24Drs好健康報:宿醉頭疼的救兵


好健康熱頭條 ─宿醉頭疼的救兵  Hangover Headache Help 
好健康小單字 – 宿醉 (Hangover) 
  好健康熱頭條 ─宿醉頭疼的救兵 
 
 
真正的宿醉靠家人沒什麼用,唯一能治癒真正宿酒的方法是死亡。-- Robert Benchley, 美國幽默作家。


前一天晚上,再多喝杯香檳似乎是個好主意;但第二天早上,陣陣的頭痛就不是這麼回事了;上次發生這種事的時候,你或許有發誓下次絕不喝這麼多,那是可行的;但有些人每次都那麼說,那你就不適合發誓了。


許多人都是如此,1992年丹麥調查發現,有近四分之三的成年人偶而會宿醉頭痛,這使得它成為最常見的頭疼原因;對於欠缺節制力的人來說,有防止飲酒過量而頭疼的方法嗎?有治療的方法嗎?


紐約羅斯福醫院頭疼學會的神經學專家Christine Lay醫師表示,的確有許多可以做的方法。Lay醫師與同事Christina Sun醫師把這種情況以文章發表在美國頭痛協會即將出刊的頭痛(Headache)期刊中。


【為什麼我們會宿醉頭疼】
大部分的宿醉都會伴隨著可怕的頭疼,但不須喝太多也會宿醉頭痛;Lay醫師表示,不常喝酒、喝不多的人比喝很多的人更容易頭痛;她表示,你不需要喝過量,甚至於只要稍微沾一點就可能會頭疼,這是因為酒精對頭疼有直接和間接的影響。


酒精導致的第一件事就是脫水,因為酒精會開啟體內抗脫水機制,造成頻尿;而且酒精會壓迫肝臟,使它較不容易製造葡萄糖;葡萄糖是驅動身體每個細胞的能量來源,腦細胞若缺少這種能量特別容易受影響。


酒精也會影響體內細胞用來彼此溝通的化合物,前列腺素就是其中之一,它能調節你感覺痛苦與其它感覺的方法;最後,酒精會影響發炎反應,使血管膨脹,這就是為什麼某些人不必等到早上就感到頭疼。


酒精主要的間接影響來自於乙醛,乙醛是身體處理含酒精飲料的產物,這種化合物的功效就像藥物,會使人冒汗和臉紅、心跳加速、和胃部作嘔,如果體內囤積足夠的乙醛就會嘔吐。


酒精的另一個間接影響是干擾睡眠,這就是為什麼這麼難用睡眠來解除宿醉。


Lay醫師表示,當喝太多時會想要睡覺,但是整夜都是半睡半醒的;酒精會妨礙快速眼動睡眠,而且常會醒來,睡睡醒醒造成頭疼。


【防止宿醉頭痛】
就如作家Benchley所述,如果喝了太多酒,只有死能讓你免於嘔吐,但是如果你有計畫適量的喝,就能避開頭疼。


Lay醫師表示,首先,喝酒前吃一頓油膩的餐食;油膩的食物會粘在胃壁,減緩酒精的吸收,大多數油膩的食物都含有充足的碳水化合物,在體內能轉換成糖類,額外補充酒精所造成糖類下降。


當你選擇酒精飲料時,先考慮透明的飲料,像是紅酒或威士忌等深色的飲料含有較多所謂congeners的美味物質,這些酒精發酵的天然副產品也許會造成過敏反應,惡化酒精性頭痛。


喝酒的時候不要牛飲,慢慢地啜飲,給你的身體一些時間來處理酒精;在喝酒時,至少要喝一大杯不含酒精的飲料。


白開水最好,像是蕃茄汁與蔓越梅汁等果汁也有助於補充體內因為酒精所失去的葡萄糖;不含酒精的飲料或許也可以,這些飲料中的咖啡因有助於對抗酒精所造成的小血管膨脹。


如果你喝含咖啡因的飲料,請務必增加喝水量,咖啡因會導致身體流失水分,在喝酒的時候,沒有比避免脫水更重要的事了。


Lay醫師強調,不要抽菸,抽菸會讓你的腦部無法得到所需要的氧氣,而且如果你還不知道藥物對你有沒有好處,聽著,不要喝酒和服藥。


如果你正在服用處方藥物,那麼喝酒前先和醫生談談,要討論兩件事:酒精會阻止或提升藥物的作用嗎?藥物治療會增加酒精的作用嗎?


如果你沒有胃部或出血問題,而且醫生說沒問題的話,也許要考慮服用阿斯匹靈或NSAID類止痛藥,像是naproxen或ibuprofen,這些藥物會抑制調節痛感的前列腺素,並且有助於抵制酒精的前列腺素增進效果。


Lay醫師表示,有些NSAID類藥物在抑制前列腺素上特別有效,其中一種是稱為Ponstel的NSAID處方藥;另一種稱為Clotam的藥物與Ponstel很類似,美國買不到,在英國有賣;1983年有個小型臨床試驗顯示,服用Clotam的人在喝酒和睡覺前的宿醉頭痛會較輕微。


Lay醫師表示,這些藥物是跟著宿醉者的,然而,Ponstel並未被核准作為宿醉療法,除非醫生特別說你可以服用,否則不能因為這個原因而吃它。


此外,不要服用Tylenol品牌或沒有品牌的藥物acetaminophen,它跟酒在一起會造成肝臟負擔。


【治療宿醉頭痛】
如果你的頭在你看到這篇文章時就疼痛的話,要防止頭疼已經太晚了。


很幸運地,現在做某些事讓自己好過些還不太晚,Lay醫師表示,最重要的是脫水問題,所以喝些水吧。


即使你還在控制之下,一頓油膩的餐食在這個時候並不是個好主意,但是你的胃裡需要一些東西;Lay醫師建議,吃些清淡、含有蛋白質和碳水化合物的食物,像是土司夾蛋就應該不錯,再攝取一些糖份,酸性果汁不是很好,但是一點點蕃茄汁或蘋果汁會不錯。


如果你的胃能處理,而且如果沒有潰瘍潰瘍或有流血疾病的話,可以服用阿斯匹靈、naproxen、ibuprofen、或其他NSAID類藥物,再次強調,不要服用Tylenol。


Lay醫師表示,如果你有偏頭痛,就很難判斷是酒精性頭痛還是偏頭痛,但如果你有triptan類的治療偏頭痛處方藥,吃一顆也許有用。


那麼那些不用處方的宿醉治療法呢?Lay醫師認為有些可能有效,她表示,大多數的治療都含有抗發炎藥物,不論是阿斯匹靈或NSAID,這些藥物有很多都含有咖啡因,而且很多都有糖類副產品。


但是,她提醒,大多數人最好是喝酒要節制,吃點東西、攝取足夠糖份、或許再攝取一些咖啡因;如果你服用這些藥物沒有副作用的話,就配合吃一些阿斯匹靈(或NSAID)等之前使用的備用藥。
  
  
  
  Hangover Headache Help 
 
 
A real hangover is nothing to try out family remedies on. The only cure for a real hangover is death. -- Robert Benchley, American humorist.


The night before, one more glass of champagne seemed like a great idea. Next morning, your throbbing head suggests otherwise.


The last time this happened, you swore off overdrinking for good. That plan would have worked. But being someone who loses count from time to time, it was not the plan for you.


Many, many others are in the same boat. A 1992 Danish survey found nearly three-fourths of adults there occasionally suffer hangover headache, making it the most common form of headache reported.


Short of abstinence, is there any way to prevent a headache from too much alcohol? Is there a cure?


There is, indeed, quite a lot you can do, says neurologist Christine Lay, MD, of The Headache Institute, Roosevelt Hospital, in New York City.


Lay and colleague Christina Sun, MD, authored a forthcoming article on this condition in Headache, the journal of the American Headache Society.


Why We Get Hangover Headaches
Hangovers almost always come with a hideous headache. But you don't have to drink too much to get a hangover headache.


Lay says infrequent, light drinkers are more likely than heavy drinkers to suffer such headaches.


"You don't necessarily have to overdo it. Even dipping in just a little bit can cause a headache," she says.


This is because alcohol has both direct and indirect effects that contribute to headache.


The first thing alcohol does is cause dehydration. Alcohol switches off an anti-dehydration mechanism in the body, causing you to urinate more often than you should.


Alcohol also stresses your liver, making it less able to produce glucose. Glucose -- sugar -- is the fuel that drives every cell in you body. Brain cells are particularly susceptible to a shortage of this fuel.


Alcohol also affects the chemicals that cells in your body use to communicate with each other. One of these chemicals is prostaglandin, which regulates the way you feel pain, among other things.


Finally, alcohol has an inflammatory effect, making your blood vessels swell. This is why some people don't have to wait until morning for their headache.


The main indirect effects of alcohol come from a chemical called acetaldehyde, made as your body processes the booze.


This chemical works like a drug, making you sweat and flush, your heart race, and your stomach turn nauseous. If enough acetaldehyde accumulates in your body, you vomit.


Another indirect effect of alcohol is disturbed sleep. This is why it's so hard to "sleep off" a hangover.


"When you drink too much, you feel like going to sleep -- but there is a paradoxical awakening during the night," Lay says. "Alcohol interferes with rapid-eye movement sleep; and people wake frequently. This waking contributes to headache."


Preventing Hangover Headache
Like Benchley wrote, nothing short of death will keep you from getting sick if you drink huge quantities of alcohol. But if you plan to drink moderately, there are some things you can do to fend off a headache.


First, Lay says, eat a greasy meal before drinking.


Greasy foods coat the stomach and slow absorption of alcohol. And most greasy foods are full of carbohydrates, which turn into sugar in your body. That gives you an extra supply of the sugars alcohol causes to drop.


When choosing an alcoholic beverage, consider clear ones.


Dark beverages, such as red wine and whiskey, contain more of the flavorful substances called congeners. These natural byproducts of alcohol fermentation may contribute to the inflammation that worsens alcohol headaches.


When drinking, don't guzzle. Sip alcoholic beverages slowly. Give your body time to process the alcohol.


Between drinks, have at least one big glass of a nonalcoholic beverage.


Water is excellent. Fruit juices, such as tomato juice and cranberry juice, help your body replace the glucose it has losing due to alcohol. Soft drinks may also help in this way -- and the caffeine in some of these drinks may help counteract the swelling of small blood vessels caused by alcohol.


If you do consume caffeine, be sure to increase your water intake. Caffeine causes your body to lose water -- and nothing is more important than avoiding dehydration when drinking.


Lay off the cigarettes. Lay notes that smoking keeps your brain from getting the oxygen it needs.


And if you didn't already know that drugs aren't good for you, hear this: Don't drink and take drugs.


If you are taking prescription medications, talk to your doctor BEFORE you take a drink. Find out two things: Does alcohol block or enhance the effects of your medication? Does your medication enhance the effects of alcohol?


If you don't have stomach or bleeding problems -- and if your doctor says it's OK -- you might consider taking aspirin or one of the NSAID family of pain relievers, which includes naproxen and ibuprofen. These drugs inhibit prostaglandin -- that pain regulator -- and help counteract the prostaglandin-enhancing effects of alcohol.


Lay says some NSAIDs are particularly effective at inhibiting prostaglandin. One is a prescription NSAID called Ponstel. Another close relative of Ponstel -- not available in the U.S. -- is sold as Clotam in the U.K. A small 1983 clinical trial showed that people who take Clotam before drinking and before going to bed have milder hangover headaches.


"These drugs go after the bad guy in the hangover," Lay says.


However, Ponstel is not approved for use as a hangover remedy. Do not use it for this purpose unless your doctor specifically says you can do so.


DO NOT take either brand-name Tylenol or the generic brand, acetaminophen. In combination with alcohol, this drug stresses the liver.


Curing Hangover Headache
If your hair hurts as you read this, it's too late to prevent your headache.


Fortunately, it's not too late to do something to make yourself feel better.


"The most important thing is dehydration," Lay says. "Drink some water."


Even if you could manage it, a greasy meal isn't a good idea at this point. But you need something in your stomach.


Lay advises something bland, with protein and carbs -- a poached egg on toast should do the trick.


And take in some sugar. Acidic juices aren't going to go down well -- but a little tomato juice or apple juice would be great.


If your stomach can handle it -- and if you don't suffer from ulcers or bleeding disorders -- take aspirin, naproxen, ibuprofen, or another NSAID. Again, do NOT take acetaminophen (Tylenol).


If you suffer migraine headaches, it may be hard to tell whether you have an alcohol headache or a migraine. But if you have a prescription for one of the triptan family of migraine drugs, taking one might help, Lay says.


What about all those over-the-counter hangover cures? Lay says some of them can work.


"Most of these cures contain an anti-inflammatory drug -- whether aspirin or an NSAID," she says. "A lot have caffeine; and a lot have sugar byproducts in them.


"But most people might just as well drink in moderation, eat, get enough sugar, and maybe get some caffeine," she counsels. Along with that old standby, aspirin (or an NSAID), if you're not at risk of side effects, she says.


SOURCES: Sun, C. and Lay, C. Headache, 2007; manuscript received ahead of publication. Kaivola, S. Cephalalgia, March 1983; vol 3: pp. 31-36. Christine Lay, MD, The Headache Institute, Roosevelt Hospital, New York City.
WebMD Medical News
by Salynn Boyles
Reviewed By Louise Chang
  
  
  
  好健康小單字 – 宿醉 (Hangover)
 
 
宿醉主要是過度攝入酒精的症狀,包括脫水及中毒引起,喝酒速度過快、同時飲用不同的酒,以及空腹飲用烈酒都比較容易宿醉;宿醉產生的效應包括頭痛、噁心、嘔吐、口渴、嘴乾、發抖、暈眩、疲勞以及肌肉痙攣,還經常伴有認知與視覺空間感的下降;一般認為是酒精戒斷的早期階段,這個階段可能會輕微顫抖與流汗,有些人甚至會產生幻覺。
  
  
  
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119健康電子報:常見的錯誤醫療觀念與緊急處置


臺北市政府消防局忠孝高級救護分隊 王珏瑋


目前科技發達,相當多的網路郵件轉寄,散播未經證實的自我醫療處置,這也使得錯誤的醫療觀念與處置,散播遍及全年齡層。尤其是一些攸關人命的緊急處置,一個錯誤的小動作就斷送了一條寶貴的生命。筆者在緊急救護現場就見到患者的家屬,自行的錯誤急救動作害死了自己的家人,經告知與解釋還有到院後醫師給予的證實之後,家屬自責的痛哭失聲。


常見燙傷的錯誤處理


各縣市消防局與各大醫院一直在大力宣導,燙傷時的五個要訣:「沖、脫、泡、蓋、送」。燙傷最重要的處理機制就是降溫與保護傷口,沖、脫、泡就是要降溫,蓋、送就是要保護傷口避免感染。
建議家裡冰箱內放一瓶寶特瓶裝的冰水,外貼標籤寫著「燙傷專用,勿飲」,作為燙傷時第一時間的降溫使用,讓熱能不會持續往皮膚下層傳導,擴大深層燙傷垂直範圍,也抑制表面的溫度擴散,將傷害限制於直接接觸熱源的部位。


避免直接用冰塊冰敷,造成降溫過度形成凍傷,當然也不要將寶特瓶放在冷凍庫。常見單純的熱水、蠟燭、熱油燙傷時,若現場第一時間迅速確實的降溫,沖水十到二十分鐘,對於傷口的癒合相當有幫助,甚至不會有什麼疤痕,而不是什麼都不做,結果讓皮膚的熱源持續擴散,趕快送去醫院,到院後原本二度灼傷變成三度灼傷。


但是顏面若遭受燙傷時不能用水沖洗,可能會因緊張而由鼻孔吸入冰水造成嗆傷,顏面灼傷用濕毛巾覆蓋且避開鼻孔後需立刻就醫,因為顏面灼傷可能會有呼吸道腫脹傷害的疑慮,造成窒息。


目前還是有許多人會用牙膏、醬油、凡士林、油性藥膏、擦酒精等錯誤方式讓燙傷傷勢加劇。一片遭受燙傷的皮膚,其表面的防護組織都被破壞,若用牙膏以為涼爽視為降溫的話,牙膏的氟化物及其他分解性化學物質,將造成傷口的侵蝕與劇痛;而醬油及其它非純水液體,會嚴重的造成傷口感染形成傷口潰爛。凡士林、油性藥膏、消炎粉、痱子粉等感覺好像是涼爽的物質,但這些東西在燙傷的表面會形成保溫蓄熱的作用,對傷口都是在增加傷害。酒精擦在正常的皮膚上會有涼爽的感覺,但那是因為體表下吸收了熱量,所以體表上才感覺是涼的,並沒有降溫而且還會升溫。


癲癇發作時錯誤的處理


「癲癇」,俗稱叫「羊癲」、「羊角癲」或「羊癲瘋」,也有人稱「豬母癲」。癲癇是因為腦部神經細胞過度活躍(放電)而引起的臨床表現,就像電線走火般,突然電線短路而起火花似的,大腦內不正常的放電,致使腦部電位混亂。


會發生癲癇的原因多為腦部有某種病變或傷害存在,還有許多疾病不管是直接或間接腦部傷害,都有可能導致癲癇的發作。一旦有了癲癇的病史,在日常生活中就可能隨時誘發癲癇的發作,包括:發燒、喝酒、月經前後、睡眠不足、餓得太厲害、服用某些藥物等。


癲癇發作時大多呈現肢體抽動、牙關緊閉、閉眼或眼球上吊、急喘、冒汗、口吐白沫等明顯症狀,而詳細症狀還包括其他十多種。
所表現出來的徵象都讓人恐懼,發作時間從一分鐘到數十分鐘都有可能,但常見的癲癇大多數都在數分鐘內結束。


一般人看見有人癲癇發作時,第一個直覺就是要扳開患者的嘴巴,給予塞入毛巾等異物,這是相當危險與錯誤的方法,會給予口咬的主要原因乃多源於咬舌自盡的說法,擔心癲癇發作的人咬到舌頭而造成死亡,在冷笑話當紅的現在,應該也要把「咬舌自盡」列為其中。


舌頭斷裂而致命是不太可能的事,癲癇發作時會牙關緊閉,在發作那一瞬間就咬下去了,而且都會咬到舌根的邊緣,就像吃東西咬到舌頭一樣,若強行將嘴巴扳開,給予異物口咬,扳開的過程當中造成嘴唇撕裂傷、門牙的斷裂、牙齦的摩擦所流的血,都比舌根咬到的多,所造成的傷害遠比舌根咬到更嚴重,在扳開時若不小心滑掉牙齒再度閉合,只是害癲癇患者舌根又多咬了一下。而癲癇的患者身體大量抽動,耗氧量相當的大,在救護現場曾經看過癲癇學生嘴巴被同學塞滿襪子,患者整個臉部已經發黑,老師教官還拿課本替患者在搧風擦汗。


癲癇發作時幾個很簡單動作就可以保護患者:
◆發作的當時先打119叫救護車,以防止當發生癲癇重積狀態時延誤就醫。
◆要將患者身邊可能會接觸撞擊的危險物品移開。
◆必要時解開或移除患者身上的領帶、眼鏡、尖銳髮飾等。
◆不要強行約束或壓制患者,會造成雙方的傷害。
◆必須確保患者呼吸道的暢通。


當救護車到達時癲癇也差不多停止了,若超過十分鐘以上的癲癇或者是三十分鐘內癲癇三次,則為所謂的癲癇重積狀態,這會有生命危險需立刻就醫。癲癇發作後的患者都會有短暫失憶的現象,讓患者安靜休息就能恢復正常。關於癲癇的詳細病因與預防,許多醫療資訊都相當豐富,錯誤的處理就算沒有致命的危機也會造成患者生理與心理的傷害。


放血的迷思


在實證醫學上放血的動作,對於疾病的治療尤其是緊急病症的救治,並不會有什麼明顯的療效,但在民俗療法中則是一件常見的作為。就中醫的角度而言,放血能“治療”許多病症,但是是否能“治癒”病症,在醫學上也很難認定。


當然這不是本文討論的重點,只是當接獲民眾打119求救時,我們到達現場許多必須立刻就醫的疾病,家屬都已在家先進行放血、熱敷、疼痛刺激等許多民俗療法無效後才報案求救,甚至是惡化之後發現方法錯誤,才願意就醫。


一些以訛傳訛的民俗療法,民眾貪圖一時的便利對自己的家人進行民俗療法,造成家人的終身傷害甚至是致命,其實都是不值得的,也有更要不得的情況,替別人進行民俗療法,使別人病症加重。


當一個人生病時不想接受西醫的藥物治療時,一定要尋求合格的中醫師診斷後,由中醫師進行治療,切勿自行有樣學樣,在沒有中醫師的指示下自行進行“治療”,造成延誤就醫而加重病情,實在得不償失。

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119健康電子報:綠茶漱口可預防流行性感冒


一名根據日本學者的研究,用綠茶漱口即可有效防止流行性感冒。


台灣面臨多濕天氣,流行性感冒盛行之際,基本上預防的方法包括避免出入人多的公眾場所,勤於洗手、漱口,並且獲得充分休息與補充營養。


日本昭和大學細菌學教授島村中勝指出,綠茶有防止流行性感冒病原體與人類細胞結合的抗菌效果,不論使用綠茶漱口或直接飲用都有防止流行性感冒的作用。


島村教授提倡的綠茶漱口方法有:


1.回到家裡或喉嚨感到有異狀時,即予漱口,次數可不必太多。


2.將所泡的茶降溫到不燙傷的溫水程度,漱口至喉嚨深部後吐掉即可,通常比喝茶濃度淡一半即可。


3.不使用第一泡茶水,以第二、三杯為宜。


4.除了漱口以外,如果養成喝綠茶習慣,即可經常有潤喉作用,增強抗菌作用。


5.即使已感染流行性感冒,綠茶漱口還可減輕症狀,避免惡化並對周圍人們也有防止感染效果。

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119健康電子報--能消除氧化壓力的綠茶多酚


在眾多抗氧化劑中,植物多酚是一群相當具有消除氧化壓力的成份,在這 堭N介紹茶葉中含量相當多的綠茶多酚(兒茶素)。


茶是從Camellia sinensis的葉子及葉芽乾燥而成,在市面上可分綠茶、紅茶及烏龍茶;無發酵茶是綠茶,半發酵茶即烏龍茶,全發酵茶為紅茶。


綠茶多酚之所以用“綠茶”代表而不以紅茶稱之,是因為綠茶中的多酚化合物含量最多,包括黃烷醇類(flavanols)、 類黃酮(flavonoids)及一些酚酸(phenolic acids),其中綠茶多酚化合物以黃烷醇類為主,這類化合物就是所謂的兒茶素(catechins)(一般稱“茶單寧”,也是茶葉苦澀味的來源),佔綠茶葉乾重的30∼42%。


這些兒茶素都有很強對身體有益的生物活性(bioactivity),其中在皮膚科學中,已有許多文獻證明它們有非常強效的護膚效果,並且研究顯示兒茶素也具有瘦身的效果,如此一來補充兒茶素不僅有美容養顏的功效,更有瘦身功用,因此綠茶多酚(兒茶素)應是窈窕淑女美容養顏不可或缺的化妝保養品成份之一。


綠茶多酚抗紫外線A之功效


“紫外線A”波長是320∼400 nm,皮膚受A波侵襲後,紫外線A將可從皮膚表皮穿透,深入真皮層中,造成存在皮膚表皮底部黑色素細胞製造過多黑色素而使膚色變黑;若深入真皮中將可使真皮中的纖維母細胞製造出金屬螯合蛋白酶(MMP),金屬螯合蛋白酶是一種分解膠原蛋白的酵素,釋放至真皮中會將膠原蛋白分解,使真皮中的膠原蛋白消失,皮膚支撐力因而降低,造成皮膚外表深層皺紋的產生。


兒茶素如EGCG及ECG在文獻中已報導,它們可防止因照射紫外線A造成表皮角質細胞及真皮纖維母細胞的死亡,並且對於未死亡的細胞,可抑制因紫外線A誘導出的活性氧分子的產生,再加上兒茶素本身抗氧化性質可消除已產生的活性氧分子(特別如過氧化氫及超氧負離子),減少皮膚受活性氧分子的傷害,如此也將減少活性氧分子刺激表皮基底層黑色素細胞製造過多黑色素;並且紫外線A藉由活化皮膚細胞膜表面的表皮生長因子受體,及藉由活性氧分子加強金屬螯合蛋白酶的產生路徑,會被兒茶素阻斷減少蛋白酶的產生,減少膠原蛋白的流失,因此兒茶素抗紫外線A的傷害與一般抗紫外線A的防曬劑有不同的作用方式,但有異曲同功之妙。


另外在動物及人類的實驗中也證明,兒茶素或綠茶萃取物可防止利用紫外線A進行光化學療法(PUVA),治療乾癬等皮膚疾病所引起的光化學損傷副作用(例如發紅、角質過度增生及水腫)。


綠茶多酚抗紫外線B之功效


紫外線B(波長290∼320 nm),是最早被人類知道要防禦的紫外線,雖然比紫外線A穿透力弱,但因為它會造成皮膚立即的發紅及曬傷,因此人們很怕它造成的灼傷,而且過分的照射會使皮膚黑色素細胞及非黑色素細胞變性,造成黑色素細胞癌及非黑色素細胞癌(基底細胞癌及鱗狀細胞癌)的產生。


人們在很早以前就想盡辦法防禦紫外線B傷害,例如早期使用副作用大的防曬成分“對氨苯甲酸”(PABA),就是用來抵抗紫外線B的傷害,綠茶多酚(兒茶素)對抗紫外線B的功效也很早被學者深入研究,例如皮膚被紫外線B照射後,皮膚細胞會成為曬傷細胞(sunburn cells),進一步產生凋亡現象,使用兒茶素已有許多證據顯示,紫外線B引起細胞凋亡現象會被抑制下來,並且可減少紫外線B引起的發炎反應,例如發炎物質前列腺素(PGE2)的釋放、白血球的浸潤現象(leukocyte infiltration)及髓性過氧化氫 坌V色活性(Myeloperoxidase;MPO);由於可抑制白血球的浸潤,所以可減少白血球所產生的活性氧分子,另外紫外線B所引起類似紫外線A的MMP增加現象也可以被抑制下來,減少膠原蛋白被分解;進一步的研究顯示兒茶素可防止皮膚內酵素型抗氧化分子的消失,減少紫外線 B的傷害,一些研究也顯示兒茶素可減少細胞核內的去氧核醣核酸受到紫外線B的破壞(核酸分子內的pyrimidine鹽基變成雙合體的產生)。


雖然在許多研究兒茶素之皮膚保護效果都用綠茶萃取物當研究對象,然而在一項以紅茶萃取物的研究中也證實,紅茶萃取物也有抗紫外線B的光傷害現象,這個研究表示當綠茶被氧化發酵後,萃取物仍會有抗紫外線B曬傷及皮膚增厚之效果。


綠茶多酚如何應用在皮膚保養


綠茶雖然含大量的綠茶多酚(兒茶素),但是否能夠飲用大量綠茶來美容養顏呢?答案可能是掃興的,因為要使體內達到美容抗癌的濃度,可能一天要喝到1∼1.5公升,而這麼大量的綠茶,平均一杯就可能含有75毫克的咖啡因,如此與咖啡因有關的副作用(如心悸、睡不著等症狀)可能就會產生。


因此皮膚保養可能就需要用外用的方法,而且儘量使用含濃度足夠的綠茶萃取物(1%∼10%)或含純成分的兒茶素(如EGCG或ECG等),許多研究也確實證明外用綠茶萃取物或兒茶素確可達到皮膚抗光老化的效果。


由上述可了解兒茶素有抗氧化及抗發炎作用,並且進一步具抗癌效果,所以綠茶多酚在皮膚保養品中是一種不可或缺的成分,而且是在擦上傳統防曬劑前,值得您先使用的護膚成分。

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119健康電子報--過敏常識問答


秀傳紀念醫院副院長陳明豐


隨著社會文明的進步,過敏性疾病有逐漸增加的趨勢。事實上,過敏性疾病的發生與遺傳及後天環境因素有關,只要及早預防,不但可以減少過敏性疾病的發生,也可減輕過敏的嚴重度。


本文的目的是透過一問一答方式,介紹過敏的基本小常識,讓您知道過敏反應是如何發生的,及過敏疾病是如何進行的。如果您父母親之一或您本身曾罹患過敏性疾病,那麼您就必須對此文的內容有充分的瞭解,並且切實執行,因為這關係到您的一生,也關係到您的下一代是否會成為過敏兒的預備軍呢!


什麼是「過敏反應」?


答:所謂過敏反應乃是人體接觸外來物質時,免疫系統出現超乎尋常的反應。譬如說大部份的人接觸花粉時,頂多只是打個噴嚏而已,可是有些特殊體質的人一旦吸入花粉,不僅會引起嚴重的咳嗽,甚至會引起致命的氣喘。


此種超乎尋常的免疫反應被稱作「過敏反應」,而能誘發人體產生「過敏反應」的物質就被稱為「過敏原」。


人體的「過敏反應」是如何發生的?


答:人體的「過敏反應」與體內一種肥滿細胞有密切關係。顧名思義,肥滿細胞長得胖嘟嘟的,其內部裝滿了一袋袋的化學物質,就好像地壘內部裝滿炸藥一樣。肥滿細胞大多分佈在外物侵入人體的入口處,如眼結膜、鼻黏膜、氣管黏膜、腸黏膜及皮膚底下,就如同地雷被埋設在敵人侵入口附近一樣。


當外來的過敏原接觸到肥滿細胞表面的接受體(稱IgE抗體)時,肥滿細胞會立刻釋放出其內部的化學物質,就好像地雷被敵人誤踏而引起爆炸一樣。被釋放出來的大量化學物質會引起血管擴張、血管壁滲透性增加、氣管平滑肌收縮,產生種種過敏的症狀。


「過敏反應」常引起哪些症狀及哪些疾病?


答:「過敏反應」出現在不同的器官則出現不同的疾病及不同的症狀,如出現在眼結膜則引起結膜炎,其症狀是眼睛紅腫、眼睛癢、流眼淚;出現在鼻黏膜則引起過敏性鼻炎,其症狀是打噴嚏、鼻塞、流鼻水;出現在氣管則引起氣喘,其症狀是咳嗽或呼吸困難;出現在皮膚則引起濕疹、異位性皮膚炎或蕁麻疹,其症狀是皮膚癢疹或水泡。


另外,有些小孩常腹痛、下痢,有時是過敏的反應。有些人在感冒後一直咳嗽不停,尤其是三更半夜時特別嚴重,也可能與過敏有關。


是不是只要有「過敏原」就一定會引起「過敏反應」?


答:不是的。過敏反應的出現必須有兩項重要條件:一是過敏體質;二是環境中存在的過敏原。必須有過敏體質的人接觸到特殊的過敏原,才會出現「過敏反應」。沒有過敏體質的人,即使接觸到過敏原,也不會有任何不良反應。


另一方面,有過敏體質的人若未接觸到過敏原,就不會引起「過敏反應」。除此之外,同樣是「過敏體質」的患者其過敏的對象卻可能不同。有些人對牛奶、蛋過敏,有些人則只對花粉過敏。


過敏體質會遺傳嗎?怎麼知道自己有過敏體質?


答:過敏體質是會遺傳的。根據統計,父母親中若有一人曾罹患過敏性疾病,則其親生子女罹患過敏性疾病的機會,約為三分之一左右。而若父母親雙方都罹患過敏性疾病,則其親生子女罹患過敏性疾病的機會,約為三分之二左右。


因此,我們若要知道自己是否有過敏體質,一方面要探討雙親或祖父母是否曾罹患過敏性疾病,另一方面則要瞭解本身過去,從小到大是否罹患過敏性疾病。除此之外,抽血檢查血清中的過敏免疫球蛋白(IgE抗體)是否有偏高現象,也是輔助瞭解過敏體質的方法。
常見的「過敏原」有哪些?怎麼知道自己對什麼「過敏原」過敏?
答:常見的吸入性過敏原,有家塵、塵 牷B羽毛、狗皮屑、貓皮屑、黴菌、花粉和蟑螂等。常見的食物性過敏原則,包括牛奶、蛋白、蝦子、螃蟹、蚌殼、海鮮等。另外,有些藥物如盤尼西林、消炎退燒劑等也是常見的過敏原。


在台灣地區,以家塵及塵 珙偃怚D要的過敏原。事實上,家塵中最重要的成分是塵 猁滷うn物。因此,也可以說塵 珙O國人最重要的過敏原。塵 珙O一種肉眼不易見到的小型節肢動物,經常在家庭中的地毯及床褥中發現。


要知道自己究竟對什麼物質過敏,最理想的方法就是接受「過敏原檢查」。「過敏原檢查」有很多種方法,有皮下注射試驗、皮內注射試驗及抽血檢查等。目前最常被使用的是利用抽血檢驗,其原理乃測定血清中對某些過敏原特殊反應之IgE抗體的濃度。


本院使用的方法(MAST),一次抽血檢查即能檢查三十六種過敏原,是相當方便的方法。當然不一定所有的過敏原都能輕易地檢查出來,有些食物性的過敏原,無法靠抽血檢查測出,必須靠長期、反覆的觀察才能確定。

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119健康電子報--血脂肪


都市人生活緊張,飲食過於豐盛,卻又普遍缺乏運動,血液中的脂肪濃度越來越高,加速動脈硬化,可能導致中風、心絞痛、心肌梗塞、主動脈瘤和尿毒症等。


什麼是血脂肪、脂蛋白?


主要包括膽固醇、三酸甘油酯及磷脂。人體攝入的脂肪,要能夠在血液中循環,一定要能溶於血中才行,因此利用溶於水的蛋白質來攜帶不溶於水的脂肪。此種血脂肪在血液中與蛋白質結合在一起的結合體,即稱之為「脂蛋白」。


血液中的脂蛋白主要包括:乳糜小滴、極低密度脂蛋白、中密度脂蛋白、低密度脂蛋白及高密度脂蛋白,此五種脂蛋白的來源、所攜帶的脂肪量與疾病的關係均各有所不同,其中低密度脂蛋白(LDL)和高密度脂蛋白(HDL)與血管動脈關係密切,因此做健康檢查時,除了做膽固醇及三酸甘油酯之外,還應該做脂蛋白測定,才能對可能發生的疾病有更正確的預測。


怎樣才算是血脂肪過高?


在做抽血檢查之前,請注意以下幾點,以便使結果確實可靠:


1.  空腹12小時後才抽血。


2.身體狀況正常。


3. 未服任何藥物。


4.  並無節食減肥。


血脂肪數值容易受食物和其他因素影響,因此必須經過2-3次檢驗,才能真正確定結果。若經過多次檢查,確實血脂肪過高,就必須查看是不是疾病造成。


為什麼血脂肪會過高?


血脂肪過高可能肇因於「原發性血脂肪過高」或「續發性血脂肪過高」。患有「原發性血脂肪過高」的人,多半來自家族遺傳,因此其雙親及其他血親有此症者,都應提高警覺,定期檢查。


至於「續發性血脂肪過高」,起源於以下疾病或因素:


1. 高膽固醇血症
遺傳、攝取過多的膽固醇和飽和脂肪酸、糖尿病、腎病症候群、甲狀腺機能低下、阻塞性肝病和服用利尿劑。


2.  高三酸甘油酯症
遺傳、飲食、腎病症候群、沒有控制好的糖尿病、尿毒症及服用利尿劑、降壓藥等。


3.  偏低的高密度脂蛋白膽固醇
遺傳、肥胖、運動不足、抽煙、服用類固醇、降壓藥等。


血脂肪過高帶來身體危害


血脂肪過高,在日積月累下,會加速動脈硬化,引發腦中風、心臟病、胰臟炎、糖尿病、甲狀腺機能低下、破壞腎功能引發尿毒症,還可能經常腹痛、生成主動脈瘤等嚴重後果。


注意事項


除了前面所述,不可以一次的診斷就判定異常。在接受藥物治療前,還必須注意「飲食治療」、「減肥」、「運動」和「戒煙少喝酒」、「放鬆心情」等非藥物治療。建議高血脂症者,最好也要同時檢查肝機能、尿酸和血糖,以防止服用降血脂藥物可能產生的副作用。


由於降血脂藥物可能發生副作用,因此找有經驗的醫師及定期檢查,才可防止副作用的發生,達到治療的效果。


飲食保健


一、從改變飲食戰勝血脂肪過高


1.熱量的平衡
熱量攝食過多,會導致肥胖,而肥胖的人,其血中膽固醇及三酸甘油酯容易升高,危險性也就高。因此應當保持熱量的出人平衡,每餐不過飽,儘量避免吃高熱量食物,如肉類、蛋糕、冰淇淋、蛋黃酥、鳳梨酥等,以維持理想體重。


2. 脂肪的限制
脂肪的攝取應以不超過總熱量的30%為限,並增加食用不飽和脂肪酸的食物,如花生油、黃豆油等植物性油類(椰子油、棕櫚油除外)。至於飽合脂肪酸的攝取最好減少,如豬油、牛油等動物性脂肪,以降低血中膽固醇,防止血管硬化。但兩者脂肪酸比例亦不宜相差太懸殊,以免有致癌及老化之慮。


3.限膽固醇飲食
控制每天三百毫克以下的膽固醇攝取量,並減少容易引起高膽固醇濃度的食物,如肥肉、內臟類(腦、肝、腰子)、香腸、培根、蝦、蟹、墨魚、魷魚、魚卵、鰻魚、草魚、蛋黃、動物油脂等。


4. 多吃植物性蛋白質
植物性蛋白質比動物性和乳類蛋白質,更能降低血中膽固醇,宜多吃。但也並非完全就不吃動物性和乳類蛋白質,適量攝取對身體仍是有益。含植物性蛋白質食物有:黃豆、毛豆、麥胚芽、糙米、豌豆等。


5.  纖維質攝取
纖維質可促使血清中膽固醇含量降低,所以每日飲食中,一定不能減少纖維質的攝食,如蔬菜、水果、根莖類、莢豆類、糙米、燕麥等。


6.  其他
此外,少吃油膩、刺激性食物,多吃易消化食物,並減少鹽的攝取量,因為高鹽飲食易引起高血壓;並且大蒜、香茹、紅棗及礦物質中的鈣、鎂,據研究也有不錯的防治效果。


二、從生活習慣常保血脂肪健康


1. 平時多運動,加強身體的鍛鍊,對高密度脂蛋白(優良的血贍固醇)的產生有很大幫助。


2. 養成良好進餐習慣,一定要照三餐吃,且在愉快情境中用餐,並維持營養的均衡。


3. 不抽煙、少喝酒、少喝咖啡,少吃點心。


4.適量的飲酒可增加高密度脂肪酸,但大量飲酒反增加血中三酸甘油酯。


5. 儘量減少應酬。


6. 避免常到外面餐廳吃大餐,如果非不得已須在外用餐,最好選擇合適的餐廳,並儘量挑選清淡食物食用。


7.工作中,儘量勿讓自己陷於緊張情緒中。


8.養成正常的作息時間,不要熬夜,睡眠要充足。


9. 注意自身三酸甘油酯、膽固醇的數值,最好主動做檢查。


 

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119健康電子報--血脂肪


都市人生活緊張,飲食過於豐盛,卻又普遍缺乏運動,血液中的脂肪濃度越來越高,加速動脈硬化,可能導致中風、心絞痛、心肌梗塞、主動脈瘤和尿毒症等。


什麼是血脂肪、脂蛋白?


