 |
可歸類三種: |
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1、為求成交,使客人投標價錢高於行情 |
一些業者為了得標,賺取服務費,用盡心機,哄抬行情,使客人不明就裡寫了很高的價 |
格,甚至超過市價行情。 |
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2、得標後收了錢就不聞不問 |
代標公司除了幫你標到房子後,還要負責處理後續產權過戶、銀行貸款及房屋點交等相 |
關事宜,有些業者一旦得標後就收費,點交的事情就不管了,或者拍賣過程發生較高難 |
度的問題就撒手不管,或推說不含在服務範圖內等藉口。 |
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3、巧立名目,賺取約定服務費以外費用 |
貪心的業者在客人標到房子時,一方面營造氣氛讓客人覺得很幸運標到如此「物美價 |
廉」房子,一方面讓客人認為後續交屋相當棘手,此時業者就有很大運作空間可以賺取 |
額外費用;譬如搓圓仔湯費用,高額法院公關費用,超高搬遷費用等都是不肖公司慣用 |
手法。 |
三、找代標公司有何好處 ? |
如果您覺得自己買法拍屋的風險太高,或是程序太麻煩,可找一家信用良好、專 |
業能力強的代標公司,協助您標購,從挑選房屋到產權移轉及交屋遷入,都能全程陪同 |
處理,則您買法拍屋就等同買賣房屋找仲介一樣,省時又省事。 |
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█ 找專業的代標公司可提供下列六項好處: |
1、節省時間: |
從事前的資訊蒐集評估到事後的過戶交屋,最快也要1~2個月;如果委託專業負責的 |
代標公司,可以節省很多時間和瑣碎的手續。 |
2、資料齊全: |
投標前除了要研讀詳細的拍賣公告外,更要調查產權資料,舉凡地政謄本、平面圖、地 |
籍圖及都市計畫都是研判不可或缺的資料。這些資料包括投標標單及投標文件,代標公 |
司均有完整收集及準備。 |
3、提供專業: |
專業的代標公司對拍賣的法律常識,及相關的法令問題、稅務分析,都有相當專研,並 |
非常了解投標生態,如何判斷投標出價及合理投標價位研判,得標成功率比一般沒有經 |
驗的人高出很多。 |
4、解決資金困難: |
法拍屋得標後7日內要繳清尾款,待一個月左右取得權狀方能向銀行貸款,這其間一個 |
月空窗期,代標公司可以幫你解決,只要你準備二成投標保證金,就像房屋一般買賣, |
二成自備款就可輕鬆購屋。 |
5、代辦點交: |
得標後,點交過程是令人頭痛的問題,就算法院強制點交,也是很耗時間及煩瑣的;而 |
代標公司處理這方面的經驗較豐富,除催促法院點交程序外,有效率代標公司還會同步 |
與債務人協調,達到快速交屋,和諧結案。 |
6、避免風險: |
代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細分析及研究,有瑕疵的案件也預先過濾排除, |
建議客人另選其它案件。有責任感的代標公司更有投標保固服務,幫客人分擔風險。 |
四.如何找代標公司 ? |
█ 目前市面從事代標業務的公司有4種型態: |
1、專營法拍業務的代標公司 |
2、房屋仲介公司 |
3、代書事務所 |
4、法律事務所 |
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要判斷是否值得委託,可注意5個要點: |
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1、是否為合法公司 |
是否為立案的合法公司,可從公司執照及營利事業登記證或經濟部網站得知,並了 |
解資本額,成立時間多久,公司規模較大,當然更可靠;有無加入「仲介同業公會 |
」,繳交營業保證金,都是委託的保障。 |
2、是否專業 |
在聽取服務人員建議時,可以多詢問法拍屋相關問題,看所提供的答覆是否夠專業 |
,如能提出確實數據或案例佐證,則更是專業程度強弱的判斷。 |
3、服務內容 |
從物件挑選到交屋結案是全程服務,還是部份服務,或是依客人需要而有不一樣選擇。 |
4、收費標準 |
服務費如何計算,何時收費,分幾段收費,是按底價還是按得標價計算,都是選擇時很 |
重要考量因素。 |
5、有無交屋保證 |
有無明確交屋期限,如何擔保標購權益,更是委託重點。 |
6、是否誠信正派 |
在與代標公司及其服務人員洽談中,多方面了解公司誠信度,如有下列3種情形, |
交付委託則要多考慮。 |
(1)剛委託簽約時即要求以投標價格簽約 |
正派公司簽約時,會先以底價簽約,投標前再根據「投標評估報告」及投標 |
室現場競標情況再決定投標價格;剛委託即要求以投標價格簽約,除應驗代 |
標公司不負責任外,對委託人亦不甚公平。 |
(2)收費標準是按得標價格計算 |
代標公司若以底價計算服務費,而非按得標價格計算,即可表示代標公司無哄抬投標價 |
格之嫌。 |
(3)委託簽約時即要求收受訂金 |
一般會先收訂金的代標公司,不是專業、規模不夠,就是信心不足,擔心客戶跑了,所 |
以要預收訂金。如果你只是個人想買一間「俗擱大碗」房屋自住,務必要找代標公司或 |
有經驗朋友協助,比市價便宜三~四成的價格,花些少許的服務費是值得選擇;如果想 |
把「法拍屋」當成一種投資理財管道,就值得自己花時間鑽研;初期可以先委賴代標公 |
司,見習並累積經驗,一段時日後再自行投標,才是低風險、高獲利的正確選擇。 |
- Oct 03 Wed 2007 22:24
為何要找代標公司?
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