主要包括膽固醇、三酸甘油酯及磷脂。人體攝入的脂肪,要能夠在血液中循環,一定要能溶於血中才行,因此利用溶於水的蛋白質來攜帶不溶於水的脂肪。此種血脂肪在血液中與蛋白質結合在一起的結合體,即稱之為「脂蛋白」。


血液中的脂蛋白主要包括:乳糜小滴、極低密度脂蛋白、中密度脂蛋白、低密度脂蛋白及高密度脂蛋白,此五種脂蛋白的來源、所攜帶的脂肪量與疾病的關係均各有所不同,其中低密度脂蛋白(LDL)和高密度脂蛋白(HDL)與血管動脈關係密切,因此做健康檢查時,除了做膽固醇及三酸甘油酯之外,還應該做脂蛋白測定,才能對可能發生的疾病有更正確的預測。


怎樣才算是血脂肪過高?


在做抽血檢查之前,請注意以下幾點,以便使結果確實可靠:


1.  空腹12小時後才抽血。


2.身體狀況正常。


3. 未服任何藥物。


4.  並無節食減肥。


血脂肪數值容易受食物和其他因素影響,因此必須經過2-3次檢驗,才能真正確定結果。若經過多次檢查,確實血脂肪過高,就必須查看是不是疾病造成。


為什麼血脂肪會過高?


血脂肪過高可能肇因於「原發性血脂肪過高」或「續發性血脂肪過高」。患有「原發性血脂肪過高」的人,多半來自家族遺傳,因此其雙親及其他血親有此症者,都應提高警覺,定期檢查。


至於「續發性血脂肪過高」,起源於以下疾病或因素:


1. 高膽固醇血症
遺傳、攝取過多的膽固醇和飽和脂肪酸、糖尿病、腎病症候群、甲狀腺機能低下、阻塞性肝病和服用利尿劑。


2.  高三酸甘油酯症
遺傳、飲食、腎病症候群、沒有控制好的糖尿病、尿毒症及服用利尿劑、降壓藥等。


3.  偏低的高密度脂蛋白膽固醇
遺傳、肥胖、運動不足、抽煙、服用類固醇、降壓藥等。


血脂肪過高帶來身體危害


血脂肪過高,在日積月累下,會加速動脈硬化,引發腦中風、心臟病、胰臟炎、糖尿病、甲狀腺機能低下、破壞腎功能引發尿毒症,還可能經常腹痛、生成主動脈瘤等嚴重後果。


注意事項


除了前面所述,不可以一次的診斷就判定異常。在接受藥物治療前,還必須注意「飲食治療」、「減肥」、「運動」和「戒煙少喝酒」、「放鬆心情」等非藥物治療。建議高血脂症者,最好也要同時檢查肝機能、尿酸和血糖,以防止服用降血脂藥物可能產生的副作用。


由於降血脂藥物可能發生副作用,因此找有經驗的醫師及定期檢查,才可防止副作用的發生,達到治療的效果。


飲食保健


一、從改變飲食戰勝血脂肪過高


1.熱量的平衡
熱量攝食過多,會導致肥胖,而肥胖的人,其血中膽固醇及三酸甘油酯容易升高,危險性也就高。因此應當保持熱量的出人平衡,每餐不過飽,儘量避免吃高熱量食物,如肉類、蛋糕、冰淇淋、蛋黃酥、鳳梨酥等,以維持理想體重。


2. 脂肪的限制
脂肪的攝取應以不超過總熱量的30%為限,並增加食用不飽和脂肪酸的食物,如花生油、黃豆油等植物性油類(椰子油、棕櫚油除外)。至於飽合脂肪酸的攝取最好減少,如豬油、牛油等動物性脂肪,以降低血中膽固醇,防止血管硬化。但兩者脂肪酸比例亦不宜相差太懸殊,以免有致癌及老化之慮。


3.限膽固醇飲食
控制每天三百毫克以下的膽固醇攝取量,並減少容易引起高膽固醇濃度的食物,如肥肉、內臟類(腦、肝、腰子)、香腸、培根、蝦、蟹、墨魚、魷魚、魚卵、鰻魚、草魚、蛋黃、動物油脂等。


4. 多吃植物性蛋白質
植物性蛋白質比動物性和乳類蛋白質,更能降低血中膽固醇,宜多吃。但也並非完全就不吃動物性和乳類蛋白質,適量攝取對身體仍是有益。含植物性蛋白質食物有:黃豆、毛豆、麥胚芽、糙米、豌豆等。


5.  纖維質攝取
纖維質可促使血清中膽固醇含量降低,所以每日飲食中,一定不能減少纖維質的攝食,如蔬菜、水果、根莖類、莢豆類、糙米、燕麥等。


6.  其他
此外,少吃油膩、刺激性食物,多吃易消化食物,並減少鹽的攝取量,因為高鹽飲食易引起高血壓;並且大蒜、香茹、紅棗及礦物質中的鈣、鎂,據研究也有不錯的防治效果。


二、從生活習慣常保血脂肪健康


1. 平時多運動,加強身體的鍛鍊,對高密度脂蛋白(優良的血贍固醇)的產生有很大幫助。


2. 養成良好進餐習慣,一定要照三餐吃,且在愉快情境中用餐,並維持營養的均衡。


3. 不抽煙、少喝酒、少喝咖啡,少吃點心。


4.適量的飲酒可增加高密度脂肪酸,但大量飲酒反增加血中三酸甘油酯。


5. 儘量減少應酬。


6. 避免常到外面餐廳吃大餐,如果非不得已須在外用餐,最好選擇合適的餐廳,並儘量挑選清淡食物食用。


7.工作中,儘量勿讓自己陷於緊張情緒中。


8.養成正常的作息時間,不要熬夜,睡眠要充足。


9. 注意自身三酸甘油酯、膽固醇的數值,最好主動做檢查。


 

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119健康電子報--血壓檢查


高血壓是血壓超過正常範圍。也就是收縮壓超過140毫米水銀柱,或舒張壓超過90毫米水銀柱。


l  血壓是什麼?    血壓是血流衝擊血管壁引起的一種壓力。


l  收縮壓是什麼?  心臟收縮時,所測得血管壁所承受的壓力。


l  舒張壓是什麼?  心臟舒張時,所測得血管壁所承受的壓力。舒張壓值小於收縮壓值。


l  正常血壓的範圍是什麼?        收縮壓在130毫米水銀柱以下,舒張壓在85毫米水銀柱以下。


l  收縮壓在130至139毫米水銀柱,舒張壓在85至89毫米水銀柱之間者稱為正常但偏高之血壓。


高血壓患者注意事項


l 定期做血壓的檢查。


l 注意自己的體重,使其維持在理想體重範圍內。


l 食用限鈉、低油飲食,並增加鉀的攝取量。


l 不要吸菸、喝酒。


l 經常保持大便通暢,預防便秘發生。


l 不要用太冷、太熱的水洗澡或浸泡過久。


l 做適度的運動。


l 要有充份的睡眠與休息,不要焦燥激動。


高血壓與飲食


根據流行病學研究,鈉的攝取量與高血壓罹患率成正比,也就是說鈉量攝取過多時,高血壓的罹患率相對地提高。而肥胖也是造成高血壓的因素之一,因此鈉量的限制及理想體重的維持是預防高血壓的重點。


鈉是什麼?


鈉是礦物質的一種,是人體調節生理機能不可或缺的元素。攝取過多時,易罹患高血壓,攝取太少或缺乏時,會有疲勞、虛弱、倦怠的現象。鈉可以從自然食物、加工食品、調味品或芋些藥物中獲得,而其最主要來源是食鹽,食鹽中約含有40%的鈉,即一公克食鹽中含有400毫克的鈉。


烹調限鈉飲食的小小提示


l   酸味
在烹調時使用醋、檸檬、蘋果、鳳梨、蕃茄等,可增加風味。


l   糖醋
烹調時使用糖醋來調味,可增添食物甜酸的風味。


l 油脂
使用植物油來炸或炒然後再加上檸檬片,可增添食物的風味。


l    甘美味
使用香菜、草菇、海帶來增添食物的美味。


l  鮮味
用烤、蒸、燉等烹調方式,保持食物的原有鮮味,以減少鹽及味精的用量。


l  中藥材與香辛料
使用人參、當歸、枸杞、川芎、紅棗、黑棗等中藥材及香辛料,可以減少鹽量的添加。


l 焦味
可以使用烤、燻的烹調方式,使食物產生特殊的焦味,再淋上檸檬汁,即可降低因少放鹽的淡而無味。


l 低鹽佐料
多用酒、蒜、薑、胡椒、八角、花椒及香草片等低鹽佐料,或味道強烈的蔬菜,如洋蔥,利用其特殊香味,達到變化食物風味的目的。


l 低鈉調味品
可使用含鈉量較低的低鈉醬油或食鹽來代替調味,但須按照營養師指導使用。


一、適當運動的重要性


1. 增進心肺功能。


2. 消除情緒緊張。


3. 避免便祕。


二、高血壓病人可以做的運動


1.室內運動


l  握拳運動
將手指伸直,再握拳用力,然後慢慢地放鬆手指,反覆重作,依體力及症狀,決定運動時間、次數。


l  屈腿運動
俯臥,儘可能彎曲小腿,放下,左右腳交互做。


l  腹部肌肉收縮運動
站立,雙手自然下垂,全身放鬆,吸氣時腹部肌肉用力外張;呼氣時,腹部肌肉用力收縮,反覆地做,每次做2至3分鐘。


l 甩手運動
雙足站立,雙手不停地上下左右甩動,約3至5分鐘。


2.室外運動


l 散步


l 慢跑


l 高爾夫球


l 園藝工作


三、運動的時間


 每日上、下午各作約20分鐘,要有恆心及規律。


四、出現下列情形不宜繼續運動:


l  胸部不舒服。


l  臉色潮紅。


l  出汗過多。


l  脈搏跳動超過每分鐘120次。


l  頭痛、頭暈。


調味品中的鈉含量如何換算呢?


 1茶匙食鹽=2湯匙醬油
 1茶匙食鹽=5茶匙味精
 1茶匙食鹽=5茶匙烏醋
 1茶匙食鹽=12 ½茶匙番茄醬

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去年房仲拓店多 關的也多



2007/01/10 23:18






去年房仲拓店多 關的也多
















【聯合報/記者林韋任/台北報導】

2007.01.10 02:29 am
 


房地產持續加溫,去年八家大型房仲業者開店腳步不停歇,去年總店數增加至1767店,大台北地區仍為一級戰區,總店數875店占比接近一半。

2005年的總店數為1478家,去年的店數與之相較,成長近兩成。雖然去年年八大房仲的開店數大幅增加,但關店數也持續上揚,2006年關店數即達133店,較2005年關店數85店,成長了56.47%,創下近5年來新高。

房仲店開開關關,永慶不動產董事長廖本勝建議消費者更該重視房屋交易安全,除選擇形象及信譽良好的品牌,並要作履約保證及糾紛預防的保護措施,以防求償無門。

廖本勝表示,主要都會區在2006年新增店數,除台北市、桃園縣呈明顯成長外,台北縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市等,房仲業新增店數的成長幅度趨緩,顯示除台北市及桃園縣外,八大房仲業在主要都會區域的展店速度有漸持保守觀望態勢。

廖本勝說,部分房仲業者的拓店速度過快,有時並未審慎選擇展店地點以及評估展店空間,導致飽和。在市場競爭、適者生存的情況下,經濟規模未達一定門檻的房仲業者則易遭淘汰,因此,就形成開店數雖扶搖直上,但關店數也同時快速增加的現象。

去年桃竹房仲店數新增速度則較2005年略為成長,去年新增店數為21店,總店數達174店。因應高鐵站區開發,高鐵青埔站的中壢市光於去年就開了17家店,高鐵六家站的竹北市,則開店10家,皆占該區域內總店數的三成以上。顯示房仲業者看好高鐵站區周邊的房市發展,積極進駐。

台中市是僅次於大台北地區的「二級戰區」,至去年底止,開店總數已達157店,年成長率為15.44%。廖本勝說,高鐵通車以及中科效應的帶動下,台中房地產魅力不減,包括大陸台商或外資皆看好台中房市的未來發展,投入的腳步不斷,炒熱區域行情,也因此,區域內房仲業的競爭日益白熱化。

南台灣方面,根據永慶房仲集團統計,高雄市新增店數的減緩最明顯,高雄房市長期在需求量能不足情況下,房仲業布局趨緩。但廖本勝認為,隨著高雄捷運通車時程接近,高雄將複製台北「逐捷運而居」的趨勢,今年房仲業進駐卡位情況將轉趨明顯。



【2007/01/10 聯合報】


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信託業建議:保險金信託 稅則應一致
 (2007/01/02 05:00:00 時報資訊)


王克庭/台北報導


 近日立法院三讀通過對保險法第二十二條修正案,明訂「信託業依 信託契約有交付保險費義務者,保險費應由信託業代為交付之。」惟 據部份報載所述,修正該條文係因部份消費者將財產信託予信託業者 ,信託業者在代替消費者購買保險避險後,僅支付頭兩年保費,卻未 將應繳交後續保費的義務告知消費者,導致消費者不知道保費有沒有 支付而產生爭議。


  其實在本次修正保險法第二十二條之前,金管會已有行政函令解釋 ,對於「信託契約明示其保留條款(即保留委託人可指示受託人用信 託財產以支付該委託人人身保險之保險費),則信託之受託銀行自得 代要保人交付保險費」。此次保險法第二十二條修正,是將信託契約 已有約定由信託業者繳交保費之情形者,明確規定於保險法中。此外 ,信託業者受到信託法及信託業法的嚴格規範,信託業接受客戶委託 以信託財產交付保費,基於善良管理人及忠實之義務,即應依信託契 約之約定繳交保費,實無可能未依信託契約繳交後續保費;消息見報 後,信託業者多表不解。


  另外,目前信託業者辦理保險金信託業務,於實務上面臨主要困境 為稅負問題。依據保險法及稅法相關規定,人身保險之保險給付免納 所得稅,且指定保險受益人之身故保險理賠金亦免納遺產稅;而信託 業辦理保險金信託業務,即是將保險與信託結合,使保險理賠金成為 信託財產,其管理運用實質上雖並未改變運用保險理賠金照顧受益人 之原則,然依遺產及贈與稅法第五條之一第一項規定須課徵贈與稅, 致使大眾無法利用信託機制保障其弱勢受益人的權益。


  依這次修正的保險法一三八條之二及三規定,對於屬死亡或殘廢之 保險金,且受益人為被保險人、未成年人、心神喪失或精神耗弱之人 ,保險業者得辦理保險金信託業務,以保險業為受託人,這部份可免 納所得稅、遺產稅、贈與稅,仍無法全面解決照顧這些弱勢受益人之 目的。如以從事信託為業之信託業者,在辦理同樣保險金信託業務時 卻仍需依遺產及贈與稅法規定課徵贈與稅及遺產稅,反而無法享有保 險法一三八條之二及三之規定,也無法照顧弱勢受益人,信託業者建 議主管機關應可考量就信託業者辦理此類保險金信託亦得比照保險法 規定免課徵贈與稅或遺產稅,以衡平行業經營,並實質嘉惠受益人。

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金豬年保險主流浮現 投資型、分紅保單 更旺
 (2007/01/04 05:00:00 時報資訊)


陳欣文、吳佳晉


 二○○六年國內壽險市場表現平平,其中傷害險和年金險新契約保 費都出現較大幅度的衰退,傳統壽險更因為消費者預期利率回升、保 費可能調降下而沒有出現熱絡的買氣。反倒是投資型保單和分紅保單 兩類較不用擔心費率隨利率變化,甚至可能因利率走升而受惠而比較 受到歡迎,因此壽險業者預期今年仍將是投資型、分紅保單的天下, 將持續主推該類商品!  利率上揚,買氣增溫  壽險業者表示,今年市場對於利率走勢的預期將左右業者推出的商 品,整體來說,在利率走升之際,因為分紅保單比較可能有分較多盈 餘給保戶的訴求,因此預計將成為壽險市場較勁的主要市場之一。


  包括中國人壽、新光、南山、ING安泰和保誠人壽等公司,都將分 紅保單列入今年的主推商品當中。


  至於業界的龍頭老大國泰人壽,則預計將長期看護險、傳統的還本 利率變動型壽險以及投資型的變額萬能壽險作為主要三張主推保單。


  投資型商品,爭取獲利  南山人壽表示,今年最看好投資型保單與分紅保單的市場,主要是 因為南山人壽近年來銷售的投資型保單,市場反應熱烈,不論在低利 時代還是利率反轉上揚之際,都能提供保戶獲得保障的同時,也爭取 高獲利。至於分紅保單,隨著市場利率上揚,極有可能隨著市場利率 走高,協助保戶爭取較高的獲益,具有一定的市場潛力。


  保誠人壽也指出,從今年民眾對保險商品需求的評估來看,「投資 型商品」、「分紅終身還本壽險」以及「醫療險」,應將是熱銷主流 。其中投資型商品因隨著市場經濟好轉及利率緩步上揚,能直接反應 投資績效,應該仍是今年紅不讓的商品。


  保障自己,醫療險優先  醫療險則因仍是保險規劃中重要的一環,在面對人口高齡化及文明 病的增加,與醫療費用支出及健保部份負擔不斷調漲的情形下,建構 一個完整的醫療險平台確有其必要性,所以在投保時建議以醫療險為 優先考量。

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物價連動 1次領退職免稅額加5千 所得除以年資低於16.1萬,全數免稅;分次領取者全年未超過69萬7千元也享全額免稅
(2007/01/04 05:00:00 時報資訊)



楊穆郁/台北報導


 台北市國稅局表示,由於物價指數已上漲逾三%,依所得稅法相關 規定,調高九十六年度之退職所得免稅額,其中,如果選擇一次領取 退職金者,所得除以年資低於十六萬一千元者,全數免稅(見表), 較調整前的十五萬六千元,高五千元。而選擇分次領取者,全年累計 未超過六十九萬七千元,即全額免稅,較去年調高二萬一千元。


  台北市國稅局表示,依所得稅法第十四條第四項規定,退職所得定 額免稅之金額,每遇消費者物價指數較上次調整年度之指數上漲累計 達三%以上時,按上漲程度調整之,調整金額以千元為單位,未達千 元者按百元數四捨五入。


  由於上次退職所得免稅額係於九十四年度調整,而依行政院主計處 發布的九十四年十一月至九十五年十月平均消費者物價指數為一○四 與上次適用的指數一○○.八六比較,上漲三.一一%,已達應行調 整之標準,因此,財政部據以調整九十六年度退職金免稅額。


  台北市國稅局表示,調高免稅額後,一次領取退職所得者,會有三 種情況,第一種是領取總額除以服務年資低於十六萬一千元者,全數 為免稅額。


  第二種則是領取總額除以服務年資之金額,超過十六萬一千元、未 達三二萬二千元者,超過十六萬一千元未達三二萬二千元部份,半數 免稅。


  第三種是領取總金額除以服務年資超過三十二萬二千元者,除了超 過十六萬一千元未達三十二萬二千元部份,半數免稅外,超過三十二 萬二千元部份免稅額為○,全數均屬應稅所得。


  而如果是以分期領取退職所得者,以全年領取總額六十九萬七千元 為免稅額,高於六十九萬七千元則為所得額,應併入個人所得計算所 得稅。

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車輛被砸 投保全險才有賠
(2007/01/04 05:00:00 時報資訊)


李佩真/台北報導


 新春第一天,台北縣就發生有十一輛停放在路邊的車輛,擋風玻璃 被砸碎事件,讓車主大喊倒楣。不過,別以為投保了「車體損失險」 ,車輛被砸就可以跟保險公司申請理賠,產險業者表示,這種行為屬 於「第三人非善意行為」,只有投保「甲式」車體損失險,才有理賠 。


  一般車體損失險可以分為甲式、乙式和丙式三類。其中,甲式的保 障比較多,俗稱「全險」,承保範圍包括碰撞、傾覆、火災、閃電、 雷擊、爆炸、拋擲物或墜落物外,還包括第三者的非善意行為,以及 不屬於保險契約特別載明不保事項的任何其他原因。


  乙式與甲式主要差別,在於乙式對於第三者的非善意行為不予理賠 ,而丙式最為陽春,俗稱「車碰車」損失險,只有被保險的車輛,跟 其他車輛發生碰撞、擦撞所致的毀損、滅失,才有理賠,由於乙式保 費比甲式便宜約一半,保的人也比較多。


  產險業者表示,車輛遭到第三者非善意行為毀損,比較常見的狀況 是車體被刮傷、噴漆「簽名」、車體及車窗被砸壞等等,而如果車主 投保的是甲式的車體損失險,不論有沒有抓到肇事者,車輛若進廠維 修,都可以跟保險公司聯絡,申請拖吊維修費用理賠,但前提必須有 報案的證明。


  不過,要注意的是,若民眾暴動砸車的惡意行為,仍屬於除外責任 ,需要另外投保「罷工、暴動及民眾騷擾附加條款」。


  此外,甲、乙式車體損失險均有自負額,雖然車體毀損可以理賠, 但第一次出險時,車主基本自負額為三千元,第二次為五千元,第三 次為七千元,乙式可以選擇有基本自負額或免自負額,免自負額保費 比較貴,丙式則都免自負額。


  而當車輛遇到被砸毀進廠維修期間,車主需要車輛代步,如果在投 保車體損失險時,附加投保「代車費用險」,則可以依單據跟保險公 司申請給付。


  第一產產物保險公司指出,代車費用以日計算,可以選擇一千元、 一千五或者兩千元日額,最長給付三十天。


  而一般車體損失險附加投保代車費用,依照可能發生的損失情況, 乙式車損險附加投保代車費用,費用反而比甲式高,以日額一千元為 例,丙式一年約一千五百多元,甲、乙式都要六千多元。

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壽險公司房貸 適合利率走高時
(2007/01/04 05:00:00 時報資訊)


陳怡慈/台北報導


 保誠人壽昨宣布推出免房屋估價費的固定利率房貸,前半年固定1 .98%、第七個月到第三年固定2.88%、第四年到第七年固定3.38%, 前七年平均3.1%,屬國內固定型房貸價格低者,但仍高於指數型房 貸,適合擔心利率走高者選擇。


  保誠表示,此一「幸福滿貸」方案,從1月1日起到3月31日止,只 要符合個人年收入達70萬、夫妻年收入合計達120萬、或軍公教人員 、四師(醫師、律師、建築師、會計師)等資格,都可申請。此外, 只要新購保誠人壽保單、年繳保費達2萬4千元且保單持續有效者,也 適用這專案。


  保誠去年即推出前半年固定利率1.98%的「優室貸」;「幸福滿貸 」與「優室貸」最大差別為,前者免房屋估價費,保誠表示,估價費 台北市每次約3000到5000元,外縣市路途遠,索價更高。


  國內目前推出固定利率房貸者,以壽險公司較常見,銀行多主打指 數型房貸;包括:ING安泰人壽、國泰人壽、南山人壽、中國人壽等 ,都有固定利率商品,前三年利率水準介於2.73%到2.99%、前五年 介於2.99%到3.2%、前七年介於2.99%到3.33%。


  由於固定利率房貸,具備鎖住長期資金成本效益,在利率走升階段 ,具備省息功能,但也因此,通常利率水準會比指數型房貸還要高。

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房市十趨勢 隨高鐵陸資起舞
(2007/01/01 05:00:00 時報資訊)


王莫昀/台北報導


 金豬年房巿發展如何?房地產業者普遍認為,新的一年,政府即將 開放大陸客來台觀光,以及大陸宏觀調控持續發酵,將吸引外資、台 商、陸資大舉轉進台灣投入商用、休閒等不動產,有助房巿活絡。


  值得注意的是,高鐵、高捷的通車,勢必促使沿線場站房巿產生質 變與量變,未來發展可期。


  過去一年國內經濟景氣普遍不佳,但房地產一枝獨秀,蓬勃活絡, 但近來已有不少財金高層、學者專家相繼提出警語,呼籲外界正視房 巿過熱問題,但卻引發部分建築業者與經濟學者反彈,認為房巿前景 將持續看好到二○○八年,甚至二○一○年。


  彙整北區房屋、住展雜誌、鄉林不動產研究室等業界看法,認為金 豬年必需注意的十大發展趨勢,首先是政府可望在今年宣布開放大陸 客來台觀光,商用、休閒不動產發展將更為熱絡;其次是大陸實施宏 觀調控,上海、北京房巿發展停滯,台資、外資,甚至陸資將紛紛轉 進台灣不動產。


  此外,高油價及新台幣升值,未來將嘉惠國內營建股及資產股;而 低利環境持續,也將吸引民眾利用購屋理財、進行資產保值。


  另交通建設利多,也將左右房巿發展,尤以高鐵的通車,打破南北 生活界線,隨著民眾使用率的提升,將促使沿線房巿產生質變與量變 ;高雄捷運的通車,也將吸引更多周邊縣巿人口遷入,活絡高雄房市 。


  潤泰創新執行長劉忠賢指出,房巿榮枯與否,最終還是要回歸巿場 供需基本面,雖然這幾年部分地區建照核發量大增,北縣、高巿、台 中巿部分地區供給量較大,但受惠國內利率長期維持在三%以下,除 了北巿外,其他地區房價所得比低於六、七倍以下,只要業界能自行 調整供給量,預期新的一年,整體房巿發展仍然可期。

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《晉升有巢氏篇》購屋資金三三原則 拒當屋奴
(2007/01/03 05:00:00 時報資訊)


李佩真/台北報導


 新年伊始,萬象更新。許多人新年新希望,是有個自己的小窩,不 過,在房價高漲,甚至部分銀行房貸成數轉趨保守之下,想要購屋避 免成為「屋奴」、「房貸奴」,銀行及房仲業者建議,至少準備三成 自備款,以及控制房貸支出在家庭月所得三分之一內,還是必要的基 本動作。


  內政部建築研究所最近一項調查指出,房市熱,投資客的比重增加 ,不過,由於銀行房貸業務也轉趨保守,使投資客的資金周轉壓力增 加,有可能會在今年第一季到第二季之間,出現等待房屋脫手或繳不 出貸款的「屋奴」。


  銀行業者表示,目前房價高,轉手出售套利空間不如以往,加上部 分行庫對於成數貸放轉趨保守,對於手中很多房屋、借貸也多的投資 客而言,如果轉手不易,調度有問題,有可能會變成屋奴,但是對於 自住型者,只要審慎評估,量力而為,還是可以輕鬆築巢。


  上海商銀主管建議,購屋時除了量力而為,考量自己的負擔能力、 購屋條件之外,擔保品即房屋所在的地點位置也很重要,地點選擇好 ,房屋價格有上漲空間,未來轉手賣出,也比較容易。


  如果經濟負擔許可,儘量利用前幾年低利率時期償還本金,貸款時 最好不要用到寬限期,因為利用寬限期雖然使初期貸款負擔較輕,但 由於本金沒有減少的情況下,利息支出還是比較多,而在利率緩升的 情況下,建議在自備款部分還是要多準備一些。


  永慶房屋建議,首購族購屋還是最好能夠準備三成自備款,避免未 來利率走升後,房貸壓力增加,在物件的挑選上,也可以考慮先以市 郊房屋為考量,在總價相對市區為低下,也可以交通時間來換取較大 的居住空間。


  對於想要投資者而言,住商不動產則建議,可以注意漲跌價的指標 、認清投資標的的實際面,從管理公司、維護費用與出租率來做通盤 考量,以及評估物件未來的出路。


  住商不動產表示,對首次投資者來說,最簡單也是最可靠的判斷指 標為銷售率,通常預售市場平均銷售率若連三月以上高於七○%,表 示房價可能會上揚,如果銷售率連續三個月都低於三○%,房價可能 即將下跌。

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《出租招財篇》店面投資 分割出租賺更多
(2007/01/03 05:00:00 時報資訊)


李佩真/台北報導


 店面投資成本高,但是若店面位置好,人潮、錢潮佳,擁抱租金收 益,可以提早退休,而投資店面收租,除了位置之外,分割成小單位 化出租也是提高租金收益的方法,動線規劃規劃得好,租金收益也大 大不同。


  小單位出租 首重動線  信義商舖協理吳銘鴻指出,一般店面的租金報酬率在四%以上,好 的地段店面通常一舖難求,分割為小單位出租,獲取的租金報酬更高 ,但動線規劃很重要。


  舉例而言,店面能夠面臨馬路,錢潮效益佳,租金自然比較多,但 是有些知名便利商店消費者目的性高,就算門口設在巷子內,還是會 有人走進去。


  曾有個屋主原本將一個店面切割為一大兩小,主要大面積出租給某 知名便利商店,便利商店門口臨路,每個月租金二十二萬元,至於其 他兩小店面出租給飲食店,由於門口接在巷內,月租金各只有兩萬元 。


  但是後來該屋主將動線重新規劃,把兩個小店面轉而規劃在臨路端 ,便利商店門口轉向規劃在巷內,結果臨路端的兩個店面,每月租金 可以拉高到各七萬元,雖然租金漲價,但由於店家生意變好,也皆大 歡喜,而即使便利商店月租降為二十萬元,整體收益還是比原先高了 三成。


  分季分時 省力更有利  店面分割出租,除了分割小單位化出租,做好動線規劃之外,分時 甚至分季出租也是一種方式。


  例如某個店面早上可以租給早餐店,中午過後租給其他餐飲業者, 抑或是店面冬天租給賣薑母鴨的,夏天租給賣冰品的,只是分時或分 季出租,在尋找承租方時,需要多花些力氣和腦筋。


  不過,雖然店面分割出租效益大,但同時也有許多注意事項。住商 不動產龍江加盟店指出,店面分割出租對於原房東而言,租金收入增 加、空置期也少,對於二房東而言,也可以降低租金壓力,將空間做 更有效的利用。


  至於需要注意的事項例如電表、水表裝設費用,以及租約期可能不 一致,或者是承租方使用空間糾紛等等,在出租對象的挑選上,也儘 量注意協調性,避免同質競爭。

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《購屋篇》購屋兼理財 切記三三原則
(2007/01/05 05:00:00 時報資訊)


李佩真/台北報導


 用年終獎金來購屋或投資收租,是不是痴人說夢?當然,還是要年 終獎金夠多才行。對於「高年終獎金」的族群,一下子拿到一大筆資 金,想做投資,買基金或者考慮當收租公或收租婆,其實都是累積退 休金的一種方式,對於想要築巢者,也可以用每年年終獎金來累積未 來購屋自備款。


  購屋,一定要考慮到未來支付能力和經濟穩定性,不要太衝動行事 。房仲業者也提醒,上班族買屋在預算控制上,最好遵守「三三原則 」,也就是每月房貸不超過家庭總收入的三分之一,自備三成左右頭 期款,以避免房貸資金壓力過緊,買了房子之後,卻壞了生活品質。


  永慶房屋指出,年終獎金一般少則數萬元,多至數十萬元,也有人 領到上百萬元,對於計畫購屋者,可考慮多挪一些比例來墊高購屋基 金,加上這筆年終獎金後,若自備款剛好接近購屋目標,年終獎金多 少可成為提前完成購屋大事的「推手」。


  而若是高年終所得族群,想要購屋來做投資之用,在物件挑選上, 則建議可以鎖定交通便捷區域中的套房類出租型產品,未來除了自己 的工作本薪外,也可多出一筆業外收益。


  信義房屋不動產企畫研究室也指出,年終獎金多寡不一,以用途可 區分為投資收租小套房、買投資型兼自住型收租房屋,對於獎金較少 的無殼族群,也可用來墊高購屋自備款,或儲蓄累積下來,當做未來 購屋的基金。


  例如年終獎金二十萬元以上的族群,最適合投資的為小套房,尤其 大台北以外地區,二、三十萬元年終獎金當自備款,就可能買到優質 學區套房,兼顧小孩學區與未來收租效益,若金額再多一點,可以考 慮二房中古屋,拿租金繳交房屋貸款,替未來的退休生活作規劃。


  除了投資之外,也有人運用年終獎金加上存款後,湊足一定的購屋 自備款,換間大的房子。住商不動產企劃研究室指出,普遍來說,上 班族年終獎金約在數萬元到數十萬元之間,若純粹要以年終獎金來購 屋置產,建議可將年終獎金加上原有存款,來增加購屋選擇的範圍。

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李添財房地產投資3心法
分類:上班族2006/12/30 08:24



金車旗下的伯朗咖啡連鎖店事業,從二○○三年SARS期間危機入市,
陸續買進台北市店面,至今累計買下南京東路上的兩棟辦公大樓、四間店面,
有些資產甚至翻揚一倍,同時把冷門商圈炒熱。
位於台北市南京東路、新生北路高架橋的匯豐證券大樓,最近外觀換上灰色系瓷磚;一樓掛上伯朗咖啡的招牌,大樓除了主結構之外,內部管線、電梯系統、窗戶一律拆除換新。現場工程人員表示,上面盯得很緊,進度有些落後,原本要在年底開幕,現在看來要等到○七年一月才能開幕了。


「匯豐證券大樓在一九七五年落成,是一棟三十多年的舊大樓,本來不太值錢,但伯朗咖啡將整棟重新拉皮、店面進駐後,每坪大概增值五萬元!」宏大不動產估價師洪啟祥分析說。


經營不炒作 買屋是為了展店,絕非從中賺差價


一般人買房子都希望資產增值,萬一要賣也可賣個好價錢。然而,李添財可不這麼想。


金車集團董事長祕書林輝龍說,○三年後,除了在百貨公司、醫院的點用租的,伯朗咖啡展店大都用買的。在發現買店面增值很快後,原本還建議李添財成立「金車資產管理顧問公司」投資房地產,沒想到李添財卻拉下臉來說,「我們買賣房子不是為了賺差價,這種錢我們不能賺!」


金車買匯豐證券大樓過程非常艱辛。金車集團企畫部主任馬明皓說,一開始向台新銀行買下一、二樓和地下室九成不良債權,只打算開伯朗咖啡南京二店;結果樓上住戶知道這棟老舊大樓有人要,於是探詢金車購買意願。結果短短一年多,金車一路買了九個樓層,「這棟大樓從○五年八月,買到○六年底,價格從一坪二十萬元,一路買到四十萬元!」李添財說。


二○○一年前匯豐證券負責人陳謙吉涉嫌掏空資產,他所擁有的匯豐證券大樓七個樓層幾乎閒置,陸續遭債權銀行拍賣。金車買下台新銀行擁有的一、二樓和地下室後,同時也積極地向擁有四、五個樓層的美商龍星昇(Lone Star)資產管理公司洽詢出售意願。


龍星昇在○四年二月買下匯豐證券的不良債權後,一直找不到買家,等到○五年九月金車有意買下,就立刻轉手,獲利一○%左右。金車這兩筆交易,每坪成交才二十萬元出頭,可說是相當划算。


在買下七層樓消息傳開後,金車的收購愈來愈困難,○六年三月金車向開來公司買下八樓,十二月又向美亞鋼管老闆黃春發買下九樓。最後只剩下六樓的上市飼料公司台榮不肯出售。據李添財透露,最高出到每坪四十幾萬元,還是無法得手。


「開大樓管委會的時候,金車有表達要買的意願,但我們公司不缺錢,而且該樓層地理位置、風水很好,因此不賣!」一位台榮陳姓高層透露,大樓重新拉皮,每層樓花了三百多萬元,而且伯朗咖啡來設點,的確讓資產翻揚不少!


看好房地產後市,李添財○六年三月又買下台北市中山北路、長安東路口附近的二樓透天厝,甚至年底又到大同區重慶北路、哈密街口的三角窗,買了一間寬敞的店面,目前仍在裝潢整修,伯朗咖啡的招牌尚未掛上。甚至包含大同區天水路,還在談的店面就有好幾間。


一位投資店面二十多年的陳姓市場老手說,伯朗咖啡雖然進軍老舊社區大同區,卻不是毫無章法地亂投資,從金車要的店面來看,李添財投資眼光確實高竿。


整條重慶北路最好的地段,以台北火車站後方的鄭州路一路往苦茶之家到圓環,過圓環往北就差多了,但是到哈密街口的老社區人口稠密,店面租金也不低,他認為伯朗在此設點,可說是聰明至極。


進冷門地段 炒熱市場,也炒熱了店面


比起星巴克專搶黃金地段,李添財逆勢找冷門地段,然後將伯朗咖啡進駐,把冷灶燒成熱灶。最典型的案例,就是台北科技大學對面、忠孝東路三段五十二號、五十四號三百五十四坪的店面,李添財到附近走了好幾回,觀察到台北科技大學有兩萬多名師生,沒有理由太悲觀。


這件投資案,金車部門主管曾力勸李添財,分析此案在火車站商圈和忠孝東路SOGO商圈中間,離光華商圈尚有一段距離,人潮很難到此,在這展店毫無價值。


但李添財偏不信邪,獨排眾議,他認為北科大兩萬名的師生,絕對是最好的顧客,況且買進店面成本低。於是○五年七月李添財以每坪四十八萬元,共一億七千一百九十八萬元向國有財產局標下這裡,也是現場惟一的買家。


如今,金車伯朗繁榮了這條街,該棟大樓千翔保全周先生表示,伯朗咖啡○五年十一月開幕後,隔壁的歐格名品皮包店、天津牙醫診所、綠森林有機食品都陸續開店,可見伯朗咖啡將冷門商圈燒成熱門商圈的功力有多強。


李添財房地產投資3心法


美國曼哈頓之王、房地產大亨川普的名言:「地點、地點,還是地點。」一直被奉為投資房地產的聖經,但是李添財卻是逆勢思惟,要在二流的商圈,搞一流的店面。李添財在與本刊的訪談中,講述他的房地產投資三大心法:


心法1:


買整棟大樓或買透天厝。台北市可蓋房子的土地愈來愈稀有,造成土地價格飆漲,買透天厝或整棟大樓,能取得全部的土地持分。李添財說:「台北市最有價值的房地產是四、五樓的舊公寓!」因為這些公寓戶數不多,可分到的土地持分高,比起戶數多、土地持分相對少的大樓,擁有較高的價值。伯朗咖啡位於中山北路、長安東路口的店面,當初就是買透天厝。


心法2:


不買一流商圈的一流店面,但要買二流商圈的三角窗,再把地段炒熱。李添財認為,台北東區商圈成熟,進駐了像星巴克等咖啡連鎖店,去東區開一家伯朗咖啡只是錦上添花,倒不如造福其他冷門地段的居民。伯朗咖啡北科店,就是將冷冰冰的店面炒成熱鬧店面的例子。


心法3:


要在主幹道,還要方便停車。即使不去一流商圈展店,李添財選擇的店面還是在有台北華爾街之稱的南京東路上;他認為展店地點必須要在城市的主幹道,而且連附近是否有停車位都必須考量。例如:台北市建國北路、南京東路口的伯朗咖啡南京一店,高架橋下有許多停車位;另外,新生北路、南京東路口的伯朗咖啡南京二店,也緊鄰中山十四號公園的地下室停車場。


一位陳姓店面投資客佩服地說,伯朗咖啡真的很勇於將冷門商圈炒熱,而且仔細去看,他的店面都是其他星巴克、西雅圖、Is Coffee店面的好幾倍大。對一個長久經營的事業,的確租店面不如買店面;例如在敦化商圈的星巴克咖啡,一個月的租金起碼上百萬元,10年下來租金恐怕要破億元,因此金車買店面,15到20年後,光是租金就可以買下店面,確實是「租不如買」。(本文選錄自《今周刊》523期)

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*-*房地產業者擔心房價將重挫*-*
 分類:購屋資訊2006/12/30 09:35


財政部計畫對民眾投資房市課徵營業稅,引發房地產業者強烈反彈,一位台北巿不動產拍賣協會重要幹部指出,如果政府真的這樣實施,那麼房價至少跌二成,政府也將就此斬斷國內最後一條經濟命脈。


他表示,政府早已悄悄地針對法拍、成屋等投資客進行查稅,但是政府實在不應在房巿交易仍處於暢旺階段,就研議緊縮房貸成數、課徵營業稅等多項打壓政策。


他強調,近年國內經濟景氣不佳,僅有房地產一枝獨秀,交易暢旺,如果政府連這最後一條經濟命脈都要斬斷,那麼台灣的前景何在。

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http://counter.nsysu.edu.tw/Count.cgi?dd=20">

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省稅祕訣:要保人、受益人須同一人
(2006/12/05 05:00:00 時報資訊)


陳欣文


 保單節稅的範疇中,贈與稅是較常被忽略的議題,主要是因為很多 人都要在給付發生的時候才產生問題,因此較常忽略要保人、被保險 人、受益人寫誰的問題,其實只要掌握要保人和受益人寫同一人的基 本原則,再加上透過夫妻每年各贈與小孩一一一萬買保險,則可發揮 更大的節稅效果。


  一般來說,保單牽涉到的贈與稅和遺產稅等問題,和險種也有關係 。例如,贈與稅的考量是指投保生存保險或是生死合險中的生存保險 金(也就是年金)給付,且要當繳交保費的父母仍生存卻把這筆錢給子 女用才有贈與稅的問題。


  如果投保的是死亡險,父母身故時才將理賠金給擔任受益人的子女 時,則是屬於遺產稅的範圍。


  由於多數規劃子女教育基金時,是希望有筆錢在小孩長大出國深造 或是成家立業所用,所以通常要等到小孩長大,在領取保險金的時候 才被視為贈與行為,也才有贈與稅的產生,但是因為贈與稅採累進稅 率,稅率從六%至五○%不等,所以專家才會建議最好以「分年贈與 」的方式將每年的贈與額度控制在較低的稅率範圍。


  另外,民眾也應該多利用稅法中的免稅額度,例如贈與稅的免稅額 本來是一○○萬元,後來因為物價指數調整,從今年一月一日起已經 調整為一一一萬元,也就是說今年利用贈與來移轉資產的話,多出了 十一萬元的空間。


  所以,如果爸媽們透過每年贈與給小孩一一一萬元,再用小孩的名 字來買保險繳納保費,就可以發揮最大的節稅效果。

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購屋族省錢祕方 裝潢費計入房貸 更省利
(2006/12/04 05:00:00 時報資訊)



李佩真


 時序接近歲末年初,又逢結婚旺季及換屋潮,根據房仲業者統計, 十一月份的房屋成交件數與金額均比前一月成長。


  很多人打算在過年前結婚購屋,除了申請房貸之外,也別忘了將裝 潢費用考慮進去,以拉高房貸額度或房貸增貸的方式,來爭取較低利 率的裝潢預算。


  不論買的是新成屋或中古屋,住之前總是要改頭換面一下,裝潢費 用可是一筆不小支出,以台北市為例,一般裝潢金準備大約是房價的 十分之一,或者以每坪三萬元來估計,而若是房屋年齡較大,則光是 更換水電管線的工程費用,就可能需要二十萬元以上。


  裝潢資金大致來源可有幾種,包括勞工住宅修繕貸款、信用卡借貸 ,以及一般銀行提供的房屋修繕貸款,有些以房貸轉貸或二胎方式, 有些則是以信用貸款來承作。


  裝潢和房貸一起申請  房仲業者表示,一般購屋建議準備三成自備款,且每月房貸支出不 要超過月收入的三分之一,裝潢費用應該要在購屋時便考量進去,且 這筆費用最好能夠在申請房貸時,就搭上低利的順風車,例如想辦法 拉高房貸成數來支應,相較於事後再利用信用貸款,來得划算。


  房貸和裝潢金貸款配合,拉高房貸成數的方法,房屋本身得條件包 括地段、屋齡以及貸款者本身的信用條件、工作及還款條件等等,都 關係成數多寡。


  銀行主管也建議,需要裝潢資金,申請原行房貸增貸或是他行房貸 轉增貸,利率相較於一般信用貸款而言,都會比較低,不論是哪一類 貸款,與經常往來的行庫申請,利率談判的空間也相對比較大。


  而在房市熱之下,銀行在房貸利率上除了各端牛肉之外,也有行庫 推出「裝潢金貸款」專案,支應需要裝潢費用的民眾資金需求。


  享二‧五%低利貸款  例如玉山銀行提供前六個月優惠利率貸款專案,透過網路申請,可 以享有利率減碼優惠,大眾銀行的裝潢貸款方案,則是自由搭配該行 任一房貸產品,裝潢金最高一百萬元,也有裝潢網站業者與金融機構 合作,憑藉該公司裝潢工程合約書,依職業別,可以享有低利二‧五 %起的最高百萬裝潢金貸款專案。

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 部落格行銷的4大效應


 分類:上班族2006/12/13 21:28


【楊榮驊】


  「部落格行銷」是去年開始延燒到今年最熱門的行銷話題之一。面對這股部落格旋風,在行銷上將具有以下幾大意義:


   1.引發行銷領域的「蝴蝶效應」(The Butterfly Effect)


  氣象學家Lorenz提出一篇論文「一隻蝴蝶拍一下翅膀會不會在Tex as州引起龍捲風?」主要是指某系統如果初期條件差一點點,結果會很不穩定,他把這種現象稱做「蝴蝶效應」,這個理論也被好萊塢拍成了暢銷電影。在網際網路發展多年後才開始的部落格,便是那隻拍動翅膀的蝴蝶,必將引發行銷領域的龍捲風!


  這個微小的變化開始於部落格的成熟,代表傳統行銷媒體由上而下、由商家至消費者的一貫運作機制,有了翻轉改變的現象;第一次每個人(消費者)都可以藉由部落格這個新興媒體,向製造者(銷售者)及眾人發出自己的意見!


  以往媒體的運作與操作以促銷為首務,多注重於銷售者目標的達成、操作技術及對於消費者的洗腦(溝通),上述的翻轉改變現象,在 部落格產生前未曾耳聞。


  2.傳統大眾行銷學的崩解、重組與混搭


  傳統大眾行銷學發展仍以大眾熟悉的4P行銷理論:產品(product )、通路(place)、價格(price)、促銷(Promotion)為核心,這個以製造者或銷售者為出發點的理論,卻因為部落格的出現,正面臨崩解、重組與混搭的狀況!


  部落格如同其寄生的網際網路一般,同時具有通路及媒體的特性,數位內容商品的成熟,讓部落格也可能就是「商品」的生產者與消費者。


  最近市場上幾個案例包括,以網路討論社群(部落格前身)轉型為經營言情、武俠及同志小說的「鮮鮮出版社」,就是以會員評鑑點擊的方式,給予受歡迎的作者實質金錢回饋,又以實體出版結合實體通路及虛擬通路販售其出版品,皆跳脫傳統的行銷理論。


  3.部落格者的需求層次


  如果我們把人類的腦袋與肚皮對換,套以「馬斯洛的需求層次理論」做觀察,很容易可以了解部落格者的需要;在網際網路環境中,並沒有生理需要(資訊爆炸)及安全需要(匿名),但也由於資訊的產出與傳播極為快速,沒有人需要那麼多的資訊,最後還是會聚集在感興趣或專長的領域,部落格的發展也勢必走向分眾,成為一群群有共同喜好的社群的分享與交流。


  所以可以將馬斯洛的需求層次理論的後3層略修為「社群認同需要」、「受到尊重的需要」及「自我實現的需要」,這正是部落格行銷的基礎,也是部落格者的需求層次。


  4.社群5C分眾行銷


   雖然消費者當家作主的時代來臨已經淪為口號,但部落格的開展,又讓消費者當家的說法重見曙光。以下以傳統4P行銷理論加以修改,提出一個簡單的以消費者出發的「社群5C分眾行銷理論」供部落格行銷者參考:


   1、確定行銷社群(community)。
  2、以滿足社群的需要與欲求(needs & wants),取代商品( product)。
  3、以滿足社群消費者的需要與欲求願意支付的成本(cost),取代價格(price)。
  4、以社群消費者取得商品或服務的便利性(convenience),取代通路(place)。
  5、以如何與社群溝通(communication)取代促銷(promotion)。


  傳統的行銷人員習慣以銷售者為主角發動行銷攻勢,在部落格行銷的時代開端,建議銷售者把新時代行銷大戲的主角甚至導演的角色交給消費者,業者只要選定社群、搭好舞台、調好燈光音效,讓他們盡情演出即可。業者就像「蝙蝠俠」裡的阿福,雖然是配角,還是忙得很!


  雖然一切看起來似乎美好,但是從另一個角度來看部落格,卻不免讓人擔心,如果把行銷主導權交由消費者,「集體平庸」的現象是否將導致永遠也無法推出如iMac及iPod如此精采的商品呢?(作者為採購網總經理/大紅部落格顧問)


2006.1.16工商時報

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店面投資必勝法
分類:轉貼文章2006/12/05 11:49


在一般人的觀念中,一幢大樓最有價值的樓層一定是在一樓店面,總認為店面比土地還要稀少,它的價值自然應該更高,但是,放眼望去,目前在台灣都市中大多數地區的店面空置率不斷提高,店面的價格似乎也不易大幅提昇,這是什麼原因呢?投資人要如何由投資店面中獲利呢?
十多年前,由於台灣的房地產基本上是處於一個供不應求的環境,不論是住宅、辦公室或是店面,都有相對稀少的情況,再配合當時老百姓大多富有,於是房地產很容易成為一種投資兼保值的標的。但近幾年來,情況已經改變,一方面由於各種房地產產品的供給大量增加;另一方面,大部分的老百姓不再像過去般的富有。因此,導致各類型房地產產品的供過於求現象逐漸明顯。


在供過於求的市場中希望獲利,就不可以倚賴「感覺」,或是過去的「經驗」,而是要對產品做深入了解,對產品的趨勢也要了解,方能做出正確判斷與決策,以確保投資獲利。台灣傳統的商店型態是屬於「商住合一」的型態,最典型的例子就是迪化街的店面|前面開店,後面住家。後來,隨著建築物的進步,亦有發展成透天厝樓房型的型態|樓下開店,樓上住家。但基本上都屬於「商住合一」的型態。當時商店的區位是如何選擇呢?基本上,都是沿著主要道路發展(包括陸路及水路),因此形成「有路就有店,有店就成街」的情形。


由當時的商店型態觀察,可以同時滿足「附近型」和「通過型」的二種客戶需求。這種商街型態反映在建築物的設計上,就形成了商店連著商店開,商店群結合成商街,並發展出沿街騎樓的設計,以便於顧客逛街和進入店內購物。這種「商住合一」的型態,在過去二十年內,起了革命性的變化,其因有四:


一、都市計畫觀念的引進


我國從美國移入了「使用分區管制」( Zoning)的觀念,硬生生的將土地使用分為商業區、住宅區、工業區︰︰等的「使用分區」,又將每一種分區內建築物的使用業種加以規範,使得大型的商業空間(如百貨公司、購物中心)開始出現,這種大型商業空間和傳統的商店街,對於「通過型」的客戶產生了極大的競爭。


二、交通管理手段的嚴格


隨著社會的進步,各型汽、機車的數量亦大幅成長,相對地,道路面積即顯得不足,因此,只好訴諸交通管理手段,各商街兩旁多數被劃為紅線(禁止停車),有的地區更限制機車不得停放於騎樓。此時,除非顧客是走路上門,否則東西還沒買完,車子就被吊走,或是收到罰單,這種交通管理手段的嚴格,嚴重的打擊了商街對「通過型」客戶的吸引力,再加上相對於新興商業空間,老舊商街多缺乏停車服務,因此,更加速了吸引力的衰退。


三、週休二日的全面推動


傳統的商街都是一週七天不打烊的,因此,平常工作忙碌的顧客可以趁週六下午或週日上街逛街購物,甚至打打牙祭,這是傳統商街的重要吸引力。但不幸的是,當週休二日全面實施後,不但「附近型」的客戶減少了(休假去了),許多商店也關門休假,在以往資訊傳遞還不是十分迅速的時代,聚集式( agglomeration)的經營型態是最為普遍的,如重慶南路的書店、迪化街的布店和什貨批發、中華商場的電器、南昌街的傢俱店、衡陽路的金店及珠寶店,都是類似的聚集式商街型態;但當週休二日後,許多商店週日(或週六)也休息了,客戶失去了逛街的樂趣與購物的便利,因而轉向了大型的百貨公司與購物中心,因為那裡不但貨色較齊全,停車方便,更重要的是一週七日天天開門。


四、無店面購物逐漸成熟


隨著電視及網際網路的發展,許多號稱「空中購物」無店面型態的服務(包括電視、網拍及郵購)也已經進入市場,這類型服務可以粗分為兩類:一類是買賣雙方透過郵寄的方式完成交易,這種交易型態對於店面的生存是不利的,因為其交易過程已經取代了店面的重要性;另一類是買賣雙方透過離購買方最近的店面完成交易(例如買書、買水果,買方可到最近的便利商店取貨)。這種交易型態對於店面的生存則是正面的。因此,店面的投資者,應該密切注意這兩種交易型態的發展,以利判斷。


根據資料統計,二OO五年無店面零售業(包括電視購物、郵購及網拍)的營業額為七一一億元,年增率為十四.九%,已開始威脅到傳統零售通路(百貨公司、便利商店、量販店、超級市場)約六一六六億元年營業額的市場。


不論是哪一種發展,對於店面投資者而言,都是不利的,因為,如是前者,其不利處自然不必分析;如是後者,其利益是歸於連鎖店面的經營者,因為這種指明地點的取貨(或付款)方式,與是誰的店面無關,而是與誰是經營店面者(品牌)有關,因此,店面投資者不論在哪種型態上,都無法獲利。


傳統店面的兩種機會


上述的四種重要原因,徹底的改變了商店的定位形式,現在台灣都市內的店面型商店,已無法用傳統聚集型態吸引「通過型」的客戶,這些不在附近(不論是居住或工作)的客戶,已經轉換了陣地,商店街對他們不再有吸引力。這是台灣都市內店面價值快速沒落的主要原因。那麼傳統店面的機會在什麼地方呢?傳統店面雖然失去了「通過型」客戶,但對「附近型」客戶,仍然存有優勢,因為在商店附近的客戶由於方便的原因,仍然會以最近的商店為其主要選擇的對象,這種現象就使店面產生了兩種機會:


一、店面的存在機會是以提供「服務」勝於「商品」。


不論你的商店內販賣什麼樣的產品,但是傳統商店一定要掌握住,其生存關鍵在於「服務」而非「商品」。最好的例子是,過去大同電器的品質雖比不上進口貨,但因其在各地廣設提供維修服務的店面,因此市場佔有率甚難被撼動,類似的型態,如 La new的皮鞋店、 7-11的便利店( convenient store)、寶島的眼鏡店、太平洋房屋的仲介店,都在朝這個方向努力。


如果現在的店面經營者,還將自己定位於「商品」的供給者,而非「服務」的供給者,不努力做好「商圈服務」,他所面對的風險將十分巨大。


二、店面將成為連鎖( chain-store)品牌的戰場


由於聚集型商街已逐漸失去魅力。因此,原先各個商店必須赤裸裸地以價格競爭,或是在爭取客戶時,相互攻訐,影響相互的情感等(經濟學上稱之為外部不經濟)的競爭現象將會減緩。繼之而起的將是連鎖品牌之間的競爭,如小到賣煎餃(四海遊龍、八方雲集)、賣鞋子( La new、全家福)、賣便利( 7-11、全家、萊爾富)、賣速食(麥當勞、肯德基)、賣眼鏡(寶島、小林)、賣手機(遠傳、台灣大哥大、和信)、賣貸款(富邦、中信、國泰、台新)、賣技術(曼都、小林、威廉)、賣藥品(康是美、屈臣氏),大到賣電器(燦坤、泰一)、賣汽車( Benz、 BMW、 TOYOTA)、賣房子(永慶、住商、信義),全部都成為提供連鎖店競爭的舞台,而要特別注意的是,這些連鎖店雖然賣的東西不同,但何者能落實「服務」,就必然會成為最後贏家。根據資料統計,二OO五年連鎖便利商店的營業額為一七八三億元,較二OO四年增加百分之八.九,為所有零售業中,增幅最大者,大於所有其他通路(百貨公司、量販店與超級市場)的增幅總和,可見連鎖店的競爭潛力。


計劃投資店面的啟發


了解了店面的機會,對擁有店面或計畫投資店面的人會有什麼啟發呢?


一、不要再迷信,店面就是金雞母。


過去,許多地主都認為店面比土地還有價值,因為每次土地改建之後,店面的面積都會縮小,在物以稀為貴的心理下,自然認為店面的增值空間無限,但就實際狀況觀察,許多房屋改建後,愈來愈多的地主雖然分得了店面,因為觀念不正確,故多是空著養蚊子,即使租金再降也無人問津。因此,店面即是金雞母的觀念顯然必須調整。


二、不要再迷信,只要開了店,人潮自然來。


過去,許多投資者總認為只要開了店,人潮就會流過來,但是實際的情況卻是︱要有人潮,店面才有機會。換句話說,店面是人潮的結果,而非人潮的原因,因此,不應再迷信只要開了店,人潮一定會來。反而應該將較多的注意力放在如何去觀察人潮,去將店面買在人潮多的地方。由於都市中人潮集中於某些特定地區活動的型態會愈來愈明顯,導致大部分地區的店面將愈來愈不值錢,店面的空置率必將會愈來愈高,這種現象又會造成商街整體價值的下跌,甚至傳統商街型態的解體,這是投資人必須特別注意的。


三、不要再迷信,店面可以吸引到通過型客戶


未來,店面的擁有者,在選擇承租者的時候,只有二種選擇:一種是租給連鎖店( chain store) ,另一種是租給非連鎖店。就連鎖店而言,因為其自認為已有品牌知名度,因此,必會將租金壓得很低,否則他們還可以去選擇附近的店面;就非連鎖店而言,因為是單店經營,所以經營失敗的可能性極高,根據經驗資料,新開張的非連鎖性店面,在二年內關門的比例至少超過一半,這個比例應該還在增加中,這個現象代表了長期租金收益的不穩定性甚高,因此,導致店面擁有者往往在租金高低與租期的風險之間,陷入極大的矛盾掙扎。


若純就投資的角度觀察,以承租者經營所能提供的是「商品」或是持續的「服務」,應該是一種解決上述矛盾現象的重要參考。因為,持續的服務才能提高客戶的再上門率,他的判斷標準應以能提供「附近型」客戶(不論是居住、工作或是經常經過的)的服務為主,這種店面的經營才易成功。


以往店面的投資者,係基於投資以賺取增值所得( capital gain)的心理去購買店面,當房地產市場景氣時,店面漲幅常很驚人,若再運用銀行貸款發揮財務槓桿作用,其投資報酬率自然更是可觀,此時之租金收益反而不是投資重點了。然而在房地產市場不景氣時,一來店面價格不易增加,甚或反而容易下跌,二來租金調幅常因商店經營不易,而不能作較大幅度之調整,因此店面之購置需求,即可能每下愈況,故凡是擺明只售不租之店面,大多會被閒置。


商街與購物中心的競爭


未來的商業環境,可以說是「商街」與「購物中心」間的競爭,商街的優勢在於「服務」,商業中心的優勢在於「商品」,雙方都會向對方的優勢進攻,例如大型購物中心(或百貨公司),會不斷地運用各種可以剌激一次購足( one stop shopping)的促銷手段,企圖吸引所有「通過型」的客戶,因此,還會不斷聚集更多商品、商店或餐廳進入其內,使得「附近型」的客戶也可以進入其內消費,這種類似歐美大型商場( shopping mall)的消費型態,如果成功,零星店面的生存空間將會更小。


相對地,傳統商街中的店面,除了不斷地增加提供更多元化的服務(如可代收物品、代繳款、代訂貨)以穩固其基本地盤(「附近型」客戶)外,更會對某些特定商品採取更靈活的聯合促銷活動,以小蝦米對大鯨魚的策略,以贈品或價格,吸引「通過型」的客戶到店購買,再輔以持續性服務便利之優勢,拉回客戶。所以,也可以說是「一次購足」與「永久服務」之間的戰爭。誰會成功,端看努力。但處於這種大環境下,投資人在投資店面時,切不可有在短期內就期望獲利的心態,應該按部就班,先選擇正確的長期承租客,以各種合作型態,先有效的提昇租金收入,才可以順利以較佳價格出售,以達到投資店面的獲利目標。


(本文作者為:股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士)


◎文章提供/住展雜誌

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案例分析(住宅風水)


地勢左高右低 女主人勢弱


戶部上書剪報


記者王亮勻/報導.攝影


張小姐一家人日前搬進1棟透天別墅,為了讓日後的生活能順順利利,因此在請人設計規劃新家格局前,就先請風水老師來看房子,依照地型與家中格局做風水上的改善與補強,新居落成後,因為有風水氣場補強的加持,全家人都能住得平安又開心。


風水老師 鄭雅勻


專研地理風水、姓名學、手相面相、開運招財布局,為「台灣妙妙妙」節目風水老師。專長姓名學、命相、堪輿師,並於網路幫助網友解決基本風水問題,http://spaces.msn.com/members/nonobuty 。


診斷1 外在火形煞 運用植物擋煞氣


從張小姐家向外看,都為三角形的窗戶,在陽宅風水來看,這就屬於火形煞,火形煞會造成家中的人必須要到外地工作的運勢,此外居住其中的人,個性會較為自我與極端。另外火形煞也會使住家附近容易發生火災,須特別注意。


破解


一般來說火形煞的住家,只要掛上山海鎮就可以擋煞,但因為中庭剛好有高達2層樓的大型植栽,而植物就是最好的天然化煞物品,恰巧擋掉了火形煞。


診斷2 地勢左高右低 影響女主人運勢


由於住家位在山坡地,整體地勢左高右低,在陽宅風水上,如此地形會造成家中男主人運勢較強,女主人運勢較弱,有委曲求全的心理,因此要補強女方的氣場。


破解


一般來說,可以在家中靠右邊的角落位置,擺放3隻銅製麒麟,或是水晶柱、水晶洞,都有補強氣場的功效。


診斷3 開門見梯大破財


由於房屋為2層樓別墅格局,從大門進入馬上就會看到樓梯,一般來說開門見梯會造成大破財的運勢。


破解


可將開門方向與樓梯位置錯開,避免破財運勢。


診斷4 神明廳在玄關大不敬


張小姐家客廳地坪分為2個區域,一塊是進門脫鞋的玄關區,一塊是客廳沙發擺設的米白色大理石區域,而神明廳的位置則恰巧規劃在進門脫鞋的玄關區。


破解


老師刻意在神明廳前方擺一條紅地毯,造成玄關與神明廳區域的分隔,並非直接設在玄關空間中。


診斷5 大門對房門 是非多


原本從大門入口處向屋內看,會直接看到客房的門,大門直接對到房門,住在房間中的人容易待不住,夫婦則易發生口角是非與爛桃花,老人則是每天提心吊膽,心裡不安穩。


破解


只要將房門開口朝向側邊,就可以改善問題。


診斷6 地勢前高後低 運勢不佳


由於廚房為後花園外推的位置,原本此區為地勢較低的花園,陽宅風水中,如果地勢前高後低,不但造成運勢不佳,居住其中的人也容易被人欺負。


破解


在填高地勢加蓋廚房之前,要先在地面上鋪上錢幣與水晶提升氣場。


診斷7


在2樓有一處可以自由活動的大空地,張小姐家中的小孩有跳舞的習慣,因此將壁面設計成一大面的鏡子,但在陽宅風水上,如果有太多外露的鏡面,不但會引來口角是非,家中人的意見也常發生相左情形。


破解


鏡面最好用布簾遮住。


診斷8 門對門 易爭吵


在2樓的空間中,原有的格局為小孩房門正對父母房門,由於門對門容易發生口角是非,父母親與小孩容易爭吵。


破解


將開門方向換位置,而原有的門片位置則設計一道牆面做遮蔽,順利化解煞氣。


老師建議,如果無法將格局重新變更的話,在房門上掛八卦獅咬劍或六帝錢,都能化解這類煞氣。


診斷9 書桌背對門框 讀書易分心


小孩房的書桌與門框呈平行位置,一般來說如果書桌背對門框,容易因為不知會有什麼人進到房門,而造成心裡不安,小孩念書容易坐不住。


破解


最好將書桌改向,與門框同一方向為宜。


診斷10 廁所開門見鏡子 口角紛爭不斷


公共衛浴因為格局的關係,打開門就會見到鏡子,開門看到鏡子容易產生口角是非多的問題。


破解


可將鏡面移到側邊,避免開門見鏡。
 

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租屋經理 北台灣新寵兒
 分類:房地產資訊2006/12/09 23:382006.12.09 


租屋經理 北台灣新寵兒
 工商時報    蔡惠芳/台北報導



    低利時代投資客介入房地產市場的比重,愈來愈高,拜住宅年租金收益率動輒四、五%以上、房屋租賃市場需求殷切所賜,最近以標榜代理客戶進行包租、代租或代管業務的專業「租屋經理」公司,迅速在北台灣崛起。


    除已有國揚實業公司位於淡水的「大溪地」一千五百戶住戶,首創建築業界在預售階段即代客租賃管理之外,明年初新店上千戶社區也將加入委託「租屋經理」代租的行列,甚至新竹科學園區五百戶的一整棟大樓,更將首創台灣第一例,採「整棟包租」的模式席捲市場。


 
    在整體住宅租賃市場佔有三成以上比例的小套房租賃需求,最近迅速衍生出代租、代管、包租等商機,因為要當個專業的「房東族」,必須打理與客戶簽約、屋況及設備點交、向房客收催繳租金並匯入房東帳戶、屋況修繕維護,及違約處理等程序,目前小套房租賃市場十分活躍的台中,幾乎是這類「租屋經理」公司的大本營。


    最近,國內規模最大的「租屋經理」公司永勝資產管理公司,以「中軍北上」之姿,迅速在台北、新竹一帶崛起,一口氣拿下國揚「大溪地」一千五百戶的大訂單。


    由於一般房屋仲介公司所謂的代租服務,只是介紹房客、和協助簽約,通常不管後續維護或租屋糾紛,因此仲介服務費收費行情大約是房東、房客各收○.五個月的月租;但這些專業的「租屋經理」公司,由於還涵蓋:代收租金、簽約、點交、代修繕房屋、向房客收催繳租金並匯入房東帳戶、屋況修繕維護,及違約處理等全套服務,因此代租的行情是月租的一○%;至於代管服務,也是一○%;包租則除代租服務外,還涵蓋空屋被破壞的潛在管理風險、閒置時管理成本等,因此收費約月租的三○%。

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*-*租金報酬低於4%,別做房東!*-*
分類:購屋資訊2006/12/10 17:03


保值之外,買房子也是很好的投資理財方式。房仲業者提醒準房東:一定要精算租金報酬率,如果不到4%的話,最好打消晉身包租公、包租婆的念頭,否則恐怕會白忙一場!同時,想要當房東的話,還要注意「四不三要」的原則。(何宏儒報導)


想要買房子出租、自己當房東嗎?信義房屋不動產企研室協理張欣民建議慎選房型。他表示:整層住家的租金報酬率大概只比定存高出一個百分點左右。不過,如果「小單位化」的話,像套房或分租雅房,報酬率則可能高達兩倍以上。


另外,當房東之前還要注意「四不三要」的原則。所謂「四不」,包括「貸款成數不能太高」、「不買問題房屋」,以及「不買價位過高的房子」。同時,「不能對房客不聞不問」。他表示:房客反應的租屋問題一定要立刻即解決,以免衍生糾紛,甚至降低房客的續租意願。


而所謂「三要」則是「地段要好」、「生活機能要強」、「門面要美」。他舉例:租屋族多半也是上班族,房子買在捷運站或辦公商圈附近,就不怕租不出去。同時,如果週遭鄰近百貨賣場、超市和小吃店,那更會加分。另外,妝點房子門面、更換老舊管線,都可以讓房子更受青睞。換句話說,初期投入一筆裝潢費用,千萬不要省。


引用自中廣

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店面成房地產投資新顯學 高鐵、捷運 引領○七房市新方向
分類:房地產的點點滴滴2006/12/11 17:11


 更新日期:2006-12-06 記者:邱曉平
 
根據統計,過去四十二個月以來,有許多人因為房地產而致富,而首要原因都是因為交通。由《今周刊》舉辦的「名師講堂」講座中,《今周刊》發行人謝金河與北區房屋首席總經理彭培業,便認為通車在即的高鐵將引發○七年房市新契機。


謝金河(以下簡稱謝):行政院主計處公布的第三季GDP,台灣是五.○二,前三季是四.三九,確定贏韓國,這次要談台灣房地產投資方向,請彭首席總經理對兩岸房地產做一個輪廓掃描。


彭培業(以下簡稱彭):台灣房地產未來會如何發展?是否會泡沫化?這些問題大家都很想知道。我以從事房地產多年的經驗和大家分享。


首先,政治發展對台灣房地產具有舉足輕重的角色,從民國六十年台灣退出聯合國,到六十七年中美斷交,七十七年蔣經國先生過世,以及九十一年提出兩國論,甚至最近中國提出反國家分裂法。政治影響房地產的衝擊,從過去影響很大,到現在逐漸降低,足見民眾愈來愈有智慧。


其次,影響房地產來自經濟面。從九十二年到九十五年,油價從三十六元漲到七十六元,這個階段奠定了房地產上漲的助瀾期,但人民經常會問,房子上漲的過程該不該買房子?
房地產過去的歷史軌跡,能在房地產致富的人,都是能長期持有房地產的人。其次要看房地產能否獲利?必須要看未來性,絕對不是當下的價格。


房地產從過去三年半中,從土增稅減半、SARS之後,房價一飛沖天,這過程中,發現民眾的貧富懸殊差距愈來愈大。因為有錢人買好地點,沒錢人買較差的地點。換言之,若三年半前以一坪三十萬元買在大直明水路;但是買了郊區一坪只花十五萬元。經過三年半,大直明水路漲到一坪五十萬元,郊區才漲到二十萬元,雖然都漲,但好地段漲幅大,資產價值差距也拉大。

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店面成房地產投資新顯學 高鐵、捷運 引領○七房市新方向
分類:房地產的點點滴滴2006/12/11 17:11


 更新日期:2006-12-06 記者:邱曉平
 
根據統計,過去四十二個月以來,有許多人因為房地產而致富,而首要原因都是因為交通。由《今周刊》舉辦的「名師講堂」講座中,《今周刊》發行人謝金河與北區房屋首席總經理彭培業,便認為通車在即的高鐵將引發○七年房市新契機。


謝金河(以下簡稱謝):行政院主計處公布的第三季GDP,台灣是五.○二,前三季是四.三九,確定贏韓國,這次要談台灣房地產投資方向,請彭首席總經理對兩岸房地產做一個輪廓掃描。


彭培業(以下簡稱彭):台灣房地產未來會如何發展?是否會泡沫化?這些問題大家都很想知道。我以從事房地產多年的經驗和大家分享。


首先,政治發展對台灣房地產具有舉足輕重的角色,從民國六十年台灣退出聯合國,到六十七年中美斷交,七十七年蔣經國先生過世,以及九十一年提出兩國論,甚至最近中國提出反國家分裂法。政治影響房地產的衝擊,從過去影響很大,到現在逐漸降低,足見民眾愈來愈有智慧。


其次,影響房地產來自經濟面。從九十二年到九十五年,油價從三十六元漲到七十六元,這個階段奠定了房地產上漲的助瀾期,但人民經常會問,房子上漲的過程該不該買房子?
房地產過去的歷史軌跡,能在房地產致富的人,都是能長期持有房地產的人。其次要看房地產能否獲利?必須要看未來性,絕對不是當下的價格。


房地產從過去三年半中,從土增稅減半、SARS之後,房價一飛沖天,這過程中,發現民眾的貧富懸殊差距愈來愈大。因為有錢人買好地點,沒錢人買較差的地點。換言之,若三年半前以一坪三十萬元買在大直明水路;但是買了郊區一坪只花十五萬元。經過三年半,大直明水路漲到一坪五十萬元,郊區才漲到二十萬元,雖然都漲,但好地段漲幅大,資產價值差距也拉大。

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超級業務員 教你跑業務


在各行各業中,想要獲得財富累積,最快的方法就是跑業務了,今天,本版找來了三位在壽險、房仲與外勞仲介市場業績嚇嚇叫的超級業務員現身說法,請看跑業務如何跑出一片天!





安泰人壽市場部高級處經理 鄧鈞鴻




座右銘:一勤天下無難事。




業務能力:所帶領的50人業務團隊在2005年創造一億多元營業額、佣金四千萬元,連續三年獲得安泰人壽「年度最佳通訊處」冠軍,今年將挑戰四連霸。




成功秘訣:經常說關於風險的故事給客戶聽


鄧鈞鴻 順時事說故事、提問題




壽險業務成不成功,在壽險顧問和客戶見面後的幾分鍾內就決定了!能不能很快地讓客戶產生好感和信任、願意繼續傾聽後續說明,左右著成交機率。安泰人壽市場部高級處經理鄧鈞鴻投入壽險業務工作12年,能夠掌握消費者心態,不給客戶「一定要買」的壓力是他成功的原因之一。




「說故事」和「提問題」則是鄧鈞鴻跑客戶訣竅,新聞事件中所寓含的生活風險,信手拈來,就是他說故事的題材;而藉著提問題,則可以幫助客戶思考生命 處境,感覺自己的確需要這項產品。舉例來說,拜訪理財客戶時,他會要客戶想想:自己對栽培孩子的期望是什麼?了不瞭解達到這樣的期望需要準備多少錢?別小 看這個方法的力量,鄧鈞鴻不僅因此成功地讓自己成為出色的壽險業務人員,並且造就旗下安泰人壽鴻展通訊處12位同仁成為年薪兩百萬元以上的「百萬圓桌會」 (MDRT)會員。




但是,「錢」雖是業務人員追求成功的趨力,鄧鈞鴻卻提醒,一味向錢看卻往往賺不到錢,因為客戶會發現,業務人員只關心自己的利潤,而非客戶的需求,「發自內心的服務熱誠是絕對必要的」。




此外,檢視鄧鈞鴻的成功方程式,很容易就會發現他的業務作風十分「一步一腳印」,他有一套自己的五「自」箴言:自治、自律、自助、自省、自信。這五 件事全都是對自己的嚴格要求,鄧鈞鴻說,能夠自我管理、反省錯誤不貳過,再加上「吾心信其可成」的堅定信心和毅力,是業務人員必須反覆練習的功課。





北區房屋協理 張乃齊


座右銘:正面思考,不忘危機意識。




業務能力:每月可成交4、5筆土地買賣,業績名列前茅。




成功祕訣:高度熱情、高挫折容忍度、高EQ。




張乃齊 轉業轉出意外人生




當工作逐漸落入一成不變的循環,是不是該離開的時候了?就是這種感覺,讓現任北區房屋協理張乃齊決定在32歲那年,從秘書轉業成為房屋仲介,這個轉 折,讓她的人生就此開展、夢想也跟著起飛!今年適逢張乃齊進入北區房屋的第3年,幾年之間,變動最多的是『收入』,單月收入最高曾經接近七位數,與當初入 行相比相差了20倍左右,這樣的天文數字是轉業當初不敢奢望的。與一般業務油嘴滑舌的形象大不相同,談吐十分文氣的她,反倒因為這項特質,讓她在桃園青埔 地區的土地開發銷售領域裡頭暢行無阻,也從賣房子開始,一路挺進土地仲介領域。




由於高鐵桃園站進駐,青埔地區的地價大約已較兩年前整整漲了一倍,張乃齊在兩年多前調到北區房屋青埔店,這個轉變,讓她十分幸運地佔了市場機先,為 了掌握客戶流向,她總是細心地配合地主的生活作息,避開午睡時間、也不在晚間八點半以後拜訪,目的就是不希望叨擾客戶時間,此外,每次拜訪,只是純粹聊 天,決不會一開口就談生意。




有趣的是,聊著,聊著,也就聊出了信賴與情感,讓老客戶主動幫她介紹新客戶,CASE也就接踵而至了,另外,為了工作付出全部時間,也是業務員想賺錢應該具備的心理建設。




以張乃齊為例,工作幾乎佔據了生活中所有可能的時間,每天晚上拜訪完客戶,大約九點回家,還得留下時間著手撰寫開發信、整理資料等等,直到夜深;當 週末全家人出遊時,還是獨自一個人隻身在外接待客戶,她有感而發地說,從事房仲業務全心投入很重要,健康也很重要,唯有身體健康才有足以應付工作的清晰思 路。





安佳麗人力資源國際有限公司業務經理 余鳳蘭




座右銘:沒有不能接的客戶,除非客戶不要我。




業務能力:將婆婆媽媽性格發揮得淋漓盡致,成為不少影藝、名人與立委的『指定』的外勞仲介員。




成功祕訣:不在乎這個月薪水領了多少,而是手邊案子解決了多少。




余鳳蘭 不論賣什麼,客戶都買單


擔任外勞仲介近八年的余鳳蘭,之前接觸過委託行、多層次傳銷調整型內衣、迪士尼兒童美語等多個業務領域工作,她說,再龜毛、挑剔的客戶,只要遇到她 一定成交,從一個客人開始,至今,她的人脈銀行存款已經無以數計,經她之手的客人總是很挺她的說,不論她賣什麼,我都買單!早在任職調整型內衣銷售時期, 她的單月平均就曾經高達六、七十萬元!余鳳蘭說,現在的外勞仲介事業靠搏感情搏來的!在她眼中,僱主和外傭一樣重要,「兩者都是我的客戶」,她總是不斷叮 嚀客戶,「有任何小事都請隨時打電話給我。」因為,拖著不處理的小事最後可能累積成災難。




受訪當天,她剛好到兩個客戶家裡教外傭做菜,余鳳蘭先請外傭根據冰箱裡現有的材料自己搭配,再告訴她們配法合不合台灣人胃口,從備料和冰箱整理訣竅 開始,教外傭如何洗菜、調味、如何多項程序並行,以最省時的方法準時開飯…,就是這樣親力親為的訓練方式,讓她介紹的外傭就是跟別人的不同,透過快、狠、 準的眼光幫僱主與幫傭配對,因此擄獲檯面上不少政商名流與演藝人員的心,只要欠缺外傭一定第一個找她!余鳳蘭認為,每個人都有她值得學習的地方,跑業務的 歲月裡,即使陪客戶聊天、毫無進帳,她仍將這些時間視為不用付費的經驗學習,因為長期接受余鳳蘭服務,彼此建立高度信任,很多客戶會對她說,「無論妳賣什 麼,我都要買!」,採訪末了,開著BMW名車的余鳳蘭依舊臉上堆滿笑容說著,我得去接我女兒囉!


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買賣房子 注意隱性風險
(2006/02/19 05:00:00 時報資訊)


記者林桂蘭/台中報導


 元月以來政治利空衝擊效應似漸減弱,加上外資重回買超行列,住 宅市場仍受惠於歷史低點的利率水準及金融機構貸款資金充沛的利多 因素,優惠房貸尚有一千八百億左右餘額可供使用,太平洋房屋推斷 ,今年整體住宅市場仍將維持高點盤整,唯各區域供給量體太大,相 對的也拉大了議價的空間。太平洋房屋總經理高永昆認為今年不動產 市場仍將維持穩步向前的樂觀態勢,而利率調升狀況、總體經濟景氣 晴雨程度、各區段銷售成績、三通能否順利展開,與禽流感疫情之影 響程度,才是真正掌控今年房市大局的最主要關鍵。


  高永昆表示,九四年國內房地產市場交投熱絡,加上投資型買方進 場的帶動下,房價居高不下。而買賣房子茲事體大,交易過程雙方都 有隱性風險。過戶之前,買方具有交付資金風險,例如賣方一屋二賣 、房子遭假扣押等。賣方則是過戶之後拿不到尾款,但此時買方已經 將房子過戶給第三者或設定給第三者等。因此,消費者買賣房子技巧 的掌握非常重要,一般會出問題的交易,大部分都是一方欠缺經驗, 又碰到故意欺瞞的售屋人員。因此,不論是委託房屋仲介公司、代書 或自己處理,對於房子過戶流程、交款成數,或行政機關作業時間、 習慣,都要有起碼概念,再進而謀求防範之道,防患糾紛於未然,當 可減少出錯的機率。


  太平洋房屋行銷部協理吳癸森表示,若涉及事前的產權調查與相關 法令規範,除了業者本身必須秉持守法原則,不輕易試探法規底線外 ,消費者平常也須多留意不動產的適法性。據內政部統計資料顯示, 房地產消費糾紛發生率最高的區域,以中、北部地區推案量較大的區 域最為明顯。五大最主要糾紛產生的原因,以第四季的「定金」返還 高居首位,達三十二件;「契約審閱權」三十一件延續前季,為糾紛 次高;其他還有「房屋漏水問題」二十四件、「隱瞞重要資訊」二十 三件及「施工瑕疵」十八件等。

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購屋防身術 勤練五大基本功
(2005/11/25 05:00:00 時報資訊)


蔡惠芳


 在台灣,房屋的種類可大致分為:預售屋、新成屋、中古屋三大類 。就價格的高低、購屋人的付款壓力程度、購屋風險的高低、房屋品 質的好壞、變更設計或改變格局的彈性程度等條件來分析,其實,三 者各有優劣,若排除房地產景氣的大波段必須要掌握,才能決定究竟 買預售屋、或新成屋、中古屋好之外,還得視個人需求、配合三者的 優劣條件,再決定最佳進場策略。


  正常合理價差 多比一比  首先,就預售屋、新成屋、中古屋三大類房屋的價格來看,三者均 有一正常合理價差。信義房屋不動產企研室專案經理林永孟分析,一 般來學理來判斷,新完工的成屋價格,一般是預售屋的七成;至於中 古屋價格,則大約是預售屋五成。


  付款壓力 預售屋較輕鬆  第二,就購屋人的付款壓力來分析,其實是預售屋較佔上風。


  預售屋早源於台灣,其歷史背景是五○年代建築業剛剛萌芽,在銀 行不予建商融資的金融環境下衍生而來,對於購屋客戶來說相對可以 房屋價總三成的「自備款」,搭配逐月、逐期的「工程款」購買預售 屋,因此付款壓力最小。七○年代後銀行逐漸放寬予以建築業融資, 因此演變為「自備款」、「工程款」、交屋後「銀行房貸」三階段付 款方式。近兩年全球低利時代來臨,多家銀行甚至搭配信用貸款,提 供一○○%全額貸款給購屋人。至於新成屋、中古屋就沒有這種輕鬆 付款的優勢。


  中古、成屋 倒閉風險小  第三,在購屋風險方面,則以新成屋、中古屋最低,預售屋反而風 險大。歷年來建商中途倒閉,導致房屋蓋到一半就變成「孤兒」建案 的事件,屢件不鮮。


  建材設備 預售略勝一籌  再者,房屋品質不良,與預售階段樣品屋被裝潢得美輪美奐的虛幻 包裝,落差太大,更是潛在風險。倒是新成屋、中古屋品質看得見、 摸得著,風險最小。


  第四,在房屋建材設備的好壞方面,當然是預售屋略勝一籌,建商 往往會規劃最具競爭力的建材、裝潢和設備,並採購當代最新穎的建 材和設備、保全管理作為房屋賣點。


  變更設計 中古屋麻煩多  第五,至於變更設計或改變格局的彈性程度等條件方面,則以預售 屋最靈活、彈性,對於購屋客戶來說可根據個人需求,採量身定做方 式作變更設計。


  例如,時下許多預售百坪豪宅,由於這些豪門大戶往往已進入中年 ,家庭屬於「空巢期」,兒女不再國內,因此家庭成員較小,相對的 房間數也要求只隔成兩房或加書房,廚具、衛浴設備、磁磚、管線也 統統要求重新配置,這種優勢卻是中古屋、新成屋所望塵莫及之處。

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小屋換大屋 可退土增稅
(2006/03/07 05:00:00 時報資訊)


李亮萱/台北報導


 民眾換屋多越換越大間,台北市稅捐稽徵處表示,若自用住宅的納 稅人將小坪數房屋出售後,又購買的大坪數房屋作自住使用,就可退 還土地增值稅。


  台北市元月稅收超徵三億元,其中土增稅就超徵一億元,可見房地 產景氣復甦,不動產移轉案件也逐漸增加。許多原本擁有小坪數自用 房屋的納稅人,為提高居住品質,將原有房屋出售,購買大坪數房屋 。


  稅捐處表示,只要符合規定的話,就可以將原出售土地所繳納的土 地增值稅退還。


  根據土地稅法第卅五條規定,土地所有權人於出售土地,自完成移 轉登記之日起,二年內重購土地,若符合以下條件,就可向稅捐處申 請,將已納的土地增值稅額,退還不足支付新購土地地價的數額。


一、新購土地地價超過原出售土地地價,扣除繳納土地增值稅後仍 有餘額者。
二、自用住宅用地出售,另行購買都市土地未超過三○○ 平方公尺,且部分仍作自用住宅用地者。
三、土地出售前一年,不能 有出租及營業使用。四、出售土地與重購土地之地價以稅捐處計徵土 增稅的地價為準。五、土地所有權人先購買土地後,自完成移轉登記 之日起二年內才出售土地,也可以適用。


稅捐處官員指出,有納稅人採「先購後售」之方式,申請重購自用 住宅用地退還土增稅。


  由於該納稅人在重購自用住宅的時候,尚沒有出售之土地並沒有本 人、配偶或直系親屬的戶籍登記,等重購以後,才將戶籍遷入出售的 土地。稅捐處認為,因出售與重購時必須以戶籍登記證明其為自用住 宅,因此,該納稅人喪失退還土增稅的權益。


  不過,稅捐處強調,申請重購土地退還土增稅的納稅人,若該重購 土地,從完成移轉登記之日起,五年內再行移轉,或改作其他用途, 稅捐處將可追繳原來退還的土增稅款。

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《節稅頻道(5)》購屋換屋 有多項優惠減免
(2006/04/29 05:00:00 時報資訊)


陳鳳英


 近幾年房市交易熱絡,購屋換屋族都可享受優惠減免。去年剛購屋 的民眾可善用每戶上限30萬元的自用住宅購屋貸款利息扣除額,減輕 報稅負擔;換屋族也可利用重購退稅或交易損失進行節稅。


  舉例來說,陳小姐去年的購屋貸款利息為60萬,儲蓄特別扣除額為 20萬,申報時,陳小姐應以購屋貸款利息減去儲蓄特別扣除額的餘額 40萬申報,由於購屋貸款利息扣除額上限是30萬,陳小姐最多只能申 報30萬。


  購屋族若為爭取優惠利率而更換貸款銀行的話,僅就原始購屋貸款 尚未償還額度範圍內申報扣除。


  至於喜歡小屋換大屋、舊屋換新屋的換屋族,更要把握利用重購自 用住宅扣抵稅額辦理退稅的機會。


  只要1.購屋的價格高於出售的價格;2.售出與買進的房屋都必需符 合「自用住宅」條件;3.二間房屋登記名義人為本人或配偶均可;4 .兩間房屋產權登記的時間在二年之內等,換屋族先前已繳納的交易 所得稅可自新屋完成移轉登記年度的綜合所得稅額中扣抵或退還。


  至於有在去年賣房子的人,則須申報賣屋收入。一般來說,計算方 式有兩種,1.提供相關證明文件,計算與房屋售價的所剩餘額;2.依 94年度台北市課徵率23%、高雄市18%、省轄市13%、縣轄市10%、鄉鎮 8%,乘以房屋評定現值計算出交易所得申報,納稅義務人可以先行試 算,再來選擇對自己較有利的數額申報。


  賣屋有賺有賠,誰都不願意賠錢拋售,若有交易損失,可依「財產 交易損失」的規定,在以不超過當年度所申報「財產交易所得」的情 形下,扣抵當年度所得稅。


  如果當年度無財產交易所得可供扣除或扣除不足,還可在以後三年 內的財產交易所得中陸續扣除。

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《保險萬靈丹》意外醫療險-家庭財務的安全氣囊
(2006/11/28 05:00:00 時報資訊)


本文由中華保險服務協會提供,黃惠聆整理


 交通意外事故對於生命的危害遠勝於戰爭,身為現代人面臨意外事 故所致的經濟損失已無法獨立承擔,最理想的方式就是透過「保險」 的互助制度,將損失移轉於所有投保的人承擔,每年花少少錢買意外 醫療險,一旦不幸發生事故,理賠保險金即等於為家庭財務加裝安全 氣囊。


  這次台中市長胡志強及其夫人邵曉鈴因他人不當的超車發生嚴重車 禍震驚全國,所幸,邵女士目前已脫離險境,一般人如遇到重大車禍 事故,龐大的醫療、復健、照護費用常常不是一般家庭所能負擔。如 何保障家庭的財務安全?保險是最佳的選擇,以小額確定的支出(保 險費)換取大額不確定的損失補償(保險金),可說是利人利己。


  以邵女士所受的傷害為例,其左手臂截肢(肘關節以上)已符合傷 害保險的承保範圍:「傷害保險人於被保險人遭受意外傷害及其所致 殘廢或死亡時,負給付保險金額之責。前項意外傷害,指非由疾病引 起之外來突發事故所致者。」假設投保一千萬元的傷害保險,年繳保 費約五千至一萬元(產、壽險公司皆有販售傷害險,各家費率有差異 ),依殘廢給付標準表的第五殘廢:「一上肢肩、肘及腕關節中,有 二大關節以上缺失者。」給付保險金額六○%即六百萬元。


  另關於脾臟切除部分,是否符合殘廢給付標準,須依事實認定,即 「胸腹部臟器機能遺存障害,須將症狀綜合衡量,永久影響其日常生 活活動之狀況及需他人扶助之情形,比照神經障害等級審定基本原則 、綜合審定其等級。」  例如:一、胸腹部臟器機能遺存極度障害,終身不能從事任何工作 ,經常需要醫療護理或專人周密照護者。屬第一級殘廢,給付一○○ %保險金。二、胸腹部臟器機能遺存高度障害,終身不能從事任何工 作,且日常生活需人扶助。屬第二級殘廢,給付九○%保險金。三、 胸腹部臟器機能遺存顯著障害,終身不能從事任何工作,但日常生活 尚可自理者。屬第三級殘廢,給付八○%保險金。四、胸腹部臟器機 能遺存顯著障害,終身祇能從事輕便工作者。屬第七級殘廢,給付四 ○%保險金。


  假設邵女士符合第七級殘廢則合併截肢的殘廢,保險公司需給付第 五級六○%加上七級四○%共一○○%(一千萬元)的保險金。殘廢 保險金的給付以保險金額為限,同一事故身故保險金與殘廢保險金合 計亦以保險金額為限,如不同的意外事故則分別計算。


  完善的保險規劃就是「買對保險、買夠保險、保費合理、找對人( 完善的售後服務)」,是現代人生活不可或缺的一環,使保險成為家 庭財務安全的守護神,使家人無後顧之憂是基本應有的作為。

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自殺等故意行為 意外險不理賠
(2006/11/28 05:00:00 時報資訊)


李佩真/台北報導


 剛剛過了一個「憂鬱星期一(Blue Monday)」嗎?根據衛生署日 前公布調查,去年平均每天有十二人自殺,尤其以休假後開始上工的 星期一最多。自殺不能解決問題,多找人商量跳出困境才是辦法,且 根據保險業者表示,只要是自殺等故意行為,意外險都不理賠。


  根據該項統計調查,過去五年自殺死亡人數,每每遇到星期一,都 是最高的,以去年為例,平均每個星期一約有十四人自殺身亡,國人 平均自殺死亡年齡是四十七‧七歲,且男性多於女性。


  富邦保險指出,以產險公司賣的意外險保單來看,要保人及被保險 人的故意行為,以及被保險人的犯罪行為,屬於除外不保事項,也就 是說,不論是自殺死亡或是自殺受傷獲救,因都是屬於故意行為,意 外險都不會理賠。


  舉例而言,若某一男子為要保人,被保險人為其妻,老公蓄意殺害 老婆,且故佈疑陣,弄成老婆自殺的樣子,保險公司不會理賠保險金 ,而若是老婆被老公傷害受殘,則保險公司會給付「被保險人」殘廢 保險金。


  國際紐約人壽副總經理楊鈞霆也指出,以意外險而言,只要是被保 險人的故意行為,都不給付,自殺也是一樣。而就壽險來看,被保險 人在契約訂立或復效之日起二年內,故意自殺或自成殘廢,保險公司 不負給付保險金責任。


  此外,有關住院醫療費用方面,因被保險人的故意行為,包括自殺 及自殺未遂等,在送醫急救過程以及之後所產生的相關醫療費用,也 是保險公司的除外責任範圍,不予理賠。


  為避免這類道德風險,保險公司初步核保工作當中,對於保險人的 健康、工作、財務狀況、生活方式型態,多會注意,保額也會視情況 有所規範。一般而言,保險費用支出能力,約佔每人收入的一成至一 五%,若是發現有特殊投保情況,保險公司也可能拒保。


  一些人因為景氣不佳、經濟壓力大,選擇走上絕路,保險業者呼籲 ,自殺無法解決問題,還會造成家人身心受害,而且天無絕人之路, 心情不佳或覺得經濟過不去時,打一通電話訴苦,跟社福單位、朋友 求救,都有人可以幫忙協助渡過難關。

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《保險理財》別讓一生掙來的資產都繳給國庫 善用保險 留愛給親人
(2006/11/28 05:00:00 時報資訊)

陳欣文

 要有多少錢,才需要考慮遺產稅的節稅問題?壽險業者估算,一般 來說,你可能有上千萬的資產,就要及早規畫節稅的問題,因為有沒 有透過保單節稅,攸關你把大半生掙來的資產留給後代還是繳給國家 !  資產破千萬 就要規畫  很多人印象中要規畫節省下遺產稅似乎是有錢人的事情,其實不然 ,因為在工作二十年之後,累積下來的退休金和年輕時努力繳房貸買 來的房子等,總額超過千萬並不難,而只要你中年之後的資產可能超 過一千萬,就有必要及早作節稅規畫。

  一般來說,遺產總額經過免稅額七百七十九萬元(此為今年度調整 後額度)、配偶及子女扣除額與喪葬費扣除額一百一十一萬用之後, 可計算出遺產淨額以及應納的遺產稅。若是以老王包含不動產等在內 財產一千五百萬元來計算,扣掉被繼承人免稅額七七九萬、一對兒女 共九十萬扣除額、一一一萬喪葬費扣除額,則老王的一千五百萬資產 共計扣除掉九百八十萬之後的餘額為五百二十萬元,就必須依據稅法 中十五%的稅率來繳納遺產稅。

  投保壽險 稅減遺產增  而由於資產越多稅率越高,因此投保高額壽險已經成為高資產族群 節省遺產稅最常見的方式。

  舉例來說,五十歲的王先生已累積三千萬的財產,他撥出一千七百 四十四萬元(五十歲投保二千萬終身壽險,每年繳費八七.二萬元, 一千七百四十四萬元為二十年繳費總額,若王先生在未繳費期滿前身 故,付出的保費將更少)。

  如果王先生不幸身故的話,保險公司理賠的二千萬保險金將不必繳 交遺產稅,而王先生需繳稅的遺產也從三千萬減為一千二百五十六萬 ,結果不僅需繳付的遺產稅減少了,同時也增加了二千萬的保險給付 ,其遺產也從原來的三千萬,增加為三千二百五十六萬元(其中一千 二百五十六萬要課稅、二千萬保險給付免稅)。

  另外,以近年來頗受歡迎的分紅保單、其中採躉繳的養老險保單為 例,如果老王六十五歲時累積資產八千多萬元,希望透過保單有效節 稅的話,若投保躉繳三千萬的壽險,年繳保費約三千二百六十萬元, 所繳的保費支出馬上就將必須課稅的資產扣掉,被課徵的稅率級數也 因此從四一%降至三三%。

  分紅保單 節稅效益高  而萬一老王身故的話,因為有投保壽險而遺屬可以領到的三千萬保 險金也不納入課稅範圍,因此最終留給後代的遺產跟沒有投保差距近 千萬元(詳情如左表),可見透過該類保單仍有不小的節稅效益。

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買頂樓加蓋 須注意拆除風險
(2006/11/30 05:00:00 時報資訊)


李佩真/台北報導


 很多人喜歡買頂樓有加蓋的房子(左圖),這類物件尤其吸引家庭 人數多,或者想要投資收租的人,不過,買這類物件多少有風險要顧 及,除了注意過去屋況歷史、鄰居關係,以及修繕規定外,頂加部分 其實也是需要課稅的。


  永慶集團法務主管指出,頂樓加蓋建築並非使用執照當初核定的建 築範圍,依建築法規定非合法建築,以台北市為例,將八十三年十二 月三十一日以前違建視為「既存違建」,列冊控管,而之後的違建, 便是屬於新違建,即報即拆。


  一般常見於民宅中的違建包括頂樓加蓋、一樓外推、陽台外推、夾 層。頂加物件在使用上有空間大的優點,但是購買時,也有些事項需 要特別注意,包括加蓋時間、屋主與鄰居關係,因為緩拆的政策何時 會變不一定,而這便是投資頂樓加蓋物件的風險。


  該法務主管表示,除了注意加蓋時間點以及鄰居關係之外,過去是 否已經有被報拆的紀錄、以及是否有分管契約,此外,也要注意對既 存違建的修繕限制。對於既存違建,損害的修繕也只能就現況有損害 的地方修好,不能增建或者改變現有的建築狀態,另外,要注意的是 ,頂加的使用,在稅法上同樣也是要課稅的。


  住商不動產民權捷運店店長曾世榮也建議,對於房屋的過去歷史, 需要特別查詢其興蓋的時間點,以及過去是否有曾經被報拆的紀錄, 或有鄰居宿怨等等,避免買了之後,卻馬上面臨將被拆或報拆的情況 。


  房仲業者也提醒,頂樓的所有權屬於全棟住戶共同所有,至於使用 權雖可以約定專用,但是購買時必須要注意,前屋主是否有「分管協 議」,否則使用權是屬於全戶共有。無論如何,民眾購買頂加物件之 前,最好瞭解相關法令規定及可能風險。

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http://cw.gabbly.com/gabbly/cw.jsp?e=1&t=http://gabbly.com/tw.myblog.yahoo.com/yaleobaby/". style='width=500" height=500" >

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徵房東-桃縣-中壢 平鎮地區


 


房屋代管 託管


 


類型: 1.店面 2.透天 3.電梯4.公寓 5.單間或整棟(層)套房6.廠房 7.農舍


8.土地(農地-建地-工業地)


 


期限:基本半年-1年以上


 


費用:套房(每間每月管理500元)其他面議


 


服務項目:找租客 收房租 告知房客繳房租 修繕房屋(與屋主報價)


 


如果有需要代管 託管


 


請趕快聯絡: ㄚ清  電話:0910-908-533 0981-059-883


 


如果服務的好 請多多介紹親朋好友及買賣房屋土地




ㄚ清部落格: http://tw.myblog.yahoo.com/yaleobaby=>留言


 

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逆境商數 or 患難商數 )好文章與大家分享


AQ(Adversity Quotient)
3 0 年前,我對當時的工作非常不滿,時常抱怨,也多次口頭叫嚷要辭職。

有一天一位其他部門的年長主管跟我說,

永遠不要因為這個工作不好而辭職,一定要因為另一個工作更好而辭職。

這二句話對我很重要。影響也很大。卅年後的今天,回想起來,他說的真的很有道理。

現在的公司制度不好,下一個工作機構的體制多半也有缺陷。

現在的公司不公平,誰能保證新的公司一切都很合理公道。

現在的公司有派系,天知道多少公司有同樣的權力鬥爭問題。

跟現在的主管處不好,新工作的主管就一定處得好嗎

近來在企業管理領域出現了個新名詞: AQ( Adversity Quotient),

明確地描繪出一個人的挫折忍受力。

AQ(逆境商數 or 患難商數)是我們在面對逆境時的處理能力。

根據AQ專家保羅‧史托茲博士的研究,一個人 AQ愈高,愈能以彈性面對逆境,
積極樂觀,接受困難的挑戰,發揮創意找出解決方案,因此能不屈不撓,愈挫愈勇,而終究表現卓越。

相反的, AQ低的人,則會感到沮喪、迷失,處處抱怨,逃避挑戰,缺乏創意,
而往往半途而廢、自暴自棄,終究一事無成。

AQ不但與我們的工作表現息息相關,更是一個人是否快樂的重要關鍵。

尤其在大環境不景氣的當下,不論是在職或待業,突發狀況的發生機率都會提高,
因此練就一身回應逆境的好本領,就愈顯重要了。

到底該怎麼做,才能提昇自己的 AQ呢?

( 1)凡事不抱怨,只解決問題:

碰到不如意的情況, AQ低的人會怪東怪西,都是別人的錯,害自己不能如願,
抱怨過後,心情往往更加沮喪,而問題依舊無解。

AQ高的人通常沒時間抱怨,因為他們正忙著解決問題。

所以請減少抱怨的時間,因為少一分時間抱怨,就多一分時間進步。

( 2)先看優點,再看缺點:

當挫折發生時,如果第一個念頭是:「完了,這下沒救了。」

那就很難逃脫悲觀的詛咒。AQ 高手的做法是,遇到狀況,

先問自己:「現在有什麼是可珍惜的?」

換句話說,在挫折中找優勢,並把它轉化成進步的助力。

例如,突然失業當然錯愕,但想一想,現在多了時間自己可支配,還有資遣費,
於是再進修培養第二專長,似乎會是不錯的想法,也許就此開創出另一番格局。

畢竟,自怨自哀解決不了問題,懂得在逆境中找機會,才是高AQ 的精彩表現。

(3 )將當下的不幸,變成日後的「幸虧」:

看待挫敗, AQ高手清楚知道,一時的成敗並不能定一生。

就像李安,大學沒考上,卻因此找到了自己真正的舞台,現在想想,還真「幸虧」
當時沒考上大學,要不現在就不是這番光景了。

因此只要保持樂觀,賽翁失馬焉知非福, AQ高手就能將當下的不幸,變成日後回顧時的「幸虧」。

讓我們一起提昇自己的逆境商數,如此一來,工作上的卓越成就,一定指日可待。

成功是一種習慣、一種態度、那是我們與生俱來的一種本能。

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購屋需求原則


購屋需求原則一:人


決定居住的人數


一般來說,買房子第一個問題應該先決定到底要住幾個人?這個答案將決定房子的基本空間需求(隱私型空間)也是想買房子的人第一個需要釐清的問題。到底要3房2廳還是4房 2 廳呢?針對單純的住房,不包含功能性的房間,我們可以透過估算預計長住之人口數,流動性的人口數,以及未來人口數變化進行解析,以便決定到底要幾房才夠用。「居住人數」需求點檢表提供一份簡單的分析方式,可以查核自己對於房間數的需求。


表格1-1


舉例來說,一對剛結婚的年輕夫妻,不久之後可能會生幾個小寶貝,公公婆婆、岳父岳母偶爾會過來住,所以他們需要一間主臥室、一到兩間兒童房與一間客房,所以至少應該是3房2廳的格局。


或者有些人事業不錯,桃李滿天下,朋友常來家裡作客甚至留宿過夜,因此可能需要多幾間客房,或運用通舖、和室的方法規劃以容納這樣的需求。


考慮附近居民素質


買房子的時候最好多到附近逛逛,跟鄰居的老人家聊聊天,可以獲得一些小道消息。


若附近居民友善可親,彼此感情融洽,遇到事情能相互幫忙,居住起來也安心無虞。建議買屋者,購買前應該去視察標的物週遭環境。通常我們會用「物以類聚」的法則判斷,例如:.八大行業附近龍蛇雜處,往來人群複雜。.小學附近住戶多屬於疼小孩的鄰居,商家多為書局等因應學校而生的類型。.鄉間民風純樸,居民熱心,來往熱絡,較能發揮守望相助的精神,但也容易一點小事情傳千里。


所以,買屋之前,應該針對自己的需要,為下一代著想,才不至於買了後悔。如果買了之後,才發現根本不是自己想要的,也不用擔心,因為,「一種米養百樣人」,每個人的需求不同,同樣的地點,一樣會有人喜歡,有人厭惡。所以,賣了它換現金,或是出租賺租金也是不錯的方式。



買屋考量原則二:事


喜歡在家裡從事什麼活動


想像自己希望在這個家裡做什麼事,一項項紀錄下來,因為這些都是「夢想」。接著思索進行這些活動,需要什麼空間,多大的空間,是否有重疊運用的可能,例如書房與畫室可以規劃為一間。最後打分數與評比,讓自己知道這些空間是不是一定要有,還是可有可無。


將自己想過的生活一項項列下來,並且在後面加上註解。
.畫圖-> 畫室或書房,要一張夠大的桌子,最好有水槽可以洗畫筆。
.做菜-> 廚房,需要有吧台、烤箱。
.慵懶躺在沙發-> 需要一張貴妃椅,或是坐臥兩用的沙發。
.在沙發上看外面-> 需要一面大型的落地窗。


你呢?有沒有想過自己的夢想?為自己描繪一個畫面,想像會做些什麼事情、從事哪些活動,延伸出來的,就是做這些事情需要哪些空間與配備。唯有正視自己的興趣與喜好,事先做好評量,才能更容易挑到適合自己的房子。


住家附近的行業


影響生活環境的因素除了居民素質之外,當地行業種類也有著很大的關連。


一些會產生噪音、污染的行業,例如:鐵工廠、化學工廠、瓦斯行,或是像禮儀社、殯葬業等等一般也不受歡迎。住在鐵工廠附近,每天都會聽到「鏗、鏗、鏗」的聲音,精神不容易集中,容易焦慮;附近有化學工廠則擔心毒氣外洩,或者化學物質流入地下水層,引發身體疾病。


近年由於無線通訊發達,大哥大基地台到處林立。雖未能證實基地台對於人體的影響,但是,諸如此類大眾避之唯恐不及之事務,也應該列入考量。


每個人對於不同行業的觀感不一,因此更應該依自己的喜好、嫌惡程度區分,在購屋時提醒自己發現這些問題,以免購買之後才後悔莫及。


生活機能的便利性


房地產市場有個通則,生活機能好的地方,房價都相對較高。這不是沒有原因,想想每個人的大量基本民生需求:食、衣、住、行、育、樂、康,這些日復一日,在在考驗著你未來這個住家是否具有耐久性,是否可以長久居住,因此,聰明的你更應該以「住」為中心點,評估每一項基本需求的重要性與可接受程度。


為了方便讀者分析,設計了一個「生活機能」需求點檢表,若項目不夠可以自行擴充增加,根據下列三個層次去解析,進而找出哪些是必要的需求,哪些是不必要的,以及自己可接受的程度為何。


.可接受時間:走出家門口之後,運用步行、騎摩托車、開車等行進方式到這些生活機能地點所需要花費的,也是可接受的最長時間。
.需求頻率:意指多久會發生一次,即多久要到這個地方一次。
.需求程度:概估你對此項機能的需求程度,分為三種:必備、可有可無、不需要。


表格1-2


若是每日必備的活動,相對的,花費時間一定要短,否則生命白白浪費在移動上,不僅耗費金錢(油錢),更浪費時間(生命)。常言道:生命應該浪費在美好的事物上。我們應該多留一些時間,待在夢想的房子裡,享受美好的居家生活。



買屋考量原則三:時


想在這裡住多久


「住多久」或者「多久之後想換屋」是個很重要的決策點,會決定你應該買什麼樣的房子。


有些年輕夫妻,手頭不夠寬裕又想擁有自己的房子,因此,考慮了現在經濟能力許可的房子,卻在小孩子出生兩、三年後開始後悔,因為房子已經放不下一家三口的東西,到處都堆滿玩具、衣服、書籍,回家連想休息都沒有地方坐。


有個賴姓朋友半年多前決定不再當租房族,因為以現在的利率來看,租不如買,每個月的利息只有幾千塊,比租金還便宜。由於尚未結婚,又沒有女朋友,他認為先買個套房住就可以了,所以預訂一間快蓋好的小套房。


最近他拿著喜帖給我,高興的說要結婚了,但是眉間卻透露著煩惱。詢問之後才知道,原來在訂了套房之後的兩個月,他認識了這個即將一起步入紅毯的女人,兩人交往幾個月之後決定要結婚,才發現套房可能不夠用,因為她肚子裡已經有小孩了。


很多事情人算不如天算,多考慮一下,給自己多一點時間去思考未來的狀況是很重要的。


準備負擔多久的貸款


一間房子單價高達上百、上千萬,甚至上億元,多數人都需要動用到貸款的方式來協助。雖然貸款的利息可以節稅,但仍是一筆相當可觀的支出,所以思考要背負多久的貸款是很重要的。


通常房屋購屋貸款的年限都是二十年,也有三十年期的。分攤的方式主要以本息固定攤還,與本金固定攤還兩種為主。


.本息固定攤還:每一期負擔的金額固定,即本金與利息總和固定。
.本金固定攤還:每一期負擔的金額隨時間遞減,每期本金固定。



一般銀行都會以「本息固定攤還」方式規劃你的貸款,最初的寬限期可能兩年到五年,這段期間不需要還本金,只需支付利息,對經濟能力有限的消費者來說,是個不錯的選擇。


區域未來的發展性


這裡談的是時間,舉凡跟時間有關的考量都需要納入,前面講了「買了房子要住多久」,也提到「要負擔多久的房貸」,當然,一個地區的「未來發展性」也應該納入考量。


若買房子只設定四、五年後換屋,那未來的發展性為你帶來的利益應該遠少於你在生活機能上的要求;若考量的是未來發展,你應該在開始發展之前介入市場,或者開始發展之初進入,絕不是在區域已經進入快速成長期才投資,這樣獲利相對較少,也容易掉進「套房」,即房子被高房價套住了,賣不出去。


對外交通聯繫的重要性


古今中外,每個大城市都是因為交通運輸建設經過,金融與經濟活動頻繁,人口集中,「住」的需求相對提升,當供需不平衡,需求大於供給時,地價房價就飆漲了。


要看一個地方未來是否有發展性,「交通建設」是第一個重要的指標,這裡的交通泛指陸、海、空三種。各國港口都是該國相對發展性高的城市,如中國大陸的上海、澳洲的雪梨與美國的紐約。


台灣早期由於多數人出門主要是步行或騎腳踏車,要去遠一點的地方就要靠公車或鐵路,所以發展都是從鐵路車站周圍開始,如台北、台中與高雄;近年來因為自用車普及,很多人習慣開車出門,因此,發展據點開始改以快速道路與交流道為主。


以台北新竹為例


以台北為例,內湖由於南京東路、堤頂大道、中山高與北二高等等交通建設都匯集於此,加上高科技園區、大型商場紛紛進駐,讓這個區域高度發展,日後,我們會不會想到看電影就去美麗華戲院呢?這是值得觀察的。


以新竹縣市為例,在竹科產業蓬勃發展之下,這幾年房地產成交量都高居全國前幾名。以竹北來說,有中山高速公路貫穿可供北上台北、桃園,南下台中、高雄,南寮到竹東的東西向快速道路橫在其南邊,第二高速公路在鄰近的芎林接軌,這些大型的交通建設,提供這個區域很強的交通動能,也讓此區域延伸出廣大的腹地。


加上未來高鐵通車,高鐵六家站即將引來商機,為這塊區域注入經濟活水,帶動區域發展。現在竹北這個屬於新竹的衛星城市,逐漸成為相當具有潛力的明日之星。


買屋考量原則四:地


地點的選擇


每個人心中「夢想的房子」不盡相同,有人喜歡遠離塵囂,與大自然相處,享受大地的原始景色;有人喜歡熱鬧,生活在都市裡,買東西方便,去哪裡都便捷。喜歡鄉村生活的人,可以挑離市區遠一些的地方,享受寧靜;喜歡望遠的,可以挑山坡地,但要注意水土保持的問題。


大部分有能力購屋的人,不外乎朝九晚五的「上班族」與準備退休的「銀髮族」。前者可能是第一次購屋,經濟能力不太夠,並傾向找接近工作地點的區域,希望生活機能好,最好還鄰近國小學區,因此地點之選擇範圍常受侷限;後者則需要做好退休規劃,再決定買屋地點。


以新竹為例,有人打趣的說:「新竹馬路上廣告看板真多,一路上都是賣房子的」,的確如此,竹科的發展帶動週遭的飲食、服務、汽車、房仲等產業發展,但由於新竹市區缺乏大型土地可開發,加上土地取得成本過高,致使大家願意犧牲一點「交通時間」,來換取較低的房價或更好的地點。


建議讀者在選擇地點時,可以透過類似路訪的方式進行調查,到該地實際走走看看,問問附近的住戶,或是藉著到店家買東西時,詢問有關附近的治安、寧靜、居民素質等問題,藉此了解是否符合自己的需求。


水災、土石流


買房子盡量避開低窪地區或者山坡地,可避免發生水災、土石流等問題。這類天災略屬於帶點人禍的性質,部分責任應該歸於人類的濫墾濫伐、過度開發山坡地、未做好水土保持,大地反撲所致。


以台北縣汐止市為例,汐止之土地利用乃沿著基隆河沿岸為核心,逐漸向外擴張。過去汐止居民每年的夢魘,就是一到梅雨季節或颱風季節會面臨淹水之苦。 納莉風災後,基隆河整治計畫全面加速,主流沿線堤防加高,各支流全部整治,增設抽水站。在民國93年9月10日的豪大雨,適時啟動員山子分洪道,讓位在河道瓶頸的台北縣汐止市災情大幅減輕,不像往年幾乎全市淹沒、淤泥遍地。這兩年來,汐止市的房市行情還看到難得一見的上揚局面。


交通出入口動線:馬路寬度


每天出門需要通過的巷弄、道路,都會影響到你的心情。舉個例子來說,早期沒有妥善的都市計劃,加上一般人出門都靠兩隻腳,有腳踏車或摩托車都算是奢侈的,導致當時的馬路、巷道寬度可能都是4~6米以下,並且彎彎曲曲的。


以現代的觀點來看,很多人出門以車代步,如果你每天需要經過的巷道,兩邊停滿了車子,只剩下狹窄的空間供一輛車行駛,萬一,你遇到行進方向相反的車子,後面又有車子跟上,這時候可真是面臨「進退兩難」的處境了。


所以買屋前,實地開車到那附近的巷道去看看,感覺一下車道的寬度,行進的速度,多走幾個轉彎,很容易就有了決定。


由於有些人想購買的是預售屋,進出的道路可能是私有道路,在你需要進行決定的時候,可能都還沒有那些巷道出現,因此,以下提供一些簡單的判別方法供參考。


以車子寬度去衡量馬路寬度


當你預計購買房子的時候,或平時聽到有人講6米道路,你能立即感受到它的寬度嗎?很多人是沒有辦法的。因此,我們利用一種最直覺的方法,就是以車子的寬度去衡量馬路的寬度。


例如:NISSIAN的Cefiro 2.0車子的寬度為1.78米。


一般而言,若路邊沒有阻礙物,如盆栽之類的路障,車子可以貼著建物的牆邊之最近距離為25公分至40公分。


「相對速度」,兩車若以慢速會車,即兩車會車時的速度會影響兩車之間的距離。例如:


(1)兩車以慢速會車


A車上行速度為30公里小時


B車下行速度為20公里小時


兩車之相對速度為50公里小時


兩車間距應為40公分到60公分。


(2)若相對速度超過50公里者


兩車間距應保持1公尺到1.5公尺以上。


以此法類推:


(1)道路為6米巷道,僅能馬路單邊停車,另一邊很難供車子會車。


(2)8米巷道若馬路單邊停車,則能提供會車,若雙邊停車,一樣會遇到會車困難的問題。


(3)10米以上巷道,若兩邊停車,剩餘路面寬度仍足夠會車用,再者,遇到火警之類的緊急事故,消防車等也容易進出,才不會耽誤到救火的黃金時間。


了解馬路寬度對進出動線的影響之後,仔細審視一下自己對於這些問題的看法,你可能習慣用摩托車代步,似乎不必擔心巷道寬窄,但是,若遇到別人無法會車、很難通過的狀況,摩托車恐怕也寸步難行,所以這些問題不可不慎。


買屋考量原則五:物


透天還是公寓哪個好


到底要買透天還是公寓?這一直是個見仁見智的問題。一般人都認為透天的房子有天有地,土地的保值性高,因此都傾向購買透天屋。


大抵來說,南部由於人口比北部稀少,稠密度較低,因此,大部分的住屋設計都以透天為主,對於公寓的排斥性很高;北部尤其以台北縣市更甚,因為人口密集,對於公寓的接受度較高,幾乎九成以上的房子都是公寓。


透天屋的優點與缺點


優點:
(1)有天有地,保值性高。
(2)自主性高,不需受到限制。
(3)有自己的院子。
(4)有地方可以洗車子。
(5)有加蓋的空間。



缺點:
(1)門戶管理不易,易遭小偷,須加裝鐵窗,多一筆額外開支。
(2)樓層間須使用樓梯,容易出意外。
(3)家人情感疏離。
(4)都市內透天需至頂樓晒衣服。


透天屋可能遇到的問題


透天屋通常在進行改裝或修繕時,比較不會受到其他鄰居干涉,但是幾個比較重要的觀點是:


(1)裝設鐵窗:大部分的透天都必須加裝鐵窗,時間一久鐵窗鎖頭生鏽,遇到緊急需要逃難時,可能無法打開而造成遺憾。
(2)家人情感疏離:以筆者住透天屋的經驗,每個成員回到家幾乎都在自己的房間所在樓層活動,到客廳要上下樓梯,到廚房也要上下樓梯,因此,除了吃飯外,幾乎都把自己關在房間,造成家人之間情感疏離。
(3)晒衣場所:透天屋還有一個有趣的現象,由於都市中的透天屋沒有足夠的庭院可以晒衣服,或者一樓根本就曬不到太陽,因此很多住家將晒衣場設置在頂樓,有些更將洗衣機設置在一樓,使得辛苦的媽媽每天必須在一樓將衣服洗好,然後提著上頂樓晾衣服。


公寓的優點與缺點


優點:
(1)通常為集合式管理,較安全,且高樓可不裝鐵窗。
(2)住家內部單一樓層,所有家事工作都在單一樓層。
(3)住家內無樓梯,對年長幼小者佳。
(4)土地成本較低。
(5)景觀視野佳。


缺點:
(1)樓上樓下聲響互相影響,容易產生維修糾紛。
(2)高樓須防止小孩墜落。
(3)與鄰居的互動性差。
(4)集合式住宅須遵守社區規定。


公寓可能遇到的問題


這樣聽起來好像公寓比較好,其實不盡然,公寓大多數為同一平面,少數為樓中樓式的,大部分來講,家人很容易到同一個公共空間──客廳,因此可以很輕易的聊聊學校發生的事情,工作上的狀況,溫暖的感覺油然而生。但是,若樓上鄰居家的小孩經常在家裡奔跑、扔擲積木或拿起玩具敲打地板,或者鄰居以拖行方式移動桌椅、敲敲打打等,任一聲響都足以影響生活品質,長期下來會令人導致神經質或過於敏感。

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房地產節稅》大樓店面最優 
 
【聯合晚報/記者游智文/台北報導】 2006.11.24 03:57 pm
 
 
用房地產節稅,永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,一般來說,店面總價高,公告現值和市值落差大,且具有較穩定的報酬率,是較理想的投資物件。比較不建議的,則是土地。


陳俊宏表示,遺贈稅採用土地公告現值及房屋評定現值計稅,在土地公告現值部分,土地持分愈大,價值愈高,愈不利於節稅,不建議買土地,原因便是在此。


豪宅市值高,可列入考慮,但得看地段。很多豪宅位處黃金地段,加上房屋評定現值高於中古屋,就節稅角度來看,並不划算。


中古高總價住宅產品,也是不錯選擇,一來房屋評定價值不高,二來土地持分少,公告現值和市值落差很大。投資這類住宅,也有增值空間。


陳俊宏表示,以各類產品來說,店面是落差最大的,房屋通常沒什麼價值,如果大樓型店面,土地持分又少,公告現值和市值往往差了10倍以上。


不過,陳俊宏表示,在節稅規畫上,也不能只考慮到價差,因為不管是贈與或遺產規畫,白花花的銀子花出去,除了節稅,當然也得顧到保值獲利。以店面來說,就得綜合考慮投資報酬率及公告現值和市值落差,選擇最有利於財務規畫的物件,才能一舉兩得。


【2006/11/24 聯合晚報】
 

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石質地板的保養及修繕方式 
 
天然石材具有自然生成之紋路及瑰麗的顏色變化,用作裝飾地板建材時,可呈現其自然特性並營造出富麗堂皇的高貴氣勢,為受消費者喜愛的最主要原因。
 
台灣常用之地板石材主要以大理石類(變質岩)與花崗石類(火成岩)為主,大理石具有較豐富的顏色與花紋,光滑與柔和為主要的特色質感;花崗石雖然在色彩與花紋上變化較少,但質感較為靈活,整體感受偏向古典莊嚴味道。


由於石質屬天然礦石,不同的石材種類與品質左右著色澤變化及光澤度等呈現的面貌,因此選購石質地板時,品質、價格、美觀等層面都是考慮範圍。除了注意材質均一與完整性,避免裂痕、黑疤與色差等問題。


現在市面上亦有人造石材可以選擇,除了擁有石材的美麗外表,在經濟與成分問題亦較容易被接受與掌握。而石質地板除了仰賴石材本身的成色與紋路來表現外,設計師掌握石材花紋的功力也是影響呈現效果的原因。


過去台灣以呈現石面自然花紋與質感為主,或搭配不同材質與成色的石材拼接展現不同感受,現在更經由加工設計,讓石材有了更活潑的面貌,將石材用水刀切割以拼花的方式鑲嵌於地面,成為既自然又獨特的視覺享受。


保養方式
  
1.防磨:砂粒與灰塵對石質地板而言如同磨砂紙般尖銳,門口應設置除塵墊外,盡量以吸塵器或靜電拖把除塵。


2.通風乾燥:經常維持室內空氣之暢通,防止濕氣凝結、黴菌滋生。若鋪設地毯應選擇透氣地毯並避免長時間放置,以免崗石地板無法正常調節溼氣。
  
3.防污:若有染色物質如:


茶、咖啡、可樂、醬油等液體潑灑到石質地板應立即清除,因為崗石類具有吸水性強的天然毛細孔,有色物質易滲透到崗石內部或附著於表面,形成難看的污漬,不易清除。


4.防護劑取代油性蠟:一般地板臘皆為油性蠟,易黏帶灰塵將毛細孔堵死並行成蠟垢,造成日後的表面不潔及喪失原有光澤。平時使用石材防護劑,除了避污染也可抗風化。


修繕方式
石質地板應從平時即做好防護與保養,一旦表面磨損嚴重失去原有光澤,就必須請專業的石材保養公司進行拋光或研磨處理。產生水漬、染色等污痕,則依程度嚴重與否影響修繕效果。
地板出汗是因為溼氣過重或是地板溫度與空氣溫度差異所造成,應以除濕機改善溼度。



以上圖文由雜誌提供

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您不可不知關於拋棄繼承的10個規定


姜律師電子報第135期 )極道盡言法律事務所  姜智逸  律師


  據報載,屏東縣有一名4歲男童,小小年紀就要揹負外曾祖父留下來的百萬債務,本來他可以避免的,卻因為代書辦理拋棄繼承時,漏掉了他,當家屬知悉代書的失誤,向法院緊急辦理拋棄繼承,但超過法定期限遭法院駁回,現在他必須獨自承擔七百多萬元的債務。


  看到這樣的新聞真是讓人遺憾,許多不懂法律的人因此而吃大虧,事實上,辦理拋棄繼承是可以自己辦理,程序上也不會繁瑣,每個人應該了解以下拋棄繼承的10個規定,DIY不求人:


Q1.什麼叫做「拋棄繼承」?


A.在法律上講的「拋棄繼承」,是指繼承開始後,依法有繼承權之人依法定方式所為否認繼承效力之意思表示;也就是說應該繼承的人,具狀向法院表示不要繼承被繼承人遺留財產上之一切權利及義務(包含:全部財產、債權及債務)。


Q2.拋棄繼承要向那個單位辦理?


A.拋棄繼承應該向繼承開始時,被繼承人(指往生者)住所地之法院管轄。


Q3.繼承人應該在什麼時候辦理拋棄繼承呢?


A.拋棄繼承有時間限制,繼承人在知道得以繼承之時起二個月內以書面方式向法院為之,超過時間沒有辦理,就必須承擔繼承人的債務。


Q4.哪些人要辦理拋棄繼承?


A.當然是指繼承人,依民法第1138八條規定,遺產繼承人,除配偶外,依下列順序而定之:


    1.直系血親卑親屬(子女、孫(外孫)子女、曾孫(外曾孫)子女)。


    2.父母(不含繼父母)。


    3.兄弟姊妹(1含同父異母、同母異父兄弟姊妹,2其子女無繼承權)。


    4.祖父母(含外祖父母)。


Q5.請問,要怎樣辦理拋棄繼承呢?


A.辦理拋棄繼承,須以書面向法院為之,並以書面通知因其拋棄而應為繼承之人。但不能通知者,不在此限,在書面上可向法院載明「被繼承人雖有其他應為繼承之人,但因不知其住所而不能通知」。


Q6.辦理拋棄繼承需要什麼文件呢?


A.依據台北地方法院訴訟須知,辦理拋棄繼承需要以下文件:


    1. 拋棄繼承聲請書:請載明聲請人聯絡電話。


    2. 被繼承人除戶戶籍謄本(如戶籍尚無死亡記載,應同時提出死亡證明書)。


    3. 拋棄人戶籍謄本、印鑑證明、印鑑章。


    4. 繼承系統表。


    5. 拋棄通知書收據(已通知因其拋棄應為繼承之人之證明)。


Q7.辦理拋棄繼承會很難嗎?


A.辦理拋棄繼承並不會很難,以上提到諸如:拋棄繼承權聲請狀、繼承系統表、繼承權拋棄通知書、繼承權拋棄通知書收據等文件,各法院服務中心備有例稿,民眾可以加以參考撰寫,若有不明瞭之處可以請教法院服務中心人員。


Q8.向法院寫狀子辦理拋棄繼承以後,需要開庭嗎?


A.拋棄繼承性質上為非訟事件,由法院依職權調查事實及必要之證據,以明管轄權之有無、拋棄人有無繼承權、是否為拋棄人之真意等,並將調查結果函知拋棄人,不另製作裁定,如果有需要會請繼承人來了解情況。


Q9.辦理拋棄繼承有什麼效力呢?


A.拋棄繼承經法院函准備查者,溯及於繼承開始時發生效力。亦即被繼承人死亡時,拋棄人就不需要繼承被繼承人之權利義務。


Q10.辦理拋棄繼承需要規費嗎?


A.是的,聲請拋棄繼承應依非訟事件法之規定繳納非訟費用新台幣 1,000 元。

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把自己賣出去


以人性角度去看沒有人喜歡被推銷商品, 換句話說:沒有人願意被另一個人說服. 再白話一點:人很難接受另一個不同於自己的觀念. 然而人一出生到這個世界上就開始了行銷的工作。 嬰兒用哭聲換取了牛奶,尿布,擁抱..... 好學生用成績換取名次, 壞學生用使壞換取注意.... 進入了社會工作, 不論用勞力,智力,創意...... 都是為了換取......薪資 在這裡我統稱.....把自己賣出去 怎麼把自己賣出去? 怎麼幫自己定價? 怎麼提高自己的價值? 我的現在的工作有多大的取代性? 已經是現代人不可不學的一門課程...... 其實只要讓老闆覺得付你薪水很划算,物超所值, 你的飯票就可以永久保住 很多人會抱怨說一個人要做很多人的工作, 這表示你還有邊際價值, 反之如果你月薪5萬, 但是只做月薪3萬的工作, 那下次公司的裁員名單將會有你的名字出現 各位快開始算算自己的價值吧。 別等到老闆開始計算你的價值時就來不急了。

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地主、建商合建房屋 以子女名義蓋屋 贈與稅上身
(2006/11/22 05:00:00 時報資訊)


楊穆郁/台北報導


 房地產景氣持續攀高,尤其是台北市的房價更是一路飆漲,但是這 波景氣也引來稅務單位關愛的眼神,台北市國稅局表示,近來合建的 營建案大增,而地主與建商合建的個案,如果以子女為起造人,房子 蓋好分配給子女,依規定仍必須申報贈與稅,否則地主即屬漏報贈與 稅。


  台北市國稅局表示,於查核最近兩年台北市建屋出售案件時,發現 部分地主與建商合建房屋,並將應分得房屋以子女或親屬名義登記為 起造人,但因為當事人認為房屋從興建到完工並未變更起造人,誤以 為不用申報贈與稅,經查獲遭追補贈與稅。


  其中,某地主提供土地與建設公司合建分屋,並將可分得的五戶房 屋以子女為起造人,並於取得房屋使用執照後,向地政事務所辦理建 物所有權第一次登記,卻未向國稅局辦理贈與稅申報,經國稅局查獲 ,連同移轉土地持分予子女部分一併核計,房屋以評定標準價格、土 地以公告現值計算贈與總額,核定應補徵贈與稅額五百餘萬元。


  台北市國稅局表示,地主提供土地與建商合建房屋,將應分得房屋 以子女或親屬名義登記為起造人,應該依規定於領取使用執照時為贈 與行為日,依法申報贈與稅。


  國稅局特地說明,地主參與合建所分得之房屋,自建照申請至完工 ,雖然自始即以子女或親屬名義起造,未有變更,惟房屋係地主提供 土地合建所應分得,地主將合建應分得之房地無償登記為子女或親屬 所有,涉有遺產及贈與稅法規定之贈與行為,贈與人應在贈與行為發 生後三十日內,向主管稽徵機關辦理贈與稅申報。

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成交話術


 

人與人之間的對答有很多學問,不管你要推銷什麼東西給另一個人,交談的話語中要有肯定的話語,盡量避免


用不肯定的詞語,例如:如果...假設...說不定...也許...有可能...不見得......,因為這些都是讓對方有想像的空間,

客戶想太多妳要成交的機會就變少。

而要成功的說出成交的話術是需要排練的,不但要在語句中加入肯定的話語,更要利用已成交的話術來誘導

客戶,

先找一個最簡單的話術:

1。讓客戶說十次以上的<是>,<對>,<沒錯>。

當要簽約時客戶說<不>的機會就會少很多

2。假設客戶已經成交。

例如:這件衣服在妳身上真是絕配、真是好看。

3。明確的讓客戶知道她最適合

例如:沒有人比妳更適合這件衣服了,簡直就是為妳設計的

做一個實例的說明:

小明追一個女同事很久了,這位女同事沒男朋友也不討厭小明,但也似乎沒很熱情,小明這一天就說了:

小明:每次妳遲到都是我幫妳打卡妳知道嗎?

女同事:知道

小明:每次主管駡人都是我幫妳擋對不對?

女同事:對

小明:我們一起出去很多次了吧?

女同事:是的。

小明:一起吃飯都是吃妳喜歡的餐廳沒錯吧?

女同事:沒錯

小明:妳要坐下時我都會幫妳拉椅子吧?

女同事:對

小明:同事們一起去唱歌時我都會幫妳搶麥克風對不對?

女同事:對

小明:每次吃飯都是我出錢吧?

女同事:沒錯

小明:每次回家我都會送妳到家門口我才離開對不對?

女同事:對

小明:昨天妳和同事吵架心情不好我陪妳到很晚才回家對不對?

女同事:對

小明:妳知道我很喜妳嗎?

女同事:知道

小明:和我在一起我會呵護妳一輩子,妳願意嗎?

女同事:嗯........

一方面告訴對方和自己在一起的好處,一方面讓對方回答自己想要的答案,最後就是成交.........


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賣東西,就是提供資訊


 



飛碟電台董事長趙少康曾經說過,每當有業務員向他推銷車子,他第一件事就是要業務員給他一個理由,「如果他連一個最強的理由都講不出來,憑什麼要客戶向他買車?」
由此可知,對銷售人員而言,能夠把產品的資訊有效地傳達給客戶,是銷售能否成功的一大關鍵。卡內基訓練總經理黑立言就指出,當銷售人員對自己的產品表現得陌生時,就無法獲得客戶的信任。有了足夠的產品資訊做後盾,銷售人員才能為客戶打造使用產品後的美好畫面,進而說服客戶購買。而要做好「為客戶提供資訊」這件事,黑立言點出以下6大關鍵:

1.提供「足夠」的資訊
許多銷售人員為客戶提供資訊時常犯兩種錯誤,一個是知道太少,也說得太少;另一個則是知道得多,說得也多,反而造成客戶難以消化接受。其實銷售人員了解產品知識,目的是解決客戶問題、滿足客戶需求,並不是為了表現自己博學多聞,更不是用來唬住客戶。因此對於產品知識表示尊重的最佳原則是:「懂得多,說得少」。

2.簡潔、有力、清晰
銷售的重點不在於說得多,在於該如何說得簡潔、有力、清晰。如果能在像坐電梯那麼短的時間內,很清楚地告訴對方你的產品可以為客戶做什麼,並提供適當的證據做說明,這樣就夠了。

3.站在客戶的立場來介紹
很多人在做銷售介紹時,往往急著介紹公司和產品,卻忘了提到產品能為客戶帶來什麼好處,這只會讓客戶覺得:「你說的跟我有什麼關係啊?」優秀的銷售人員必須要懂得站在客戶的立場,提供對客戶有說服力的資訊,才能讓客戶動心。

4.具體化所提供的資訊
常有人說:「業務員就是靠一張嘴。」其實,在銷售時如果能蒐集、整理所有相關的資料,並且設法透過圖畫、文字、圖表等相關工具,來證明產品真的像自己所描述那麼好,對客戶將更有說服力。

5.讓產品資訊變得更生動
站在客戶的立場來想,假如客戶遇到的業務員所講的介紹大同小異,客戶最後通常只能用比價的方式來選擇,這也是業務員最不想看到的結果。所以銷售時除了要提供足夠的資訊,也要注意盡可能多用實例來輔助說明,讓產品介紹變得更加具體而生動,才能讓自己的介紹跟別人不一樣、更有吸引力。

6.以專業的方式提供資訊
大部分的業務員會注意他所要表達的內容,卻很容易忽視表達的技巧。所以在銷售時,應該要以專業的方式來為客戶提供產品資訊,在外在的說話語調、肢體語言、臉部表情、服裝儀容等方面,都要和產品融為一體,才能達成最好的說服效果。

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天生就懂行銷



 

2006/06/20 16:03

其實你天生就懂行銷!

「偉大的銷售人員究竟是天生的,還是後天培養出來的?」
有一種觀點認為,如果你缺乏果斷的自信去撥打推銷電話,或面對他人的拒絕,那你在這一行裏就走不了多遠。另一種觀點則認為,每個人都能推銷某種產品,這完全取決於你是怎樣的人,你可能擅長推銷某些東西,而對推銷另一些東西則缺乏天分。這場辯論的歷史和銷售行業的歷史一樣悠久。                             而我個人發自內心的看法則是:每一個來到這個世界上的孩子都學會了如何去索取他想得到和需要的東西,起初僅僅是為了生存,後來則是向他人索要愛、關懷和擁抱,再後來,他們會提出要玩牌、玩電子遊戲,或在週六晚上用你的車!每一個孩子都會推銷,你也不例外,我們都是天生會推銷的人。我相信每一個人都有推銷的天分。不過在後來的歲月裏,我們要不斷地去適應周邊環境,不斷地去經歷生活的艱辛,在這個過程中,我們逐漸失去了這種天份。                                                                                                             有的人缺乏最基本的決策力,不會說「不」,而我們大多數人都受到這些人的影響,認為銷售是萬惡的。這些人害怕被人操縱和利用,所以他們把每一個敢於從事銷售的人都想像成貪圖金錢、道德敗壞的大騙子!

對於「我們是否天生就會銷售」這個問題,大家的答案也受到同樣的影響。我相信我們都是天生的、了不起的推銷員,但是,我們進入成年期後便逐漸喪失這種天賦,我們當中有太多的人一定都壓抑了潛意識中原本就已經具備的這種才能。
也許確實不是每一個人都能夠推銷每一種東西,不是每一個人都能推銷投資專案,不是每一個人都能推銷商務機器,但是基於你所歸屬的銷售狗的品種,一定有某些東西是你能夠推銷的。

對所有的銷售狗而言,若想成為一名了不起的獵犬,就必須掌握以下五個技巧:

一、掌握推薦藝術:
類似的簡單一句話往往能起到非常關鍵的作用,因為它能讓對方覺得你值得信任,並且一開始就對你表示尊重。推薦能否成功,其祕密就在於此,就像鬆糕裏的發酵因數一樣,沒有它們,推薦照樣行得通,但是效果就大不相同了。

二、發表有說服力的演講:
眾所周知,在人們談及推銷時所面臨的十大恐懼中,演講甚至比死亡的排名還高。不過,如果你想當冠軍,你就必須掌握這種技巧。和生活中的所有事一樣,如果你做了別人不能做或不願做的事情,那你得到的回報將是不可估量的!

三、激發為他人服務的欲望:
銷售需要你花費一定的時間和精力,去發現某人真正需要的是什麼,然後再想辦法來滿足這種需要。銷售的定義不僅僅是讓某人前來購買,還是讓某人的生活在某種意義上得到改善。這就是服務!

四、把握個人市場行銷與銷售公式之間的關係:
推銷不僅耗時耗力、充滿挫折,還需要出色的個人能力和良好的時間管理能力。市場行銷能把資訊傳播給最多的目標客戶,只需開展一整套的行銷策略,銷售機會就會自動找上門來,再也不需要一味地追尋機會了。

五、掌握應對批評或拒絕的技巧:
銷售人員面臨的最大障礙和挫折當然就是拒絕。沒人喜歡被拒絕!我們都希望得到別人的喜愛和接受。當客戶或目標客戶在大發脾氣時,你必須學會理解他們那些話語背後的真實情緒。一旦你做到了這一點,他們的批評就會逐漸消失。

好的銷售狗不僅強壯、有責任心,而且最重要的是能夠「像狗一樣簡單地看待」一切事情。記住,即使是一隻絕頂聰明的狗,其智商也只相當於一個五歲的小孩。五歲小孩在參加兒童遊戲時可不費什麼心思!銷售狗的那些小技巧和兒童遊戲一樣簡單,但最終卻能成就非凡的業績。

換句話說,銷售絕對不是航太科學那樣高深的學問!

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推銷四要



2006/10/15 23:02

一要:要人怎麼對你,你就先怎麼對人
    你希望他對你無話不說,你就得先對他掏心掏肺;你希望他對你開誠布公,你就得先對他袒裼相見;你希望他對你肝膽相照,你就得先對他兩肋插刀;你希望他對你有情有義,你就得先對他有血有肉。說穿了就是你怎麼對他,他就怎麼對你。

二要:要開口說話,先洗耳恭聽
    傾聽的能力在溝通聊天的過程中扮演了關鍵的角色,切忌整個過程只有你口沫橫飛、沒給對方說話與表達想法的機會,如果你說得多、聽得少或是「有聽沒有到」,將很難發現對方內心真正的需求,也是失敗的行銷。

三要:要推銷商品,先推銷自己
    銷售的黃金順序是先推銷自己、再推銷公司,最後才是推銷商品。這個順序不能顛倒,因為如果一開始就直接介紹商品或公司,將帶給對方很大的壓力,也就是必須等對方先信任你之後,他耳朵跟心門都打開了,他才有可能會信任你介紹的公司或產品。如果弄顛倒,將會出現他不給你機會說明,直接拒絕,或是你說歸說、他聽歸聽,說者有意、聽者無心的情形。

四要:要輕鬆聊天,別探問隱私
    聊天可以打開話匣,但是薪水待遇、存款、不動產等私人財務狀況等個人隱私,是比較敏感的話題,不適合在沒有太多信任的情況下就變成聊天的話題,否則對方會誤解說你到底是想跟他交朋友還是想跟他的財產交朋友。

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明星業務員的成功手冊


要用更好、更快的方法賣出更多的產品,真的那麼困難嗎?創業家(Entre-preneur)雜誌日前訪問了十幾位明星業務員,針對業務員經常需要面對的問題,提出他們如何施展銷售魔力的方法。


■如何打出第一通電話?打給潛在客戶的第一通電話,不是急著成交的時候,而是耐心付出的時候。業務員第一個應該問的問題是:「我可不可以跟你分享一下,我們公司是做什麼的,還有為什麼客戶選擇我們?」之後再視對方反應,決定要不要繼續。


■如何通過看門人?今天的看門人可能就是語音留言信箱。成功留言的一個關鍵是,建立起自己的可信度,例如,提及雙方都認識的一個人、業務員自己的一項認真研究等,而不是一開始就滔滔不絕地談論公司產品。


■如何撰寫一封銷售信?讓銷售信讀起來就像一般的商業信,業務員應該把自己定位為潛在客戶的同輩,想到了一個對他有益的好點子,所以寫信來跟他分享。信件可以從上次談話的結尾開始,例如,「上個月聽完你在電話上告訴我的想法之後,我一直在思考如何解決你的問題。」


■如何賣給客戶更多的東西?一個可行的做法是,花時間思考:有什麼是我的客戶需要,但是卻沒有開口要求的東西?


例如,業務員詢問客戶是否考慮更新公司網站,客戶的回答是不需要,但是當公司自行為客戶量身設計了一個新網站,再拿給客戶看時,客戶可能會很喜歡,最後付費買下新設計。


■如何達成交易?在談話尾聲,客戶已經有做決定所需要的資訊,缺的只是採取行動,這個時候業務員應該提起勇氣詢問:「要不要試試看?」不要被動地等候客戶自己採取行動。


■如何與潛在客戶會面?會面是讓客戶留下好印象的絕佳機會,必須謹慎以對,包括會面時關掉行動電話、追問客戶的說法、給予他們回饋等。不要讓潛在客戶覺得,跟你會面是浪費時間。


■如何在有限的時間內,做一場精彩的銷售簡報?不管有六十分鐘還是六分鐘,都要組織你的簡報內容,並且隨著當下的情況做調整。簡報時與聽眾互動、一開始就清楚提出核心概念,並且以三個以下的主要論點支持核心概念。


■如何與潛在客戶保持連繫?身為業務員不能害羞,必須尋找種種理由,再打電話給潛在客戶。例如,如果知道他需要什麼,就為他構思需要的產品,然後再打電話告訴他,把他拉回來。


■如何縮短達成交易需要的時間?詢問不好開口的問題,包括,潛在客戶是否有購買公司產品所需的預算?誰有權力做出最後的決定?哪個關鍵因素會影響客戶的決定?想要減少銷售時間,就要更精確地瞄準潛在客戶。

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行銷祕技/3大定律,打動顧客的心
 


行銷的方法和形式有千百種,但有3個基本定律則是放諸四海皆準,如果能紮實地運用這基本定律,業績提升的成功機率就會大大增加。


定律1:全力宣傳對顧客的好處


顧客在接觸到其他明顯又有吸引力的好處之前,會一直保持自己現有的消費習慣。盡全力讓潛在顧客感受到產品或服務明顯的好處(即讓他們能夠獲得、享受或體驗的東西),以此激發顧客採取行動,擄獲顧客的青睞。


定律2:讓顧客相信你會說到做到


消費者對行銷人員的說詞,通常會採取懷疑的態度。所以你必須努力讓顧客有充分理由相信,你的產品確實能帶來明顯好處,否則顧客會觀望不買。拿出證據證明你會說到做到,你將會看到公司業績突飛猛進。


定律3:推出亮眼產品,讓自己與眾不同


推出跟所有同業大大不同的產品,會吸引顧客注意。如果顧客認為這項差異符合你開出的定價,便會購買。所以只要你夠大膽、夠精明,創造出醒目的差異和定價非常有吸引力的產品,就可讓產品像地心引力一樣牢牢吸引住顧客。


只要你能讓產品與同業有醒目的差異,並提供明顯的好處和真實而值得信賴的理由,公司業績就會快速起飛。

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拿到訂單的臨門一腳


不管是賣鞋子、賣房子還是賣車子,對於銷售人員而言,最重要、最根本的工作說穿了只有一件事:讓客戶願意購買、簽下訂單。如果你已經引起客戶的興趣、或是和客戶建立起關係,卻沒能設法讓客戶盡早做出購買的決定,就猶如足球比賽進攻卻缺乏臨門一腳一樣可惜。如果能適時運用以下7種技巧,將能夠讓你更得心應手地打動客戶、拿到訂單。


1.察言觀色,大膽假設
當客戶已顯露想要購買的意願,而你也判斷他不會拒絕時,可以大膽提出簽下訂單的要求,幫客戶下定決心。


2.逼緊選擇,無需猶豫
有時可以利用選擇性的問題來詢問客戶意見,例如「您希望送貨日期是19日或20日?」「您喜歡灰色還是黑色?」,讓客戶沒有拒絕的機會。


3.實際行動,不容遲疑
以實際的行動造成形勢,逼使立即客戶做出決定,例如馬上拿起電話幫客戶敲定交貨日期,讓客戶沒機會多加考慮。或是立刻把筆拿給客戶,促使他簽下訂單。


4.立即購買,不買可惜
可以告訴客戶由於成本上升、物價波動等因素,貨品很快就會漲價,現在不買日後一定會後悔,增加客戶盡快做出購買決定的誘因。


5.大家都用,不要落後
提出第三者的使用證明,例如訂單、推薦函等等,讓客戶覺得已經有很多人在使用,如果不買就顯得自己落伍了。


6.特殊優待,機會難得
客戶通常都經不起打折、降價的誘惑,如果你可以適時地運用一些優惠措施,並凸顯其特殊性或時效性,對促使客戶成交將有很大的效用。


7.要求訂貨,越早越好
能夠越早要求客戶訂貨越好,因為如果客戶拒絕了,還有足夠的時間再次說服客戶。

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第一次見面,你該注意這三件事……


想找工作、尋商機嗎?問一圈身邊的親朋好友,你一定會得到幾個推薦名單。但是,第一次和這些「重要的陌生人」見面時,你需要注意什麼?以下有幾個真實例子,你要是犯了這些錯誤,保證會在人際網絡中臭名遠播!


就近見面


假設,有天你接到一通電話:「嗨,我看到一篇跟你有關的報導,我很感興趣,想跟你一起吃頓飯。這樣好了,就約在國父紀念館那一帶,剛好是我們兩個人辦公室的中間位置,如何?」從你的辦公室到約定地點,大概要20分鐘,找停車位可能要再花半小時。問題來了:你有義務要跟這個人見面嗎?
當然沒有。當你邀請某個素未謀面的人共進午餐時,一定要約在此人辦公室三條街內的距離。因為,有求於人的是你,對方並無法從這次會面中得到好處。


研究背景


當一群朋友都建議你找某人幫忙,引薦到某家公司,而對方也答應跟你見面了,你就該先做點功課,了解對方的背景。要是見面時你對對方一無所知,就只會讓對方覺得:「嗨,我不在乎你是誰,我只對你認識的那些重要人士有興趣。」
要是與你見面的人小有名氣,千萬別問對方見面當天將如何打扮、該如何相認──先去網路上找出對方的相片吧。


不要遲到


千萬千萬不要遲到,真的無法準時到,也要事先通知。你絕對不能在遲到20分鐘後說:「我剛在等修車廠把我的車修好……」,怪了,等人修車時,你難道不能打電話?
如果真的不幸遲到15分鐘以上,記得一定要這樣做:衝進約定地點、找出對方、擺出標準的「我很抱歉」表情,然後說:「我真的很抱歉讓你等這麼久……」,否則對方一定覺得,你對浪費他的時間這檔事毫不在意。


記得,人際關係要吃得開,還是只有那句老話:尊重他人價值,己所不欲,勿施於人。

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取得承諾和成交


解決買方疑慮,穩健達成交易


有些成交技巧可能對小額業務相當有效,有些則對大額的銷售有效。近來買方已經教育自己連上網際網路,而且希望透過電話盡快談成交易。
可是,在大額、有多數買方的情況下,迅速談定交易可能並非人們所樂見的;慢慢地走完業務流程,可能會展現出更多額外的機會。在心中隨時謹記其差別,會改變你在業務流程中的作為:相對於結束一個事件,成交只是個過程而言。


訣竅1:對於疑慮,別太快作出回應
過快回應,聽起來像愛搶話、改變話題的業務員。買方可能會感覺被貶低、言論不受重視、受到壓力或受到驚嚇。


訣竅2:在回應之前,要求對方詳細說明其疑慮
沒有詳細闡述,你很難去判斷對方所說的,究竟是一個情勢、疑慮,還是藉口。例如,你可以說:「你怎麼會這麼說呢?」「你可以詳細說明一下嗎?」「可以請你澄清一下你在那個問題上的依據嗎?」「那個問題對你來說重要性如何?之前我沒有聽你提起過。」「這件事對你來說是否相當重要?」斷然假設是相當危險的。


訣竅3:在回應疑慮時,別過度回答
回應太冗長,會升高該疑慮的重要性,並且暗示買方這個負面問題的確需要重視。回答得清楚而直接,然後繼續進行。


訣竅4:避免問:「這是否回答了你的疑慮?」
如果買方對於某件事情一直抱持疑慮,而你也持續收到相關的問題,務必詳細說明和澄清。然而,脫口而出:「這是否回答了你的疑慮?」有兩個負面的影響:1. 某些準客戶擔心一回答「是」,便是承諾決定購買。
2. 而當準客戶回答「不是」,你就處於一個對抗的處境,然後與他們爭執你確實回答了他們的疑慮。
一般而言,最好是你自己來澄清和評估該疑慮是否已經被消除,而不是口頭上的確認。


訣竅5:絕對不要反駁,小心演變成對立
如果你贏了,你就輸了。別透過讓買方覺得自己荒謬可笑或愚蠢的這種方式,來回覆他們提及的問題。相反地,承認對方的感覺或疑慮合情合理。用簡短、正面的解釋作出回應,然後繼續前進。
絕對不要用傲慢無禮的意見糾纏下去,例如:「你不想省錢嗎?」「你沒興趣改善你們的營運嗎?」「你不在乎維持在你們領域的最尖端嗎?」這樣的意見應該得到一記摔門或斷線的對待。

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業務技巧      研究準客戶


訣竅1:評估你講電話的表現


在講電話時,考慮三項依據:語氣、聲音的變化與臨場反應。
臨場反應在衡量講電話的表現時,自成一格。它涉及你在毫無準備的狀況下,偏離你所準備好的談話內容,轉而去傾聽準客戶告訴你的東西,並做出相對應的回答時,與對方進行互動的能力。
講話的語氣與用字遣詞都透露出你的態度:溫暖或冷漠、友善或傲慢、切身或非關個人、漠不關心或感興趣、精力充沛或無精打采、好鬥又好辯,或開放且樂於傾聽。我只消一時片刻,甚至一句話,就能判斷買方的語氣有無成交的潛力。    你的聲音變化包括速度、音高、音調變化與音量。速度是指你講話的速度。
音高是另一個問題。尖銳的高音讓人聽起來緊張不安,而低音給人比較威權的味道。要降低高音,就放輕鬆,同時呼吸得比較深沉一點。要凸顯重點,就注意自己的音調變化。音調變化就是把你用黃色螢光筆在書面上畫下的字句,以口頭的方式表現出來。把應該凸顯的字句強調出來,讓準客戶注意到它。
    音量則是另一種刺激。講話大聲通常聽起來直接且具侵略性,反之,聲音太小聽起來畏畏縮縮、沒有熱情。準客戶經常把音量太小解讀為你對於自己的產品或服務信心不足,要不就是完全沒有信心。結果:兩者都無法打動他們。


訣竅2:將把關者當作金礦來對待


質問式的語氣會讓把關者直接拒絕你。而當老闆們詢問把關者,你是怎麼通過他那一關時,這種詭計通常只會激怒他們,還會讓你在準客戶辦公室裡唯一的盟友棄你而去。
讓把關者參與其中,有可能是得到老闆注意的唯一方式。說出你的來意,大談箇中好處,然後問問他們,老闆的心意。當然,如果他們說不,可別聽信他表面上的意思。
將把關者當作個人教練使用,直到你上達天聽。因為他們知道老闆的行程、個性、小毛病、偏好與共鳴之處。
我們時常邀請主管階層到我們的辦公處所主持訓練會議,而你會很訝異當我們為那一天做準備時,只是向他們的行政助理請教幾個問題,就可以從中得知:從他們偏好的咖啡品牌到他們沒有吃午餐的習慣;因為他們擔心錯過飛機班次,養成他們總是太早抵達航站的小毛病;因為他們對股東會感到不安,導致他們寧願當個小小經理人。如此私密的個人檔案,除了從你的準客戶的助理身上,還能從什麼地方挖出來?
透過你的態度與行動對把關者表示尊重,然後你通過他們的比率指數就會增加。


訣竅3:策略性挑選電訪的時機


上午九點與十點之間,是連繫商務人士的最佳時機。此外,決策者通常比他們的把關者還早踏進公司,而且比把關者晚走。在這些時間裡,他們通常會親自接聽他們自己的電話,以為是朋友、家人或同事打來的。


訣竅4:留下簡潔、情報性的語音留言


說明你來電的目的,以及告知準客戶回你電話的好處,特別是後者。緩慢而清楚地重複你的名字、服務單位與電話號碼。在你留言時,一邊把號碼寫下來,免得你唸得太快,讓對方抄寫不及。沒有什麼比讓你的準客戶必須倒帶三次才能聽清楚你的電話號碼更能引起他們不悅的事了。除非非常好奇,否則大多數的人都不會那麼費事。


想像一下,你的準客戶聽留言。七通留言,十八分鐘的聽覺享受,對吧?大錯特錯。把你的訊息保持在60秒或更短。別用猜的,替自己量一下時間。如果你在語音信箱裡閒扯淡,準客戶會猶豫要不要回你電話,因為他們會擔心一旦回你電話,你會在對話中做出同樣或更糟的事。


訣竅5:絕對不要問:「你聽說過我們公司嗎?」


如果準客戶說「聽過」,你就陷入了一個進退兩難的情況,怎麼對他們提起你的公司都不妥,告訴對方他們已經知道的事情,就是在浪費他們的時間。如果你又告訴他們一次,那就是在暗示對方,他們說過的話你都沒有聽進去。
改變做法,問:「你對我們公司知道多少?」這讓準客戶有發言的機會,也可以藉此檢驗對方的瞭解程度。然後你需要的只是糾正誤解的地方,在重要事項上「填空」,一路引導至你想要談的切題重點。

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如何計畫


計畫並不如一般人想像需要專業能力,一個打算、一個構想、一個腹案、…,都是某種程度的計畫,未必需要白紙黑字寫下來,差別在完整性與可行度。
戰爭天才、法國皇帝拿破崙: 作戰須訂計畫, 但無任何一場戰役可全依計畫去打。
彼得.杜拉克:工作須訂計畫,但不可能完全照計畫去做。
果真如此,訂計畫何用?其實,計畫並非要完全照做,因為實際情況與預測不可能完全吻合,故計畫是用來參考,應變,然後調整出最適方案才予執行。


計畫的方式不一而足,可謂『不論白貓黑貓,會抓老鼠的就是好貓』,茲有一簡易工具,若能落實,則有不易錯、不會漏、好執行、會成功的效果,那就是5 W 2 H。
1. What :做什麼?目的?絕大多數人目的不清,故一路錯到底。
2. Who :唯一主辦者?協辦者?利害相關者?
3. When :開始時間?進度?完成期限?時間若模糊,肯定延誤!
4. Where :環境分析、市場調查、通路選擇,須因地制宜。
5. Why :替代案(預備案)?最佳案(更佳案)?
6. How :方式?方法?(能否突破?)
7. How much :成果評估,效益分析(盈虧+機會得失)。


目的不清,則目標不明;則方向偏差,方式無效,方法失敗。譬如人類飲食的目的為何?與禽獸有何不同?相信很多人說不清楚,乃淪於禽獸一般而不自覺。故弄清楚需求目的,乃計畫成功首要。

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員工離職的十大主因


1.公司要求員工做一人份以上的工作量,造成員工晚上和假日都必須加班。


2.公司不提供員工執行上的必要協助,迫使專業工作者必須花時間在影印、裝訂以及歸檔等零碎的事情上。


3.公司凍結升遷與加薪,導致員工不難在其他公司找到待遇更好的類似工作。


4.公司不賦予員工做決定的權力,而且員工自己的工作成果,也不讓他們掛名。


5.公司不斷進行改組,以致人員持續調動、方向不停改變。


6.公司沒有清楚向員工解釋工作的目標以及各種決定。


7.公司偏心某些員工,分配給他們比較好的辦公室、給予他們參與研討會的寶貴機會。


8.公司遷移辦公室,迫使員工通勤的時間拉長。


9.公司升遷資格不夠的員工為主管。


10.公司雖然口頭上說鼓勵團隊合作,但是卻打造了競爭的組織結構,員工之間需要拼得你死我活。

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與老闆和平相處的4個備忘錄



跟老闆相處沒那麼難,若能謹記4個「與老闆和平相處的備忘錄」,並且避開讓老闆討厭的地雷區,你和你的老闆就能像照片中的兩人,老闆駕著飛機載員工遨翔天際,開懷之餘,還能隨著老闆成就攀升,跟著水漲船高!
老闆最大,是亙古不變的職場法則。
升官發財,也和你與老闆的和睦程度有正向關聯。部屬要跟老闆(亦指主管)多相處、多融洽,老闆才有機會知道你的貢獻、你的能力?這些問題將決定你的績效。不過更現實的是,「你的老闆是你的飯票,你必須用莊重的態度對待他,」各家企業還是不斷上演同齣戲碼,就是老闆與員工的戰爭,無論過程如何,結果都一樣:老闆獲得最後勝利,叛變的員工總是輸家。


主動——幫助你的老闆
記住,你與老闆是生命共同體,你需要獲得他的賞識,他更需要你協助他達成績效。不要一直想反抗老闆,若你一開始就選擇跟老闆打仗,輸的、吃虧的絕對不是老闆。
Do
1.如果你想獲得升遷,最快的方法就是先幫你老闆升官。
2.對老闆表現出恰如其分的尊重,別搶了他的權責與榮譽。
3.面對老闆絕對要誠實,知道什麼就說什麼,別留一手。
妥協——你打不贏你的老闆


學會妥協,不代表你輸了。透過這次溝通,不僅能讓老闆知道你非常用心,更會對你願意接受別人意見的態度,留下好印象,這樣你還是贏家。


Do
1.儘管辯論,但不要跨越老闆的忍耐底線,否則你很有可能被列入老闆的升遷黑名單。
2.情緒失控與發怒是向上管理的兩大禁忌,在老闆面前要保持鎮定。
3.老闆擁有最後決定權,你能提出想法,但也要接受老闆的決定。留在戰場上多打一天仗,這樣你才有機會也成為將軍。


順勢而為——認識你的老闆
Do
1.提高敏感度,眼觀四面,耳聽八方。
2.用老闆喜歡的方式跟老闆溝通。
3.了解老闆的價值觀與在乎重點。


以退為進,管理老闆


管理老闆最重要是別讓老闆置身於狀況外。若讓老闆確實掌握所有工作進度,不僅你能照著你的想法走,出現狀況時,老闆也能幫你扛責任。


Do
1.讓老闆覺得事情在他控制下,實際上你在控制情勢。
2.常常主動跟老闆報告,讓他安心。
3.別以為老闆決定錯了,你就不用負連帶責任,你應該提供他完整的資料,讓他下正確判斷。


別讓老闆討厭你


與老闆和平相處的最底線準則,就是別做讓老闆討厭的事。


什麼是老闆討厭的事?


DON' T:急於表現
言多必失,沒有把握就閉嘴,不要太勇於急著表現自己。若你尚未熟悉老闆脾氣、同事性格、公司文化,最好少發表個人主義的意見,否則一不小心踩到老闆的死穴,就永難翻身。


DON' T:毫無耐心
老闆好不容易撥出時間與你討論,你千萬不要比老闆更早出現疲態,一定要有耐心聽完老闆的話,否則很容易出差錯,老闆也會留下壞印象。


DON' T:毫無反應
當老闆說完話,給點反應吧。了解就說了解,不懂就繼續發問,再和善的老闆都不喜歡呆在當場,獨自面對尷尬的冷空氣。而且記住老闆的話,不要讓老闆一直重複相同要求。


DON' T:讓老闆丟臉
「老闆你好像說錯了,」若你在公開會議場合說出這句話,即使很有雅量的老闆,都覺得下不了台。你能適時補充他的錯誤,但不要直接說:「老闆,你說錯了。」如果你讓他當場下不了台,回到公司他就讓你下不了台。


DON' T:跟別人一起罵老闆
人心隔肚皮,難保你罵老闆的話不會傳到他耳裡。跟同部門同事罵老闆就不得了了,若你還跟其他部門同事一起罵你老闆,等於讓老闆在其他部門同事與主管前丟臉,老闆生氣也是人之常情。


DON' T:讓老闆狀況外
No surprise management。別報喜不報憂,天大、芝麻綠豆的事都要立刻向老闆報告,不要讓老闆從旁人口中得知你出狀況了,他會來不及反應。尤其等到大老闆來罵他,他才知道狀況,就更難收拾。


DON' T:一直給老闆出考題
老闆請你來協助他達成營業目標,不是請你來接電話,當困難傳達者。不要一直給老闆出考題,碰到困難先想辦法解決。若無法做決定,也要先全盤了解狀況後,幫老闆歸納出可行辦法,再請老闆跟你討論或做決定。

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人際關係祕技



美國總統雷根最令人印象深刻的一項特質,就是他可以讓任何人都覺得自己是他最好的朋友,就連未曾謀面過的人也是一樣。最重要的是,他能夠和身邊的人建立緊密的連結,真誠地關心團隊裡的每個人,因為他了解人際關係就像黏膠一樣,能夠將團隊成員緊緊地結合起來。
如果你是一位領導者,你和團員的連結能力也是你成功的關鍵所在。以下就是5項建立穩固的人際關係的方法:


1.尊重對方
人際關係的源頭始於尊重,你必須打從心底看重他人、尊敬他人。在人們還沒做任何事值得你尊重之前,你就應該主動地展現對他們的尊重。


2.擁有共同的經歷
雖然尊重是良好人際關係的基礎,但光憑尊重是不夠的。你們之間還需要擁有共同的經歷才行,但這一點需要花時間才能做到,而共同的經歷對整個團隊的成敗非常重要。


3.建立信任
信任是所有美好關係的必備要素。如果沒有信任,你無法延續任何關係。蘇格蘭詩人喬治‧麥克唐納(George MacDonald)說:「比起被人喜愛,被人信任是更大的恭維。」


4.彼此互惠
單方面的人際關係無法持久。如果一方總是給予,而另一方老是接受,這樣的關係最後都會瓦解。記得時常問問你的同事們,他們的期待、願望或目標是什麼。全心全力地關注他們,讓他們感受到你的關懷。


5.共享愉悅
當彼此的關係開始成長並且穩固之後,人們會開始喜歡彼此,只要一起做事,就連煩人討厭的工作也會變成正面經驗。


做為經理人,擁有良好的人際關係,會為個人和團隊帶來成功,而且沒有任何事會比這樣做帶來更大的滿足與快樂。

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溝通密技/談判祕訣10點


無論是在對員工、家庭或企業,我們每日都在進行某些「談判」。例如爭取調薪、要求更好的服務,甚至解決家庭紛爭。以下是10個實用的談判技巧和策略,可以幫助大家處理得更順手。


1.知己知彼
當你進行一項談判的時候,要做一次「個人盤點」。你對這次談判看法如何?如果你是急於進行,你會輕易棄守。如果你是不惜任何代價都要贏,你會遭到對手的頑抗,並且損傷彼此的關係。


2.做好功課
在談判之前先知道談判對手是誰。他/她在談判上的名聲如何?通常是雙贏或零和方式?這個人是想要和你談判(棘手)、畏懼談判(不好了)、還是一個中立的狀況(要清楚)?


3.雙重或三重思考
僅知道你要從談判中得到什麼是不?的。你也需要站在對手的角度知道他們要什麼(雙重思考)。聰明的談判者甚至還要知道「對手認為你想要什麼」(三重思考)。


4.建立信任
談判是一個高度複雜的溝通形式。欠缺信任,就沒有辦法溝通,並且你會得到操弄和懷疑偽裝的溝通。要贏得信任。兌現你的承諾、說出事實,並且守密。


5.聽到絃外之音
大部分的人都經常在內心對話。當你和他人溝通的時候,對方內心的對話會變成你聽不到的問題。當你談判的時候,關掉你的內心聲音,仔細聆聽外部的聲音,不要漏失掉重要的訊息,從音調或肢體表情等就能聽出言外之意。


6.移動前先站好立場
暴露自己的弱點是危險的。因此在談判中一開始要陳述你的「立場」,之後當信任更深化時,你和對手才可以經得起更誠懇的對話,並且能更清楚表明你的真實利益。發現對手的需求和利益是談判者的職責,如果你做到創造一個支援性的氣氛的任務,你就會得到更誠懇的答案。


7.掌握你的權力
不要以為對方擁有職位上的權力,他就是萬能的。這是在棄守你的權力!評估雙方的力量來源,你就能平衡權力。即使有多種權力來源,也可以分為兩類:內部力量和外部力量。前者是你個人的力量,也就是自尊、自信,這是沒有人可以奪走的。外部力量則隨著你的狀況而波動。例如,如果你被資遣或降調,你就失去職位的力量。若新科技問世,你就失去你專家的力量。因為力量經常改變,談判永遠不死。要有耐心,權力的動向是會轉變的。


8.知道你的最佳替代方案
最佳替代方案。進行談判前要知道自己有什麼和哪些替代方案。你可以中止談判嗎?每個選擇的優缺點何在?


9.什麼是贏
什麼是你最佳和最糟的處境?中間就是你的妥協區。如果你可以在妥協區內達成協議,那就是贏!絕對不要掉到底線之外,事後你會對自己和這樁買賣感覺非常糟,並且難以遵照奉行。


10.享受過程
談判是一個過程,不是一樁事件。是有步驟可以準備的,如創造談判氣氛、確認利益、選擇過程和結果。經過練習,你就會對過程中的每個步驟更熟悉。當你的技巧增進後,你會發現談判其實也可以很有趣。

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換個角度,你就是贏家



秘書恭謹地把名片交給董事長,一如預期,董事長不厭煩地把名片丟
回去,很無奈地,秘書把名片退回去給立在門外看盡尷尬的業務員,
業務員不以為杵地再把名片遞給秘書,「沒關係,我下次再來拜訪,
所以還是請董事長留下名片。」

拗不過業務員的堅持,秘書硬著頭皮,再進辦公室,董事長火大了,
將名片一撕兩半,丟回給秘書。

秘書不知所措地楞在當場,董事長更氣,從口袋拿出十塊錢,「十塊
錢買他一張名片,夠了吧!」

豈知當秘書遞還給業務員名片與銅板後,業務員很開心地高聲說:
「請你跟董事長說,十塊錢可以買二張我的名片,我還欠他一張。」
隨即再掏出一張名片交給秘書。

突然,辦公室裡傳來一陣大笑,董事長走了出來,「這樣的業務員不
跟他談生意,我還找誰談?」

這是業務員每天都會碰到的場面,如果光是靠修養或到魔鬼營訓練,
還是有洩氣時,超級業務員也有倒地不起的一天。

能自別人設下的困局跳脫者,都有一個本事,那就是--逆向思考,
當你不順著設局者的邏輯思考時,當你不順著設局者的邏輯思考時,
你才能出自己的招,去破解對手的招數。說是阿Q也好,說是三八也
好,卻是完全自我的主宰者。

我有一個在金融界工作的朋友,新進公司做基金研究員時,不知怎地,
主管老是看他不順眼,比如邀請大家下班後到他家吃火鍋,總是不小
心漏了他。

朋友給自己打氣的方式是,去吃更高級的火鍋,「比他還享受!」。

主管要給他難堪,哪知他更得意!而主管分配給他的基金,老是冷門
商品,很難有業績上的表現,他也不氣。

現在,朋友說:「還好他這樣對我,否則我現在只能做研究分析。」

主管的態度逼使他走出另一條路來,現在他在另一家公司的行銷企畫
部如魚得水;「很謝謝他的造就」。

人的胸襟有多大,成就就有多大,爭一時不如爭千秋,更何況你怎麼
知道,老天爺的布局不是要讓你扛起更大的責任呢?

忍一時之氣,退一步海闊天空,反倒是處處是出路,別把精神能量虛
擲在不值得的人身上。

滿有道理的~~~~換個角度,你就是贏家。

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贏家的特質 
 1.人品誠實正直


實話實說,信守承諾。勇於負責、承認錯誤、處理善後,並且守法、遵守規則。


2. 具有聰明才智


擁有強烈的求知欲,知識廣度夠,或者領導其他的聰明人。


3. 人格成熟


忍人所不能忍,也能應付壓力和挫折,處於順境時,能享受成功的歡愉,卻也不忘保持謙虛。尊重別人的情緒,充滿自信,常帶有幽默感。


4. 具有正面能量


往前衝的能力,從實際行動中獲得成長,享受變化,容易他人交談、做朋友,神采奕奕,樂於工作,從不抱怨工作辛苦,熱愛人生。


5. 能鼓舞他人


激勵他人振作,能夠鼓舞團隊去做不可能做的事。


6. 當機立斷


有效率的人,曉得什麼時候勇於做出「是或非」的困難決定。


7. 執行力


   執行任務的能力


8. 充滿熱情


發自內心深處對工作產生真正熱忱的人,打從心底希望同事、下屬和朋友能夠勝出。熱愛學習與成長,如果身邊有志同道合的人,會充滿生命力。


9. 忠於真我


坦然面對真實的自我,擇善固執,挺身捍衛自己的信念。


10. 洞悉未來


領導人必須有洞悉未來的眼光和能力,對於市場的變化、目前的競爭對手會採取什麼樣的行動懷有第六感。


11 網羅聰明才智勝於自己的人才


找來頭腦聰明,直覺最敏銳的一群人聚在一起,倚重他們的知識和建議。


12.高度韌性


從錯誤中學習,重新部署,調整速度,重建信念和信心,捲土重來。


 

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用全身聆聽


事業的成功關鍵在於掌握人際關係,而要掌握人際關係就必須博得對方的信賴,這之中的關鍵就在於溝通。而溝通不只是「說」,懂得「聽」更能讓人卸下心防,對自己推心置腹。
能用全身聆聽的人,不僅比較具有親切感、吸引力、說服力,評價與印象也都更令人滿意。所以想要得到對方的信賴,讓對方說出真心話,聽話時的態度十分重要。
那麼如何「用全身聆聽」呢?參考下列5個要點:


1.和藹可親的笑容
「想拜託人的話,請保持笑容,板起臉孔的話是沒有人會理你的。」面對親切的笑容,總比緊皺的雙眉來得容易交談,只要讓人保持愉快,對方就會為你敞開心胸。所以要努力培養自己的幽默感,即使是老掉牙的笑話、打哈哈也沒關係,不要覺得不好意思,因為不管多拙劣的詼諧都有讓對方敞開心胸的效果,即使是在一開始時苦笑的對方,也會在笑容中感受到「愉快」的氣氛。


2.頻頻點頭
大部分的人都認為自己邊說「嗯、嗯」時會邊點頭,但其實這種象徵性的點頭動作太小了,如果不用「更快且誇張的點頭」這種心理技巧,表現出「真的,我是一心一意地在聽你說話」,可能無法讓對方樂於開口。點頭有一種讓人感到溫暖的力量,所以如果能把現在的點頭幅度加大兩倍,必定能讓對方雙倍地喜歡你。


3.談話中80%的時間注視對方的眼睛
這其中「80%的時間」是重點。說話時要看著對方眼睛才有禮貌,但如果是100%的時間,那就會變成一直瞪著別人的眼睛,反而會讓對方有壓迫感而緊張。因此,適時的將視線離開對方,可以免去對方一直被注視著的壓力,而讓談話順暢而輕鬆地進行下去。


4.端坐在對方的正前面
有些人談話時喜歡伸長身體、用手支撐著側坐,雖說自己可能覺得比較舒服,但這種坐姿會透露出「你的話很無聊」「對你沒興趣」等負面的訊息,如此對方就不會願意與你進一步深談。
尤其是與女性對談時,女性會希望自己可以看著對方的表情說話,因為如果不能看到對方的臉,就不知道對方是否生氣、有沒有專心聽,這會讓她感到不安。


5.頭部朝對方前傾約20度的坐姿
聽人說話時,要淺坐並身體前傾。在日文裡有一句話「向前探身」來形容專注聽人說話的樣子,正如字面意思,將身體前傾聽人說話,就能讓對方高興。因為靠著椅背坐雖然比較舒服,但這也表明了想「避開」對方的意思,想讓談話興致高昂地進行下去,這是一種潑冷水的不好坐姿。 

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人脈煉金術



人脈的價值
「三十歲以前,跟對人;三十歲以後,要做對事;四十歲以後,做人最重要;五十歲以後,錢要放對地方。」以65歲的壽命算算,超過一半,你都需要靠「人」這個字,日子才會順利點。
每個人都是獨特的,但是也沒有完美的個人。不過,當你有豐沛的人脈,你就能夠建構互補的外部夢幻團隊。人脈是一種槓桿,所以前人說「給我足夠的槓桿,我就能隻手舉起地球」,人脈的價值就在於此。
當你串聯人脈網絡,當然就能創造商機。不過更重要的是,人脈能豐富你的生活,開拓你的視野心胸且增進知識。


如何建立人脈
建立人脈的重點在行銷你個人,而不是銷售。要讓你自己的賣相好,而不只是推銷你自己。人脈不在於你跟對方有什麼關係,在於能帶給對方什麼樣的「利益」。別誤會了,這個利益的定義指的是(利)用彼此資源,創造雙贏效(益)。
要學會行銷你自己,每個人都有缺點,又怎樣?不要讓「缺點」變「弱點」就好。環境有威脅又怎樣? 我只要能緊盯著我的「機會點」就好。光有賣點是不夠的,要找出你的「買點」。買點是要能突顯你的專長、資源及特色的"交換"價值,讓別人自然而然想來靠近你。所以不是推銷你自己,更重要的是要行銷你的自我品牌。


人脈中的商機
在人脈經營中,你可以主動協助朋友釐清他的需求,提供專業服務。但不是要你去亂推銷,當你主動的時候,是好東西跟好朋友分享;被動時,就是朋友有問題找你,你可以提供量身訂作的服務,幫他過濾且找到合適的供給。
朋友為什麼需要你的服務或協助?「因為你在這領域,你是專家啊!等我弄會了,天都亮了,找你幫忙比較快。」 人脈像是行銷組合4P中的的超級「Place」,當你有龐大的人脈通路時,想要賣什麼都不是問題了。
有三種人,您一定要想辦法去認識她們:「經驗比您多、關係比您好、實力比您強」為什麼?這樣才能驅動越來越強的人脈槓桿。


私房菜
人脈要多少才夠?日本人說要250個人,美國人說越多越好,個人看法是先求精再求多。因為人脈關係中的「信任」,是需要時間去醞釀的。聰明的你,要去發展有「時間長度 」的關係,因為唯有時間夠長,一段因緣際會的緣分,才能內化成真正的人脈。
青年守則說:「助人為快樂之本」。學習主動找出對方的需求,「看我是不是能幫到你?」「哦!老師你是要我們累積人情帳戶嗎?」我個人並不是很認同「帳 戶」這樣的概念。因為當你這樣想時,是代表有出有進,你是為了「總有一天等到你」。也就是說,你是抱持著對方總有一天,必須回報你的功利心態,卻不是一種「廣結善緣」的寬闊格局。


真正的好人脈是不能勉強的,你可以主動積極,但是要隨緣。是什麼力量凝聚人脈的力量? 我想是「真誠 」吧!

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運用80/20法則創造生活與生計
 


1.自我
每個成就卓越的人都是專注的。這表示你要剔除生活中所有不真正符合你個人特質的事物、縮小興趣範圍,同時更深入且更集中心力在你擅長的事情上。藉由集中心力努力少數幾件重要的事,可以加強你個人的特色,讓你更與眾不同。


2.工作與成功
績效高的人會試著用各種點子和熱情,改變周遭的世界。他們把時間花在最重要的事情上,也就是可以造成顯著改變,以及靠領導統御就能帶來驚人斬獲的少數幾件必要事情上。他們不會為了達到目的拚命掙扎,而錯失了去做高效益事情的機會。


3.金錢
要記得,金錢只是達到目標的工具,所以你必須把想賺到多少錢這件事搞清楚。不要只寫希望自己可以不必再為錢煩惱,還要具體定義,要賺到多少錢才能「不再為錢煩惱」。例如是想要有足夠過6個月、1年或更久的錢?或者是你想要賺到足夠買下你夢想中的房子?或是你想變成百萬富翁?這完全操之在你,但就是要把目標弄清楚。


4.人際關係
你80%以上的快樂,將會來自於20%或更少的人際關係。你所有因為友誼滋潤而獲得的生命意義與價值,會是你那些不到20%的朋友給你的。如果你把最多的關懷和注意力放在維繫這些少數的主要關係上,你會感到更快樂。

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討人喜歡的25個原則



 

2006/11/03 01:00


                                         


討人喜歡的25個原則


1.長相不令人討厭,如果長得不好,就讓自己有才氣;如果才氣也沒有,那就總是微笑。


2.氣質是關鍵。如果時尚學不好,寧願純樸。


 3.與人握手時,可多握一會兒,真誠是寶。


4.說話的時候記得常用「我們」開頭。不必什麼都用「我」作為主語


 5.不要向朋友借錢。


 6.不要強迫客人看你的家庭相冊。


 7.與人搭計程車時,請搶先坐在司機旁。


 8.堅持在背後說別人好話,別擔心這好話傳不到當事人耳朵裏。


9.有人在你面前說某人壞話時,你只微笑。


 10.自己開車時,不要特地停下來
和一個騎自行車或機車的同事打招呼。
人家會以為你在炫耀?


 11.同事生病時,去探望他。
很自然地坐在他病床上,
然後...回家再認真洗手。


12.不要把過去的事全讓人知道。


 13.尊敬不喜歡你的人。


 14.對事不對人;或對事無情,對人要有情;或做人第一,做事其次。


 15.自我批評總能讓人相信,自我表揚則不然。


 16.平常不要吝惜你的喝彩聲。


17.不要把別人的好,視為理所當然,要知道感恩。


 18.別只講不聽,結果亂成一團,要學會聆聽。


19.尊重警衛、工友及清潔阿姨等看似不相干卻默默幫助你的人。


 20.隨時隨地不吝習你的掌聲和真誠稱讚。


 21.有時要明知故問:你的鑽戒很貴吧!有時,即使想問也不能問,比如:你多大了?


 22.話多必失,人多的場合少說話。


 23.把未出口的「不行」改成:「這需要時間」、「我盡力」、「我不確定」、「當我決定後,會給你打電話」...


 24.不要期望所有人都喜歡你,那是不可能的,
讓大多數人喜歡你,就是成功的表現。


 25.當然,自己要喜歡自己。

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容積率與樓高計算
分類:房地產小常識!2006/10/21 23:05根據建築技術規則


建築物高度不得超過基地面前道路寬度之1.5倍加6公尺


舉例:


若基地面積為100坪,前面路寬6米


則樓高為(6x1.5)+6=15米,約5樓高


而建蔽率為60%,容積率為300%



若基地面積為100坪,前面路寬10米


則樓高為(10x1.5)+6=21米,約7樓高


建蔽率為56%,容積率為392%


 



補充:


都市以建蔽率為建築管制條件時,由於土地昂貴,為了降低單位樓地板面積之造價,建築物乃向高層發展,使都市產生空間壓迫感及遮斷日照等問題,因此現代都市有朝向以容積率管制建築的趨勢,僅以樓地板面積之總和為限制條件。例如容積率限制為百分之五百,則100平方公尺之建築基地面積可以建造500平方公尺之樓地板面積,若不留空地,則至多可蓋5層樓;若每層樓僅蓋50平方公尺,則至多可蓋10層樓,如此都市建築低層化,可改善人口密度、通風、採光及空間等環境品質。依我國建築技術規則建築設計施工編第30條規定,實施容積管制地區,其容積率由中央主管建築機關訂立。

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房屋買賣簡單流程圖



 

2006/09/10 15:51

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建蔽率、容積率及使用分區



 

2006/10/21 23:09

台北市是都市發展局在管的
住 宅 區 種 別 建 蔽 率  容 積 率
第 一 種...三○% ...六○%
第 二 種...三五%...一二○%
第 三 種...四五%...二二五%
第 四 種...五○%...三○○%
前項建築物面臨三十公尺以上之道路,臨接或面前道路對側有河川,於不妨礙公共交通、衛生、安全,且創造優美景觀循都市計畫程序劃定者,容積率得酌予提高。但不得超過左表規定:
住 宅 區 種 別..容 積 率
第 二 之 一 種..一六○%
第 二 之 二 種..二二五%
第 三 之 一 種..三○○%
第 三 之 二 種.. 四○○%
第 四 之 一 種..四○○%
依第二項規定且於都市計畫圖上已標示為第二之一種住宅區、第二之二種住宅區、第三之一種住宅區、第三之二種住宅區、第四之一種住宅區之地區,建築基地臨接道路面寬在十六公尺以下者,其容積率仍應依第一項規定辦理。

商業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定,容積率不得超過其面臨最寬道路寬度︵以公尺計︶乘以百分之五十之積數。
商 業 區 種 別..建 蔽 率..容 積 率
第 一 種.....五五%..三六○%
第 二 種.....六五%..六三○%
第 三 種.....六五%..五六○%
第 四 種.....七五%.. 八○○%
建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者,其建蔽率放寬如左:
一、第一種商業區,建蔽率六○%。
二、第二種商業區,建蔽率七○%。
三、第三種商業區,建蔽率七○%。
四、第四種商業區,建蔽率八○%。

工業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定:

工 業 區 種 別..建 蔽 率..容 積 率
第  二  種...四五%....二○○%
第  三  種...五五%....三○○%
建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者,其建蔽率放寬如左:
一、第二種工業區,建蔽率五○%。
二、第三種工業區,建蔽率六○%。

行政區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定:
建 蔽 率.三五%
容 積 率.四○○%
建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者,其建蔽率放寬為百分之四十。

文教區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定:
建 蔽 率.三五%
容 積 率.二四○%
建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者,其建蔽率放寬為百分之四十。

倉庫區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定:
建 蔽 率.五五%
容 積 率.三○○%
建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者,其建蔽率放寬為百分之六十。

風景區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定:
建 蔽 率.一五%
容 積 率.六○%
建築基地依第一項建蔽率而無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者,其建蔽率放寬為百分之二十。

農業區內建築物之建蔽率及高度不得超過左表規定。但經市政府劃為防範水災須挑高建築之地區,其建築物之高度得提高為一○.五公尺以下之三層樓。
建 築 物 種 類.建 蔽 率.高    度
第一種:第五十組 ...五%...一○.五公尺以下之三層樓
第二種:其他各組...四○%..七公尺以下之二層樓
第三種:原有合法建築物拆除後之新建、增建、改建或修建
四○%
一○.五公尺以下之三層樓
前項第一種建築物建蔽率不限於同一宗基地。但建築面積不得超過一六五平方公尺。
第一項第二種建築物其他各組之第十三組:公務機關(限供消防隊使用),其建築物之高度得提高為一○.五公尺以下之三層樓。
第一項第三種原有合法建築物拆除後之新建、增建、改建或修建,其建築面積︵包括原有未拆除建築面積︶合計不得超過一六五平方公尺。

保護區內建築物之建蔽率及高度不得超過左表規定:
建 築 物 種 別..建 蔽 率..高 度(公尺)
第一種:原有合法建築物拆除後之新建、增建、改建或修建。
三○%
七公尺以下之二層樓
第二種:第十組、第十二組、第十三組
三○%
七公尺以下之二層屢
第三種:第五十組
五%
七公尺以下之二層樓
第四種:第四十四組
一五%
十五公尺以下之二層樓
第五組:其他各組
一五%
七公尺以下之二層樓
前項第一種原有合法建築物拆除後之新建、增建、改建或修建,其建築面積(包括原有未拆除建築面積)合計不得超過一六五平方公尺。
第一項第二種建築物之第十三組:公務機關(限供消防隊使用),其建築物之高度得提高為一○.五公尺以下之三層樓。
第一項第三種建築物之建蔽率不限於同一宗基地,但建築面積不得超過一六五平公尺。

行水區內土地及建築物使用應依水利法及相關法令規定辦理。

保存區內土地及建築物使用應依文化資產保存法及相關規定辦理。

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作業流程

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桃 竹 苗 房 地 產 增 值 區 段~~



 

2006/11/15 20:27


                                                      【 桃 竹 苗 房 地 產 增 值 區 段 】                                                


桃竹地區的消費者,有福了,不論在交通網絡便利或是生活機能完善抑或是週遭環境都是優質好地區哦 !您想要知道桃竹苗房地產增值潛力區段有哪些嗎?


根據北區房屋不動產理財研究室調查,桃竹苗房地產增值潛力十大區段,桃園縣包括:桃園市中正重劃區、蘆竹鄉南崁地區、中壢市 SOGO海華商圈、中壢市中央大學及龍潭鄉;新竹縣市包括:新竹市光華商圈、竹北市縣治西區、竹北市縣治西區(竹北高中)、新豐鄉與新埔鎮。


位於北桃園地區的桃園市,則以中正重劃區及週邊區域為首選,中正重劃區的區位相對較佳,位於南崁交流道及南桃園交流道之間,交通相當便捷,且此區域為新近開發區域,建物外觀均新穎,且價位適中,相當適合中等收入者所購買。另外,南崁地區接近南崁交流道,一向為台北客源最為青睞的區域,生活機能經過近十年來的發展已經相當健全,也是購屋人可以選購的優質區域。中壢市的生活機能較好的區域,以 SOGO百貨附近為佳,此區域的大樓為海華建設公司所興建,建築品質佳,且靠近中壢市的行政中心。


又中央大學附近區域環境優良的物件,由於鄰近高鐵青埔站,目前買氣正持續加溫中。此外尚有龍潭鄉擁有北二高的交通便利,在北二高通車時,吸引了相當多的台北客源進駐,形成良好的居住環境。當地的產品主要為透天別墅,間或有電梯大樓產品推出,最具代表性的大樓產品為百年大鎮社區。主要的聯外交通以北二高及台三線省道為主,六福村、小人國等著名遊樂區均位於附近。


桃園地區增值購屋區段



































區域



產品及價位



主要路段



平均單價







桃園市
中正重劃區



2~5年電梯大樓
40~50坪



中正路、南平路、莊敬路、同安街



10~12.5萬



蘆竹鄉
南崁地區



電梯華廈
屋齡 3~5年
45~50坪



中正路、中山路、仁愛路、南昌路



11~13萬



中壢市
S O G O 海 華 商 圈



10年以內電梯大樓
45~55坪



六和路、慈惠三街、新生路、元化路



8~12萬



中壢市
中央大學



透天
屋齡 10年
地坪約 20餘坪
建 3或4樓



中正路、中大路、中央路



450~550萬



龍潭鄉



透天別墅
屋齡 10~13年
地坪 25坪
建坪 50~65坪



中正路、中興路、中豐路、北龍路、東龍路



450~500萬



資料來源:北區房屋不動產理財研究室 製表


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不良風水格局之破解方法~~



2006/11/15 21:24


不良風水格局(1)客廳陰暗

 

客廳區域主宰一家人的運勢,特別是男主人的事業運,與一家人的健康指數,明亮、採光佳的客廳,讓事業蒸蒸日上,陰暗空氣不流通的客廳,不但影響事業,更關係著家人感情和睦與否。

破解1. 明亮色調為主客廳陰暗的空間環境,建議以明亮淺系的色調為主,如牆面的顏色運用、減少深色木皮材質的使用,傢具的選購也以鮮豔色彩或淺色系為佳,盡量讓原本陰暗的客廳顯得活潑有朝氣。


破解2. 善用燈具若無法增加採光條件,請運用燈具來補救原本陰暗的環境,雖然燈光要明亮,但設計師仍建議透過間接燈光柔和客廳氣氛,洗牆燈有增亮空間的效果,適時選擇立燈與桌燈也能改善局部陰暗空間的效果。


破解3. 使用透明材質隔間客廳陰暗大多原因是外在採光條件不好,可能沒有對外窗戶或是格局影響,建議若有隔間需求,可以使用如玻璃磚或其他玻璃材質,也可以選擇感覺較輕盈的材質來裝修,增加空間的透光性。



不良風水格局(2)神明桌位置不對



神位的安置在宅裡,即會造成對居住者的影響,風水老師建議先找出宅中的旺位或財位,再考量位置是否能藏風聚氣?若不在財位,不宜向內,宜向外安座。


破解1. 以「文公尺」為計算長寬單位
文公尺為專門丈量神桌之吉利數字,以其計算長寬單位為基本之神桌的規劃重點之一。


破解2. 避開水管與爐具
水管與爐具易造成神明廳的不穩定。因此設置神位時應考量位置的適合性,盡量不要在後方設置水管等。


破解3. 左右不可有門
神位兩側左右都有房門,容易造成富貴難發的情況,建議將神桌移位。


破解4. 神位不可對廁所
神位對廁所將讓這一家人運勢低落,難以賺到錢。


不良風水格局(3)角型客廳

客廳隔局不方正,容易產生屋角,屋角被形容為暗箭,將影響居住者的健康問題。缺角若超過1/3,前寬後窄形成畚箕屋,將造成不聚財的影響。


破解1. 變更客廳格局
格局不方正的房屋,客廳區域多會產生屋角問題,建議將格局裝修為較方正形狀,摒除菱角狀況,或將客廳位置選至較好的方位。


破解2. 分使用區域
遇到L形客廳,設計師會將區域劃分為兩個使用空間,可作為起居室或者書房使用,留下完整的區域成為客廳。


破解3. 善用畸零空間
角型房屋的畸零角落規劃為收納空間使用,盡量讓空間看起來方正,利用小空間可作為鞋櫃、儲物間使用。


不良風水格局(4)大樓對電梯或樓梯

大門若開門向電梯,依風水上看來,電梯如同一隻老虎蹲在門口,除了錢財的流失之外,甚至會帶給居住者容易發生意外的情況。


破解1. 入口設計迴轉動線
利用隔屏或者大型盆栽等設計迴轉入門動線,讓電梯一開門時看不到大門,透過迴轉動線,讓氣流不直接影響屋內。


破解2. 玄關設計
以玄關設計阻擋樓梯或者電梯直沖的氣流,建議以密閉式玄關為佳,可利用玄關作鞋櫃等使用。


破解3. 大門移位
若建築條件許可,設計師建議調整開門的位置,避開樓梯或者電梯的開口,將大門移位減少其他不必要的設計規劃。


不良風水格局(5)大門對浴室門


若廁所門正對大門,主宅之財必定是左手來右手去的現象,家中必定有惡疾產生,投機理財必敗、投資尚能有聚,為犯小人五鬼的財祿流失。


破解1. 調整浴室門開門方向
大門對浴室的情況,更改浴室開門方向會比更改大門來得容易些,對兩門相對,建議可更改浴室的開門位置。


破解2. 浴室門以暗門(隱藏門)處理
考量室內空間是否足夠,若空間不大或者考量客廳格局的方正,設計師最常運用的方法,就是將浴室門以暗門(隱藏門)作一規劃,使得入門後前方看來像一片完整的牆面,甚至作與浴室門對稱的壁面勾縫設計,以達到隱藏浴室門的效果。


破解3. 規劃屏風或玄關
客廳空間若允許規劃屏風或者玄關,以避掉大門對浴室的不良風水情況,也有設計師由於客廳空間狹小無法規劃玄關,在浴室前方不遠處,設計一活動式屏風遮掉兩門相對的問題。


不良風水格局(6)客廳橫樑跨

天花板若有橫樑容易造成壓迫的感覺,坐在樑下也容易精神緊張,而導致運勢不振。


破解1. 封天花板
遇到客廳橫樑跨的情況時,若樓高允許情況下,設計師建議可以將天花板封起、整平,就不會造成樑柱壓迫感,但建議搭配間接燈光放大牆面與天花板的空間感。


破解2. 設計造型天花遮掉樑柱
樓高不足的情況,有的設計師會以造型天花板遮掉樑柱,如圓形天花等,但仍保留部份高度,讓使用者不感覺太壓迫。


破解3. 延樑設計減輕視覺壓迫
搭配樑柱的方向與大小作木頭延樑設計,有如木條屋一般的設計,適合較輕鬆休閒的空間風格使用,轉移樑柱的視覺焦點,營造另一種風格味道。


破解4. 包樑設計
包樑設計通常用於客廳與餐廳區域的區分,將部份天花板包覆於木作之中,不會讓整個空間感覺狹窄而有壓力。


(資料來源:麥浩斯資訊/漂亮家居)


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14個投資人常犯的錯誤
2006/11/16 08:37


相信不少人投資過股票,也相信很多人有過抱持股票夜夜難眠的痛苦經驗,其實只要避開以下幾點投資人常犯的錯誤,你可以把投資當成一件令人快樂的事,心情也不需要隨著股市行情而起起落落!


1. 無法接受所持有的股票「已經損失」的事實「啊!又跌停!我以為昨天股價已經算是谷底,居然……算了!只好放著不管,我相信一定會漲回來的!」這種看似堅毅不饒的決心與毅力,你曾經有過嗎?如果有,想必你對「套牢」一詞並不陌生。


大部份的人其實可以不被套牢,也可以損失更少,但往往因為一時的情緒化-害怕、貪婪或莫名的期望,而做出錯誤的決擇。為什麼感性如此容易就戰勝了理性?因為絕大多數的投資人並沒有意識到每支股票所暗藏的投機性,而這投機性卻可讓投資人處於極高風險的狀態中。要避免此類風險,唯一的方法就是善設停損點,沒有例外的徹底執行。



2. 認為股價跌沒關係,可以逢低再接以降低平均成本當所持有的股票正在盤跌,股價不斷創新低時,捨不得賣出股票,不敢面對損失的投資人,很容易犯下另一項嚴重的錯誤,就是向下承接以降低平均成本。


投資人一定很納悶,能降低平均成本不是很好嗎?舉例來說,當你上市場買蘋果,蘋果看起來又大又紅,但是當你買回家之後才發現一點也不甜,請問下次上市場時,你會因為這品種的蘋果價格下跌,而再次購買嗎?想必是不會的。在股市中也有相同的定理,一分錢一分貨,市場是公平的,股價是反映公司的價值,當公司股價不如預期,且有不斷下跌的趨勢時,已經暗示著公司或許存在不為人知的嚴重問題,而在如此投資風險上升、停損迫在眉睫的情況下,你真的覺得降低成本是個明智的作法嗎?


3. 只會向下平均成本,而不敢往上加碼若你買進一張50元的股票,並於股價下跌至35元時又增購一張,平均價格為42.5元,這時就像你正在買入更多不好吃的蘋果,而放棄原本可以用相同價格品嘗其他好吃水果的機會。相反地,若當初買進一張50元的股票,而後上漲至60元,即使覺得公司體質夠好,且還有上漲空間,但由於無法突破愈買愈高的心理障礙,而喪失了原本可以獲利更多的機會。



4. 總是希望能很快的從股市中大撈一筆「短時間,高收益」是一般新鮮人對股票市場的莫名憧憬。許多人在沒有做任何準備、沒有投資策略、不懂基本財務報表、對基本線圖毫無概念的情況下,便急急忙忙地跳進股市,或許恰巧進場時點正值股價低點,但總是因為不知出場時機或是出場過慢,而導致套牢。


因此在投資之前,投資人須先有個概念:投資好比學習日本武士道。入門之前,學徒必須花時間說服老師自己的價值在哪、為什麼自己有能力成為武士。入門後,老師在第一堂課解釋武士道精神,學徒必須清楚判定自我學習目標。其次才開始一連串基本訓練,所謂基本訓練並非徒手打碎磚板,而是類似掃地、打水、運氣等小事,通過一段時間的基本訓練後,才有資格稱得上真正的武士道學徒,也才是武術訓練的開始。


總而言之,投資人千萬不要因為羨慕別人在股市中賺錢賺得既快又容易,而不做任何準備功夫,便匆匆跳入股市,如此可能使你不自知的陷入套牢的困境。


錯誤五:選擇十元的股票投資五十張,卻不敢投資一百元的股票五張。
許多投資以為股票買得越多,才會賺得更多,其實不然。投資人應該從投入股市的「資金面」著想,而非過於在意所能購買的張數;以投資「好的企業」為目標,而不是因為挑到「最便宜」的股票才得意洋洋。


跳脫撿便宜的心態對許多投資人而言是困難無比,價格便宜的股票總是使他們無法抗拒的買進,其實,這些股票之所以便宜自有其原因所在,或許是營收大不如前,或許是成長遠不如預期,或許是企業經營體系目前出現紅燈等等。總而言之,一張股票的面額可是「便宜無好貨」的最佳實例。


錯誤六:因為小道消息、XX公司要配股、投顧老師建議……而買進股票。
因為一篇報導、一個電視節目或投顧建議,而決定投資標的的投資人不勝其數,這些人往往非常積極的尋求可以「信任」的老師,然後將血汗錢交之管理。奇怪的是,投資人寧可花許多時間、精力找一個不一定能夠信任的人,花大筆的會員費讓他在股市中試玩自己的錢,也不願將這些時間、精力及金錢投資自己,自己來學習、研究投資股市。這樣的投資方式,時常陪了夫人又折兵,投資報酬不但不如預期,甚至被套牢。


錯誤七:買進股票只因為熟悉這間公司的品牌名稱。
有些人買進股票只因為標的是常見的品牌,然而,這些公司並非全都是值得投資的標的。不論你的選股方式為何,只要花些精力及時間做功課,不但可以洞悉大廠牌被後所暗藏之玄機,同時可發掘那些雖不起眼但卻富有潛力的公司。


錯誤八:非常認真的挑選投資標的,但是在買進股票後,就不知所措了。
有許多投資人非常認真研究學習挑選股票,也的確買進不錯的投資標的,但因為沒有完整的投資計畫,進場後就不知何時該出場,或什麼情況下該賣出股票,導致沒有把握機會出脫股票,等到盤勢不好想賣時已被套牢。


錯誤九:無法當機立斷按照策略實行。
許多投資人雖有投資策略,亦有停利停損措施,但每當股價漲至停利點時就心貪,調高停利點;而股價跌至停損點時,又因不願虧錢賣出,取消停損。這類被情感牽著走的投資人,很容易因錯過買賣時機而損失慘重。所以,投資人要先學會控制自己的情緒,再來談投資。


錯誤10:因不知如何分辯資訊或建議之正確性,導致無法採取適當的行動。
朋友、親戚、特定的投顧公司或投顧老師都可能是傳達錯誤訊息的罪魁禍首,只有少數有成功投資經驗的專家,他們的建議才是需要你認真考量。如何分辨哪些資訊值得採信呢?在投資之前,投資人應該先練就基本功,例如財報閱讀、常用指標使用與應用等,如此,不論是誰提供資訊,投資人都有能力判斷所提供數據的正確性,再歸納出自己的結論。若能進一步比較自己的結論與資訊提供者所給予的建議之差異,久而久之,誰的資訊值得採信、誰的資訊不能採信就自然分曉了。


錯誤11:不懂得如何看圖型,並總是害怕買進股價創新高之股票。
許多人認為,當一支股票的股價創新高時,就是高點,並斷定股價過高不宜買進。其實人對股價的主觀或感覺往往遠不及市場本身的機動性,市場會反應股票價值,在多頭市場中,股價整理許久始創新高的股票,股價「創新高」便是買進時機。當然,投資人在買進之前,必須確認此股票是體質好、基本面佳的公司。


錯誤12:並非以客觀的態度投資股票。
許多人選擇投資標的的方式是找「投緣」的股票,一旦選定,只能多燒香多拜佛,希望老天幫忙。除非你天生注定運氣好,不然可是會贏少輸多,勸你還是趕快換一種方式理財,別投資股市了!


錯誤13:忽視整體股市狀況,只著眼於單一股票。
千萬別被特定一支股票牽著鼻子走!如果你因為某支股票之前的表現出色,眼中就永遠只看見這支股票,只要這支股票漲,就認定整體股市應該起漲;而這支股票跌的時後,就看空整個股市,如此本末倒置的投資方式,是很難從股市中獲得收益的。


在投資股市時,應該著重於整體股市的趨勢,再根據趨勢選擇投資的股票、方式及時間長短。另外,不要抱怨市場與你所期望情況的違背,應該學習如何從錯誤中獲取教訓。如果不是以此態度投資,你會發現每當將「希望市場如何走」的意見加入你的分析中時,你所預估的市場趨勢會因為自我偏見而與實際趨勢有所差距。


錯誤14:交易次數過度頻繁。
即使你有能力拿捏進出場的時機,而且總是其準無比,但若進進出出市場過度頻繁,你會發現雖然整體而言是有收益但是卻少得可憐。這是因為在進出股市的時候,忽略了如手續費等交易成本,進出次數越多,成本就無形的攀升。所以,投資人應該「放聰明一點兒」,要知道沒有一個人能夠順利抓住市場的每一段波動,有時小小的波動是不值得急急忙忙跟進,應該保持耐性等待大波段的來臨。


看完十四個投資人常犯的錯誤之後,你可以回想一下過去的投資模式,問問自己:我有犯這些錯誤嗎?趁此機會,檢討改進自己投資的方式!


 

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賣屋小常識
2006/11/19 12:20
定自行銷售或是委售:
在要賣房子之前,先要決定是否自行銷售或是委託專業不動產經紀人代為銷售,以便能接連後續要準備的相關工作。
自己先了解附近的市場行情:
不管是自行銷售或是委託專業不動產經紀人代為銷售,都要先了解房屋附近的整個區域成交行情,以便能訂出要銷售的價。
屋況整理:
在房屋銷售前,可以先對自己的房子作個檢視,看看是否有無須修繕之處,或是進行翻新,以便可以留給買屋者好印象。
訂定房屋售價:
在經過市場行情了解及屋況整理之後,就可以利用這修數據來訂出銷售價格。
準備銷售資料:
要銷售房屋時,必須先將房屋的產權資料、謄本,以及稅籍資料妥為準備,以便提供給欲購屋者參考。
 
 賣屋小常識


定行銷計劃 / 一、整理銷售工具及材料: 如製作廣告看板、小廣告等 / 二、廣告宣傳: 利用大眾廣告看板進行物件曝光及宣傳,
例如報紙廣告、公用佈告欄等
尋找買方 / 可藉由各大購屋網站的資訊來尋找買方,或是提供相關訊息來吸引買方。
買方促銷看屋 / 利用輔助工具宣傳或是銷售策略,來達到將房屋成功銷 售的目的。例如買屋送裝潢等


取必要的書面資料 / 可跟有意願之買方索取必要的書面資料;例如購買意願承諾書、買方相關資料等
確認各項買賣條件 / 針對有意願的買方所提出的各項買賣條件,仔細確認各項細節;包含價金、稅費負擔、附加條款等
確認履約時間表 / 敲定整個交易過程的價款給付方式、產權移轉方式、交屋手續等的整個時程
提出最後買賣條款 / 當買賣方雙方都有意願促成買賣時,則需將整個買賣條款文字化,以便有個約束可供買賣雙方依循。
交易條件協商 / 可就買賣雙方的條件皆提出探討,以便能獲得初步共識


 賣屋小常識


除交易障礙 / 當買賣交易決定進行時,就要努力排除一些會影響交易的因素,如價格因素、行程因素、屋況因素等,以便交易可以順利進行。
交易安全細節 / 雙方必須制定交易的安全認證細節,如找可信賴的公正第三者辦理產權移轉手續、價款給付與產權移轉的安全機 制等

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中古屋達人篇



 

2006/07/23 00:47





中古屋達人篇 用低利房貸 狩獵金店面            0095/03/29

【工商時報/蔡惠芳】
  在中古屋投資理財的領域,北區房屋首席總經理彭培業可說具有「達人」的功力,他二十幾年來進出房地產市場的標的物,從一般的中古屋、到幼稚園、土地、別墅、熱門商圈的黃金店面統統都有,除了十幾年前犯了不動產投資的大忌,迄今仍高檔套牢在台東一筆土地外,其餘都是十次出手十次賺。
  彭培業十五年前曾以四千萬元買下天母一間幼稚園,三年後以七千萬元高價脫手,獲利一倍多。八十九年上波房地產景氣谷底時,他再度嗅到房價跌腰斬、量縮價跌的新商機,因為很多人失業,紛紛想找個店面自立門戶作作小生意,所以店面便成為他的新獵物。
  「在壞的地點、找好的店面」是擺脫房市需求不振的最佳投資法則,彭培業指出。且店面這種產品,不論經濟景氣不景氣,都是搶手貨。
  至於店面投資的心法,彭培業有三大原則,一是一定買「三角窗」店面,二是一定緊鄰在大型連鎖賣場商圈,第三腹地人口要密集。
  去年起高鐵車站週邊商圈的雛形呼之欲出,彭培業九月間悄悄吃下桃園中正特區二百八十坪土地和店面,現在別人出價四千五百萬元想買;最近他則轉進高鐵青埔站、新竹六家站附近的店面逐一吃貨。
  彭培業認為只要選對地段,買中古屋的風險比買看不到、摸不著的預售屋低得多。不過,也有一些投資客不靠慎選地段、只鎖定低總價的房子,靠著不看區位、不看時機、不等公共建設、只要看價錢的「三不一要」策略,充分運用縱橫低總價市場,買進迅速轉手脫售的掠奪法則,也能賺到錢。


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預售屋,新成屋,中古屋的比較



 

2006/07/29 18:31










預售屋、新成屋、中古屋的比較





加入記事本


預售屋、新成屋、中古屋買屋條件一覽





























































      項目預 售 屋新 成 屋中 古 屋
      性質


      • 類似期貨性質


      • 尚無人居住過的新屋


      • 二手屋
      使用

      • 完工交屋後才
        能使用,需等
        2~4年


      • 立即可搬遷
      • 可依自己喜好設計、
        裝潢



      • 配合屋主搬遷
      • 原有設備可承接
      成本


      • 總價負擔重,
        但可以分期付
        款慢慢付
      • 單價較新成屋
        高5%~10%左右



      • 3成自備款在1個月~2
        年內繳回(部份建商
        提供優惠分期付款方
        案)


      • 單價較低、總價負擔較低
      • 須立即負擔貸款利息及折

      付款方式


      • 訂金、簽約、
        開工付完
        8~15%
      • 剩餘12%~22%
        自備款,分2~4
        年繳完,部份
        個案工程期間
        零付款
      • 部份個案除銀
        行長期貸款,
        另提供10%、
        1~2年公司貸款



      • 3成自備款在1個月~2
        年內繳回(部份建商
        提供優惠分期付款方
        案)


      • 一個半月之內需付完3~4
        成自備款,資金壓力較大
      轉賣

      • 完工前轉賣困
        難,成交率低
      • 接手買方客源
        少,風險大



      • 交屋後可隨時轉賣


      • 交屋後可隨時轉賣
      投資報酬



      • 高報酬、高風

      • 視未來景氣變
        化而定



      • 同中古屋
      • 租金報酬較低,住家
        約3.5%



      • 低報酬、低風險
      • 租金報酬稍高於新成屋約
        4%
      風險


      • 在交屋前,2~4年間都有風險
      • 契約書及廣告中事先規劃與未來交屋時,可能有所落差



      • 產權明確、現況易掌握風險較低
      • 過戶期間仍須負擔房屋遭受拍賣、查封、限制登記風險



      • 產權明確、現況易掌握風險較低
      • 過戶期間仍須負擔房屋遭受拍賣、查封、限制登記風險
      舒適性(建材、設備)

      • 全新設備、先進建材、舒適性高,但須視完工時之興建品質而定
      • 公共設施、功能較多
      • 全新建材、設備,配合自己所需的設計、裝潢,舒適性最高



      • 建材、設備較舊,部份機能(如水管生鏽、漏水等)衰退,舒適性較差


      • 建材、設備較舊,部份機能(如水管生鏽、漏水等)衰退,舒適性較差
      地點


      • 好的地段愈來愈少,市區推案漸少,郊區是未來推案主要區域


      • 視房屋座落


      • 視房屋座落
      居住者及居住率



      • 坪數、功能規劃較大、較特殊、買方同質性較高
      • 居住者難以掌控



      • 視先買或後買而定
      • 住屋率容易掌控



      • 可事先掌握左鄰右舍居住者身份及附近環境
      • 住屋率較高
      公設比


      • 視規劃之公共設施多寡而定


      • 視規劃之公共設施多寡而定


      • 面積實用性較高
      • 公設比例較低
      增值稅


      • 建商與買方協議,視土地移轉申報買賣日期而定,約分為幾個時段過戶:
        1.簽約後
        2.結構體完工
        3.固定時間
        4.完工後


      • 由賣方負擔
      • 有極少部份賣方會要求賣清,即拿固定金額,增值稅由買方付



      • 由賣方負擔
      • 有極少部份賣方會要求賣清,即拿固定金額,增值稅由買方付
      保固

      • 如同新成屋
      • 部份個案會提供更長時間的保固服務,或更多保固項目



      • 建商提供一年保固期,但有特定項目
      • 向個人購買,其保固同中古屋



      • 屋主仍須負瑕疵擔保責任,但須於半年內提出(重大瑕疵品除外)

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      購買豪宅的決勝十要訣

      2006/04/04 15:37


       購買豪宅的決勝十要訣


      二00五年的年末,豪宅市場出現了兩極化的現象,
      有些豪宅個案遭遇銷售瓶頸,不易突破;
      但也有些豪宅個案,在銷售中心還未全部準備完成前,
      就已經全數銷售完畢,
      是什麼原因,造成如此兩極化的現象呢?
      如果在二OO六年您希望進入豪宅市場,以下幾個原則是必須加以掌握的。


      第一


      豪宅市場不受景氣影響


      根據日本的經驗,長期的經濟不景氣,將導致人民財富的兩極化,也就是中產階級逐漸消失,財富向兩極移動,貧者漸貧、富者日富的現象,愈來愈強烈。因此,銷售市場所提供的產品也趨向兩極化,一方面市面上一百元店、五O元店四處林立,另一方面世界名牌,頂級價格的產品,也在百貨公司大賣。這種兩極化的現象,對房地產市場也自然產生相同的影響,房屋的供給也會趨向兩極化,一種是低價產品,以價格爭取市場;另一種則是有品牌的頂級產品。只有這兩種產品,才不易受市場景氣影響,會有較好的市場機會,中間商品由於必須面對強烈供過於求的競爭,故會受到市場景氣的嚴重影響。


      因此,即使在連續十多年不景氣的環境中,日本有些頂級住宅之價格不但沒有降低,反而有些還逐年增值,就是這種現象的具體表現,因此,在二OO六年面對景氣不確定的環境時,豪宅市場仍然是一個必須加以注意的市場。
       
      ■豪宅需蓋在最好的區位才叫豪宅。


      第二


      豪宅市場的區位要求非常嚴格


      所謂豪宅,以台灣目前的共識,其單戶坪數至少應在 九十坪 以上,總價含車位應該在六千萬元以上,對於這樣的客層,其對區位的選擇,是十分重視與嚴格的。有些建設公司,以為只要房子大就是豪宅,其實是犯了認知上的大錯誤,大坪數的房屋,要蓋在最好的區位才叫豪宅。如果不是蓋在好的區位,就只是大房子而已,豪宅會值錢,大房子卻不易增值。


      以台北市為例,信義計畫區、大直重劃區、大安公園邊、國父紀念館邊、中正紀念堂邊︰︰這些地方,才具有好區位的條件,如果不在這些區域內提供豪宅,即使房屋的坪數再大,都代表了風險將會很高。


      第三


      豪宅社區的戶數不能太多


      自從公寓大廈管理條例通過後,住宅社區的糾紛未見減少,但社區的居住品質卻多大幅降低,大多數的社區中充斥著多數暴力,讓許多在乎居住品質的人心生不滿,於是紛紛開始尋找能夠避免多數暴力的新家園。而通常豪宅社區就能夠滿足這種需求。豪宅社區一方面因為坪數較大,所以住戶的水準自然較為整齊,不會發生社區內若同時有大、小坪數住宅,各因自身利益而易發生衝突缺點;另一方面因為坪數較大,因此通常戶數不會太多,戶數少,溝通自然容易,品質也比較容易維持。


      因此,在豪宅個案中,如「基泰信義」、「國泰圓鼎」,都因戶數量少,而迅速達成銷售佳績。相對地,有些豪宅社區則因戶數較多,而遭遇銷售瓶頸,即是最好的例子。


      第四


      豪宅最重私密性


      所謂『半瓶醋,響叮噹』,那些不是豪宅等級的住戶,才會常常炫耀自己住在如何了不起的豪宅裡。相對地,真正的豪宅住戶,是不太希望別人知道他住在豪宅裡的。他們不但在行為上低調,這種特質也反映在產品的選擇上。因此,在豪宅產品的設計上,如果四周能有封閉性高的圍牆,是被加分的;有些建設公司為了增加開放空間的獎勵,而犧牲了圍牆,因此導致了產品的滯銷,是極為不智的。同樣地,地下室停車場的單純性,也是私密性的一種。有些建設公司為了增加停車空間的獎勵,而多挖了地下室,因而不得不對外銷售,亦容易導致滯銷,也是極為不智的。有些建設公司設計了一些對外開放的俱樂部,或是宴客場所,都會因為私密性等級的降低,而增加銷售阻力。
       
      ■社區內戶數太多,對住戶私密造成影響,銷售上自然易遭到瓶頸。
       
      對於社區的大門設計,也是私密性的另一種指標,如果整個社區只有一個出入口(包括人與車),則其私密性的等級是高的。否則,開口如果愈多,私密性自然愈差,自然較不易順銷。


      第五


      豪宅對採光面及安全性的要求較高


      一般而言,豪宅至少要具備有三面以上採光的水準,因為唯有超過三面採光,才有可能讓所有的房間,甚至所有的廁所都可以採光,因為光線充足,才可能會通風良好,因為通風良好,才會有好的『風水』。


      採光面多的另一個好處,是陽台才容易有充分的運用,一般住宅為了節省容積,因此陽台寬度都在一. 二米 左右,這種寬度的陽台,在使用上極為不便。而對豪宅而言,至少 二米 寬的陽台,才可產生陽台的效果(方可在陽台乘涼、觀景、泡茶、搖椅),甚至在許多豪宅設計中,更設計了至少二. 五米 寬乘二. 五米 長的方形陽台。在方形陽台的空間裡,洗衣、曬衣,甚至燙衣,都可以在該空間中全部完成,而且不受任何天氣的影響,這種設計雖然犧牲了一些容積,但卻創造了更大的使用空間價值,才能符合豪宅的水準。


      在安全性部分,防震、防災是最被重視的項目,因此,許多建設公司不斷地以SRC(鋼骨混凝土)優於RC(鋼筋混凝土),SS(純鋼骨)優於SRC的觀念教育消費者。但這些觀念是不符事實的,因為建築物如果不是超高建築,則以台灣目前的施工水準而言,RC已是非常安全與經濟的建築。因此,對豪宅而言,如能有詳細的說明,SS、SRC與RC對其銷售的影響應該不大。


      同樣的觀念,也發生在所謂的防震係數上。事實上,政府所規定的結構安全標準,已經足夠保障建築物的安全,這可由台北市幾十年來,雖然地震不斷,偷工減料的情形亦在所難免,但真正被震倒的房屋數量,卻極為有限,即是最好的證明。


      但因豪宅的住戶非常重視安全性,所以某些建商就不斷的「創造」出許多不同的行銷說辭,以安其心。其實對施工過程的用心,遠比建築材料與防震係數重要的多。因此,許多聰明的豪宅購買者,已愈來愈重視建商的經驗與品牌,因為他們認為品牌,而非建材,才是安全的最佳保障。


      第六


      豪宅必須具有獨立門廳


      一般的住宅大樓是二戶、三戶,甚至多到八戶共用一個門廳(lobby),這種設計看起來節省,其實最為浪費,因為多戶共用門廳,就等於大家都不能用。但對豪宅而言,每一戶都應該擁有自己的獨立門廳。類似的設計看起來浪費,其實使用空間是增加的,因為一戶一個門廳,使得私密性與安全性增加︱不是客人或家人,根本無法到達自家的門廳。不但如此,因為門廳只有自家人使用,因此可以自行設計,不論是做成大玄關、衣帽間、換鞋區,甚至造園、造景都會使得空間不至於浪費,這種獨立門廳的設計,可說已是豪宅的趨勢。


      第七


      豪宅的空間設計已賓館化


      一般而言,豪宅與一般住宅不同,其室內設計是不需建設公司花費太多心思的。因為,豪宅的客戶多有自己的設計師,有時甚至還不止一位。對於室內,他們有量身訂作的想法,因此,不必著墨太多。反倒是對於空間的使用,要提供較多的巧思,這點可由許多豪宅的銷售,往往是實品屋或是具有特殊設計的戶別,都是最先被賣出,即是最好的例子。


      以目前台灣而言,對於室內空間使用功能的設計,首推愛情賓館(love motel),不但功能性強,設備變化多,情境的創造性高,在構想創新上,也是常有驚人之舉,例如觸控式的控制系統(包含電燈、窗簾、音響、電視、KTV、空調集於一機),多功能多色彩多燈光的按摩浴缸、太陽浴設備、臥室內KTV音響系統,更誇張的是,將游泳池、戲水道都搬入房間內︰︰這些創新的構想,已經逐漸成為豪宅的空間配備。最新的豪宅已經開始提供各戶私人游泳池,這些變化,必會逐漸成為趨勢。因為個性化、差異化、領先性、突破性本來就是豪宅主人的品味特質。


      另一個空間使用上的重點是,豪宅的使用者特別著重合法性,一般的住宅總希望透過陽台外推、頂樓加蓋、地下室違章,增加一些使用面積,但對豪宅住戶而言,減少麻煩,遠比使用面積的增加要重要。因此,在產品設計上,應該儘可能減少不合法的違規使用項目,否則若遭人檢舉,不但增加建商困擾,更會增加糾紛機會,破壞社區形象,降低社區出售價格。前些日子,某豪宅社區遭人檢舉停車空間違規使用,對銷售速度產生極大困擾,即是最好的例子。


      第八


      豪宅的車位走向


      隨著車輛的逐漸放大與昇高,傳統的車位大小與高度,都將面臨挑戰。尤其是對豪宅住戶而言,在可預見的將來,更大、更長、更高的車輛,甚至遊艇、活動屋,都有可能成為豪宅住戶的愛好品。


      最好的例子,是以往的工業廠房地下室都不高,但遠雄在中和的工業廠房,首先採用貨櫃車能直達地下室,並可在地下室上、下貨的設計,不但創造了許多有用空間,更使得其產品的差異化明顯,成為工業廠房中的豪宅,自然創造了極佳的銷售成績。


      豪宅的地下室亦是如此,如果不能現在就將車道、停車位、及停車場的大小,做前瞻性的創造,而仍然依據法規的規定設計與銷售,必然會在很短的時間內,被市場淘汰。


      尤其要注意的是,建設公司千萬不宜主動將停車位(包含機車及汽車)改變使用,因為這種行為將會冒很大的風險,須付出很大的代價。
       
      ■豪宅的施工過程用心,才能獲得消費者認同。


      第九


      豪宅外觀不宜有太多材料及設計變化


      一般產品的設計,總喜歡在外牆設計上,花費許多心思,以突顯建築師與建設公司的功力。但事實證明,豪宅的使用者,對室內的注意度,遠大於外觀,對外觀的具體要求,是只要防水、防震、隔音、隔熱的功能性能夠達到就已及格。


      一般建築師喜歡採取多種建材組合的外牆,以及過多種色彩組合的外牆,其實只會突顯其小器。因對於豪宅而言,過多的設計反而易增加維修的困難,當萬一產生漏水、噪音或建材老舊、剝落時,對建設公司而言,將會是一場噩夢。因為豪宅住戶認為所購買到的是一幢頂級的產品,如果發生了讓其居住不舒服的情況,不但會極力討個公道。同時,還會不斷的講給朋友聽,而豪宅住戶的朋友,通常也具有相當的社會地位,如此一來,建設公司不但會失去裡子,更會失去面子,這種風險十分嚴重。因此,應儘可能減少立面造型的變化,而要採用較為樸實、大器、耐久與安全的建材與設計,才可有效避免此種風險。


      第十


      豪宅特別要求室內高度


      一般住宅的室內高度通常在 三公尺 左右,有些還縮到 二米 八,最好的設計也僅有 三米 二。但對豪宅而言, 三米 二的高度是不夠的,因為當空調設備加入後,天花板的實際高度,將會減少四十至 六十公分 ,再加上地板舖設後,高度就會不足,因此,至少應有 三米 四的高度。現在的豪宅個案都在 三米 五以上,能夠到 三米 六,才可以稱為頂級豪宅。某些個案的設計,將一樓的高度訂在 四米 二,雖然高一些,但也會產生另一種尊貴感與空間使用的機會,故往往也會是最先被售出的產品。


      地板厚度是另一個影響高度的項目。為了阻隔噪音,以往的建商將地板厚度,提高到 十五公分 。但隨著消費者的要求,地板的厚度已從 十六公分 、 十八公分 ,到了 二十公分 ,甚至還有中空樓板的設計,使地板厚度達到四十至 五十公分 (無樑設計)。建商為了順銷,不斷的去滿足消費者似是而非的想法。實際上不但不能解決問題,反而還造成資源的浪費,增加許多成本(如結構及材料)與風險(建築物愈重其實愈不安全),但這種作法已蔚為風氣。其實真正能夠解決噪音的方向應該是,如果不能忍受其樓上的些許聲音,應購買頂樓或是別墅,才能根本解決此一問題。但是這往往是銷售公司不願說出口的答案。


      豪宅的市場是不受市場景氣影響的,但豪宅的區位要求,卻是最高的。因此,有興趣加入豪宅市場的人,必須先做冷靜的評估,如果條件具備,才可放手一試。因為豪宅的優點有:價格可創高、銷售率易達成、客戶水準高、貸款不計較、又不受景氣影響︰︰。但相對地,如果本身的條件不足,就不宜輕易嚐試,因為豪宅市場的競爭,是極為嚴酷的,「有錢的人沒有傻子,因為傻子不會有錢!」在這個嚴酷的競爭市場中,誰能脫穎而出,就看土地的區位條件與產品的創新能力了!


      (本文作者為:股票上市公司基泰建設總經理 馮先勉 博士)

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      價金履約保證



      2006/11/06 23:55






      「什麼是價金履約保證」



      最近在永慶房仲網上看房子時,發現永慶房屋直營店在購買流程中提供了「價金履約保證」服務,請問什麼是「價金履約保證」?對買、賣雙方有哪些保障?又該怎麼行使呢?

      在房屋交易的過程中,無論是買方或賣方,都有困擾的地方:買方擔心錢付了自備款,房子卻在交屋前出了問題;賣方則擔心過戶後,買方卻不付尾款。為了能達到交易圓滿的目標,保障到每一位客戶的交易安全,永慶房屋直營店推出了「價金履約保證」。


      什麼是價金履約保證?


      所謂「價金履約保證」,是當買賣雙方價格談妥後,買方支付給賣方的各筆款項都存放在銀行及賣方的聯名專戶中,賣方所需支付的各項稅捐、費用由專戶中給付,直到交屋完成後,由銀行專戶中結清並加計利息,才會支付給賣方,如此才能真正保障交易過程中的潛在風險,以確保買賣雙方的交易安全。


      價金履約保證V.S買方


      使用永慶房屋直營店的價金履約保證,買方在過戶前支付的款項也會暫存在專戶保管,買方不用怕房子過到一半被查封或其他糾紛,一直到房屋點交確認後,所有款項才會給屋主,若賣方違約,買方已存入專戶的款項則會加計利息退還,且服務費頭款部分會由專戶中已支付的款項(包括土地增值稅及賣方之仲介服務費),一併歸還買方,買方的風險因此降低。


      價金履約保證V.S永慶房屋直營店


      一般而言,大部分的仲介公司提供的價金履約保證都是和建經公司合作辦理。建築經理公司是由銀行投資,專門處理不動產營建、買賣事項的金融機構,價金履約保證是屬於建築經理公司的業務,銀行本身並沒有針對個人提供此項服務,而永慶房屋直營店為了讓買、賣雙方權益更受保護,特別和銀行業者合作,提供給永慶房屋直營店的消費者。

      建經公司在價金履約保證方面的收費範圍,在1~2
      不等,若以一筆500萬元的交易來算,服務費用就要500010000元,永慶房屋直營店則是免費提供,就是希望無論您是買方或賣方,都能獲得最完整的保障!

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      舊屋翻新注意事項
       舊屋翻新需注意事項(上)
      2006/11/18 05:15


      舊屋翻修有哪些注意事項?(上)
       
      舊屋翻新的工程比新房裝修來得繁複,從水電到土木拆除、裝修,包含了大大小小的細項,而每一項環節都需注意,才能確保裝修的品質。以下列出15個工程總盤點的檢查事項,只要按照以下的注意事項鉅細靡遺的檢查,即能輕鬆的再創老屋的全新風貌。


      【電力工程總盤點】
      一、總電量要配足
      因應現在家電用品日趨多樣化,相對的用電量也大為增加,每一迴路的用電分配也就相對不容忽視,尤其是總電量分配一定要配足,否則很可能在使用多項電器時,就會產生跳電的情形。如果有總電量不足的情形時,最好向電力公司外電申請。


      二、電箱應為無熔絲開關
      如果是20年以上的房子,所用的電箱最好換成無熔絲開關,較為安全。


      三、所有線路均需配管(電線、電話線、電視訊號線…)
      所有線路不只要配線、更要配管,才能避免老鼠或其它震動破壞電線,更可避免電波的互相干擾,而日後重新抽換或加線時,也有管路可尋。


      四、冷氣的使用型式(窗型或分離式)
      不論是何種冷氣都需考慮其排水的配管與用電的插座,使用分離式冷氣尚需考慮室內機的安裝位置及冷煤管的配送,最好都需在事前完善規劃妥當。


      【用水排水工程總盤點】


      五、考慮原水塔是否該換新
      如果原來使用的水塔過於老舊、或保養不易,不妨在重新裝修時一併更換,一般家用水塔只需花上數千元,卻能讓提昇生活品質。


      六、測試水壓(不足時需加裝加壓馬達)
      許多老房子都會出現水壓不足的現象,導致洗澡時水溫忽冷忽熱,或是無法使用如按摩式龍頭或按摩浴缸,因此重新裝修時千萬別忘記測試一下水壓,若有水壓不足的現象則需加裝加壓馬達。
       
      七、排水及給水最好另外接新管
      超過屋齡20年的老房子,因排水管太過老舊且管壁嚴重堵塞,常有排水管非但不能排水,甚至還會冒出水來的現象。而一根提供整棟住戶使用的排水管,常會因一戶不慎堵塞而使得低樓層住戶排水不良。所以,重新配管時最好另接新管至地下排水處,並將舊管封住不再使用,如此可避免花錢裝修後,還要擔心排水口倒流的情形發生。


      八、浴室、陽台、外牆防水要作足
      唯有做足防水才能不用擔心漏水、滲水的問題,尤其是很多人容易忽略窗台防水工程,在舊屋翻新時,如需換鋁窗則應於安裝前後各做一次防水,才是最有保障的作法。


      九、漏水的處理方法
      漏水,是舊屋翻新時令人頭痛的大麻煩。因此若發現漏水要先抓漏,而抓漏就必需先放水測試出漏水的源頭及主因,再選擇解決的方法。而以下就是常見漏水原因與解決方法:1.頂樓天花板漏水→頂樓全面做防水; 2.隔間牆內水管漏水(多為兩管接頭處)→打牆將接頭處鎖緊,試水無漏水情況後封牆; 3.天花板上方落水管及糞管漏水→將漏水處修補或換管(應先告知樓上住戶,以免發生糾紛); 4.浴室隔間牆漏水(以浴缸處最常見)→整間打除後,重新作防水處理(只作會滲水部分); 5.窗台滲水→加作雨遮及窗台防水; 6.陽台外推處天花板滲水→樓上陽台打除後,重新作防水處理(需徵得樓上住戶同意)。接下篇…


      以上圖文由雜誌提供


      舊屋翻修有哪些注意事項?(下)


      分類:房地產討論2006/11/18 05:18
      舊屋翻修有哪些注意事項?(下) 
       


      【土木工程總盤點】
      十、木作最好使用經過防蟲處理的角材
      所有的木作產生蛀蟲現象,都是發生於角材上面,而一般角料都有防腐處理,卻未必有防蟲處理,最好指定廠商使用經過防蟲處理的角材,以減低遭蟲蛀的機率。


      十一、壁癌的處理方法
      一般壁癌多是由於牆壁中鹽份含量較高,或是外牆防水層被破壞所造成。最好是請專業處理壁癌、防水的公司來現場察看,並提出解決方式。大部分處理的方法為:將化學藥劑打入牆壁中使壁鹽稀釋,3天後再內外層的防水工程;或是採用打入膨漲劑使其將縫隙填滿,再將內外層的防水做好。


      十二、拆除磁磚時最好連原來粉光的水泥一併打掉(日後磁磚較不易剝落)
      拆除磁磚時,最好連原來粉光的水泥一併打掉,不但可以減少日後磁磚剝落的機會,而且重新打底時可避免牆壁過厚,可增加使用空間。


      十三、拆除時不可拆樑、柱及承重牆(通常為外牆)
      基於安全考量與法規的約束,舊屋翻新時不可拆除時樑、柱及承重牆,因為樑、柱及承重牆對建物本身具有支撐與承重的功能,是不得任意破壞的。


      十四、頂樓加蓋或整修需先向有關單位申請
      許多的舊屋都有頂樓或前後院加蓋的情況,相對地,對違建的管理及修繕更是不得忽視。首先,需向有關單位報備,可省卻很多的麻煩與被告的困擾,也不至於讓重新裝修的錢白白浪費。


      【其它工程總盤點】
      十五、瓦斯管及對講機移位交由有專門執照的工程人員較有保障
      瓦斯管及對講機的移位或安裝,都有專屬的執照工程人員,不應交由水電師傅安裝,而是應該由專門執照的工程人員施作比較有保障。


      以上圖文由雜誌提供


      舊屋翻修有哪些注意事項?(上)


       

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      買賣房子的契約怎麼簽?(買方篇)



      2006/11/08 19:23


      簽訂合約,就是先禮後兵地、把雙方在交易過程中應該履行的義務和責任,用白紙黑字紀錄清楚。那麼,買方在簽訂不動產買賣契約時,應該注意哪些事項呢?


      一、產權清楚:


      簽約前買方應務必再一次檢閱簽約當天的土地及建物謄本,注意有否限制登記(如假扣押、假處分等)尚未塗銷等。尤需注意賣方銀行抵押設定金額,以作為支付各期價款的依據。


      二、簽約當事人應為本人或有權代理人:


      原則上契約應由本人親自簽署,否則應有特別授權之書面證明。如非本人出面,應出具授權書,並詳細載明有出售不動產座落及授權代收價金等事項,並有屋主本人之印鑑證明,方可認定為合法有效之授權。


      三、契約內容標示清楚:


      契約書內容必須以數字記載者(如坪數、金額、持分等),以國字大寫為宜,以避免變造及爭議。


      四、公契移轉價格應明定:

       

      公契之移轉價格為課稅之依據,應明確約定。尤其於調整土地公告現值的一月份,更須特別確認以避免爭議。


       

      五、交屋時期及方式應明確:


      一般以支付尾款同時,辦理交屋手續,惟買賣雙方如另有協議時,應明確以書面約定,以避免爭議。


      六、契約應由雙方當事人親自簽名:


      簽約書訂定後,買賣雙方只要簽名或蓋章皆具法律效力。惟目前實務上,皆要求當事人親自簽名且蓋章。


      最後再提醒購屋族,簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章,簽約書如為兩張以上,應於騎縫處雙方蓋章等,逐一檢查,以避免日後產生糾紛。


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      買屋時要繳納哪些費用?



       

      2006/11/08 19:24


      購買房屋時,買方須繳納之稅費包括:印花稅、契稅、登記規費、書狀費、代書費。茲將各項費用分述如下:



      一、印花稅:


      印花稅=(建物總現值+土地公告現值總額)×0.1

      二、契稅


      契稅=契價×稅率(6%)

      三、規費


      買賣中常見的規費有:
      登記費、閱覽及申請謄本費、複丈費。不動產物權之取得、設定、喪失、變更以登記為原則,故取得土地及其上建物築改良物後,必須到所轄的地政事務所辦理登記,以確定產權,土地產權登記須繳一定之費用,依規行土地登記規則之規定,登記規費有登記費及書狀費。


      計算方式:
      1.登記費=(建物總現值+申報地價總額)×0.1%+書狀費(每張80元)
      2.貸款設定登記費=(銀行貸款設定總額) ×0.1%+書狀費(每張80元)
      此項買屋有貸款時須繳付之費用

      四、代書費


      一般購屋者在辦理房屋過戶時,委由專業土地代書承辦所付的服務費。一般大型房仲公司對於代書費都有制式的收費標準。

      五、服務費


      支付房仲公司之仲介服務費。


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      投資房地產必備觀念



      2006/10/22 11:18

      五大觀念 投資房市無往不利

      幾乎每一個人都希望從房地產投資中賺錢,人們也常看到許多人在房地產投資中賺到錢的例子,但是,要如何在房地產投資中賺到錢的必勝方法,卻很少人談及……。


      大多數投資人所能接觸到的資訊,通常只是一些市場趨勢的分析、景氣指標的推測、各種政策走向的研判︰︰,這些資訊對於大多數投資人而言,只透露了一個訊息,就是,你應該快速採取行動,但必須自己負責(就像銷售基金的推銷員所做的),至於要如何判斷?以及真正的機會與風險何在?卻很少有人討論。


      造成這種現象的原因有二:一是真正獲利者不會將獲利方法告訴別人;二是這些資訊通常由銷售公司所提供,他們的目的不在協助大家賺錢,而是希望投資人快速進場,參與買賣。 身為房地產的真正專業者,有責任協助投資人做正確的判斷,基本上,只要瞭解以下五個簡單的觀念,投資房地產即可必勝。


       



      第一個觀念:了解投資房地產的真正風險

       

      實際上,投資房地產是沒有風險的,它唯一的變數只有一個─「時間」。換句話說,只要能夠克服時間的壓力,放膽購買房地產,必定獲利。這點,不需解釋,我們只要去問周圍的有錢人,只要是沒有借錢,他們購買不動產的經驗,是否必定獲利?他們的答案必然是肯定的!


       


      第二個觀念:如果投資房地產沒有風險 為什麼有人會賠錢?

       

      原因只有一個,他們克服不了「時間」障礙,有的人購買房地產是希望在短期內快速出售獲利;有的人是借錢購買房地產,時間到了,不得不出售;有的人是與人合夥,因意見不一必須忍痛處理;有的人是因生活環境改變(包括移民),而不得不忍痛處理,有的是︰︰,不論原因如何,都是因為時間壓力不得不出售而賠錢。 因為有時間壓力,所以必須與時間對賭,此時,他所賭博的對象已不是房地產,而是時間。與時間對賭就要了解時間壓力,到底這間賭場的時間壓力如何?


       


      第三個觀念:台灣房地產目前供過於求

       

      既然是要與「時間」對賭,就要知道賭場機會。台灣目前房地產的現況是處於供過於求的情況,這點也不需證明,投資人只要隨便找三間仲介店問問,答案就已知曉。 在供過於求的市場裡,要短期獲利的機會自然是小的,因此,對任何一個投資人而言,都是讓自己陷在一個「賭客」的狀態中,此時盲目投資房地產就和賭博差異不大,風險自然是極高的。 要如何改變這種狀態呢?基本上有二種機會:一是找到相對「供不應求」的產品;另一種是以經營能力獲利。而這二種機會,也就是接下來要談到的第四、第五個觀念。

       

      第四個觀念:尋找具有相對稀少性的產品

       

      總體市場雖然是供過於求的,但是,因為房地產具有極強的「區位」(location)(或稱地段)特性與產權特性,因此,如果要投資,應該要尋找具有「相對稀少性」的產品。 例如,現在利率較低,許多有錢的投資人爭相搶購店面;又如因為不動產證券化熱潮方興,許多外資與財團紛紛搶購產權完整的整棟辦公大樓與商業大樓;這些例子其實都是在說明一種現象,就是,如果要克服「時間」風險,就必須選擇具有「相對稀少性」的產品。 矛盾的是,這些有錢人、外資與財團,都是能承擔較大時間風險的人,卻都選擇相對稀少(供低於求)的產品(如店面、整棟建物),那些比較不能承擔時間風險的個別投資人,卻還去選擇那些供過於求的產品,不是類似自殺的行為嗎?自然不易獲利。

       


      第五個觀念:經營能力是唯一的機會

       
      許多學管理的人,都將經營能力做了誇張的描述,使得大多數的投資人都望之卻步,其實,對房地產而言,經營能力存在於每一個人的手中,只是缺乏有人提醒。 在供過於求的市場中,每個投資人無可避免都必須面臨「價格競爭」,而「價格」的重要基礎即在於「收益能力」,因此,如果想要投資房地產就必須伴隨能夠提高收益的能力。 例如:有間空房屋租不出去,你有能力(或把握)可以將它租出去;又如,你有辦法可以提高現有房客的租金水準;再如,你可以將現有的房屋分隔數小間分租給需要的人,以提高租金收入,或是你可以變更房屋的使用用途(例如:變成可以租給補習班)︰︰類似這些可以提高租金水準的行為,就是經營能力。

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      房屋委託銷售有哪幾種方式?
      各式委託方式的優缺點









      隨著雙薪家庭越來越多,越來越多上班族寧將房屋出售事委由專業仲介公司代勞處理。認識仲介公司的服務型態就益形重要。一般而言,仲介服務模式有「專任委託」與「一般委託」兩種,各有其優缺點;其中又隨「委託期間」、「收費方式」的差異,使委託形式有所不同,屋主遴選仲介公司前應掌握這各式服務模式的差異。


      1.專任委託。此種方式是知名房屋公司所採行的(如信義房屋),即賣方不得在期限內自行處理銷售或與房屋公司介紹的客戶私下交易,否則須負擔契約內雙方訂定的服務費用做為賠償。此類型之委託契約,房屋公司較能投入全部之人力物力做促銷,且往往能於期限內行銷成功,同時在服務過程中,也較注重對賣方的回報動作,保障賣方權益。


      2.一般委託。指屋主與房屋公司均能同時銷售,因此屋主可能委託數間房屋公司處理,另一方面又有機會自行出售而省下仲介服務費,缺點是屋主專業知識畢竟不足,宣傳管道有限,自售成功機率不大;而各房屋公司因不將其視為「專屬」案件,出力有限,最後結果可能聰明反被聰明誤。



      3.不訂契約的口頭委託。此種方式因完全不具約束力,賣方的銷售意願變動性較大,房屋公司可能將此類案件列為追蹤開發案件,而非促銷案件。


      4.短期專任委託。此類案件大都在房屋公司有特定買方,而賣方又不願簽定期限較長委託契約的狀況下產生的,而之所以簽短期的「專任委託」,是房屋公司希望在短期間內有效掌握買方買意,且防止賣方善變的賣意而衍生出的折衷辦法。


      5.差價委託。此方式常出現在小型不具制度的房屋公司。指賣方與房屋公司言明最低售價標準,房屋公司只要不低於賣方之售價,可完全自主開價銷售,價差部份則有由賣方與房屋公司對方或由房屋公司獲得之二種方式。


      6.不固定服務費的委託。訂定最低售價之服務報酬,超出售價部份再依比例,訂定收費比例與方式。此類型委託亦較常出現於小型不具制度之房屋公司。

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      房屋委託銷售有哪幾種方式?
      各式委託方式的優缺點









      隨著雙薪家庭越來越多,越來越多上班族寧將房屋出售事委由專業仲介公司代勞處理。認識仲介公司的服務型態就益形重要。一般而言,仲介服務模式有「專任委託」與「一般委託」兩種,各有其優缺點;其中又隨「委託期間」、「收費方式」的差異,使委託形式有所不同,屋主遴選仲介公司前應掌握這各式服務模式的差異。


      1.專任委託。此種方式是知名房屋公司所採行的(如信義房屋),即賣方不得在期限內自行處理銷售或與房屋公司介紹的客戶私下交易,否則須負擔契約內雙方訂定的服務費用做為賠償。此類型之委託契約,房屋公司較能投入全部之人力物力做促銷,且往往能於期限內行銷成功,同時在服務過程中,也較注重對賣方的回報動作,保障賣方權益。


      2.一般委託。指屋主與房屋公司均能同時銷售,因此屋主可能委託數間房屋公司處理,另一方面又有機會自行出售而省下仲介服務費,缺點是屋主專業知識畢竟不足,宣傳管道有限,自售成功機率不大;而各房屋公司因不將其視為「專屬」案件,出力有限,最後結果可能聰明反被聰明誤。



      3.不訂契約的口頭委託。此種方式因完全不具約束力,賣方的銷售意願變動性較大,房屋公司可能將此類案件列為追蹤開發案件,而非促銷案件。


      4.短期專任委託。此類案件大都在房屋公司有特定買方,而賣方又不願簽定期限較長委託契約的狀況下產生的,而之所以簽短期的「專任委託」,是房屋公司希望在短期間內有效掌握買方買意,且防止賣方善變的賣意而衍生出的折衷辦法。


      5.差價委託。此方式常出現在小型不具制度的房屋公司。指賣方與房屋公司言明最低售價標準,房屋公司只要不低於賣方之售價,可完全自主開價銷售,價差部份則有由賣方與房屋公司對方或由房屋公司獲得之二種方式。


      6.不固定服務費的委託。訂定最低售價之服務報酬,超出售價部份再依比例,訂定收費比例與方式。此類型委託亦較常出現於小型不具制度之房屋公司。

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      買房子前,要先看懂哪些官方文件呢?



      分類:房地產

      2006/11/08 19:25


      消費者在買房子時,了解買賣標的物的詳細資料,是非常必要的,但是卻有許多人誤以為,看過了土地或建物所有權狀就ok了。事實上,不動產的實際現況,是要透過仔細檢視地政機關的相關文件,才能真實反映出譬如是否遭到限制產權移轉、賣方是否有抵押權設定等情形。


      買房子前需檢視的官方文件




















      文件種類調查內容
      土地及建物所有權狀藉此可瞭解土地及建物所有權人、面積、權利範圍、基地座落地號、共同使用部份建號、建物門牌等相關資料
      土地及建物謄本可由謄本內之標示部、所有權部及他項權利部,全面瞭解該土地及建物之坪數、用途、構造、建築完成日等細部資料,及是否有抵押設定、查封、限制處分等狀況。
      地籍圖謄本藉此可瞭解土地形狀、位置、界址、與鄰地之相關關係。
      建物測量成果圖藉此可確定主建物(即房屋)之所在位置,以及陽台、平台、樓梯甚至停車位之形狀與相關位置。
      土地使用分區證明藉此可確定建物座落於住宅區、商業區、工業區或其他使用分區內,及其使用用途類別。


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      七大瑕疵屋 最易爆糾紛



      2006/11/20 21:49


      七大瑕疵屋 最易爆糾紛


      聯合新聞網 更新日期: 2006/11/19 07:00 記者:記者梁任瑋/台北報導



      又到了年底交屋旺季,不少兩年前預售的建案,不管好壞,「醜媳婦也要見公婆」,現在都要交到客戶手中。永然聯合法律事務所長李永然說,有七大瑕疵屋最容易引起交易糾紛,買方若發現房屋有瑕疵,可以要求暫時拒絕付價金,建商若不願意負責,客戶甚至可以要求解約。


      李永然昨(18)日參加聯合報系主辦的房交會演講,以「建設公司與社區大樓的交屋爭議解決之道」為題指出,台灣這幾年最常見的交屋瑕疵有七種,消費者點交時要張大雙眼。


      李永然說,七種交屋瑕疵包括:一、施工瑕疵:例如建商在鋼筋尺寸、混凝土強度磅數、水電配管品質等級動手腳,或施工不良造成房屋龜裂、倒塌等;二、建材設備不符:依照慣例,以高級品取代低級品是可接受的,建商如不得已須變更建材設備時,應儘量與客戶溝通,促進瞭解;三、面積不足:私有面積設法自行丈量,再仿建商提供公設的計算公式,如面積超出合約所訂容許誤差,就可要求建商退款。


      四、公共設施縮水或未完成:很多代銷公司在銷售時或合約承諾證明的所有公共設施,建商有時會刻意忽略而刪減,此時就會有違約給付的問題。而且建商在公共設施未完成,即通知客戶交屋,客戶有權利拒絕接受。除非買方急著搬住新屋,必須接受交屋,此時可以與建商協議完成公共建設期限,並保留部分房地價款,作為交屋保留款,以維護權益。


      五、注意是否有逾期交屋:預售屋交易應該在契約內約明交屋期限及逾期效果。而買方交屋時,可以計算工期,如果有逾期交屋的問題出現,就可以按契約內所完工日期、交屋日期,向建商請求逾期罰款。


      六、違法施工:有些取巧的建商常在使用執照取得後,才進行「二次施工」,興建違規建築,這對社區而言,存在著違規使用的風險,買方除了要注意外,違法夾層屋也有安全結構及違規使用的風險存在。


      七、查看停車位的種類及規格:現在買房子通常連帶附汽車停車位,買方一定要注意停車位的規格及種類是否符合規定,甚至要注意與圖面是否符合;如果不符合,應即刻向建商要求復原。


      李永然說,不少民眾都有買預售屋的經驗,但是買房子最好還是親自去看地點、環境,「不能跟著感覺走」,因為房地產業千古不變的原則就是,「好的地點具有抗跌性」;若買錯了,別人下跌,它跌得更快,成為「迅跌」一族。


      李永然指出,雖然購屋金額不低,如果真的發生錯誤就要即時出手,不要一錯再錯。若遇到建商要求過高違約金,可以請求酌減,違約金最高不可超過房地總價的15%。


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      自用住宅的節稅規劃

      一.地價稅:

      1.優惠內容:稅率由基本稅率千分之十至千分之五十五,降為千分之二。

      2.適用條件:a.都市計劃區三公畝或非都市計劃區七公畝以內之土地。b於當年九月二十二日前提出申請以後不必再申請。.c.所有權變動須重新提出申請。

      二.土地增值稅:

      1.優惠內容:稅率由一般稅率百分之二十至四十,降為百分之十。

      2.適用條件:a.都市計劃區三公畝或非都市計劃區七公畝以內之土地。 b.一人一生一次c.出售前一年非供出租及營業使用。d.本人‧配偶‧或直系親屬於出售前設籍。

      三.土地增值稅之重購退稅:

      1.優惠內容:退回出售自用住宅已納土地增值稅之全部或一部分。

      2.適用條件:a.出售二年內重購,無論先買後賣或先賣後買。b.新購土地現值要比出售土地高c.新購土地五年內不得移轉,否則追回已退款項。

      四.綜合所得稅之重購退稅:

      1.優惠內容:退回自用住宅房屋已繳納的財產交易所得稅。

      2.適用條件:a.出售二年內重購,無論先買後賣或先賣後買均適用。b.新購房屋評定現值,要比舊的房屋評定現值高。c.出售前一年內,無供出租或營業使用d.配偶購入亦可退稅。

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      少子化趨勢 房市小宅風盛行 考量低總價外,交通、保值及轉手性也是要件


      (2006/05/29 05:00:00 時李佩真/台北報導


       少子化加上高齡化,台灣人口可能提前達到零成長的情況,房市「 小宅化」趨勢增加,相關產品比重提高,不動產業者建議,不論是買 屋自住或者投資,在購買小宅產品者,除了低總價考量,交通因素及 未來保值、轉手性,是一定要考量的要件。


        台灣去年婦女總生育率,由前年的一‧一八人降為一‧一二人,下 降速度快於預期,除了少子化的趨勢,現代女性夠經濟自主性提高, 頂客族人數增加,總總因素,也讓房市二十坪以下的小宅產品,或者 套房產品,在近年來呈現高幅度的成長。


        信義房屋觀察,少子化、單身化、單親化等社會變遷愈來愈嚴重, 預售市場上「小宅化」的現象也越來越盛行,平均每四個設籍戶就有 一個是單身戶,成長幅度相當驚人。


        永慶房屋便指出,近年來由於社會變遷,人口結構隨之改變,晚婚 、不婚族、頂客族及少子族比例較過去明顯增加,這四種的四族購屋 者,多以二十坪以下物件為主,而建商想要刺激首購族進場的推波助 瀾下,二十坪以下推案量出現大幅成長。


        永慶房屋副理梁惠燕建議,在購買小坪數或者套房產品時,應該要 考慮到未來的轉手順暢度,交通方便、生活機能佳,都有助於未來換 屋時順利脫手。


        住商不動產行銷企畫部經理林如珊指出,目前中古屋還是以三房兩 廳為主流,新成屋的部分由於目前都市用地取得不易,因此大部分多 推豪宅或套房,報酬率較高,建議即使在少子化的趨勢下,購屋還是 要以保值性為主要考量,其中,交通因素就很重要。


        此外,少子化的趨勢下,民眾在購屋時,也應該考慮到退休生活的 安排,選擇居住地點除了交通便利性外,地點附近的醫療資源是否充 足,也是重要的考慮因素,另外,購屋後未來不動產繼承及節稅問題 ,也應及早規劃。
      報資訊)

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      新人買新成屋注意事項
       (2006/10/28 05:00:00 時報資訊)



      現階段的年輕首購客戶,由於自備款有限,特別是六、七年級生, 不少是月光族,買車、出國旅遊花盡所有積蓄,因此在成家購屋前, 除了注意新成屋交通、生活便利性、未來子女就學、社區規畫外,還 要留心自己經濟負擔,甚至新成屋有無配套裝潢家電等,才能花小錢 滿足一切。


        不少建商坦承,以目前房市整體供給量放大的情況下,如果還要求 客戶必須要有2至3成的自備款,根本會讓個案的銷售難上加難,因此 現階段已有建商推出百分之百貸款策略,吸引年輕人下訂。在付款輕 鬆下,確實降低年輕人成家門檻,不過也有人因不善理財,新屋慘遭 法院拍賣,確實值得警惕。


        「順天新科」專案經理施永財認為,首購大樓新成屋,無論是買氣 或人氣,均優於還在興建中或預售個案,因此在新人大量湧進房市時 ,一定要注意自己的財力狀況。他說,貸款本利攤還,不應該超過家 庭收入三分之一,如雙薪家人,兩人薪水共8萬元,則不超過2萬8千 元,才不會造成一結婚經濟即陷困頓的窘境。

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      掌握3原則   買殼族不當屋奴
      (2006/04/11 05:00:00 時報資訊)
       
      李佩真/台北報導
       有個屬於自己遮風避雨的房子,是許多人一生追求的目標,但在房 價漲但薪水不漲的情況下,購屋壓力越來越大。專家建議,只要把握 「擬訂計畫」、「精算房貸」、「不以小博大」三原則,也可以減輕 購屋壓力。
        雖然有部份產學界人士開始保守看待景氣變化,不過,中信房屋統 計,八個大型房仲品牌店數,今年第一季總共展店七十二家,達到一 千四百八十四家,創下史無前例的新高,認為房仲業者對未來幾年房 地產市場的景氣極具信心。
        依照國土規畫及不動產資訊中心調查,去年第四季已購屋者貸款負 擔佔月所得的二九.九%,購屋壓力最大的台北市仍有接近九%的租 屋族希望在一年內購屋,有約二七%則希望三年買屋,這兩項數據都 是近四季來新高。
        永慶房屋經理林國華表示,薪水不漲,讓購屋壓力增加,想要一圓 購屋夢,一定要先從擬訂購屋計畫開始,從節省生活中不必要的開銷 ,固定儲蓄。
        若以一個月所得四萬元的上班族為例,可接受的房貸月付額約在一 萬二到一萬五元左右,回推購屋總價,大約為四百萬元,以購屋自備 款三成來計算,要存夠一百二十萬元,若從現在開始,每個月提撥薪 資的三分之一,那麼六年後,就能擁有一筆房屋自備款。
        銀行主管也提醒,許多民眾在選擇房貸上,有一些迷思,包括利率 越低越好,借越多越好,以及寬限期越常越好等。建議選擇房貸,一 定要經過試算,要看平均年化利率,如果預期未來收入剛目前差不了 多少,則建議寬限期不要過長。
        除了擬訂計畫、精算房貸以外,還要切忌購屋一定要量力而為,不 要「以小博大」。林國華表示,假使自備款不足,就不要希望一次購 買大坪數、高總價的房子,不妨挑選低總價、小坪數的產品,或是往 都會地帶邊陲去尋找,否則房貸支出居高不下,房子買得起、貸款還 不起,就怕便成屋奴。


       

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      買屋專家12訣


      2006/06/06 19:05


      下列十二招寫出了消費者買房的盲點,思考看看是否應兼備均衡呢?


      第一訣:


      不看白天看晚上。了解入夜後附近的噪音、照明、安全等。


      第二訣:


      不看晴天看雨天。再好的包裝抵擋不了連續的下雨,此時漏水、滲水就一覽無遺。


      第三訣:


      不看建材看格局。不要被漂亮的建材所迷惑,房屋功能能否有效發揮,有賴於格局設計是否周全。


      第四訣:


      不看牆面看牆角。看牆角是否平整、有無龜裂、有無滲水。


      第五訣:


      不看裝潢看品質。裝潢掩飾了缺點,但施工的好壞去容易判斷,接角、窗沿、天花板的施工是否細緻,一定要仔細觀察。


      第六訣:


      不看窗簾看窗外。一定要拉開窗簾一探究竟,看一下通風、採光是否良好或是有無風水上的障礙。


      第七訣:


      不看電梯看樓梯。安全梯是正常的逃生空間,有安全、消防設備,絕不能堆積物品或無照明設施,如果發生意外才有逃生之路。


      第八訣:


      不看家電看插座。現代化家電的便利,還要有安全的電路配置。


      第九訣:


      不看家具看空屋。買的是不動產而不是動產,有些附贈家具〈便宜貨〉反而不實用,空屋才是真面目。


      第十訣:


      不問屋主問鄰居。屋主眼中的房子是黃金,優點可是天花亂墜,不易了解真正實情,而從鄰居、管理員去了解房屋環境,比較中肯及客觀。


      第十一訣:


      不看地上看天上。注意天花板結構、樑柱、角落是否有裂痕、剝落等缺奌。


      第十二訣:


      不看客廳看廚廁。客廳是外觀,而廚房、衛浴設備好比內部器官,水、電、瓦斯最重要安全都在這兒。


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      如何當個聰明房東   
       分類:不動產投資理財 
          不動產向來就是「有土斯有財」的概念。所以一個懂得管理不動產的房東,不但可能因經濟景氣及房地增值的加持下,來迅速累積財富,更因聰明的管理而坐擁穩定的租金報酬收益,確實當個快樂賺錢的房東。下列六個重點提供參考:


      一‧要仔細衡量,房屋是否要貸款?及租金的回報率是否超過支出的費用?否則出租狀況不理想,反而造成負擔。


      二‧房屋所選擇的地段要慎重,更考慮地利之便,讓承租的意願及需求高,空租的緩衝機率也低。


      三‧房屋附近的生活機能要好,所處週遭環境‧交通工具‧公共設施完善,即食 ‧衣.‧住 ‧行‧育‧樂..因應具備,因生活便利加分。


      四‧保持良好的屋況與附屬設備的齊全,是坐擁高租金‧穩定的出租率的不二法門。


      五‧在與房客訂立不動產租約前,要深入了解房客背景及經濟來源,以避免日後租金收取與管理上的困難,並考慮是否辦理公證。


      六‧最後,再與房客相處期間,應該保持良性互動,反映房子的問題時,能妥善回應。

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      掌握三訣 抓住未來商機
      (2006/05/29 05:00:00 時報資訊)

      房地產業者表示,投資一樓店面不像買房子,想搶先在轉運站完工 通車前開店的投資者,最好先評估環境、自身條件,並且掌握以下三 大要訣,才能順利掌握錢景,搭上轉運站的好商機。

        住商不動產機構林倩表示,首先第一要訣是「動線就是錢潮」,投 資客要搭上轉運站的商機,動線觀察不可少。雖然轉運站人來人往, 看起來人潮不斷,但仍有人潮稀少的死角,如捷運景安站由於道路縮 減,造成單號、雙號人潮落差極大;另外,如出口後方或人潮較少的 出口,都是比較不建議的地點,雖然租金較便宜,可是商機卻有限, 業主貪小便宜而因小失大的例子層出不窮,特別在轉運站的一級戰區 ,稍一不慎,只得黯然退場。

        其次,第二要訣是「距離就是商機」,一般來說捷運的轉運站,黃 金圈約為方圓一百公尺以內,超過一百公尺的店面,往往常因人潮不 易逛過去,而形成相當大的落差。林倩建議,除非如板橋、景安等周 邊具有其他商圈可造成連動效應的轉運站,超過一百公尺的店面,對 業主而言,並不大具有轉運站效應。

        至於要訣第三,則得「避免同質性過高的商品」以免造成排擠效應 。一般來說轉運站附近多以上班族、學生等過路客為主,同質性商品 的過度經營,並不易產生規模經濟,反而容易出現排擠效應,加上過 路客具有購買單價低、停留時間短等特性,業主在選擇業種時應避免 同質性過高的商品,並且切合當地族群需要,才能搭在轉運站商機裡 真正轉運。

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      寸土寸金 老農一夕變億萬富翁
      (2006/11/10 05:00:00 時報資訊)


      「阿水伯(化名),只要你願意賣土地,桌上這5百萬訂金,就是 你的!」房地仲介業者把一大疊鈔票堆在桌上誘惑,阿水伯雖沒看過 這麼多現金,仍毫不遲疑搖搖頭,因他知道還會漲!  這是高鐵桃園站特定區附近不起眼農舍內,今年初上演的真實情境 ,當阿水伯擠進億萬農夫之列,印證抉擇是正確的。


        近1、2年來,高鐵青埔站區地價持續飆漲1、20倍,原本不值錢的 農地經重畫後,站區商圈土地1坪逼近20萬元。阿水伯跟許多地主一 樣,等眾多搶地買家競價後才出手。


        糞土變黃金,阿水伯擁有近千坪土地,最近出售就賣了1億1千多萬 元,搖身一變為億萬大富翁。跟阿水伯同樣奇遇的老農夫,在青埔站 區多達20餘人,一夕間都成了億萬農夫。


        別以為他們有了錢就揮霍招搖,剛好相反。這群億萬農夫依然穿著 不起眼T恤、短褲「趴趴走」,開的老爺車也沒換,還婉拒媒體登門 拜訪,就怕被一眼認出身價不凡,招來歹徒覬覦。


        「鋤禾日當午,汗滴禾下土」,是他們上半輩子生活寫照。如今錢 多到數不完,最大樂趣就是邀2、3個志同道合億萬農夫,組富翁團出 國旅遊去,還有人上了癮,一年到頭忙於周遊列國。


        億萬農夫中,阿旺伯(化名)最疼兩個兒子,他知道兩兒子一心想 至都會區發展,二話不說,在桃園市藝文特區挑中兩戶毫宅,每戶市 價上千萬,除各送1戶給兒子、還附送1輛轎車。


        兩個兒子才剛踏出社會,就已躋身千萬富豪之列,當然得感謝億萬 老爸的慷慨。相較阿旺伯一家和樂,阿土伯(化名)家族就鬧得不可 開交,他與胞弟從八十八年區段徵收時,到底要申領價款還是發還抵 價地,就吵個不休。


        家族決定申領發還抵價地,踏出正確一大步,兩兄弟還沒一起慶功 ,眼見地價扶搖直上,又為了誰分配靠站區商圈土地鬧翻。最後兩兄 弟冷戰,各賣各的地,各自過億萬農夫生活。


        「有土斯有財」,這群億萬農夫最能感受。他們個性憨厚,對土地 充滿感恩,突然成了大富翁,理財對他們而言,太傷腦筋;除了大方 幫小孩購屋置產,泰半投資模式竟是到他處另買農地。


        阿水伯向仲介業者說:「沒法子,老骨頭沒動一動就全身怪怪的, 再買塊農地耕作比較習慣。」話雖如此,其實阿水伯謹記青埔站區啟 示錄:「買整片有發展潛力農地,等個10年、20年、甚至30年,機會 一來就翻身了!」

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      安心安全的家     
       分類:第一次購屋就上手 
      〈一〉預防土石流或山崩住宅注意事項:


      1‧避免選購坡度超過30度及位於順向坡的山坡地住宅。


      2‧避免選購地質鬆軟區域,可先向政府調閱地質資料或請建商提供該基地的地質檢測報告。


      3‧注意所處是否於礦坑或舊河道上‧了解以往是否有任何災變紀錄。


      4‧選購之住宅應遠離山壁、擋土牆,若有間隔至少在六公尺以上,而欓土牆亦不宜太高,最好不超過二層樓高度,且不能有裂縫或滲水現象。


      5‧應慎選優良建商及營造公司以確保施工品質。


      6‧注意附近有無大型開發計劃?是否會影響週邊地質狀況。


      7‧注意水土保持是否良好?可以觀察排水設施之效能及由是否有積水情形等現象來判斷。


      8‧聯外道路是否便利寬敞?且以往有無災變紀錄。


      〈二〉避免淹水住宅的要訣:


      1‧避免地勢低漥區域及緊鄰河川、湖泊、溪流的住宅。


      2‧向當地居民探聽是否曾經有過淹水紀錄。


      3‧了解對外之聯絡道路是否有淹水情形。


      4‧檢查排水設施是否良好暢通。


      5‧切忌過度裝修而破壞安全。


      〈三〉避免火災危險的住意事項:


      1‧避免購買住商混合區、出入份子複雜的住宅。


      2‧選購用有良好消防、防火設施的住宅。


      3‧選購擁有良好的大樓管理及先進的保全服務的住宅。


      4‧避免使用易燃性的裝修建材並嚴禁因為室內設計美觀而破壞灑水系統等滅火設備。


      〈四〉選擇住宅如何避免地震災害防範之道:


      1‧避免在地震帶上購屋,先向營建署查閱震區資料至少避開斷層帶。


      2‧了解地質相關安全資料,打探基地以往有無災變紀錄。


      3‧檢閱建築設計圖是否有週詳的結構設計,而在施工中最重要的牆面、樑柱是否安全。


      4‧慎選優良的建設及營造公司。


      5‧選購擁有耐震建材的住宅,並要求建商提供無海砂及輻射鋼筋證明。


      6‧拒絕貪小便宜購買二次施工及加蓋違建、夾層等破壞結構平衡的房屋。


      7‧避免打掉牆面、過度變更室內原況而裝修,以免危及結構安全。


       

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      《專家觀點》陳忠瑞:有土生金 買房聚財
      (2006/05/17 05:00:00 時報資訊)


      陳忠瑞(瑞展產經董事長)


       現金為王(Cash is King)在通貨緊縮時代是門顯學,因為資產會 跌價、股票會縮水,一般民眾及財團莫不設法將資產變成現金,以免 財富縮水,日本就是最好例子,雖然銀行負利率,但大家還是拚命將 資金存放在銀行。


        現金變薄 投資客重現  但如今環境變了,油價高掛七十美元,水電瓦斯齊喊漲,原物料黃 金狂飆,通膨壓力如影隨形,『現金不但非王、還是懲罰』!現金既 然會變薄,保值觀念在沈寂十年後油然而生,導致全球資金狂潮,K KR私募一檔將在倫敦掛牌之私募基金,目標十五億美元,超額認購至 五十億美元,資金來自歐洲與中東,可見全球資產之氾濫。大環境變 了,投資觀念及策略焉能不變?既然擁抱現金將受縮水懲罰,那麼應 該如何保值?最快速非股票及房地產莫屬。


        缺地效應 惜售風盛吹  自信義聯勤以每坪二七五萬天價標出後,台北市地主開始惜售,加 上已有杭州南路、長春路及金華街等國有地標售喊卡,缺地效應悄悄 在台北上演。上市公司擁地者開始自重,除了筆者上回提及的士林、 南港概念股外,如三陽工業在內湖擁有一萬二千坪土地已開始評估開 發,大同擁有四十五萬坪土地,中石化在今年董監改選後,是否積極 活化資產,值得觀察。


        此外,建設公司過去三年積極購地者也成為大贏家。以第一季建設 公司存貨/股本比超過三倍以上者如長虹、華固、宏普、遠雄、力麒 皆已先立於不敗之地;此外如宏盛第一季EPS已達一‧四元,今明兩 年為帝寶入帳高峰;國產在南港擁有萬坪土地,鄭州路國產大樓亦將 發行Reits;而最擅長於捷運共構BOT的日勝生,過去兩年低價取得台 北火車站交九BOT,南港線南港機場開發案第一順位投資者及新店線 小碧潭共構等三大案子,堪稱大贏家之一,保證未來幾年推案貨源無 慮。


        商用不動產 金控看俏  去年日本地價十五年來首度上漲,其中商用不動產漲幅四%居冠, 南山人壽宣佈未來一年將以四百億元投資台灣商辦大樓,里昂證券更 以金銀島形容台灣,台北最大商用不動產地王國壽全省擁有二百棟以 上大樓,若每年拿出五棟發行Reits(不動產基金),再將所得資金投 入開發新不動產,如此循環不已,將來國泰金控的EPS更具穩定性, 且資金源源不絕,難怪董事長蔡宏圖宣稱將不動產投資比重從現在的 七至八%上調至一○%以上。


        國內券商龍頭元大三年前取得敦北總部土地一四四○坪,總價二十 億元,當時馬志玲及馬維辰父子以原價由家族之元大建設無私地轉給 元大證券,目前市價超過四十億元,難怪當元京證的股東市非常放心 ,而未來若與復華金控合併,經紀市佔逾一二%,融資業務市佔逾二 ○%,市場對其合併後的規模經濟予以高度評價。(作者為瑞展產經 董事長)

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